Закон Кларка о радикальных идеях Каждая радикальная идея вызывает три стадии ответной реакции

При анализе рынка необходимо понять, какие именно потребители будут покупать услуги ООО «УК «Жилфонд». Учредитель ожидает, что усилия по привлечению потребителей будут разносторонними, то есть в качестве потенциальных потребителей рассматриваются, как существующие ТСЖ и кооперативы, так и те собственники, которые в настоящее время пользуются услугами других УК, но недовольны этим.

Проще всего, по мнению учредителя, привлечь таких клиентов, как ТСЖ и ЖСК, потому, как, создавая ТСЖ, собственники не всегда понимают, какую ответственность они берут на себя. По истечению времени выбранные председатели понимают, что собрать вместе собственников, а потом ещё и деньги с них – достаточно сложная работа, в поисках выхода из этой ситуации, они готовы обратиться к кому угодно.

Учредитель намерен действовать локально, выбрав для своей деятельности посёлок Заозёрный. В настоящее время уже есть договорённость с арендодателем помещения, где будет размешена техника и персонал компании. В Заозёрном есть несколько домов с ТСЖ, которые и намерено привлечь ООО «УК «Жилфонд». На данном этапе налажен контакт с председателями двух ТСЖ, которые готовы отдать под руководство компании дома, в которых проживают. В течение месяца будет проведено собрание, на котором учредитель расскажет о преимуществах такого управления, а так же о том, какие выгоды получат потребители. В одном из домов председатель ТСЖ обязался сам собрать жильцов к намеченной дате, во втором доме, после того, как председатель отказался от своих полномочий, Руководитель УК сам стал проводить работу с жильцами. Сегодня достигнуты договорённости с более, чем 70-ю процентами собственников и назначена дата собрания.

Помимо ТСЖ среди клиентов УП есть и такая форма управления, как ЖСК. В мкр. Заозёрный есть 3 дома, которые находятся на таком управлении, в двух из них сменились председатели, которые не до конца справляются со своими обязанностями. В одном из домов председательствовать отказываются вообще. В этих домах так же будут проведены встречи с жильцами, целью которых станет смена управления.

Таким образом, структура потребителей услуг на этапе выхода на рынок представляет собой следующую картину.

Рисунок 3 – Структура потребителей услуг ООО «УК «Жилфонд»

В дальнейшем, при выходе на новые рынки ожидается, что ООО «УК «Жилфонд» активно будет использовать рекламу. Наиболее приемлемой в этом ситуации считается реклама в газетах и журналах. Предполагается, что с 2012 г. УК будет размещать информацию о себе в таких изданиях, как «Зауральский Курьер», и журнал «Телесемь». На сегодняшний день пакет услуг по размещению информации в одном номере и в том и в другом издании стоит 8 000 руб. В будущем учредитель планирует расходовать около 15 000 руб. на рекламу в месяц. Это необходимо для того, что бы информировать новых клиентов и напоминать о себе старым.

Развитие новых рынков и выход на рынок коммерческой недвижимости будет происходить постепенно. В развитии этого сегмента огромную роль играют межличностные отношения между руководителей ООО «УК «Жилфонд» и собственниками торговых предприятий, предоставляющих аренду своим контрагентам. Основное внимание учредитель решил уделить налаживанию контакта с собственниками. На этапе выхода на рынок такую услугу предлагать бессмысленно, после того, как ООО «УК «Жилфонд» проработает в существующем сегменте, можно будет говорить о качестве услуг и наглядно показывать потенциальным партнёрам проделанную работу.

Управление многоквартирным домом может осуществляться одним из трех предложенных способов: непосредственное управление собственниками, управление объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом) и управление управляющей организацией.

Процесс инициирования деятельности по управлению многоквартирными домами условно можно разделить на три этапа:

- изменение структуры существующей компании или учреждение новой компании (ЧП);

- исследование объекта управления и планирование деятельности;

- начало работы на объекте.

I этап. Учреждение новой компании

На данном этапе инициатором проекта было учреждено общество с ограниченной ответственностью, одним из видов деятельности которого указано управление многоквартирным домом.

