Тема: строителство, строителен контрол

Господин Вахерниг, дружествата от групата на Ерсте банк инвестират активно в Централна и Източна Европа. Какво е мястото на България в този процес?

- Нашето дружество наистина инвестира доста средства в Централна и Източна Европа и по-специално в България. Един от най-мащабните ни проекти на българския пазар е Сердика център, който изграждаме заедно с германските ни партньори ECE Projektmanagement. Като цяло фокусът ни са развитите пазари като Австрия и Германия. След тях навлязохме в Унгария, Чехия, Словакия, България и Румъния. Третата ни стъпка ще е към развиващи се дестинации като Украйна и Сърбия.

Кога ще навлезете на тях?

- В момента ключови за нас в Източна Европа са големите проекти в София и Букурещ. В Киев открихме представителство миналата година и вече преговаряме с местни партньори за навлизане на пазара. За съжаление още не сме стигнали до решение, но с Immorent, с която работим и в България, подготвяме първа сделка в Украйна и очаквам да я приключим тази година.

Какви нови проекти планирате в Източна Европа?

- Към момента портфолиото ни от имоти на всички пазари възлиза на 1.6 млрд. EUR. Отделно имаме договори за сделки с отложено плащане (forward purchases) и проекти в развитие на обща стойност 1 млрд. EUR. Половината от тези средства са за сделките, а другата - за проектите. Само в Сердика център в София ще вложим 210 млн. EUR. Това ще е една от ключовите ни инвестиции за региона. Като цяло стратегията ни включва няколко типа проекти. Първите са бизнес имотите - офиси и търговски центрове, вторите - хотели, а третите - портфолиа от жилищни имоти, каквито притежаваме в Германия. В България засега инвестираме основно в търговски и офис площи.

Планирате ли да развиете жилищни проекти и в България?

- Плановете ни са да продължим експанзията си във вашата страна, като за целта оглеждаме София и главните градове. Засега планираме да инвестираме в хотелски проекти. Имаме и парцел в София, върху който ще развиваме офис проект заедно с нашия партньор Immorent. В жилищни имоти обаче няма да инвестираме, защото това изисква съвсем различна стратегия. В Германия например имаме портфолио от доходоносни жилища в Хамбург и Берлин с повече от 150 обекта. Ние обаче не инвестираме, за да продаваме апартаментите, а ги задържаме под формата на доходоносен актив. Ние по принцип сме дългосрочен инвеститор.

Защо смятате, че в България не може да се развива такъв пазар на жилища?

- Пазарът у вас е различен. Хората в Германия и в Австрия са свикнали да живеят под наем. Над 80% от жителите на Берлин например наемат или отдават жилищата си, докато в София хората са свикнали да ги притежават. Ако в Берлин имаме сграда с 10 апартамента, те са отдадени под наем, но ние сме собственикът. Докато в София практиката е да ги продадем на различни собственици. Това е разликата между Централна и Източна Европа като цяло.

Към кои градове извън София се насочвате?

- Интересуват ни Пловдив и Варна, но и Перник. Във Варна вече имаме няколко оферти, но още текат преговори и не можем да разкрием повече подробности.

Не се ли опасявате от пренасищане на Варна и Пловдив с търговски и офис площи?

- Нашата стратегия е по-различна, защото независимо къде сме, търсим централната локация. Това са топместата. Тази стратегия ни носи успех във всеки град, дори в по-малките.

Как оценявате развитието на пазара на имоти в България в условията на глобалната финансова криза?

- Основният ефект от кредитната криза, не само в България, ще е, че някои планирани проекти няма да се реализират. Банките биха финансирали само разумни проекти с дългосрочна визия за развитие. Това като цяло ще окаже позитивен ефект върху пазара, защото ще изхвърли някои мечтатели и ще приземи хората на бизнеса, които се бяха поувлекли. Неизпълнимите проекти не са проблем само в България. На големите изложения като MIPIM в Кан ще видите колко мащабни проекти няма да бъдат осъществени. Ние като цяло нямаме такива притеснения, защото инвестираме дългосрочно и оценяваме пазарите, на които работим, в такъв план. Всички те са стабилни и имат добър потенциал за растеж.

Колко дълго ще продължи според вас кризата?

