Таблица 2.1.2. Населенные пункты Усольского района

Распределение земель в разрезе административно-территориальных образований, сельских поселений, приведено в таблице 2.2.2.

По данным статистической отчетности, количество населенных пунктов с численностью населения до 20 человек составляют 38,1%, где проживает 0,6% населения. Основная доля сельского населения проживает в населенных пунктах с численностью населения свыше 1000 человек, которые, в основном, являются центрами сельских поселений (61,4%)

Анализ земель с точки зрения собственности показывает, что в частной собственности находится 4,6% земель всех категорий. Наибольшую долю (95,2%) земель, находящихся в частной собственности составляют земли сельскохозяйственного назначения, 3,5% - земли населенных пунктов. Земли лесного фонда и водного фонда в соответствии с законодательством отнесены к федеральной собственности, земли.

2.2. Качественная характеристика земель района.

Качественная оценка земель предполагает отражение фактически сложившейся под воздействием человека продуктивности земель, их плодородия.

Анализ качественного состава земель Усольского муниципального района показывает, повсеместные негативные процессы, происходящие на землях сельскохозяйственного назначения.

Отсутствие научно-обоснованного подхода к использованию земель в сельском хозяйстве приводит к повсеместному возрастанию антропогенной нагрузки на продуктивные угодья, вследствие чего происходит интенсивное развитие процессов деградации земель. Эти процессы выводят из оборота значительные площади, ухудшают структуру ландшафта.

В Усольском муниципальном районе наблюдаются следующие виды деградации:

1. Физическая, характеризующаяся плоскостным смывом, линейным размывом и дефляционным сносом почв, расчленением оврагами, увеличением площади эродированных земель, выходом на поверхность коренных и подстилающих пород, ухудшением физических свойств почвы.

2. Биологическая, характеризующаяся деградацией растительного покрова, уменьшением биологического разнообразия.

3. Геохимическая, характеризующаяся нарушением круговорота веществ, засолением, минерализацией поверхностных и грунтовых вод, загрязнением вредными веществами почв.

4. Геологическая и гидрологическая, характеризующаяся заболачиванием.

Кроме этого наблюдается технологическая (эксплуатационная) деградация, представляющая собой структурные нарушения почвенного покрова, физическая, обусловленная низкой культурой земледелия, агроистощение земель, представляющее потерю почвенного плодородия, в результате обеднения почв элементами минерального питания и хозяйственная деградация, характеризующаяся систематическим не использованием продуктивных земель.

Одновременно с этим значительные площади сельскохозяйственных угодий заросли кустарником и мелколесьем и выбыли из производства сельскохозяйственной продукции.

Переувлажнение, зарастание, закочкаренность и тому подобные процессы свидетельствуют о мелиоративной неустроенности земель.

На территории района наблюдаются экзогенные геологические процессы, к числу которых относятся процессы подтопления и затопления территорий, переработка берегов водохранилища, причем их воздействие распространяется и на земли иных территорий, в том числе с особым режимом природы и недропользования.

Последние почвенные обследования на территории Усольского муниципального района были проведены в 1976 году Пермским филиалом института ГипроЗем в отношении каждого хозяйства и не отражают современное качественное состояние земель.

Использование деградированных земель в сельскохозяйственном производстве снижает его эффективность, усложняет и удорожает производство. Несмотря на значительный ущерб сельхозпроизводству, снижение производительных свойств почвы, снижению стоимостных характеристик конкретных земельных участков, собственники и иные правообладатели не проявляют заинтересованности в устранении первоосновы деградационных процессов или разработки системы научно-обоснованного комплекса целенаправленной организации деградированных земель с целью их восстановления.

2.3. Состояние и оценка использования земель района

по отраслям экономики, землепользователям, землевладельцам.

С началом проведения в Российской Федерации земельной реформы часть в Усольском муниципальном районе проводится работа по предоставлению земель на различном праве гражданам и юридическим лицам.