В соответствии с п. 1 ст. 161 ЖК РФ "управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме". Услуги по проведению текущего ремонта и содержанию жилого фонда ООО «УК «Жилфонд» будет оказывать подрядная организация ООО «Мастер».

Существует также Система добровольной сертификации в жилищно-коммунальной сфере (постановление Госстандарта от 15.04.03 N 36). Добровольной сертификации подлежат услуги и персонал предприятий ЖКХ. Система добровольной сертификации предполагает не только выдачу сертификата соответствия, но и внесение предприятия в государственный реестр. При проведении конкурсов и тендеров органы исполнительной власти используют критерии отбора организаций, руководствуясь наличием сертификатов. Добровольная система сертификации осуществляется по инициативе соискателя на условиях договора между соискателем и органом по сертификации. Добровольная сертификация ООО «УК «Жилфонд» запланирована к середине третьего года работы предприятия.

II этап. Исследование объекта управления
и планирование деятельности

На данном этапе был проведен сбор и анализ информации о жилищном фонде. Техническое состояние домов и придомовых территорий имеет важное значение, но не единственное. Знание таких вопросов как соотношение частного и муниципального жилья, структура жильцов (оплачивающих 100% стоимости жилищно-коммунальных услуг и льготники, собственники и наниматели) необходимо для дальнейшей работы. Объектом управления в жилищной сфере является многоквартирный дом, если точнее - общее имущество собственников данного дома.

После анализа и сбора информации нами было выявлено десять жилых домов, которые на данный момент не заключали договоров с существующими управляющими компаниями.

Общие сведения об указанных домах приведены в таблице:

Инициатор проекта решил ввести так называемый по объектный учет затрат, т.е. все средства, собранные с жильцов данного многоквартирного дома расходуются на нужды этого же дома. Такая практика позволяет избежать перекрестного субсидирования жилых домов разного года постройки, материала стен, проведения текущего и капитального ремонта и т.д. Отсутствие по объектного учета допускает многократное списание затрат на одни и те же работы, что приводит к возможным злоупотреблениям и припискам, а отсутствие независимой общественной экспертизы обоснованности затрат и качества предоставляемых услуг в сфере ЖКХ, несовершенство муниципального законодательства в данной сфере в значительной степени способствуют возникновению коррупции.

Приблизительная система по объектного учета затрат:

1. Экономист управляющей компании ежемесячно доводит до сведения руководителя объем планируемых доходов по каждому дому (группе домов).

2. На основе предполагаемых доходов руководитель совместно с ООО «Мастер» планирует объем работ на месяц на данном объекте.

3. По факту работы за отчетный месяц руководитель составляет исполнительную смету расходов по видам произведенных работ, их фактической стоимости и стоимости затраченных материалов.

4. Экономист управляющей компании составляет по объектную смету доходов и расходов.

5. Руководитель доводит исполнительную по объектную смету доходов и расходов до сведения жителей каждого дома.

6. Управляющая компания получает возможность в любое время контролировать качество и объемы производимых работ. Возможно установление гарантийного срока на отдельные виды работ.

7. Жители дома контролируют расходы управляющей компании, принимают непосредственное участие в определении приоритетов расходов и работ в их доме, осуществляют контроль качества работ и услуг.

В соответствии с ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме принимают на общих собраниях все основные решения по вопросам содержания общего имущества. Управляющие организации в рамках управления многоквартирными домами осуществляют действия по содержанию общего имущества, исполняя решения собственников помещений, в пределах выделяемых ими на эти цели средств. Обязанности управляющих организаций по содержанию общего имущества являются не первичными, а производными от обязанностей собственников помещений. Поэтому правила содержания общего имущества в многоквартирном доме должны распространяться непосредственно на собственников помещений, а на управляющие организации только опосредованно (как следствие возложения на них обязательств, вытекающих из возмездных договоров или из членства в таких организациях).

Исходя из того, что ООО «Жилфонд» является новой управляющей компанией, в первый год работы будут использованы тарифы на управление многоквартирными домами, ремонт и содержание жилого фонда, исходя из действующих тарифов, установленных законодательством на 2009год.

