Применяемые стандарты оценочной деятельности

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности НП «АРМО», других стандартах, используемых при проведении оценки объекта оценки.

Основная часть должна содержать следующие разделы:

1. 
   Этапы процесса оценки.
   
2. 
   Описание объекта оценки.
   
3. 
   Анализ рынка объекта оценки.
   
4. 
   Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования.
   
5. 
   Описание процесса оценки объекта оценки.
   

8.6.1.1 Процесс оценки состоит из нескольких последовательно выполняемых этапов:

• 
  заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
  
• 
  установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
  
• 
  анализ рынка, к которому относится объект оценки;
  
• 
  выбор и обоснование подходов к оценке и методов оценки в рамках каждого из подходов к оценке;
  
• 
  расчет рыночной стоимости объекта оценки в рамках каждого из выбранных подходов к оценке;
  
• 
  согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
  
• 
  составление и передача Заказчику Отчета об оценке.
  

Получению достоверной информации, необходимой для описания объекта оценки, должны предшествовать следующие действия:

Цель осмотра заключается в том, чтобы оценщик удостоверился в фактическом наличии имущества, получил четкое представление об имущественном потенциале оцениваемого бизнеса и об особенностях организации производственного процесса. Осмотр имущества особенно важен при оценке промышленных предприятий и при необходимости может сопровождаться проведением инвентаризации.

В Законе «Об оценочной деятельности в РФ» и федеральных стандартах оценки нет прямого указания на то, что осмотр объекта является обязательной процедурой при подготовке Отчета об оценке. Тем не менее, практика показывается, что отсутствие осмотра может быть признано судом достаточным основанием для признания результатов оценки недостоверными, поскольку Заказчик оценки как заинтересованное лицо далеко не всегда может быть рассмотрен как достоверный источник информации.

В связи с вышеизложенным, рекомендуется проводить осмотр согласно следующим требованиям:

• 
  осмотр должен осуществлять Оценщик или сотрудник оценочной организации;
  
• 
  желательно, чтобы осмотр сопровождался фотографированием основных бизнесообразующих активов оцениваемого бизнеса (как правило, это основные средства);
  
• 
  осмотр может сопровождаться замером или установлением другими методами объемно-планировочных и других ценообразующих показателей основных бизнесообразующих активов, если есть необходимость подтвердить либо установить значения каких-либо параметров;
  
• 
  по результатам осмотра может быть составлен Акт осмотра основных бизнесообразующих активов, который подписывается Оценщиком или сотрудником оценочной организации, проводившими осмотр.
  

1. 
   дата и время (либо период) проведения осмотра;
   
2. 
   Ф.И.О. оценщика или сотрудника оценочной организации, которые проводят осмотр;
   
3. 
   Ф.И.О. сопровождающего лица (представителя Заказчика или собственника имущества);
   
4. 
   сведения об иных привлеченных Оценщиком специалистах с указанием Ф.И.О., наименования организации, должности, квалификации и т.п.;
   
5. 
   основание проведения оценки;
   
6. 
   наименование и место нахождения имущества;
   
7. 
   сведения о проводимых действиях при осмотре (наружный осмотр, фотосъемка, видеосъемка, опрос участников осмотра, обмер, другие особенности проведения осмотра);
   
8. 
   отмечаются факты недопуска работника Оценщика к осмотру отдельных бизнесообразующих активов, иные существенные обстоятельства.
   

Копия Акта осмотра прикладывается к Отчету об оценке.

Для определения качественных и количественных характеристик объекта оценки Оценщик запрашивает у Заказчика бумажные копии следующих документов (Запрос о предоставлении документов для проведения оценки):

1. 
   Учредительные документы, устав, документы о государственной регистрации бизнеса, постановке на учет в налогом органе, имеющиеся лицензии, разрешения и сертификаты, свидетельства государственной регистрации прав и прочие документы, подтверждающие наличие и объем прав на основные бизнесообразующие активы, включая объекты интеллектуальной собственности.
   