1. 
   Крестьянские (фермерские) хозяйства. По состоянию на 01.01.2009 г. в районе насчитывается 36 хозяйства на площади 1560 га. В начале земельной реформы предполагалось, что крестьянское хозяйство должно являться первичным звеном аграрного производства и наиболее рациональной и эффективной формой хозяйствования на земле с точки зрения соответствия организации его производственной деятельности особенностям аграрного производства. Анализ показал, что за период 2005 – 2009 г.г. количество хозяйств увеличивается, а площадь, занимаемая ими, незначительно уменьшается. При увеличении хозяйств на 25%, площадь, занимаемая ими, возросла на 6,6%, а средняя площадь хозяйств на протяжении рассматриваемого периода уменьшилась на 18,8 га. Можно сделать вывод, что данная форма хозяйствования в районе не является эффективной, что изначально было заложено существующей экономической ситуацией в стране в целом.
   

2. 
   Личные подсобные хозяйства. На 01.01.2009 г. количество личных подсобных хозяйств на территории Усольского муниципального района составляло 4691 на площади 1926га в границах и за границами населенных пунктов. По сравнению с 2005 годом количество ЛПХ увеличилось на 128, при этом площади, занимаемые ЛПХ, увеличились на 51га. Средняя площадь земельного участка для ЛПХ за прошедший период оставалась постоянной и составляла 0,41 га. В границах населенных пунктов находится 4512 земельных участков на площади 791 га, предоставленных для ведения ЛПХ, средний размер которых составляет 0,17 га. На землях сельскохозяйственного назначения расположено 179 земельных участков для ведения ЛПХ на площади 1135 га, средний размер составляет 6,3 га. Всего в собственности граждан находится 1605 га земель, предоставленных для ведения ЛПХ, из которых 1105 га на землях сельскохозяйственного назначения, 500 га на землях населенных пунктов.
   
3. 
   Садоводство. За рассматриваемый период количество земельных участков для садоводства (7837) и площади, занятые такими земельными участками (644) остаются постоянными. Необходимо отметить, что, несмотря на хорошую транспортную доступность Усольский муниципальный район значительно удален от краевого центра, поэтому земельные участки для садоводства могут представлять интереса для жителей города Соликамска и города Березники. Можно предположить, что дальнейшего роста количества земельных участков для садоводства не произойдет.
   
4. 
   Индивидуальное жилищное строительство. С 2005 по 2009 увеличивается количество и площади земельных участков. Площадь увеличилась на 165 га, а количество на 43. Средний размер земельного участка для ИЖС в настоящее время составляет 0,10-0,15 га.
   
5. 
   Животноводство и сенокошение, огородничество. Количество земельных участков для сенокошения, выпаса скота и огородничества стабильно уменьшается. При этом происходит общее уменьшение площадей земель данного разрешенного использования. Так количество земельных участков, предоставленных для животноводства и сенокошения, уменьшилось на 630 (22%), а площади на 251 га (12%). Частично такую ситуацию можно объяснить тем, что часть хозяйств, заключивших договоры аренды с собственниками земельных долей, частично обеспечивают кормами для домашних животных арендодателей.
   

- происходит физический перевод продуктивных земель в менее продуктивные или вообще не пригодные для хозяйственного использования;

- экономическое свертывание площадей, вовлеченных в хозяйственный оборот земельных ресурсов;

- нарастающее разрушение земельного фонда и утрата им своих полезных потребительских свойств.

Отсутствие должного землеустроительного обеспечения, учета земель и, как следствие этого, бессистемный выдел земельных участков в натуре, также отрицательно влияют на общее состояние земель района

2.4. Состояние и оценка земель в сельском хозяйстве.

Сельскохозяйственные предприятия Усольского муниципального района имеют различную форму собственности:

- хозяйственные товарищества и общества:

- производственные кооперативы;

- государственные и муниципальные унитарные предприятия;

- подсобные хозяйства.

