Андрей Крысин, Президент Европейского трастового банка

Андрей Крысин,

Президент Европейского трастового банка,

Председатель Комитета АРБ по ипотечному кредитованию,

член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте РФ по реализации приоритетных национальных проектов
Выступление на первой российско-канадской Рабочей встрече «Банки, финансовые инструменты и инвестиционно - строительная деятельность в России» (Канада февраль 2007)
Практика ипотечного кредитования в России и перспективы зарубежных инвестиций

Представляю здесь Комитет по ипотечному кредитованию Ассоциации российских банков и Европейский трастовый банк.

О нашей работе по продвижению ипотечного кредитования и финансированию жилищного строительства в России, о наших предложениях по инвестированию капитала в этот динамично развивающийся сектор российской экономики мы уже вели речь со многими из присутствующих здесь в сентябре прошлого года, когда участвовали в работе 26 Всемирного конгресса Международного союза жилищного финансирования, проходившего в Вашей гостеприимной стране, а также в ходе встреч с коллегами из Канадской Ипотечной и Жилищной корпорации.

Реализация приоритетного Национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» - задача масштабная и весьма перспективная.

Улучшение жилищных условий и приобретение жилья – одна из основных потребностей граждан России, независимо от того, к какой имущественной группе они принадлежат. Люди не хотят в течение длительного времени, порой десятилетиями, ждать социального жилья от государства, а стремятся приобрести новое жилье пусть даже и в кредит, но сегодня.

Зарубежный опыт свидетельствует, что объем ипотечного жилищного кредитования может достигать половины ВВП, в то время как в России объем ипотеки не превышает 2,4 % ВВП. Сегодня в среднем только около 10 % процентов жилья приобретается по ипотечным кредитам.

По прогнозам ведущих игроков рынка его объем в 2007 году должен вырасти еще в 2 раза. Россия идет по пути всех стран Восточной Европы, где с момента, когда рынок начал развиваться, двукратный рост наблюдался на протяжении 3-4 лет.

Психологический рубеж в приобретении квартиры, так же как и других товаров, в кредит россияне уже преодолели.

Значительно выросла и инвестиционная привлекательность ипотечного рынка. Ипотечное кредитование становится сферой выгодного вложения средств как для банков, так и для их клиентов.

Согласно данным ЦМЭИ «БДО Юникон» реальная рублевая доходность жилой недвижимости в Москве в прошедшем году увеличилась на 64,29 %.

• 
  Ипотека - менее рискованный продукт по сравнению с другими видами потребительского кредитования. Статистика такова: общий уровень долгов и невозвратов по ипотечным кредитам - примерно 0,1 процента, тогда как по другим видам потребительского кредитования - от 8 до12 процентов.
  
• 
  Число банков, занимающихся ипотечным кредитованием в России, постепенно растет и приближается к 600.
  
• 
  На Западе существуют разного рода союзы и международные профессиональные объединения, призванные поддерживать чистоту рядов участников ипотечного рынка, распространять новаторский и положительный опыт, новые технологии и подходы. Они, в частности, разрабатывают и принимают кодексы поведения ипотечных кредиторов.
  

Наш Комитет всемерно поддерживает работу над Кодексом, видя в ней реальную возможность для клиентов банков - облегчить выбор законопослушных и надежных кредиторов, для операторов рынка – существенно повысить свой имидж в глазах деловых партнеров, а ипотеке в целом завоевать доверие большей части населения.

• 
  2006 год стал знаменательным годом для секьюритизации банковских активов в России. Ряд крупнейших банков уже начали работу в этой сфере.
  

Рынок секьюритизации весьма перспективен и количество таких операций в 2007 году будет увеличиваться.

По прогнозам ведущих экспертов ипотечного рынка, тенденции рынка ипотечного кредитования в России сегодня таковы:

• 
  Стабилизация цен на недвижимость, наблюдаемая с осени прошлого года, благоприятна для роста ипотеки.
  
• 
  По объему ипотечных сделок на первичном и вторичном рынках можно рассчитывать к концу 2007 года на его удвоение.
  
• 
  На рынке ожидается развитие ипотеки коммерческой недвижимости.
  
• 
  Появляются программы по кредитованию приобретения земли под ее залог и строительство индивидуальных домов.
  
• 
  Еще недавно большинство программ ориентировалось на вторичный рынок, а сегодня наметился рост покупок квартир в новостройках. Новостройки по ипотеке становятся доступнее в связи с тем, что у банков формируются базы проверенных застройщиков, а это значительно упрощает процесс оформления кредита.
  
• 
  Ипотека, которая традиционно считалась инструментом приобретения массового жилья, стала активно проникать и в сегмент элитного строительства. Сделки свыше миллиона долларов, совершаемые с использованием ипотеки, – сегодня уже не редкость.
  