- Според мен нещата вече се стабилизират. Икономическият ръст в Източна Европа продължава и все още е двойно по-висок от този в Западна Европа. Смятам, че това положение ще се задържи поне следващите 5-10 години. Кризата не е проблем на икономиките, а на финансовите и капиталовите пазари, и ще отшуми бързо. След 10 години никой няма да си спомня за нея.
Визитка

Фридрих Вахерниг е управляващ директор на инвестиционния фонд Sparkassen Immobilien.

Дружеството е листвано на борсата във Виена, като един от основните акционери в него е Erste bank с близо 20% от капитала. Банката е собственик и на лизинговата група Immorent.

У нас Sparkassen Immobilien и Immorent работят по няколко съвместни проекта, най-големият от които е изграждащият се на столичния бул. Ситняково Сердика център.

Партньор в него е и германската ECE Projektmanagement.


06.06.2008 г., с. 22
Нов обект

Пикадили влиза в Мол Варна
Веригата супермаркети Пикадили открива 12-ия си обект на площ от 1800 кв. м в Мол Варна, който отваря врати на 12 юни. Пикадили е инвестирала в новия си обект 4 млн. EUR.

Супермаркетът ще е разположен на ниво минус 2 в мола, който се намира на кръстовището на булевардите Владислав Варненчик и Христо Смирненски, на 5 минути от центъра на града.

Новините за растящите цени изместиха от вестни­карските страници обичайните скандали. Всичко поскъпва, но май не е много ясно защо. Обяснени­ята със световната конюнктура, които правителс­твото дава, са приемливи, но само донякъде. Цел­та ми обаче не е да правя икономически анализи. Искам да спра вниманието ви върху нещо друго, а именно пропорци­оналното сгромолясване на качеството на живота. Колкото повече всичко поскъпва, толкова повече се влошава качеството на услуги, храни, труд и т.н. Не че в България през последния поло­вин век е имало кой знае какво качество, но в последните годи­ни нещата като че ли се влошиха. Особено на фона, нека да го повторим, на драстич­ното поскъпване на живота. Българите са на едно първите мес­та по разходи за храна в Европа. И сигурно на едно от последните по нейното качество. Магазините са пълни, но много рядко, да не кажа почти никога, могат да се конкури­рат с тези в Германия, Чехия или Франция. За сметка на това в Германия например храната вече е по-ев­тина, отколкото у нас. Работата е там, че много рядко се питаме за какво точно плащаме, какво получаваме срещу парите си, в повечето случаи само боклуци. Като се започне със споменатата храна и се свърши с новото некачествено и грозно строителство.

Струва ми се, че е безумно да се построи къща за един ми­лион в Бояна при положение, че няма канализация, нито нормален път, нито нормални съседи. Кое точно струва един или два милиона там, има прогимназии за по три. Земя­та, подгизнала от човешки изпражнения, дупките по раз­битите улици, грозната гледка на огромни дувари, окичени с камери и ослепителни лампи. Има нещо налудничаво в това.

И още един пример. Огромен хотел на черноморския бряг, чиято канализационна тръба излиза на 50 метра навът­ре в морето. Стаята струва не по-малко от 100 евро, а местността наоколо напомня на строителна площадка. Вонята се носи от сутрин до вечер, храната е ужасна, обслужване­то също. За една седмица в тази дупка ще похарчите най-малко 2000 лв. и със сигурност няма да имате усещането за приятно прекарана почивка.

Тези примери могат да продължат много дълго и да се разпрострат до всички сфери на българския живот. От най-елементарната му битова страна до пластовете на изкуст­вото и културата, колкото и повърхностни да са те у нас.

Модно е например богати бизнесмени да дават хиляди за картина от български майстор, която на Запад не струва и 200 евро. В България няма ценностна система, което е причина за споменатите абсурди при материалното оценя­ване на живота. И тъй като големите пари (колкото и услов­но това да звучи за бедна страна като България) не бяха постигнати чрез общи последователни усилия, не бяха нап­равени от трудолюбието на поколения, а дойдоха предим­но от сенчестите занимания на голямата част от т.нар. бъл­гарски бизнес, българите масово не успяха да се научат да ги ценят. А и онези, които ги имат в повече, не дават добър пример, точно обратното.