Решением Курганской городской Думы от 26 ноября 2008 года № 322 в рамках полномочий органов местного самоуправления установлен предельный размер платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, обеспечивающий содержание общего имущества в многоквартирном доме, только для нанимателей жилых помещений по договорам социального найма, договорам найма жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда, а также для собственников жилых помещений в многоквартирном доме, которые не приняли решение об установлении размера платы за содержание и текущий ремонт жилого помещения, установлены следующие тарифы:

руб./кв. м (с НДС)

III этап. Начало работы на объекте

Чтобы стать полноправной управляющей организацией в жилищной сфере, необходимо пройти одну из нескольких достаточно сложных и длительных процедур. От того, каким образом организация начнет свою работу, зависит и построение схем договорных отношений. Законными способами вхождения в рынок управления многоквартирными домами на сегодняшний день являются:

- получение функций управления по результатам общего собрания собственников помещений;

- получение функций управления по результатам открытого конкурса, проведенного органом местного самоуправления после 01.01.07;

- получение функций управления на основании договора, заключенного с ТСЖ (ЖК).

Управление по результатам общего собрания собственников помещений.

Вхождение в управление многоквартирным домом по решению общего собрания собственников повлечет продолжительные временные и финансовые затраты. Управляющая компания будет самостоятельно организовывать общее собрание (в очной или заочной форме), процедура проведения которого затруднена многочисленными формальностями. Значительная социальная дифференциация жильцов в рамках одного дома, их разобщенность и неверие в положительный результат являются серьезной преградой как на начальном этапе подготовки к проведению общего собрания, так и в дальнейшей работе по управлению многоквартирным домом. Управляющей компании необходимо будет контролировать сроки проведения собрания, правильность оформления документов.

Решение собрания о выборе управляющей организации считается реализованным, если с собственниками будет заключен договор управления многоквартирным домом (один дом - один договор).

Управление по результатам открытого конкурса.

Получение жилищного фонда в управление по результатам открытых конкурсов наиболее оптимально с точки зрения времени, но является наиболее дорогостоящим в денежном выражении. Постановление Правительства РФ N 75 "О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом" от 06.02.06 устанавливает серьезные финансовые требования:

1) кредиторская задолженность по налогам < 25% активного баланса предприятия;

2) кредиторская задолженность общая < 70% активного баланса предприятия;

3) размер обеспечения заявки на участие в конкурсе (цена участия) равна размеру платы за содержание и ремонт, умноженному на 0,05. Если содержание и ремонт в среднем по России составляют около 8 руб./кв. м, то на 100 000 кв. м размер обеспечения заявки составит 40 тыс. руб.;

4) Организация, победившая в конкурсе, обязана внести обеспечение исполнения своих обязательств перед собственниками и ресурсоснабжающими организациями в размере от 50 до 75% от ежемесячной цены договора управления. Цена договора в месяц складывается из размера ежемесячной платы за содержание и ремонт общего имущества, умноженного на общую площадь жилых и нежилых помещений (за исключением помещений общего пользования) в многоквартирном доме и размера ежемесячной платы за коммунальные услуги.

Управление на основании договора, заключенного с ТСЖ (ЖК).

Согласно подп. 1 п. 1 ст. 137 и 162 ЖК РФ ТСЖ вправе передать функции управления многоквартирным домом управляющей организации, заключив с ней договор управления этим домом, если иное не предусмотрено уставом ТСЖ. В соответствии с подп. 2 п. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ вправе "определять смету доходов и расходов на год, в том числе необходимые расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, затраты на капитальный ремонт и реконструкцию многоквартирного дома, специальные взносы и отчисления в резервный фонд, а также расходы на другие установленные настоящей главой и уставом товарищества цели". При этом за ТСЖ остается функция утверждения сметы доходов и расходов товарищества и контроля за ее выполнением.

Для управляющей компании получение функций по управлению домами по договорам с ТСЖ наименее затратно, как в денежном, так и временном выражении. Переговоры с органами управления ТСЖ об условиях договора управления могут занять не более 1 месяца, какие-либо финансовые затраты в данном случае практически исключены.

Из перечисленных выше домов, заключено договоров с ТСЖ – 2, с ЖСК – 3, остальные дома выбрали ООО «Жилфонд» в качестве управляющей компании решением общего собрания.

Планируемый объем оказания услуг на 2010-2011годы

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
		руб.	руб.	руб.	руб.
1	Услуги по управлению	247215	247215	247215	247215	988860
2	Содержание общего имущества	1064193	1064193	1064193	1064193	4256772
3	Текущий ремонт	1413915	1413915	1413915	1413915	5655660
4	Лифт	998160	998160	998160	998160	3992640
5	Вывоз ТБО	199575	199575	199575	199575	798300
	Итого:	3923058	3923058	3923058	3923058	15692232
№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
		руб.	руб.	руб.	руб.
1	Услуги по управлению	370823	370823	370823	370823	1483292
2	Содержание общего имущества	1596290	1596290	1596290	1596290	6385160
3	Текущий ремонт	2120873	2120873	2120873	2120873	8483492
4	Лифт	1497240	1497240	1497240	1497240	5988960
5	Вывоз ТБО	299363	299363	299363	299363	1197452
	Итого:	5884889	5884889	5884889	5884889	23538356

Планируемый объем выручки на 2010-2011годы

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2010г. руб.
		руб.	руб.	руб.	руб.
1	Объем выручки за услуги по управлению	209979*	230977	230977	237215	919148
2	Содержание общего имущества	957774	957774	957774	957774	3831096
3	Текущий ремонт	1314941	1314941	1314941	1314941	5259764
4	Лифт	898344	898344	898344	898344	3593376
5	Вывоз ТБО	179618	179618	179618	179618	718472
	Итого:	3580464	3580464	3580464	3580464	14321856

*-сумма рассчитана с учетом того, что в среднем, 10-15% собственников и нанимателей жилья оплачивают услуги нерегулярно, с учетом 3% «злостных» неплательщиков.

№	Наименование продукции	I	II	III	IV	Итого за 2011г. руб.
		руб.	руб.	руб.	руб.
1	Объем выручки за услуги по управлению	314969*	346466	346466	355823	1363724
2	Содержание общего имущества	1436661	1436661	1436661	1436661	5746644
3	Текущий ремонт	1908786	1908786	1908786	1908786	7635144
4	Лифт	1347516	1347516	1347516	1347516	5390064
5	Вывоз ТБО	269427	269427	269427	269427	1185708
	Итого:	5330321	5330321	5330321	5330321	21321284

*- планируется заключение договоров на управление с пятью домами, дополнительно к существующим договорам.

4. 
   Финансовый план
   

жилого фонда и текущему ремонту домов подрядную организацию ООО «Мастер», объем затрат, ежемесячно оплачиваемых ООО не так уж велик. Средства гранта планируется использовать в основном на покупку оргтехники и приобретение программного обеспечения для учета затрат в разрезе каждого объекта и составления отчетности для собственников жилых помещений и руководителей ТСЖ и ЖСК.

Источники финансирования и направления использования средств представлены в таблице:

Источники финансирования:	Сумма	Направления использования средств:
-собственные средства		Текущие расходы первого квартала: аренда, заработная плата, отчисления с заработной платы, прочие расходы
- средства гранта	263196	Покупка оргтехники, программное обеспечение
Итого:		-

Основные затраты ООО «УК «Жилфонд»: аренда помещения, заработная плата персонала, отчисления с заработной платы, связь и прочие расходы.

**- согласно штатного расписания

*** - 14,2% от фонда оплаты труда

**** - интернет, проводной телефон и сотовая связь

***** - согласно действующих тарифов, утвержденных Решением Курганской городской Думы №322 от 26.11.08г.

****** - стоимость оргтехники согласно прайс-листу поставщика ООО «Позитив» (Приложение №1)

******* - планируется приобрести следующую офисную мебель:

1. 
   Стулья – 30шт*500руб.=15000руб.
   
2. 
   Столы – 6шт*1200=7200руб.
   
3. 
   Шкафы – 4шт*2000=8000руб.
   

Предприятие применяет упрощенную систему налогообложения «(доходы за вычетом расходов)*15%». Применение специального налогового режима позволяет:

-вести учет в упрощенном виде;

-экономить на налогах порядка 20%.

В 2012году планируется принять другие тарифы совместно с владельцами жилых помещений. Увеличение тарифа на управление на 50%, т.е. до 1,5руб. и 2,1руб. соответственно позволит повысить рентабельность на 3-5%.