• 
  Все больше банков кредитуют покупку загородного жилья и земельных участков.
  
• 
  Ипотечные программы активно продвигаются в регионах России. Наш Банк, в частности, работает более чем в 40 регионах, выдавая ипотечные кредиты. В планах этого года – увеличение числа таких регионов.
  

Несомненный интерес представляет, в частности, PPP (Public-Private Partnerships) – различные формы государственно-частного партнерства, в которых реализуется идея взаимодействия государства и частного капитала.

Применительно к Национальному проекту «Доступное и комфортное жилье» - это развитие коммунальной инфраструктуры земельных участков под строительство жилья, а также возведение самих объектов доступного и комфортного жилья.

Нам известно, что с использованием этих механизмов были построены такие объекты в Канаде как Королевская больница в Оттаве (The Royal Ottawa Hospital in Ottawa, Ontario), платная магистраль № 407 в Торонто, провинция Онтарио (The 407 ETR toll road in Toronto, Ontario), а также Мост Конфедерации на острове Принца Эдварда (Confederation Bridge construction in Prince Edward Island).

Комитет по ипотеке АРБ выступает за скорейшее внедрение таких форм взаимодействия государства и частного капитала. Форма эта для нас новая. Наш Комитет является членом Рабочей группы, недавно созданной при Министерстве регионального развития РФ по развитию форм государственно-частного партнерства и внедрению имеющегося положительного опыта, накопленного в западных странах. Мы заинтересованы в таком опыте.

Необходимо активизировать усилия по развитию системы рефинансирования ипотечного жилищного кредитования. Основным источником финансирования дополнительных объемов ипотечных кредитов должна стать их секьюритизация.

В последние два года система рефинансирования развивалась в основном через ПИФы внутри страны, а также через трансграничную секьюритизацию и выпуск ипотечных ценных бумаг с использованием SPV – на Западе.

В декабре прошлого года Газпромбанку удалось осуществить первый выпуск рублевых ипотечных ценных бумаг, рассчитанных на российских инвесторов. Следующий выпуск в самом скором времени планирует АИЖК. Уверен, что процессы секьюритизации ипотечных кредитов в России будут быстро набирать темпы.

И все же самый большой рост рефинансирования кредитов в настоящее время достигается благодаря коллективным инвестициям с использованием ипотечных паевых инвестиционных фондов. За неполных полтора года существования ипотечных фондов общий объем фондов превысил 6 млрд. рублей (6 645 млн. руб по состоянию на 20 января 2006 года). Развитие индустрии паевых ипотечных фондов отвечает интересам как государства, так и инвесторов, в том числе институциональных.

Европейский трастовый банк сформировал Ипотечный закрытый паевой инвестиционный фонд – «Ипотечный Фонд № 1», с доходностью 10,2 % годовых.

Нерезиденты в банковском секторе России

Средний темп прироста доходов в России в следующие 10 лет, по оценкам экспертов, будет примерно 15-20%, то есть, втрое больше среднемирового. Таким образом, по расчетам, к 2015 году среднегодовой доход российских банков должен увеличиться с 14 до 90 млрд долларов США.

Одним из основных источников роста российской банковской отрасли станет развитие кредитования населения и, в частности, ипотечного кредитования. К 2015 году доля потребительского и ипотечного кредитования в розничных доходах российских банков составит 74%, тогда как среднемировой показатель будет в пределах 35-60%.
В одном из недавних исследований Goldman Sachs было выделено 15 наиболее вероятных покупателей банковских активов в России. Это - ABN AMRO, Commerzbank, Deutsche Bank, BNP Paribas, Societe Generale, Credit Agricole, Banca Intesa, Unicredit, Dexia, DnB Nor, SEB, Fortis Bank, HSBC, Nordea.

Так в ноябре 2006 года скандинавская банковская группа Nordea приобрела 75,01 процента акций Оргрэсбанка. Его собственный капитал равняется 2,53 миллиарда рублей, а покупатели из Скандинавии заплатили за свой пакет 313,7 миллиона долларов, то есть, 4,4 стоимости капитала.

Недавно владельцем 96,4 процентов Инвестсбербанка стал венгерский OTP bank, а Societe Generale прибавил к своему 10- процентному пакету акций Росбанка еще 10 процентов.
По состоянию на 1 октября 2006 года число российских банков, контролируемых нерезидентами, составило 63 (из них 10 входят в число 50 крупнейших по размеру активов), тогда как на 1 января 2006 года их насчитывалось 52.

