Управление социально-экономическими системами, правовые и исторические исследования: теория, методология и практика

 

388 

 

В  настоящей  статье  будут  рассмотрены  вопросы,  касающиеся  того,  что  как  и  каждое  юридическое  лицо 

ЖСК  имеет  все  общие  признаки,  присущие  всем  юридическим  лицам.  Однако,  ЖСК–это  не  просто 

потребительский  кооператив,  а  специальный  кооператив,  обладающий  рядом  особенных  признаков,  присущих 

только данному виду кооперации. 

This  article  will  address  issues  related  to  the  fact  that,  like  every  legal  entity,  a  housing  cooperative  has  all  the 

common features inherent in all legal entities. However, HBC is not just a consumer cooperative, but a special cooperative 

that has a number of special features inherent only in this type of cooperation. 

Ключевые слова: жилищно-строительный кооператив, признаки жилищно–строительного кооператива, 

некоммерческое юридическое лицо, потребительский кооператив. 

Keywords: housing cooperative, signs of housing and construction cooperative, non-profit legal entity, consumer 

cooperative. 

 

Юридическим  лицом  признается  организация,  которая  имеет  в  собственности, 

хозяйственном  ведении  или  оперативном  управлении  обособленное  имущество,  несет 

самостоятельную  ответственность  по  своим  обязательствам,  может  от  своего  имени 

приобретать  и  осуществлять  имущественные  и  личные  неимущественные  права,  исполнять 

обязанности,  быть  истцом  и  ответчиком  в  суде,  прошедшая  в  установленном  порядке 

государственную  регистрацию  в  качестве  юридического  лица  либо  признанная  таковым 

законодательным актом[2]. 

Выделяют следующие признаки юридических лиц: 

1)  Организационное  единство  юридического  лица  заключается  в  том,  что  оно  имеет 

определенную  структуру,  соподчиненность  входящих  в  него  структурных  подразделений  и 

структурны  единиц,  систему  органов  управления,  обладающих  соответствующей 

компетенцией,  осуществляющих  внутреннее  управление  и  действующих  от  имени 

юридического лица за его пределами. 

2)  Имущественная  обособленность  юридического  лица  означает,  что  его  имущество 

обособленно  от  имущества  его  учредителей  (участников)  и  от  имущества  всех  других 

физических,  юридических  лиц,  государства  и  административно–территориальных  единиц. 

Признаком имущественной обособленности юридического лица является его самостоятельный 

баланс. На самостоятельном балансе отражается все имущество юридического лица. 

3) Самостоятельно отвечать по всем своим обязательствам своим имуществом. Данный 

признак выражается в том, что учредитель (участник) юридического лица или собственник его 

имущества  не  отвечает  по  обязательствам  юридического  лица,  за  исключением  случаев, 

предусмотренных законодательными актами либо учредительными документами юридического 

лица (п.3 ст.52 ГК). 

4)  Выступать  в  гражданском  обороте  и  в  любом  суде  от  своего  имени.  То  есть, 

юридическое  лицо  выступает  в  качестве  самостоятельного  субъекта  права  и  в  отношения  с 

другими  органами  государственной  власти  и  управления,  за  некоторыми  исключениями, 

установленными  законодательными  актами,  само  приобретает  и  осуществляет  личные 

неимущественные и имущественные права и обязанности и может быть истцом и ответчиком в 

суде[3,с.190-194]. 

5)  Пройти  в  установленном  порядке  государственную  регистрацию  в  качестве 

юридического лица[2]. 

ЖСК  относится  к  некоммерческим  юридическим  лицам,  в  частности,  к  такой  ее 

организационной форме как потребительский кооператив.  

В  соответствии  со  ст.  116  Гражданского  кодекса  Республики  Беларусь  (далее  ГК) 

потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан либо граждан и 

юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных (имущественных) 

и  иных  потребностей  участников,  осуществляемое  путем  объединения  его  членами 

имущественных паевых взносов».  