Парадирането с богатството, което ще срещнете тук, грозното натрапване на лукс от страна на новобогаташите допълнително развращава отношението към парите и материалната култура. Ние обичаме да се хвалим с факта, че сме единственият народ, който чества културата си със спе­циален празник, но белези за наличието на тази култура трудно се откриват в днешно време.

Днес е трудно да намериш изделие, произведено от бъл­гарин, направено с любов и грижа. Трудно е и да чуеш думи, произнесени от сънародник, които да ти стоплят сърцето или да ти вдъхнат надежда. Все по-трудно става да се на­мери добър сервитьор или добра чистачка, както и добър редактор или мениджър.

Качеството е паднало на всички нива, а огромните пари, които харчим, за да живеем живот сред пошлост и грозота, наситен със стрес и агресия, със сигурност не си заслужават. Всичко поскъпва, но май нищо не си струва. Това като че ли е най-подходящият коментар на вестникарските заглавия от последните дни.
Разминаване
Огромните пари, които хар­чим, за да живеем живот сред пошлост и грозота, на­ситен със стрес и агресия, със сигурност не си заслужават.


06.06-12.06.2008 г., с. 15-16
Белоногата и старият хладилник
ЧАВДАР ШИНОВ

Едно време, като пишехме в час по литература за белоногата Гергана, дето казала твърдо "Не!" на турския везир, беше задължително с голямо въоду­шевление да се спрем и на българското чувство за красота, чистота и уют. Пом­ните ги онези строфи за дворчето с чимшира, цветята и прочее... Не знам как са изглеждали тези неща

в годините на бай Петко Славейков, но днес картината е потресаваща. Само надигнете глава и огледайте сградите по улицата, на която живеете. По всеки жилищен блок или кооперация висят кабели, телове и жици, достатъчни за една средно голяма атомна електроцен­трала.

Не знам каква е тази новобългарска страст към опъването на проводници, но със сигурност мога да твърдя, че ни­къде по градовете на Европа не може да

видите подобни снопове и паяжини от кабели по фасадите, покривите, стрехи­те, уличните стълбове, дърветата и изобщо по всичко, стърчащо поне три метра над тротоара. По закон цялата та­зи свързочна дейност трябва да тече под земята и в самите сгради, но кой в България спазва законите.

Ами стените, край които кра­чим? Има ли, например в София, плоска повърхност, която да не е изписана със странните и иначе ни­що незначещи криволици на пу­бертетното ни-гражданство. Едно време и ние тук-там драсвахме по някое "Ч + Б =Л", но то поне няка­къв смисъл имаше. Съобщаваше на света, че" Чавдар плюс Боряна е равно на любов" и вероятно може­ше да събуди някакъв приятен спо­мен у възрастните, особено ако драсканицата не е върху неговата стена.

Чудовищното количество днеш­ни разноцветни и безсмислени цапаници, които наричат себе си гра­фити, никого не радват, освен мо­же би продавачите на флумастери и спрейове с бои.

Да не си в България спирка на градския транспорт или табло с изписано на него разписание на авто­бусите - фамилията ще ти разката­ят подрастващите! Ще кажете: "Млади хора, кипи им кръвта." Добре, но каква е тази толкова ки­пяща кръв на нашите млади хора? Защо по съвсем друг начин кипи кръвта, да кажем, на швейцарчетата или на италианчетата?

И, то се знае, няма начин да прес­кочим прочутия и трепетно скъп на всеки патриот роден, градски балкон, този кенеф на модерната българска душевност.

Що не вземат днешните ни Гергани да се поразходят насам-натам. Няма да е нужно далече да отидат - е до Словения да прескочат, Солун да наобиколят, че и от Букурещ по­щенска картичка да пратят…

Да открият, че архитектите тези балкони са ги измислили не за да ги остъклиш и натъпчеш със стари мебели и всякакъв боклук, а за да има в жилището ти местенце, където да пообщуваш с природата, на въздух да излезеш, цвете да ти за­мирише и вятър косата ти да разроши...

Дайте да натиснем онези, които опъват жиците, да ги приберат, къ­дето им е мястото. Да обясним на децата си, че" имената на глупците висят по стените". Или поне да подредим балконите си, дори да не ги превърнем в цветни градини. Много е, ще вземат кметовете ни диабет да получат от неочакваността на гледката, но поне да изхвър­лим оттам пълния с хлебарки стар изгнил хладилник.