2. 
   Сведения о регистрации выпусков акций, выписка из реестра акционеров (участников) на дату проведения оценки.
   
3. 
   Структурная организация бизнеса, с указанием дочерних и зависимых обществ и их функций в структуре бизнеса.
   
4. 
   Документы, содержащие сведения о наличии обременений (ограничений) прав на объект оценки, в том числе: договор залога, договор поручительства, определение суда об аресте имущества и акций, иные документы.
   
5. 
   Документы, выданные органами (организациями), осуществляющими технический учет и инвентаризацию зданий, сооружений, передаточных устройств, являющихся основными бизнесообразующими активами, в том числе: технический паспорт БТИ (выписка из техпаспорта БТИ), справка БТИ о состоянии здания/помещения, экспликация, поэтажный план, иные документы, из которых может быть получена информация об объемно-планировочных решениях основных бизнесообразующих активов.
   
6. 
   Расшифровка наиболее весомых статей активов и обязательства бухгалтерского баланса, оказывающих по мнению Оценщика наибольшее влияние на стоимость объекта оценки. В обязательном порядке данные расшифровки необходимо запрашивать в отношении статей, превышающих сумму 10% от валюты баланса включительно. По результатам изучения расшифровок, Оценщик запрашивает уточняющую информацию, учет которой может оказать влияние на рыночную стоимость активов и обязательств.
   
7. 
   Бухгалтерская документация:
   

• 
  учетная политика, применяемая для целей бухгалтерского учета и налогообложения;
  
• 
  Форма 1 «Бухгалтерский баланс»;
  
• 
  Форма 2 «Отчет о прибылях и убытках»;
  
• 
  Форма 5 «Приложение к бухгалтерскому балансу», справки № 1-5;
  
• 
  Пояснительные записки в годовой бухгалтерской отчетности;
  
• 
  Заключения проведенных аудиторских проверок.
  

8. 
   Расшифровка наиболее весомых статей активов и обязательства бухгалтерского баланса. В обязательном порядке данные расшифровки необходимо запрашивать в отношении статей, превышающих сумму 10% от валюты баланса включительно.
   
9. 
   Информацию, характеризующую эффективность использования основных бизнесообразующих активов и ведения бизнеса, например: загрузка основных бизнесообразующих активов, недостатки в сбалансированности производственного процесса и т.п.
   
10. 
    Информация, характеризующая выручку, может включать:
    

• 
  расшифровка выручки по видам продукции, по направлениям деятельности, по группам клиентов или в ином разрезе по крайней мере за год, предшествующей дате проведения оценки;
  
• 
  показатели, характеризующие физические объемы произведенной (реализованной) продукции за несколько лет, предсшествующих дате проведения оценки;
  
• 
  Прейскурант цен по основным видам продукции, описание механизма формирования контрактных цен, прочая информация, позволяющая получить представление о текущем уровне цен на продукцию и об особенностях политики ценообразования в рамках оцениваемого бизнеса;
  
• 
  Копии контрактов по наиболее крупным покупателям и/или проектам.
  

11. 
    Информация, характеризующая затраты, может включать:
    

• 
  расшифровка затрат на производство и реализацию по экономическим элементам и/или по статьям калькуляции по крайней мере за год, предшествующий дате проведения оценки. Информация о затратах запрашивается в разрезе основных видов продукции и/или направлений деятельности;
  
• 
  калькуляции себестоимости по типовым видам выпускаемой продукции.
  

11. 
    Информация, о задолженности компании по кредитам и займам:
    

• 
  состояние расчетов по данным обязательствам;
  
• 
  копии договоров, по которым образовалась данная задолженность.
  

11. 
    Информация о плановых показателях деятельности компании:
    

• 
  прогнозные объемы выпуска продукции/оказания услуг;
  
• 
  прогнозные объемы капитальных вложений.
  