В соответствии со ст.11 Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее ЖК) ЖСК–это 

организация  застройщиков,  создаваемая  для  строительства  многоквартирных  жилых  домов, 

приобретения  недостроенных  зданий  и  (или)  зданий,  подлежащих  реконструкции  или 

 

389 

 

капитальному  ремонту,  и  завершения  их  строительства,  реконструкции  или  капитального 

ремонта, а также для последующей эксплуатации многоквартирных жилых домов и управления 

ими. 

В  литературе  существует  мнение,  что  «ЖСК  отличается  от  производственной  и 

потребительской кооперации[5,с.8]. Однако, автор с данной точкой зрения не согласен. ЖСК–

это некоммерческое юридическое лицо, относящееся к потребительским кооперативам. 

Цель  этих  лиц–удовлетворение  материальных  (имущественных)  потребностей, 

осуществляемое путем объединения имущественных паевых взносов. 

В  отличие  от  членов  производственного  кооператива  члены  потребительского 

кооператива  не  обязаны  участвовать  в  его  деятельности  личным  трудом.  Они  должны  только 

внести  вступительный  и  паевой  взносы.  Нет  препятствий  для  того,  чтобы  член  одного 

кооператива был одновременно членом другого, в том числе того же вида. 

Основные цели деятельности некоммерческих организаций определяет часть вторая п. 3 

ст. 46 ГК.  Прежде  всего  к  ним  относится  удовлетворение  нематериальных  потребностей 

граждан и юридических лиц, а именно: 

1)достижение  социальных,  природоохранных,  благотворительных,  культурных, 

образовательных, научных и управленческих целей; 

2) охрана здоровья; 

3) развитие физической культуры и спорта; 

4) удовлетворение духовных и иных нематериальных потребностей; 

5) защита прав и законных интересов; 

6) разрешение споров и конфликтов; 

7) оказание юридической помощи в соответствии с законодательством;  

8) иные цели, направленные на достижение общественных благ. 

В  случае  осуществления  некоммерческой  организацией  предпринимательской 

деятельности  полученная  прибыль  между  участниками  не распределяется.  В соответствии  с 

частью  четвертой  п.3  ст.46  ГК  некоммерческие  организации  могут  заниматься 

предпринимательской деятельностью, если она необходима: 

1) для достижения уставных целей, соответствует им и отвечает предмету деятельности 

некоммерческой организации; 

2)выполнения  государственно  значимых  задач,  предусмотренных  учредительными 

документами, соответствует этим задачам и отвечает предмету деятельности организации. 

Таким  образом,  цель  предпринимательской  деятельности  некоммерческой  организации 

не распределение прибыли между участниками, а направление на достижение целей, указанных 

в частях второй и третьей п. 3 ст. 46 ГК.  

Согласно  части  четвертой  п.3  ст.46  ГК  для  отдельных  форм  некоммерческих 

организаций  законодательные  акты  могут  устанавливать  требования,  предусматривающие 

право  заниматься  предпринимательской  деятельностью  только  посредством  образования 

коммерческих  организаций  и  (или)  участия  в  них.  Непосредственное  осуществление 

предпринимательской  деятельности  такими  некоммерческими  организациями  не допускается. 

Сказанное свидетельствует о том, что некоммерческие юридические лица обладают не общей, а 

специальной правоспособностью[4, с. 306]. 

Некоммерческие организации отличаются от коммерческих двумя признаками: 

–не ставят извлечение прибыли основной целью; 

–не  могут  распределять  полученную  прибыль  между  участниками,  даже  когда 

деятельность дает прибыль.  

Как мы уже отмечали, ЖСК относится к некоммерческим организациям. В соответствии 

с  частью  третьей  п.  3  ст.  46  ГК  некоммерческие  организации  могут  создаваться  для 

удовлетворения  материальных  (имущественных)  потребностей  граждан  либо  граждан  и 

юридических лиц. Подобные случаи предусматривает ГК и другие законодательные акты.  