Хем някой циганин ще зарадва­ме, хем наистина като европейци ще започнем да изглеждаме.
Снимка на три колони - Чудовищното количество безсмислени цапаници, които наричат себе си графити, никого не радват.
Снимка на една колона - Чавдар Шинов


06.06-12.06.2008 г., с. 23
Политическата - подкрепа за "Набуко" трябва да се активизира
В световен мащаб тръбопроводите за енергоресурси трябва да се експлоатират като транзит­ни съоръжения, а не като средство за препро­дажба на ресурсите, минаващи през територията на една или друга страна. Това каза министъ­рът на икономиката и енергетиката Петър Димитров пред участниците в конферен­цията "Каспийски нефт и газ", която се провежда в столицата на Азербайджан Баку.

Петър Димитров защити тезата, че газоп­роводите „Набуко" и „Южен поток" не се изключват взаимно и има необходимост от реализацията и на двата проекта. Иконо­мическият министър се аргументира с факта, че общият капацитет и на двата га­зопровода ще бъде 62 млрд. куб метра газ годишно, а това количество през 2020 го­дина ще удовлетворява едва 1/3 от допъл­нителните потребности на страните от Ев­ропейския съюз. По отношение на „Набуко" министър Димитров подчерта, че е задължително активизиране­то на политическата подкрепа за проекта, формата на която трябва да се уточни максимално бързо. Спо­ред него сред основните източници за доставка на газ за „Набуко" е Азербайджан, заради високата сте­пен на разработени находища и политическата си стабилност. Слдеват го Иран, Ирак и Египет, а на по­следващ етап Казахстан, Туркменистан, Узбекистан.

В продължение на декада българска­та икономика от­белязва позитивен прираст на БВП със средногодишен реален темп на прираст от над 5 процента. Противоречива е обаче картината, представящa динамиката на еле­ментите на БВП. Трите основни положи­телни съставки на БВП . (крайно потребление, капиталообразуване и износ) растат по-бързо от БВП. Финансирането на техния прираст се осигурява от . единствената негативна съставка - вноса. Икономическата логика подсказва, че подобно съотношение не може да бъде трайно, то създава напрежение и не-равновесие в икономичес­ките и потребителски структури, които в бъдеще ще трябва да бъдат проме­нени. Траен двигател на икономическия прогрес могат да бъдат единствено вътрешните фактори на икономическо развитие.

Особено бързо расте капиталообразуването. Нор­мата на натрупване достиг­на изключително високи стойности (36.7% през 2007 г.!). Такова високо равнище на капиталообразуване не съответства на относително скромните темпове на прираст на БВП. Ситуацията напомня самоцелното натрупване през годините на т.нар. со­циалистически период у нас.

Относителното равнище на спестяване изостава да­леч назад - то се задържа устойчиво на около 15% от БВП. Населението и ико­номическите агенти не про­явяват особено желание за спестяване, но инвестици­онната активност расте почти неудържимо. Тя е в синхрон с високите темпо­ве на прираст на вноса, на кредитната активност на търговските банки, както и с притока на чуждестранни финансови ресурси по ли­ния на преки инвестиции и на частен външен дълг.

Комбинацията на високо относително натрупване, от една страна, и скромни темпове на икономически растеж, от друга, говори за ниска ефективност на ин­вестициите. При домини­ране на пазарните взаимо­отношения и частна собст­веност върху средствата за производство тя е възмож­на тогава, когато инвести­циите се насочват към неп­роизводителни дейности. Такава е например интен­зивното масово строителс­тво, основно във вид на скъпоструващи и слабо-функционални обекти. То е много повече форма на вложение и на очаквано дохо­доносно използване на фи­нансови ресурси при съ­ществуващите нагласи и

условия, отколкото про­диктувано от належащи со­циални и производствени нужди.

Достатъчно интригува­що, двигател на БВП по ли­ния на отрасловите му със­тавки е добавката над брутната добавена стойност, ус­ловно наречена "Коректи­ви", която се запълва от непреките данъци. Поддържането на високи кос­вени данъци за сметка на преките данъци е удобно за бюрократите от Министерството на финансите, тъй като косвените данъци са по-лесно събираеми.