Из общего количества земель сельскохозяйственного назначения (173097 га) в собственности граждан и юридических лиц находится 23644 га, в том числе в долевой собственности граждан - 17259га, из которых 15566 га невостребованные доли. К землям государственной и муниципальной собственности относится 149453га, которые не разграничены. Всего в районе насчитывается 11 хозяйств, у которых находится 29486 га земли, из которых земли собственников земельных долей, переданные в аренду сельскохозяйственным предприятия составляют 1390 га, земли в собственности юридических лиц составляют 3761 га, из не разграниченных земель 2113 га находятся в аренде, 18700 га – на праве пользования.

На землях сельхозназначения также располагается опытная станция и подсобные хозяйства предприятий и учреждений на площади 17090 га, из которых 33 га находится в собственности юридического лица, 15,7 га – аренде, 16990 га – на праве пользования.

Кроме того, часть сельскохозяйственных предприятий прекратили производственную деятельность, при этом земли, в соответствии с данными Роснедвижимости числятся за этими предприятиями.

Фонд перераспределения земель составляет 104695 га, в том числе сельскохозяйственные угодья составляют 20444 га, в том числе: пашни – 14110 га, сенокосов – 6613 га, пастбищ – 6668 га. Лесные площади в фонде перераспределения занимают 79285 га. Всего фонд перераспределения составляет 60% от площади земель сельскохозяйственного назначения. На 01.01.2009 фонд перераспределения составлял 104769 га, а площадь востребованного фонда перераспределения составляла 3853 га, площадь земель резерва в границах населенных пунктов – 812 га.

В России в период 1992 по 1993, в сжатые сроки было проведено реформирование сельскохозяйственных предприятий. Процесс формирования новых форм хозяйствования осуществлялся на основе наделения жителей села, а именно работников сельскохозяйственных предприятий, пенсионеров и работников социальной сферы, земельными паями (долями). В результате были сформированы сельскохозяйственные предприятия различных форм собственности, которые объединили собственников земельных долей. При этом происходил процесс разукрупнения хозяйств, что привело в части районов Пермского края к нерациональному использованию сельскохозяйственных угодий,

Анализ показывает, что в за рассматриваемый период в районе уменьшалась площадь земель сельскохозяйственного назначения, в основном за счет перевода земельных участков в категорию «земли промышленности и иного специального назначения».

К негативным процессам в сельском хозяйстве Усольского муниципального района относятся:

- сокращение посевных площадей;

- зарастание продуктивных сельхозугодий лесом и кустарником;

- развитие деградационных процессов (эрозия почв, засоление,, заболачивание;

- сокращение поголовья скота, как в общественном производстве, так и в частном секторе;

- снижение объемов сельскохозяйственного производства;

- неопределенность в земельных отношениях на селе, связанная с оборотом земель.

Часть земель сельскохозяйственного назначения, не является сельскохозяйственными угодьями (дороги, лесополосы, земли под лесокустарниковой растительностью, под водой и др.), что в Соликамском муниципальном районе составляет 2,6%. Этот показатель ниже, чем в целом по Пермскому краю, но при этом земли являются бесхозными, что требует проведения землеустроительных работ по закреплению земельных участков в собственность или аренду. Это означает, что часть сельскохозяйственных земель не может быть в обороте и являться объектом налогообложения. Кроме того, необходимо проведение работ формированию лесных участков в составе земель сельхозназначения для последующего перевода их в земли лесного фонда.

Земли промышленности на территории Усольского муниципального муниципального района занимают 1923га. Непосредственно земли, занимаемые промышленными предприятиями, составляют 727га, в том числе 147 га в собственности юридических лиц и граждан ( промплощадка СКРУ-3 – 145 га, гараж-стоянка на Чашкинском месторождении нефти – 2 га), в федеральной собственности находится 67 га, в муниципальной – 111 га (водозабор Усолка-Березники). Распределение по уровням собственности данной категории земель следующее: 20,2% - частная собственность, 9,2% - федеральная собственность, 61,2% – собственность субъекта, в муниципальной собственности – 15,2%, остальные земли не разграничены. Следующая группа – земли транспорта, занимающие площадь 902га, том числе 35 га земли железнодорожного транспорта, из которых 35 га являются собственностью РФ и находятся на праве пользования у РАО РЖД. Земли автомобильного транспорта составляют 670га, в том числе в краевой собственности – 445га, предоставленные в постоянное (бессрочное) пользование. Распределение земель промышленности и иного специального назначения по выдам разрешенного использования приведено в таблице 2.5.1.