 

390 

 

В  частности,  для  удовлетворения  имущественных  (материальных)  потребностей 

создаются  потребительские  кооперативы.  В соответствии  с  п.1  ст.  116  ГК  членами 

потребительского кооператива могут быть граждане либо граждане и юридические лица.  

Некоммерческие  организации  для  удовлетворения  материальных  потребностей  только 

юридических  лиц  создаваться  не могут.  Обязательная  цель  деятельности  некоммерческой 

организации  –  удовлетворение  материальных  потребностей  граждан.  При  чем  в  том  числе  в 

случае,  если  эта  некоммерческая  организация  обеспечивает  удовлетворение  материальных 

потребностей и юридических лиц.  

Необходимость  наделения  некоммерческой  организации  правами  юридического  лица 

объясняется тем, что для достижения поставленной цели она вынуждена вступать в различные 

имущественные  отношения  с  коммерческими  и  другими  некоммерческими  юридическими 

лицами.  

Нередко 

некоммерческие 

организации 

осуществляют 

предпринимательскую 

деятельность. Однако они могут осуществлять такую деятельность лишь постольку, поскольку 

она  необходима  для  достижения  уставных  целей,  ради  которых  эти  организации  создавались, 

соответствует этим целям и отвечает предмету деятельности организации.  

Руководствуясь  п.  1  ст.  116  ГК,  можно  выделить  правовые  признаки  данной  правовой 

формы некоммерческой организации. 

1. Это добровольное объединение граждан либо граждан и юридических лиц на основе 

членства.  

2.  Цель  создания  потребительского  кооператива–удовлетворение  в  первую  очередь 

материальных  (имущественных)  потребностей  участников.  Нематериальные  потребности,  как 

правило,  связаны  с  материальными.  Например,  потребительский  кооператив  может  оказывать 

содействие  своим  членам  в  процессе  реализации  ими  свих  имущественных  прав  и  законных 

интересов, связанных с участием в кооперативе; 

3.  Создается  потребительский  кооператив  путем  объединения  его  членами 

имущественных  паевых  взносов.  Паевые  взносы  направляются  на  финансирование 

мероприятий,  связанных  с  удовлетворением  потребностей  его  членов,  на  создание  объектов 

недвижимости, торговых объектов и т.д. 

Как юридическое лицо ЖСК имеет все признаки юридического лица, однако имеется ряд 

особенностей, которое выражаются в следующем: 

1)  Организационное  единство  ЖСК  проявляется  в  том,  что  ЖСК  имеет  органы 

управления,  обладающие  соответствующей  компетенцией  (общее  собрание,  правление).  Как 

организация ЖСК имеет свои цели и задачи, структуру органов управления, соответствующие 

права  и  обязанности.  Свои  права  и  обязанности  имеют  все  органы  кооператива,  а  также  его 

члены. 

2)  Имущественная  обособленность  ЖСК  проявляется  в  том,  что  имущество 

(вступительные  взносы,  паевые  взносы  членов  ЖСК,  недвижимость  и  т.д.)  находится  в 

собственности  кооператива  и  обособленно  от  имущества  иных  организаций  и  членов  ЖСК. 

Они–собственность  кооператива,  а  каждый  из  членов  ЖСК  имеет  только  обязательственное 

право потребовать вернуть ему паевый взнос в случае выхода из кооператива. 

3)  Самостоятельная  ответственность  ЖСК  выражается  в  том,  что  ЖСК  несет 

имущественную  ответственность  своим  обособленным  имуществом.  По  обязательствам  ЖСК 

не отвечает государство, а также члены ЖСК, за исключением случая, когда члены кооператива 

несут  субсидиарную  ответственность  по  обязательствам  кооператива  в  пределах  невнесенной 

части  дополнительного  взноса  (п.4  ст.116  ГК).  Самостоятельная  имущественная 

ответственность  ЖСК,  в  частности,  заключается  в  том,  что  за  его  долги  никто  кроме  самого 

ЖСК  ответственности  не  несет.  Закон  не  предусматривает  ответственности  государства  за 