11. 
    Любые другие документы, устанавливающие качественные и количественные характеристики объекта оценки.
    

Передача копий документов Оценщику от Заказчика оформляется Актом приемки-передачи документов (или Заверительным письмом).

Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

Копия Запроса о предоставлении документов для проведения оценки и копия Акта приемки-передачи документов прикладываются к Отчету об оценке.

Оценщик проводит анализ полученной информации на предмет ее полноты и достаточности для определения рыночной стоимости объекта оценки. При необходимости Оценщик направляет новые запросы с целью получить дополнительные комментарии и пояснения относительно состава предоставленных документов и содержащейся в них информации об объекте оценки.

Во избежание возможных обвинений в неоднозначном толковании заключения о стоимости, все разъяснения по вопросам, которые способны оказать влияние на результаты оценки, а также на понимание сущности и особенностей объекта оценки пользователем Отчета об оценке, подтверждаются Заказчиком письменно за подписью ответственных лиц.

Если отказ Заказчика предоставить запрашиваемую информацию может существенным образом повлиять на точность и/или достоверность результатов оценки, то данное обстоятельство отмечается в Отчете об оценке.

В тексте Отчета об оценке указывается перечень документов, предоставленных Заказчиком оценки (с указанием вида, наименования, номера и даты выдачи документа).

Описание объекта оценки содержит информацию, необходимую для установления качественных и количественных характеристик объекта оценки, в частности указывается:

1. 
   Состав объекта оценки (бизнес или группа объектов, формирующих единый бизнес), с указанием оцениваемых прав и их объема, сведений о регистрации и другой информации, позволяющей однозначно идентифицировать объект оценки);
   
2. 
   Подробное описание следующих особенностей объекта оценки:
   

• 
  описание правовых взаимоотношений внутри оцениваемого бизнеса или группы объектов оценки (структурная организация бизнеса, с указанием дочерних и зависимых обществ, их функций, прав и обязанностей);
  
• 
  описание основной и дополнительных видов деятельности объекта оценки (масштабы видов деятельности, их динамика за ретроспективный период, виды выпускаемой продукции/оказываемых услуг и их конкурентоспособность);
  
• 
  описание местоположения бизнесообразующих активов и объекта оценки (уровень развития инфраструктуры, ближайшее окружение, близость источников сырья, иные факторы, влияющие на привлекательность местоположения объекта оценки);
  
• 
  описание рынков сбыта оцениваемого бизнеса (перечисление основных заказчиков и клиентов, описание основных условий сотрудничества (ценообразование, перспективы дальнейших взаимоотношений), перспективы изменения доли рынка оцениваемого бизнеса, прочие условия);
  
• 
  описание поставщиков оцениваемого бизнеса (перечисление основных контрагентов, описание основных условий сотрудничества (ценообразование, перспективы дальнейших взаимоотношений), возможность увеличения объемов закупок сырья, прочие условия);
  
• 
  описание уровня загрузки мощностей, используемых в основной деятельности;
  
• 
  описание рисков, которым подвержен оцениваемый бизнес.
  

3. 
   Описание качественных и количественных характеристик основных бизнесообразующих активов.
   
4. 
   Описание обременений оценки, а также основных бизнесообразующих активов.
   

Раздел должен содержать анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов.

Стоимость бизнеса определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Поэтому в Отчете об оценке бизнеса следует выявить и проанализировать все факторы рыночной ситуации, которые могут повлиять на величину рыночной стоимости.

Основные направления анализа рыночной ситуации включают:

• 
  Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе (в стране). В составе показателей, характеризующих социально-экономическую ситуацию в регионе, как правило, рассматриваются: объем валового национального продукта, объем промышленного производства, оборот розничной торговли, структура экономики региона, индекс потребительских цен, уровень доходов населения, наиболее значимые промышленные предприятия региона, другие показатели.
  