С изпреварващи темпове нарастват услугите, докато индустрията и селското стопанство изостават зна­чително. От сектора на ус­лугите се наблюдава особе­на активност и динамика във финансовото посред­ничество, търговията, ре­монта на автомобили. Отк­рояващ се подотрасъл при услугите с изключително силен растеж е финансово­то посредничество, което корелира с агресивната кредитна политика на търговските банки.

Впечатлява също и ряз­кото пропадане на добаве­ната стойност в селското стопанство за 2005-2007 г., особено чувствително през 2007 г. (почти 30%).

Като неблагоприятни мо­гат да се оценят промените във вътрешносекторната структура на индустрията. Най-динамичният подотра­съл в индустриалния сек­тор е строителството, кое­то логично се съгласува с повишаването на нормата на натрупване.

България съумя да прео­долее инвестиционната си плахост след катаклизмите от средата на 90-те години на XX в., но сега на дневен ред са въпросите за това къде се инвестира, защо там се инвестира и как се инвестира. Замразяват се ресурси в непроизводител­ни дейности в търсене на сигурност и бягство от фи­нансово икономически от­ношения в силно корупционна обкръжаваща среда. Екстраполацията на нало­жилия се модел на поведе­ние и развитие задълбочава икономическите неравновесия до поредното трусово осъзнаване. Неговото прео­доляване предполага про­веждането на ангажирани управленски въздействия най-вече за подобряване на функционирането и на ка­чеството на институциите.
Снимка на четири колони -Проблемът на България е, че огромна част от инвестициите се насочват към непроизводителни дейности като масовото интензивно застрояване, което може да се види по Черноморието дори през активния сезон.


06.06-12.06.2008 г., с. 24
По 1 милиард евро инвестирани на месец в недвижимости в ЦИЕ
20% ръст на офис площите през 2008 г. и 2009 г. прогнозират експертите в бранша
ТЕДИ СЕВДАЛОВА

За първите три месеца на 2008 година в Централна и източна Европа са инвестирани сумар­но 3 млрд. евро в недвижими имоти. Или по 1 милиард евро средно на месец. Това е 21 % от общо инвестира­ните средства за 2007 г., показва доклад на консултантската агенция за недвижими имоти СВ Richard Ellis. Според нейните експерти се наблю­дава тенденция на изместване на фокуса на инвеститорите от цент­ралноевропейските страни, като Полша, Чехия и Унгария, към тези от източна и югоизточна Европа. Ос­вен това се отчита, че забавянето на инвестиционната активност в секто­ра на недвижимите имоти в свето­вен мащаб, към момента няма сериозно отражение върху страните от ЦИЕ.

От СВ Richard Ellis отчита още, че австрийските и немските инвестици­онни фондове остават на челни по­зиции по вложения в региона. Русия запазва атрактивността си институ­ционалните инвеститори, като те разчитат на годишна доходност от порядъка на 7,5 на сто.

В същото време по данни на аген­ция "БЕСТ-Недвижимост", цитирана от БГНЕС, се оказва, че през 2007 г. руснаците са били най-активни в търсенето на жилища в Европа. Го­дишният ръст на търсенето на жили­ща в Европа сред руснаците за ми­налата година е 60-70, като основният интерес е бил към България (23%) и Черна Гора (17%).

От СВ Richard Ellis съобщават още, че търсенето на офиси в регио­на продължава да бъде силно.

Прогнозата на Cushman & Wakefield е, че бумът в строителст­вото на офис площи в Европа ще продължи и през тази и следваща­та година, като се предвижда ръстът в новите офис площи да достигне 20%. Голяма част от новите офис площи се очаква да бъдат построени в страните от централна и източна Европа. Анализаторите на компани­ята смятат още, че новопостроени­те площи в Европа за периода 2008-2009 г. да достигнат 22 млн. кв. м.

Най-голям ръст за същия период се прогнозира отново за Русия - 3.2 млн. кв.м, следвана от Украйна, Ис­пания, Румъния и Полша.

За България от Colliers International България прогнозираха, че до края на тази година на пазара ще излязат 80-100 хил. кв. м офиси, излизат на пазара до края 2008 г. Това прогнози­раха от Colliers International Бълга­рия. Според управляващият дирек­тор на от Colliers International Бълга­рия Атанас Гаров предлагането ня­ма да нарасне много, което предпо­лага ръст на цените. Според него на­еми за офиси извън центъра близо до 20 евро на квадрат в момента са прекалено високи и са неустойчиви.