Незначительную площадь в структуре земель промышленности и иного специального назначения на территории района занимают земли энергетики (13га). В настоящее время в соответствие с Земельным кодексом ведутся землеустроительные работы для дальнейшего оформления права собственности или права аренды.

Земельная реформа – создание условий для развития многоукладности в экономике, справедливого и обоснованного перераспределения земель, перехода к преимущественно экономическим методам управления.

При этом важным показателем в экономике района и показателем деловой активности района и, в конечном счете, итогом проведения земельной реформы является земельный рынок. Активной составляющей земельного рынка выступают его участники, состав которых можно представить следующим образом:

1. 
   Органы власти различного уровня (федеральные, субъекта РФ, муниципальные).
   
2. 
   Реальные землевладельцы, землепользователи, собственники, которые разделяются по форме владения землей, хозяйственной ориентацией использования земель, по категориям и типам, принадлежащим им земельных участков, целям и мотивам обращения на земельный рынок.
   
3. 
   Потенциальные собственники, землепользователи, землевладельцы, которые обратились на земельный рынок с целью приобретения земельного участка. Участники данной категории различаются по планируемой форме владения землей, целевому использованию земельных участков.
   
4. 
   В особую группу выделяются различного рода структуры, выполняющие вспомогательные функции при взаимодействии прямых участников земельного рынка. К таким структурам относятся рекламные агентства, риэлтерские фирмы, оценочные и регистрационные конторы, консалтинговые учреждения и т.д.
   

- продажа земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления;

- сделки купли-продажи гражданами и юридическими лицами;

- аренда земельных участков у органов государственной власти и местного самоуправления.

Динамика продажи земельных участков органами государственной власти и местного самоуправления в 2007-2009г.г. следующая:

Общее количество сделок увеличилось в 2,3 раза и имеет стабильную тенденцию роста. Основную часть сделок совершается в границах населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства. Структура продаж земельных участков органами местного самоуправления в 2007 году следующая: 18,7% земельных участков для ИЖС, 60,4% для ЛПХ и садоводства, 20% гражданам для иных целей, На земельные участков земель промышленности и земель сельскохозяйственного назначения за анализируемый период договоров купли-продажи органы местного самоуправления не заключали. Данные о продаже земельных участков представлены в таблице 2.6.1.

Таблица 2.6.1. Данные о продаже земельных участков
органами местного самоуправления

№ п/п	Категория земель	2007 Кол-во сделок/га	2008 Кол-во сделок/га	2009 Кол-во сделок/га
1	Всего	61 54.38	112 15.28	139 153.36
2.	Земли населенных пунктов	61 54.38	108 25.13	136 20.85
1	Гражданам для ИЖС	0 0	14 1.98	26 2.7
3,	Гражданам для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества	27 3.59	25 4.65	84 12.69
4	Гражданам для иных целей	0 0	26 8.72	28 130.86
5	Юридическим лицам	34 50.78	42 5.78	0 0
6	Продано на торгах	0 0	19 6.69	18 3.65
7.	Земли промышленности	0 0	3 8.84	0 0
8.	Земли сельхозначения	0 0	0 0	1 7.11

Характерной чертой первичного рынка земли является сдача государственных и муниципальных земель в аренду. Аренда является привлекательным видом использования земельных участков из-за сравнительно небольших первоначальных инвестиций. Сделки аренды на рынке земли существенно превышают сделки продажи земельных участков органами власти и местного самоуправления. Общее количество действующих в текущем году договоров аренды ежегодно увеличивается, вместе с площадью арендуемых земель. По сравнению с 2007 годом, в 2009 году количество договоров аренды уменьшилось на 15,9%, а арендованные площади увеличились в 1,5 раза. Структура договоров аренды в разрезе категорий земель следующая: 89,9% - договоры аренды земельных участков на землях населенных пунктов, 3,1% - на землях промышленности и иного специального назначения, 4,6% договоры аренды по земельным участкам сельскохозяйственного назначения, остальное - договоры краткосрочной аренды на земельные участки для сенокошения, огородничества и выпаса скота.