• 
  Обзор состояния отрасли дает общее представление о фактическом состоянии и общей активности рынка, к которому относится объект оценки. При этом, как правило, анализируются следующие показатели: объем и динамика предложения (спроса) отдельных видов продукции/услуг, степень открытости и ориентировочная емкость рынка, характеристика участников (продавцов и покупателей) рынка, политика органов власти и естественных монополий в области контролирования отрасли в целом, другие показатели.
  
• 
  Обзор отраслевых сегментов рынка, к которому относится объект оценки, должен отражать тенденции и ситуацию в сегменте рынка, которые сложились на дату проведения оценки. Содержательная часть анализа, как правило, проводится в трех направлениях: анализ спроса, анализ предложения, анализ взаимодействия спроса и предложения. При этом рассматриваются все значимые факторы для конкретного отраслевого сегмента: конкурентоспособность продукции, перспективы выпуска продукции/оказания услуг, частота обновления продуктового ряда, доступность и основные поставщики сырья и т.п. Дается характеристика отраслевого сегмента (основные игроки рынка, уровень конкуренции и т.п.), динамика цен в сегменте, эффективность использования бизнесообразующих активов и уровень рентабельности. Помимо качественного анализа обзор должен содержать количественные данные, подкрепляющие сделанные аналитические выводы. В рамках обзора дается прогноз перспектив развития рассматриваемого отраслевого сегмента рынка.
  

Наилучшее и наиболее эффективное использование (ННЭИ) определяется как наиболее вероятное использование инвестированного в бизнес капитала, являющееся физически возможным, разумно оправданным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого стоимость оцениваемого объекта будет максимальной.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки предполагает отбор вариантов альтернативного использования. Список вариантов формируется, как правило, с учетом возможности полного или частичного изменения профиля деятельности оцениваемого бизнеса, производимого продукта или оказываемых видов услуг и, не исключено, с учетом возможности плановой ликвидации оцениваемого бизнеса.

На практике анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования нескольким критериям по следующему алгоритму:

• 
  Отбор вариантов использования объекта оценки, соответствующих действующему законодательству.
  
• 
  Проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на физическую осуществимость.
  
• 
  Проверка каждого варианта использования, отобранного на предыдущем этапе, на экономическую целесообразность.
  
• 
  Выбор экономически приемлемого использования, которое будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.
  
• 
  Формулирование вывода о варианте наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.
  

Наилучшее и наиболее эффективное использование – это тот вариант использования, при котором рыночная стоимость бизнеса будет максимальной.

Данный раздел должен содержать описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки.

Сравнительный подход включает три метода:

• 
  метод сделок;
  
• 
  метод рынка капитала;
  
• 
  метод отраслевых коэффициентов.
  

Метод сделок является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по аналогам объекта оценки.

Расчет рыночной стоимости методом сделок предполагает следующую последовательность действий:

• 
  изучение рынка и выбор аналогов, которые наиболее сопоставимы с объектом оценки;
  
• 
  выбор финансовой (иной базы) базы расчета ценовых мультипликаторов;
  
• 
  расчет ценовых мультипликаторов;
  
• 
  согласование ценовых мультипликаторов по каждому выбранному аналогу и определение рыночной стоимости объекта оценки.
  

1. 
   На основе анализа отраслевого сегмента рынка, к которому принадлежит объект оценки, формируется перечень ценообразующих характеристик (база ценового мультипликатора), характерных для рассматриваемого сегмента. Выбираются ценовые мультипликаторы.
   
2. 
   Отбор аналогов ведется по нескольким наиболее важным ценообразующим характеристикам, главные из которых: принадлежность к одному отраслевому сегменту, масштаб бизнеса, территориальная и продуктовая диверсификация, структура финансирования, достоверность информации о цене сделки с объектом-аналогом и пр.
   
3. 
   Желательно, чтобы число аналогов было не менее трех.
   
4. 
   При отсутствии или недоступности информации о ценах сделок с аналогичными объектами допускается использование цен предложения (спроса).
   