За первые 9 месяцев 2006 года отмечался значительный рост основных показателей этих банков. Их темпы превышали средние по банковскому сектору в целом. Так, активы банков, контролируемых нерезидентами, выросли на 76,3 процента и составили 1,42 триллиона рублей. А капитал увеличился на 63,9 процента - до 189,1 миллиарда рублей.

Темпы прироста размещенных в этих банках вкладов физических лиц также превышают средние показатели по банковскому сектору.

Вклады физических лиц увеличились за указанный период в 2,2 раза (тогда как за аналогичный период предыдущего года - на 38,2 процента). Выросла доля банков данной группы в общем объеме вкладов физических лиц (с 3,4 до 6,3 процента).

Доля вкладов физических лиц в пассивах этих банков (14,8 процента на 1 октября) пока ниже средней по банковскому сектору (26,9 процента), что, по оценкам специалистов, свидетельствует о высоком потенциале роста депозитных операций банков-нерезидентов в России.

Отмечается активизация банков с участием иностранного капитала на рынке межбанковского кредитования.

За 9 месяцев прошлого года объемы средств, привлеченных банками-иностранцами в этом сегменте рынка, возросли на 38,7 процента, а размещенных - на 75 процентов. 23,7 процента от общего объема привлеченных межбанковских кредитов и 23,9 процента – размещенных приходятся именно на эти банки.

Итоги переговоров о вступлении России в ВТО, повышение суверенного рейтинга страны тремя ведущими мировыми рейтинговыми агентствами – все это создает позитивные предпосылки роста зарубежных инвестиций в Россию и, в частности, в такой сегмент рынка как ипотека.

Нерезиденты уже начинают активно работать в ипотечном секторе России.

Летом 2005 года французский Societe Generale приобрел за 100 миллионов долларов США банк «Дельтакредит», что стало первой продажей иностранцам российского ипотечного банка.

В декабре 2006 года было объявлено о покупке банком Morgan Stanley второго специализированного ипотечного банка в России – Городского ипотечного банка. Сумма сделки оценивается экспертами в пределах от 160 до 200 миллионов долларов США, что составляет примерно 4 – 5 капиталов Городского ипотечного банка.

По мнению экспертов, Morgan Stanley покупкой российского банка приобрел хороший канал продаж ипотечных кредитов.

Сейчас, когда в России на высшем государственном уровне основным условием успешной реализации Национального жилищного проекта называется рост объемов строительства жилья, актуальным представляется не только максимальное использование существующих производственных мощностей стройиндустрии, но и изучение, а также пропаганда и внедрение прогрессивных строительных технологий.

Национальный жилищный проект ориентирует нас на достижение вполне конкретных высоких показателей уже к 2010 году, когда ежегодно планируется вводить 80 миллионов квадратных метров жилья. По оценкам авторитетных экспертов строительного рынка, если просчитать программу «Доступное жилье» не в квадратных метрах, а в количестве необходимых для их возведения материалов, то в рамках задачи по удвоению ежегодного объема строящегося жилья необходимо к 2010 году производить 90 млн тонн цемента ежегодно, тогда как имеющиеся мощности рассчитаны всего на 65 млн тонн в год. Кроме того, потребность строительной отрасли составляет 28 млрд штук кирпича в год, а производится его в два раза меньше. Рост цен за квадратный метр жилья во многом связан с неразвитостью промышленности и нехваткой строительных материалов. В себестоимости квадратного метра расходы на строительные материалы занимают 55%.

Можно, конечно, построить заводы. Но строительство заводов по производству цемента и кирпича энергоемко и растянуто во времени. А поставленные сроки для выполнения задач – 2010 год – приводят нас к необходимости искать другие пути решения проблемы. И другой путь – это поиск и внедрение новых, прогрессивных, малозатратных и энергосберегающих технологий.

Россия, как и Канада, страна лесная, и дерево как стройматериал широко доступно в нашей стране. Поэтому нам интересна канадская технология малоэтажного деревянного жилищного строительства. Подобное высококачественное и доступное жилье особенно актуально для российских регионов.

Мы готовы обсуждать вопросы такого взаимодействия в любом формате. Здесь может идти речь об участии кредитных организаций в финансировании проектов, о лизинге оборудования, о строительстве специализированных заводов и о поставках готовой продукции.

У этого взаимодействия есть перспектива. Особенно, учитывая внимание к малоэтажному строительству со стороны президента РФ и первого вице-премьера – руководителя национального жилищного проекта. По словам Президента РФ В.В.Путина, «для всех семей в России жилье – это вопрос фундаментальных условий их жизни. Его решение традиционно влияло и продолжает влиять на общий экономический и политический климат в стране.  Поэтому проблемы <…> глубже и шире, чем просто жилищная политика или экономическая сторона деятельности строительной отрасли».