Данные о динамике предоставления земельных участков в аренду на территории района представлены в таблице 2.6.2.
Таблица 2.6.2. Данные о рынке аренды

№ п/п	Категория земель	2007 Кол-во сделок/га	2008 Кол-во сделок/га	2009 Кол-во сделок/га
1.	Всего	415 2179,74	222 1799,22	349 3346,98
2	Земли населенных пунктов	354 148,55	196 122,20	314 81,87
3	Земли промышленности	44 171,20	7 164,63	11 234,11
4.	Земли сельхозначения	17 1859,98	11 1477,88	16 2075,53
5	Продажа права аренды	0 0	4 23,32	0 0

Результаты проведенных торгов по продаже земельных участков государственная собственность на которые не разграничена следующие:

В 2008 году на торги было выставлено 154 земельных участка, из них продано земельных участков и заключено прав аренды по 116 земельным участкам общей площадью 58,6 га. Доходы, поступившие в бюджеты всех уровней от продажи земельных участков или права их аренды составили 3729,2 тыс. руб.

В 2009 году на торги было выставлено 164 земельных участка, из них продано земельных участков и заключено прав аренды по 139 земельным участкам общей площадью 5153,36 га. Доходы, поступившие в бюджеты всех уровней от продажи земельных участков или права их аренды составили 3597,5 тыс. руб.

Необходимо отметить, что рынок земли не может считаться полноценным в условиях отсутствия ипотеки. Ипотека земельных участков обеспечивает экономически обоснованные условия гражданско-правового оборота земель, повышения ее инвестиционного потенциала и бюджетных доходов от ее использования. Для развития ипотеки необходимо наличие развитого рынка недвижимости с его стабильно работающей инфраструктурой, которая содержит кадастровую, экономическую и правовую составляющие. Развитие ипотечного кредитования под залог недвижимости, том числе земли, затруднено по следующим причинам:

- общее состояние экономики;

- высокие ставки по кредитам;

- сложная и длительная процедура обращения взыскания на заложенную землю.

Именно поэтому в районе сделки залога являются единичными. Фактически в настоящее время в целом по стране происходит не кредитование под залог земли, а выделение кредита под залог имущества, ликвидность которого мало зависит от свойств земли. Тем самым уменьшается стоимость кредита, и неоправданно уменьшаются риски инвесторов, в связи с уменьшением кредитного процента.

Таким образом, как социально-экономическая категория, земельный рынок, его содержание и форма, должны находится в постоянном движении и развитии. За время проведения земельной реформы в Пермском крае в целом изменился экономический потенциал объекта земельных отношений, его стоимостная форма, структура и экономическое значение потребительских свойств, ценовые параметры. Изменяется состав участников земельного рынка, происходит трансформация их поведения, смена потребностей, интересов, ориентиров. Трансформируется состав и содержание операций землеоборота.

На основании анализа данных можно сделать следующие выводы:

1. Малые населенные пункты не получили развития с введением в сельскохозяйственной отрасли таких индивидуальных форм хозяйствования ЛПХ и крестьянские (фермерские) хозяйства.

2. В ближайшие годы могут исчезнуть населенные пункты района с населением менее 50 человек. При этом недостаточно развитая инженерная и транспортная инфраструктура отрицательно сказывается на динамике развития земельного рынка.

3. При отсутствии рынков сбыта сельскохозяйственной продукции, неоднозначным является будущее сельскохозяйственных предприятий: их виды, формы хозяйствования, количества, размеры.