"Утверждаю"

Должность _____________Фамилия И.О.

" "________________________ 20 г.

(печать)
2. Вводная часть или резюме проекта

Инициатор проекта

Тип организации: Индивидуальный Предприниматель.

Фамилия, имя, отчество: Иванов Андрей Иванович;

Дата рождения: 27.03.1973;

Место рождения: г. Курган;

Семейное положение: женат;

Количество детей: один;

Образование: высшее;

Наименование учебного заведения: Курганский Государственный Университет;

Год окончания учебного заведения: 1996;

Специальность по диплому: инженер-механик;

Общий стаж работы: 16 лет;

Стаж работы по специализации проекта: 0;

Паспортные данные: 9999 №999999, УВД г. Кургана, выдан 11.03.2003

Почтовый адрес: г. Курган 5 мкрн. 111-510;

Телефоны: 8ХХХХХХХХХХ.
Продукция.

Общая характеристика:

Строительные блоки — распространенный и очень популярный материал для строительства коттеджей, гаражей, садовых и дачных домов и др. Пустотные блоки с применением в качестве наполнителей опила (так называемые арболитовые блоки), керамзита (керамзитобетонные блоки) или шлака (шлакоблоки) обладают хорошими теплоизолирующими свойствами и находят широкое применение в качестве традиционного, проверенного временем утеплителя. При использовании вышеназванных теплоизоляционных блоков, стены возводимых зданий и сооружений становятся значительно теплее при той же толщине. Блоки значительно крупнее обычного кирпича, что облегчает и ускоряет строительные работы, позволяет экономить раствор при кладке.

Принятие строительных норм (СНиП) по теплосбережению фактически не позволяют проектировать и строить жильё без применения утеплителей, поэтому спрос на стройматериалы низкой теплопроводимости резко возрос.

Как  правило, блоки пользуются среди покупателей строительных материалов высоким спросом из-за хорошего соотношения цены и качества.

Производимые на установках стеновые блоки могут быть как полнотелыми, так и пустотелыми. Полнотелые отличаются хорошими прочностными свойствами и используются чаще всего для фундаментов и наружной облицовки. Пустотные обеспечивают хорошую тепло — и звукоизоляцию стен. Кроме этого пустоты в блоках позволяют снизить расход сырья и, как следствие, себестоимость продукции. При этом прочностные характеристики удовлетворяют всем необходимым требованиям.

Для производства блоков используются общедоступные строительные материалы: цемент, песок и вода.

В  качестве наполнителя применяются: шлаки, щебень, гравий, лом кирпича, лом бетонных изделий, строительные отходы, опил, щепа, стружка, керамзит, зола и многое другое.

1. 
   Анализ положения дел в отрасли
   

Рынок строительных материалов в г. Кургане в настоящее время широко представлен торговыми предприятиями, которые занимаются перепродажей материалов. В городе около 5 предприятий занимаются производством малых объёмов, продукция этих предприятий реализуется в Кургане и не вывозится за пределы области. Оценить данный рынок достаточно сложно, так как сложилась тенденция двух направлений. Первое направление – это существование небольших предприятий, которые занимаются обеспечением локального рынка отдельного района. То есть, в районе существует несколько производителей, которые обеспечивают своими товарами «знакомых». Такой подход оптимален для застройщиков, которые находятся в области. Стоимость такого производства не велика, так как цены на оборудования часто не превышают 500 000 руб. Этот сегмент активно развивается и обеспечивает своих потребителей. Вместе с тем, объём продукции, производимый этими предприятиями оценить достаточно сложно, их множество, продукции они выпускают мало. Второе течение на рынке – производители из близлежащих регионов, особенно распространены торговые марки из таких регионов, как Свердловская и Челябинская области. Продукция этих предприятий представлена на рынке широко, 90% торговых предприятий области реализуют стройматериалы именно этих производителей. Известны на рынке такие производители, как ООО «КУЗСМ» (г. Каменск-Уральский), ООО «Высокопрочный пенобетон» (г. Екатеринбург), ООО «Урало-Сибирская Промышленная компания» (г. Екатеринбург), ООО «ПромИнвестБетон» (г. Челябинск), ООО «УралСтройИндустрия» (г. Челябинск).