долги  ЖСК.  ЖСК  не  несет  ответственности  за  долги  своих  членов.  Взыскание  на  паевые 

взносы  члена  кооператива  не  допускается,  кроме  случая,  когда  должник  выбывает  из  состава 

его  членов.  ЖСК  отвечает  по  обязательствам  имуществом,  которое  ему  принадлежит  и  на 

 

391 

 

которое в соответствии с законодательством может быть наложено взыскание. Потребительские 

кооперативы  построены  на  условиях  членства  в  них  и  их  участники  не  отвечают  по 

обязательствам  юридического  лица.  Члены  потребительского  кооператива  обязаны  в  течении 

трех  месяцев  после  утверждения  ежегодного  баланса  покрыть  образовавшиеся  убытки  путем 

дополнительных  взносов.  В  случае  не  выполнения  этой  обязанности  кооператив  может  быть 

ликвидирован  в  судебном  порядке  по  требованию  кредиторов.  Члены  потребительского 

кооператива  несут  субсидиарную  ответственность  по  его  обязательствам  в  пределах 

невнесенной части дополнительного взноса каждого из членов кооператива (п.4 ст.116 ГК). 

4) Самостоятельное выступление ЖСК в гражданском обороте и в суде от своего имени. 

ЖСК выступает в качестве самостоятельного субъекта права ив отношениях с другими лицами, 

в  том  числе  и  с  органами  государственной  власти  и  управления,  сам  приобретает  права  и 

обязанности,  может  быть  истцом  и  ответчиком  в  суде  (имеет  гражданскую  право  и 

дееспособность). Как потребительский кооператив ЖСК–некоммерческая организация, то есть 

не  имеет  в  качестве  основной  цели  извлечение  прибыли.  Заниматься  предпринимательской 

деятельностью  он  вправе  постольку,  поскольку  она  необходима  для  осуществления  его 

основных целей. Полученная прибыль не распределяется между членами ЖСК, а направляется 

на  осуществление  цели,  ради  которой  кооператив  создан.  В  процессе  осуществления 

деятельности (как основной, так и предпринимательской) ЖСК сталкивается с необходимостью 

заключать различного рода договора (подряда, оказание услуг и др.) 

5) Государственная регистрация в качестве юридического лица. В соответствии со ст.183 

ЖК  ЖСК  считается  созданным  и  приобретает  права  юридического  лица  с  даты  его 

государственной  регистрации  в  порядке,  установленным  законодательством.  Государственная 

регистрация  ЖСК  осуществляется  областными,  Минским  городским  исполнительными 

комитетами, а также городскими (городов областного подчинения) исполнительные комитеты–

соответствующим администрациям районов в городах. 

Данный  признак  относительно  ЖСК  имеет  свои  особенности.  Так,  В  1990  году 

оформление  права  собственности  члена  ЖСК  на  предоставленную  ему  квартиру  в  доме  ЖСК 

регламентировалось  Законом  «О  собственности  в  Белорусской  ССР».  В  частности,  в  ст.18 

данного  Закона  было  установлено,  что  член  ЖСК  полностью  выплативший  паевый  взнос 

приобретал  право  собственности  на  это  имущество.  В  2002  году  оформление  права 

собственности  члена  ЖСК  стало  регламентироваться  отдельным  нормативным  правовым 

актом–Инструкцией  о  порядке  оформления  права  собственности  на  квартиру  в  домах 

жилищно–строительного,  жилищного  кооператива[7].  В  настоящее  время  данная  Инструкция 

утратила  силу  и  нормы  об  оформлении  права  собственности  на  квартиру  члена  ЖСК 

содержаться  в  ГК,  ЖК  и  Законе  Республике  Беларусь  «О  государственной  регистрации 

недвижимого  имущества,  прав  на  него  и  сделок  с  ним»[6].  Однако,  несмотря  на  то,  что 

некоторые  нормы  из  данной  Инструкции  сейчас  содержаться  в  ЖК  при  их    применении  на 

практике возникает достаточно трудностей.   