5. 
   Информация об аналогах должна быть достаточной для идентификации объекта в качестве сходного объекта. В Отчете об оценке по каждому аналогу даются значения всех рассматриваемых ценообразующих характеристик.
   
6. 
   В Отчете об оценке раскрываются источники информации об аналогах. Для печатных изданий указываются: наименование издания, год, номер, номер страницы; для Интернет-источников: ссылка, наименование Интернет-сайта и/или наименование компании, дата обращения к соответствующей ссылке; для платных и бесплатных баз данных: название базы данных, дата обращения к соответствующей базе данных.
   

1. Размер проданной и оцениваемой доли бизнеса, принятого в качестве аналога, а следовательно коэффициент контроля, связанный с проданной долей и оцениваемым бизнесом.

2. Время продажи (дата предложения).

3. Сопоставимость финансовой базы ценового мультипликатора объектов-аналогов и оцениваемого бизнеса, как правило, должна анализироваться по следующим составляющим:

• 
  выручка;
  
• 
  прибыль;
  
• 
  величина активов;
  
• 
  величина основных средств;
  
• 
  величина непрофильных активов;
  
• 
  избыток/недостаток собственного оборотного капитала и пр.
  

Конкретный перечень рассматриваемых элементов сравнения в каждом случае должен быть связан с типом оцениваемого объекта, определяемый степенью активности и открытости отраслевого сегмента рынка, к которому относится бизнес.

При выборе ценовых мультипликаторов следует руководствоваться следующими общими правилами:

1. 
   Финансовая (или иная) база оценочного мультипликатора, используемая для расчета оценочного мультипликатора должна быть достоверной, соответствующей показателям, складывающимся в случаях:
   

• 
  реализации продукции/услуг по рыночным ценам;
  
• 
  отсутствия внутренних пересекающихся взаиморасчетов, характерных для отдельных подразделений холдинговых структур;
  
• 
  отсутствия значительных искажений значений статей активов и обязательств аналогов и объекта оценки;
  
• 
  возможности достоверной оценки значения стоимости непрофильных активов объектов-аналогов (только в случае значительного влияния данных активов на итоговую цену продажи объектов-аналогов).
  

2. 
   Финансовая (или иная) база, используемая для расчета ценового мультипликатора должна в наибольшей степени отражать специфику оцениваемого бизнеса, которая проявляется, например, в:
   

• 
  наличии материалоемкого производства или производства с низкими удельными показателями себестоимости;
  
• 
  наличии арендуемых или собственных основных средств;
  
• 
  наличии или отсутствии фондоемкого производства;
  
• 
  наличии или отсутствии возможности выступать в качестве агента или посредника по реализации профильных проектов;
  
• 
  наличии или отсутствии значительного влияния неформальных (дружественных) отношений с основными потребителями продукции/услуг, выпускаемых/оказываемых в конкретном сегменте отрасли пр.
  

При расчете ценовых мультипликаторов следует руководствоваться следующими общими правилами:

1. 
   Характер и степень отличий аналога от объекта оценки устанавливается путем прямого сопоставления аналога с объектом оценки в соответствии с выбранными базами ценовых мультипликаторов. При необходимости производится корректировка выявленных отличий аналога от объекта оценки.
   
2. 
   Степень отличий конкретного объекта-аналога от объекта оценки должна быть использована для определения влияния ценового мультипликатора, полученного по данному объекту-аналогу, на итоговое значение ценового мультипликатора.
   
3. 
   Желательно, чтобы разброс рассчитанных по разным объектам-аналогам оценочных мультипликаторов был не значительным¹.
   

Рассчитанные ценовые мультипликаторы применяются к соответствующей финансовой (или иной) базе оцениваемого бизнеса. Итоговое значение стоимости рассчитывается путем согласования результатов, полученных с применением различных мультипликаторов, а также с учетом корректировок (в случае необходимости) на контроль и ликвидность оцениваемого объекта.