В  литературе  были  дискуссии  относительно  того,  когда  же  возникает  право 

собственности члена ЖСК? Либо оно возникает после полной  уплаты паевого взноса, или же 

после  оформления  права  собственности  в  установленном  законом  порядке.  Одни  авторы 

считают,  что  право  собственности  возникает  не  с  момента  государственной  регистрации,  а  с 

момента завершения выплаты паевого взноса[8,10]. Последующая государственная регистрация 

имеет  лишь  правоподтверждающее  значение[9,с.57].  Было  высказано  мнение,  что  переход 

права  собственности  на  квартиру  от  ЖСК  к  пайщику  выплатившему  ссуду,  не  зависит  ни  от 

воли  кооператива,  ни  от  воли  самого  пайщика.  Смена  собственника,  как  утверждает 

И.А.Приходько,  происходит  не  в  результате  заявленного  требования  члена  кооператива,  не 

вследствие соглашения между пайщиком и ЖСК, а автоматически в силу самого факта выплаты 

паевого взноса[11, с.90]. 

На  основании  п.4  ст.  219  ГК  «члены  ЖСК  полностью  внесшие  свой  паевый  взнос  за 

квартиру,  предоставленное  этим  лицам  кооперативом  в  пользование,  приобретают  право 

 

392 

 

собственности  на  указанное  имущество  с  момента  регистрации  этого  права  в  установленном 

порядке». 

Таким образом, имеется четыре группы юридических фактов, образующих юридический 

состав  для  возникновения права  собственности–членов  ЖСК:  1)  обязательно  являться  членом 

кооператива;  2)  пользоваться  жилым  помещением,  предоставленным  кооперативом;  3) 

полностью  выплатить  паевый  взнос;  4)  произвести  государственную  регистрацию    права 

собственности на недвижимое имущество.  

С  какого  же  момента  возникает  право  собственности на  квартиру  в  доме  ЖСК?  Право 

собственности  физических  лиц  возникает,  изменяется  и  прекращается  при  наличии 

определенных  оснований–юридических  фактов.  В  теории  права  различают  первоначальные  и 

производные основания возникновения права собственности. 

Независимо  от  того,  на  каком  основании  возникает  право  собственности  в  доме  ЖСК 

(первоначальном  или  производном),  законодательство  содержит  требование,  без  соблюдения 

которого  такое  право  возникнуть  не  может.  Это  право  заключается  в  необходимости 

регистрации  права  собственности  в  установленном  порядке.  То  есть,  в  соответствии  с 

действующем законодательством нужно обязательно зарегистрировать право собственности  в 

установленном законодательством порядке и получить соответствующее свидетельство.  

Общее правило о возникновении права собственности на вновь создаваемое недвижимое 

имущество  с  момента  его  регистрации  в  случаях,  когда  такое  имущество  подлежит 

государственной  регистрации,  содержится  в  п.2  ст.220  ГК.  До  государственной  регистрации 

создаваемого  недвижимого  имущества,  если  иное  не  предусмотрено  законодательством,  к 

имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, из 

которого недвижимое имущество создается. 

Момент  возникновения  права  собственности  на  строящуюся  в  ЖСК  квартиру  в  ГК 

оговорен особо. Ст.219 ГК гласит, что «члены ЖСК полностью внесшие свой паевый взнос за 

квартиру,  предоставленную  этим  лицам  кооперативом  в  пользование,  приобретают  право 

собственности  на  указанное  имущество  с  момента  регистрации  этого  права  в  установленном 

порядке». 

В соответствии же со ст.194 ЖК «член ЖСК, внесший паевые взносы в полном объеме за 

объект недвижимого имущества, предоставленный ему во владение и пользование (оплативший 

стоимость  этого  объекта  недвижимого  имущества),  приобретает  право  собственности  на  этот 

объект  недвижимого имущества с даты государственной регистрации такого права в порядке, 

установленным  законодательством.  Член  ЖСК  внесший  паевые  взносы  в  полном  объеме  за 

объект  недвижимого  имущества  (оплативший  стоимость  этого  объекта  недвижимого 

имущества) до предоставления ему права владения и пользования этим объектом, приобретает 

право  владения  и  пользования  этим  объектом  недвижимого  имущества  на  основании 

свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации права собственности члена ЖСК 

на построенные в жилом доме ЖСК объекты недвижимого имущества. 

Делая анализ данных статей мы видим, что ст. 220 ГК противоречит ст.194 ЖК. То есть, 

исходя  из  смысла  ст.220  ГК,  если  квартира  в  доме  ЖСК  еще  не  построена  мы  не  можем  в 

соответствии  со  ст.194  ЖК  (даже  если  член  ЖСК  полностью  выплатил  паевый  взнос) 

приобрести  право  владения  и  пользования  этим  объектом  недвижимого  имущества  на 

основании  свидетельства  о  государственной  регистрации  права  собственности  члена  ЖСК  на 

построенные в жилом доме ЖСК объекты недвижимого имущества. Так как это противоречит 

п.3  ст.220  ГК  «до  завершения  создания  недвижимого  имущества,  а  в  соответствующих 

случаях–до его государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательством, 

к имуществу применяются правила о праве собственности на материалы и другое имущество, 

из  которого  недвижимое  имущество  создается».  Исходя  из  ст.130  ГК  к  недвижимым  вещам 

относятся: земельные участки, участки недр, поверхостные водные объекты и все, что прочно 

связано  с  землей,  то  есть  объекты,  перемещение  которых  без  соразмерного  ущерба  их 

назначению  невозможно,  в  том  числе  леса,  многолетние  насаждения,  капительные  строения 

 

393 

 

(здания, 

сооружения), 

незавершенные 

законсервированные 

капитальные 

строения, 

изолированные помещения, машино–места. Как мы видим материалы и другое имущество, из 

которого  недвижимое  имущество  создается,  не  относятся  к  недвижимости.  Все  то,  что  не 

обозначено  как  недвижимость  признается  движимыми  вещами.  А  движимое  имущество  не 

подлежит  государственной  регистрации.  Также  в  соответствии  со  ст.3  Закона  РБ  «О 

государственной  регистрации  недвижимого  имущества,  прав  на  него  и  сделок  с  ним» 

государственной  регистрации  подлежат:  земельные  участки,  капитальные  строения  (здания, 

сооружения),  незавершенные  законсервированные  капитальные  строения,  изолированные 

помещения,  в  том  числе  жилые,  предприятия  как  имущественные  комплексы.  И  здесь  видно, 

что материалы тоже не относятся к объектам, подлежащим государственной регистрации. Тогда 

каким  же  образом  и  на  основании  чего  мы  получаем  свидетельство  о  государственной 

регистрации  права  собственности  члена  ЖСК  на  построенные  в  жилом  доме  ЖСК  объекты 

недвижимого имущества, когда квартира еще не построена? 

Тогда, если следовать нормам ГК, то о никакой государственной регистрации речи быть 

не  может,  так  как  материалы  не  относятся  к  недвижимому  имуществу.  Также  недостроенная 

квартира  не  является  незавершенным  законсервированным  капитальным  строением.  Кстати, 

следует  отметить,  что  в  Российской  Федерации  нельзя  произвести  государственную 

регистрацию  и  оформить  право  собственности  на  жилое  помещение  члена  ЖСК  на  объект 

незавершенного  строительства  (или  его  часть)  даже  если  паевый  взнос  внесен  полностью–до 

момента признания помещения жилым.   

Таким  образом,  как  и  каждое  юридическое  лицо  ЖСК  имеет  все  общие  признаки, 

присущие всем юридическим лицам. Однако, ЖСК–это не просто потребительский кооператив, 

а  специальный  кооператив,  обладающий  рядом  особенных  признаков,  присущих  только 

данному виду кооперации. 

 

жүктеу/скачать 6.12 Mb.

Достарыңызбен бөлісу: