Влияние социальных и экономических факторов на развитие институтов жилищного права США

Во второй половине XIX века формируются два мощных социальных слоя – предпринимателей и наемных работников. Общество также начинает делиться на поставщиков услуг и потребителей, домовладельцев и арендаторов и т.д. Противоречивые социальные интересы бросают вызов принципу равенства, провозглашенному во время буржуазных революций. Под давлением требований отдельных социальных групп защитить их интересы, принимаются законы, имеющие специальный (приоритетный) характер по отношению к гражданскому законодательству: законы о труде, защите прав потребителей, запрете монополий, жилищном обеспечении. Происходит «социализация собственности» – возложение на собственника обязанности эксплуатировать свое имущество не только для удовлетворения своих интересов, но и интересов всего общества¹.

Процесс формирования нового, модернизированного законодательства проходил в течение продолжительного периода, начиная со второй половины XIX века путем обособления, выделения и специализации отдельных правовых институтов. При этом процесс формирования институтов жилищного права не завершен и до настоящего времени.

Развитие промышленности и транспорта в данный период поставило государство перед необходимостью создания благоприятных правовых условий для их функционирования, что было осуществлено за счет ограничения прав и интересов собственников мелких землевладений и предприятий,¹ в том числе путем принудительного изъятия земли под строительство объектов городской инфраструктуры. Появление прочных строительных материалов (железобетон, высокопрочные стали), разработка пассажирских лифтов-подъемников существенно повысило этажность зданий. Строительство многоэтажных зданий требовало значительных материальных ресурсов и привлечения профессиональных подрядчиков. Для финансирования данных работ требовалась кооперация средств множества собственников или привлечение кредитов. В результате этого формируется жилищный сектор экономики - многоотраслевой комплекс, включающий в себя взаимосвязанные корпорации социальной и производственной сферы, чья деятельность прямо или косвенно связана с удовлетворением потребностей населения в жилье². Жилые помещения становятся объектом торгового оборота.

Вместе с тем, большая часть городского населения не могла приобрести право собственности на жилые помещения из-за их дороговизны, в связи с чем стали распространяться отношения аренды жилья. Выделение жилищных отношений как отдельного предмета правового регулирования в США берет свое начало именно с принятия штатами законов об аренде жилых помещений.

До середины XIX века по отношению к аренде жилья применялись нормы общего права, выработанные для регулирования феодальных отношений по аренде земли³. Согласно нормам общего права, арендатор «покупал» у арендодателя определенное физическое пространство на определенный период времени. В связи с этим у арендодателя отсутствовала обязанность по ремонту арендованного помещения. Вместе с тем, домовладелец не мог выселить арендатора до окончания срока аренды даже при отсутствии оплаты⁴. Указанное распределение прав и обязанностей субъектов арендных отношений обеспечивало экономическую независимость арендатора земли. Однако возникшие в XIX веке отношения по коммерческой аренде жилья требовали применения иного метода регулирования.

Начавшаяся в США индустриализация увеличила количество рабочих (в том числе иммигрантов), арендующих жилые помещения. Если в 1860 году в стране было только девять городов с населением более 100 тысяч человек, то к 1910 году их стало уже пятьдесят¹. Из-за спроса на сдаваемые в аренду жилые помещения в крупных промышленных и торговых городах возник новый субъект экономических отношений – домовладельцы, предоставляющие во временное пользование жилые помещения в многоквартирных домах. Данная деятельность имела коммерческий характер, т.к. была направлена на извлечение прибыли и имела длящийся характер.

Занятость на производстве не позволяла арендаторам осуществлять ремонт арендуемых помещений². Домовладельцы же целенаправленно строили (или приобретали) многоквартирные дома для сдачи их в аренду и получения прибыли. Игнорирование общим правом экономических возможностей субъектов арендных отношений привело к деградации жилищного фонда и санитарно–эпидемиологическим бедствиям. Не различая жилую и нежилую недвижимость, общее право не учитывало общественное значение аренды жилых помещений.

Для продолжения развития арендных правоотношений штаты и муниципалитеты устанавливали особый режим аренды жилья. Ордонансами города Чикаго 1880 года и штата Иллинойс 1881 года, законами штата Нью-Йорк 1867, 1887, 1901 годов и законом штата Калифорния 1909 года начал регламентироваться новый объект общественных отношений - многоквартирные арендные дома. Указанные дома специально возводились для сдачи в аренду малоимущим слоям населения. Согласно Закону штата Нью-Йорк «О многоквартирных арендных домах» 1867 года, таким домом является «любой дом, здание или какая-либо их часть, арендуемые и используемые как место жительства более чем трех семей, живущих независимо друг от друга, либо используемые более чем двумя семействами на этаже»¹. Другие правовые акты также определяли объект регулируемых отношений на основании двух признаков: цель использования помещения (аренда) и количество проживающих в нем лиц.

Основными субъектами регулируемых названными нормативными актами отношений являлись домовладельцы и арендаторы. Кроме этого наиболее типичными субъектами выступали органы, уполномоченные осуществлять контроль за соблюдением жилищных законов. Надзор за жилищными условиями часто осуществлялся органами системы здравоохранения. Еще в 1880 г., согласно жилищному ордонансу штата Чикаго, Департамент здравоохранения получил право инспектировать и регулировать санитарные условия многоквартирного арендного жилья². Вплоть до настоящего времени Офис по благоприятным для здоровья условиям проживания и безопасности от свинцовой краски (The Office of Healthy Homes and Lead Hazard Control) регулирует жилищные отношения, влияющие на здоровье нации³. По словам П. Маркузе⁴, защита общественного здоровья являлась одним из первых аргументов жилищно-правового регулирования⁵. Однако ценность такого объекта правового регулирования, как жилье, заключалась не только в охране общественного здоровья, в связи с чем, с течением времени контроль за соблюдением жилищных законов стали осуществлять специализированные жилищные органы (например, Комиссия по жилью и иммиграции штата Калифорния¹).

Содержание рассматриваемых отношений составляли права арендаторов на определенные в законе условия проживания (жилищные стандарты) и корреспондирующие им обязанности арендодателей на поддержание таких условий. К примеру, тем же законом штата Нью-Йорк вводились следующие обязательные стандарты: наличие перил на лестницах в зале; один туалет или отхожее место (уличный туалет) на каждых двадцать жителей; запрет на животных (кроме кошек и собак).

Дальнейшее регулирование отношений аренды жилых помещений шло по пути ограничения прав арендодателя и увеличения его обязанностей. Так, закон штата Нью-Йорк о контроле арендной платы 1920 г. ограничивал возможность домовладельцев произвольно повышать арендную плату, а Апелляционный суд США пo округу Колумбия, рассмотрев дело Эдвардс против Хабиба, не опираясь на какие-либо нормы законодательства, запретил выселять жильца помещения в ответ на его жалобу по поводу качества обслуживания².

Установление особого режима (по сравнению с другой недвижимостью) найма помещений в арендных домах было одобрено судебными властями штатов³, что побудило региональные власти применить аналогичный подход к другим объектам жилищного фонда. Так, в 1909 году в штате Калифорния был принят Закон об отелях и арендных домах с меблированными комнатами⁴. В 1929 году в штате Нью-Йорк был принят ныне действующий Закон о многоквартирных домах⁵.

Отношения по использованию жилых помещений регулировались также в рамках трудового законодательства. Со второй половины XIX века в США стали образовываться, так называемые, «города компаний»¹. Весь жилищный фонд таких городов принадлежал градообразующей корпорации или аффинированным с ней лицам. Отношения между жильцами таких городов и корпорациями рассматривались как трудовые. В связи с этим корпорации могли выселять жильцов из города при расторжении трудового договора, беспрепятственно проникать в жилые помещения рабочих и во внесудебном порядке выселять лиц, не имеющих прав на проживание, взимать арендную плату и сумму ущерба, причиненного помещениям непосредственно из заработной платы работников². Размер арендной платы и условия проживания увязывались с условиями трудовых отношений – низкая заработная плата компенсировалась низкой стоимостью жилья и, наоборот, высокая заработная плата вела к экономии корпораций на условиях проживания своих работников. Обязывая работников проживать в городе компании, работодатель уменьшал их социальную мобильность³. Жилье, таким образом, использовалось как инструмент контроля над рабочими.

Однако служебное жилье не только обеспечивало территориальную доступность места работы, но и само по себе являлось ценностью, т.к. использовалось работниками в качестве места жительства. Зависимость качества жилья работников от оценки работодателем их профессионализма часто провоцировало социальные конфликты. Так, в 1894 году жители города Пуллман объявили акцию гражданского неповиновения. Уже через четыре года после этого Верховный суд штата Иллинойс предписал Компании «Пуллман» продать всю жилую недвижимость в городе⁴. В 1913 году в штате Калифорния был принят Закон о рабочих лагерях (Labor Camp Act), согласно которому вводились обязательные стандарты качества жилья без их увязки с условиями трудовых договоров или финансовым состоянием корпораций¹. Впоследствии жилищно-правовое регулирование отношений работников-жильцов с работодателями-нанимателями проявлялось в стимулировании принятия корпорациями программ помощи работникам в приобретении или аренде жилья (employer-assisted housing)². В результате регулируемые трудовым законодательством отношения по использованию служебных помещений в первом десятилетии XX века стали также регулироваться нормами жилищного законодательства, что было обусловлено необходимостью защиты прав трудящихся на достойное место проживания.

Из указанного выше видно – до середины XIX века отношения владения и использования жилых помещений регулировались, преимущественно, в рамках общего права с применением частноправового метода. При этом американское право не устанавливало различий между жилой и нежилой недвижимостью. Основной целью правового регулирования являлась гарантия неприкосновенности частной собственности на недвижимость.

Однако под влиянием конкретных социально-экономических факторов, еще с середины XIX века государство признало, что у участников общественных отношений, складывающихся в жилищной сфере, существуют не только имущественные, но и иные, связанные с правом на жизнь и достоинством личности, законные интересы – пригодность жилья к проживанию и его доступность. Для защиты данных интересов были приняты законы, допускающие ограничение имущественных интересов домовладельцев. В результате институт аренды жилья стал формироваться не только как институт частного (гражданского) права, но и как институт жилищного права, имеющий комплексную, публично-частную природу. Следовательно, основным условием специализации жилищно-правового регулирования являлось не обособленность жилищной сферы, а значение складывающихся в ее рамках социальных отношений на сложившийся нормативный порядок¹.

С.С. Алексеев отмечал, что, как и нормативные предписания, правовые институты охвачены процессом специализации - «разделение труда» происходит не только между отдельными нормами, но и между институтами. Применительно к каждому правовому институту может быть установлен тот главный системообразующий фактор, который обусловил обособление данного комплекса нормативных предписаний. Чаще всего — это особенности данной разновидности общественных отношений, т. е. особенности предмета регулирования². В отличие от аренды нежилой недвижимости, аренда жилья была направлена не только на удовлетворение имущественных интересов, но и на удовлетворение базовых потребностей каждого человека, что и привело к специализации и обособлению института аренды жилья.

Указанная особенность была характерна и для других отношений, складывающихся по поводу использования жилья, что также вело к появлению новых жилищно-правовых институтов. Так, до начала финансового кризиса 1930-х годов, отношения по кредитованию жилищного строительства регулировались нормами ипотечного, а не жилищного законодательства. Ипотечное законодательство формировалось на уровне отдельных штатов. К концу XIX века двадцать один штат принял выработанную в средние века общим правом Англии «Теорию титула»³. Согласно данной модели ипотечного законодательства, залогодержатель признавался обладателем основанного на общем праве титула (legal title) с момента обременения недвижимости залогом и до момента погашения обеспеченного залогом долга или до момента признания должника неспособным погасить задолженность. В последнем случае все права на заложенную недвижимость переходили к кредитору. Двадцать штатов (включая Нью-Йорк и Калифорнию) ввели новую «Теорию удержания», которая признавала залогодателя недвижимости собственником последней, вплоть до момента её отчуждения ввиду неплатежеспособности ипотечного должника¹.

До 30-х годов XX века рассматриваемое законодательство США имело частноправовой характер и не допускало вмешательство в отношения залогодателя и залогодержателя третьей стороны в лице государственных органов. Само по себе ипотечное законодательство регламентировало имущественные отношения. Однако в комплексе с институтом кредита на приобретение жилой недвижимости, институт ипотеки регулировал более широкий круг отношений - отношения по финансированию жилищного строительства, которые имели не только имущественный, но социально-обеспечительный характер. Формирование таких отношений соответствовало интересам всего общества, а, следовательно, государства. Субъектами таких отношений, как правило, выступали: кредитор-залогодержатель, должник-залогодатель (он же покупатель жилья), продавец жилья (или подрядчик) и страховщик ипотечных кредитов. Для достижения целей названных отношений требовалось удовлетворение интересов всех их участников.

Особенностью ипотечного кредитования жилых помещений был длительный срок возврата кредита. При этом повышенные кредитные риски сочетались с социальной значимостью ипотеки жилья, которая стала наиболее заметна в условиях жилищного кризиса конца 30-х годов XX века.

Интерес кредиторов к участию в ипотечных отношениях исчез с началом Великой депрессии, т.к. они опасались предоставлять жилищные займы в условиях финансовой нестабильности. Отсутствие ипотечного финансирования сократило спрос на строительство жилых домов, что обанкротило жилищных подрядчиков. Должники по ипотечным кредитам также не могли вовремя оплачивать задолженность. Взыскивая жилую недвижимость, ипотечные кредиторы не могли реализовать ее из-за падения спроса. В результате за массовым выселением ипотечных должников последовало массовое банкротство ипотечных кредиторов.

Социальный аспект ипотечного кредитования был учтен Верховным судом США. Рассматривая в условиях кризиса дело, Ассоциация кредитования жилищного строительства против Блейсделл, Верховный суд США в 1934 году пришел к выводу, что суды могут продлевать период ипотечных обязательств должников для поддержания отношений по финансированию жилья¹. Суд признал допустимым ограничение права собственности публично-правовыми средствами в интересах общества. В решении по данному делу Председатель Верховного суда США Ч. Хьюз указал: «Если раньше мы считали своим долгом не допустить правительство в разрешение споров о заключении и исполнении договоров, то теперь необходим разумный компромисс между индивидуальными правами и общим благосостоянием», и далее – «Юридическое закрепление статуса публичного сектора, признание Судом разнообразия экономических интересов имеют целью защитить индивидуальные возможности наших граждан»².

Функционирование рынка кредитования жилищного строительства стало невозможным без активного участия государства. В связи с этим, в 30-е годы ХХ века федеральной властью были учреждены специальные субъекты жилищных отношений: Федеральный совет банков кредитования жилья (1932)³, Корпорация кредитования домовладельцев (1933)⁴, Федеральная жилищная администрация (1934)⁵ и др. Целью данных организаций было поддержание ипотечного рынка и стимулирование льготного жилищного кредитования.

Таким образом, потребность общества в развитии жилищного сектора как одного из элементов экономики страны и в интересах широких слоев населения являлась основополагающим фактором развития жилищного законодательства США в 30-е годы XX века. Целью принимаемых на данном этапе законов являлось не только упорядочивание сложившихся, но и формирование новых общественных отношений. Такой подход основывался на концепции социально-правового институционализма Дж. Коммонса¹. По мнению этого ученного, экономические институты являются категориями юридического порядка, в связи с чем право доминирует над экономикой². Юридическая процедура, в свою очередь, направлена на достижение общественного согласия (гармонии интересов), из чего следует, что основным фактором развития права являются противоречивые социальные интересы. Однако не стоит переоценивать роль государства в формировании новых общественных отношений, т.к. в демократическом обществе социальные связи возникают, как правило, в результате свободного выбора его членов. При помощи права государство может стимулировать развитие определенного вида общественных отношений.

Так, на основании закона о жилье 1934 года участники ипотечных отношений стали страховать риски отказа от платежа по закладной³. В 1938 году поправкой к закону о жилье 1934 года была учреждена Федеральная национальная ассоциация ипотечных ссуд (Фэнни Мэй)⁴, благодаря деятельности которой стал формироваться вторичный рынок ипотечных займов. Такие законы удовлетворяли как потребности жильцов в доступном жилье, так и предпринимателей в получении прибыли. Обособленные ранее друг от друга нормы о кредитовании и залоге недвижимости (ипотеки) приобрели, в рассмотренных выше законах, предметно-функциональную связь, что привело к формированию института ипотечного кредитования.

Государство признало, что жилье является основой имущественного положения представителей среднего класса, которые имели возможность приобретать жилую недвижимость, но за счет затрат большей части своего дохода. С другой стороны, жилая недвижимость начинает восприниматься как один из основных объектов экономических отношений. Проводимый Президентом Рузвельтом курс повышения доступности жилья, также был направлен на стимулирование экономического развития и поддержку среднего класса (который мог первым выйти из состояния кризиса).

Экономический фактор влиял на развитие жилищного законодательства и во второй половине XX века. Из-за деградация жилищного фонда большинства штатов федеральная власть была вынуждена принимать законы об обновлении жилых районов (восстановлении городов). На данном этапе регулирование жилищных отношений являлось необходимым условием функционирования поселений. Федеральное правительство развивало жилищный фонд поселений для решения общенациональных задач. Так, учрежденная Законом об Администрации по жилью фермеров 1946 г. (the Farmers Home Administration Act) одноименная закону администрация финансировала жилищный фонд сельских поселений с целью развития сельскохозяйственного сектора экономики страны. Законом о жилье 1949 года деградирующие районы были определены в качестве национальной проблемы, в связи с чем, поселениям предоставлялись дополнительные средства на их ликвидацию¹. Так как реконструкция районов и перепланировка поселений увеличивает размер внутренней миграции, в 1956 году Конгресс принял законы о помощи в приобретении жилых помещений лицам, переселенным из-за реализации программ восстановления городов². Так возник институт обновления жилых районов.

В 60-е годы XX века на развитие жилищного законодательства оказывали воздействие не только экономические и социальные факторы, но и политические факторы, прежде всего, массовое движение за гражданские права. Под давлением данного движения власти были вынуждены принять ряд законов о преодолении жилищной дискриминации: о справедливости в жилищной сфере (the Fair Housing Act), о равных возможностях получения кредита (the Equal Credit Opportunity Act), об обеспечении жильем пожилых людей (the Housing for Older Persons Act), о правах бездомных и др. Власти провозгласили, что жилье должно быть не только доступным (с финансовой точки зрения), но и «открытым» (отсутствие преград необъективного характера). Справедливость в жилищной сфере понимается американцами, прежде всего, как отсутствие дискриминации при получении ипотечного кредита, купле-продаже или аренде жилья по какому-либо признаку. Общеправовой принцип справедливости, по мнению американцев, также требует от законодателя учитывать особые потребности отдельных категорий граждан (инвалидов, пенсионеров) как в процессе приобретения ими жилья, так и при его использовании.

Принятие законов о запрете дискриминации в жилищной сфере поставило перед властями США проблему признания права на жилье. Принцип запрета дискриминаций в определенной мере противоречит принципу свободы договора – законодатель не может запретить частному лицу оказывать предпочтение по какому-либо признаку, даже если это будет ограничивать чьи- то законные интересы. Для введения соответствующего запрета необходимо, чтобы нарушалось какое-либо право (избирательное право, право на образование, право на труд), а не законный интерес. Следовательно, запрещая частным домовладельцам ограничивать кому-либо доступ к жилью по каким-либо признакам, законодатели признали, что все без исключения граждане США имеют право на жилье.

Законы о справедливости в жилищной сфере и законы о запрете дискриминации были приняты под влиянием одних и тех же конкретно-исторических факторов – требования чернокожего населения защитить их гражданские права. Однако с течением времени законодательство о справедливости в жилищной сфере приобрело существенную специфику, обособляющую ее от антидискриминационного законодательства. Законы об «открытом жилье» не только запрещали дискриминационные практики, но и обязывали органы исполнительной власти обеспечить равенство возможностей субъектов жилищных отношений (например, помощь бездомным и лицам пожилого возраста, равномерное развитие жилых районов). Указанная специфика привела к выделению института справедливого жилья (fair housing laws) из законодательства о гражданских правах (civil rights legislation).

Американское жилищное право развивалось не только путем обособления жилищно-правовых институтов от иных институтов американского права, но и путем заимствования жилищно-правовых институтов других государств. В частности, распространенные в США совместная собственность и общедолевая собственность, как правило, не применяются к отношениям владения квартирами в многоквартирных домах.

Совместная собственность (joint tenancy) является традиционным институтом общего права. Участники совместной собственности вправе владеть и пользоваться общим имуществом в полном размере. В случае возникновения разногласий по поводу управления объектом собственности, собственник может подать иск о разделе имущества (partition action)¹. Участники совместной собственности не могут передать свои вещные пава по наследству, как отмечал Р. Давид, «субъектом права собственности остается лишь более узкий круг оставшихся собственников»².

Право США содержит и другую форму совместного владения – долевая собственность (joint ownership). Так же как и совместная собственность, долевая собственность включает в себя совпадающие вещные права двух или более лиц. Но, в отличие от совместной, долевая собственность позволяет наследникам собственника принять долю в общем имуществе¹.

В XX веке описанные выше институты совместной и долевой собственности перестали удовлетворять потребность жильцов в оперативном решении жилищных вопросов. Строительство многоквартирного дома, с одной стороны, требовало значительной кооперации финансовых средств всех его жильцов, а с другой стороны – совместного содержания общедомового имущества. Разногласия между жильцами должны были быть оперативно разрешены, т.к. затягивание их решения могло нарушить жилищные права не только самих жильцов, но и их соседей (например, решение вопроса о вывозе мусора или ремонта коммунальной инфраструктуры). Полномочия же собственника на свободное управление своим имуществом не могли быть ограничены из-за простого перевеса голосов. Кроме этого, не могло быть ограничено право собственника на свободное использование своего имущества, что также не соответствует особенностям совместного проживания.

В связи с этим в США широкое применение получила заимствованная из скандинавских стран Европы кооперативная форма домовладения. Институты кооператива и кондоминиума способствовали решению проблемы содержания общего имущества многоквартирного дома. Как указывает У. Берман, владельцы квартир в кондоминиуме обязаны соблюдать установленные на локальном уровне многочисленные ограничения. Данные ограничения, как правило, касаются содержания домашних животных, внесения квартирной платы, использования автомобильной стоянки и другого общего имущества кондоминиума².

Еще в конце XIX века, благодаря деятельности Финской ассоциации строительства жилья, в Бруклине стали строится первые кооперативы³. При кооперативной форме домовладения жильцы получают право использовать квартиры посредством членства в кооперативе, который является собственником всего здания¹. Так как финансирование жилищных кооперативов осуществлялось путем выделения единого ипотечного кредита, все жильцы несут ответственность по его оплате. С другой стороны, кооператив предоставляет возможность объединить затраты на решение коммунальных проблем и улучшение жилищных условий. К примеру, принятый Закон штата Нью-Йорк о жилищных компаниях с ограниченной прибылью позволил в короткие сроки построить тринадцать новых кооперативов.

Под влиянием экономического фактора жилищные кооперативы стали использоваться не только как форма финансирования жилищного строительства, но и как форма совместного домовладения. В середине 70-х годов XX века введение новых налогов на недвижимость и финансовый кризис вынудили домовладельцев города Нью-Йорк отказаться от несения бремени собственности своих многоквартирных домов. В результате данные дома были лишены коммунального обслуживания и капитального ремонта, т.к. проживающие в них арендаторы не имели прав на управление общедомовым имуществом. Город был вынужден приобрести право собственности на заброшенные здания, но также с трудом содержал старый и нерентабельный жилищный фонд. В связи с этим были приняты муниципальные программы обучения арендаторов жилищной самоорганизации. Итогом обучения стала приватизация жилищного фонда и формирование жилищных кооперативов².

Альтернативой кооперативам являются кондоминиумы. Членам кондоминиума принадлежит вещное право на пространство между внутренними стенами блоков здания и корпоративное право на долю в кондоминиуме как организации. Поскольку кондоминиум владеет всем домом, его члены приобретают возможность использовать общедомовое имущество³. Таким образом, кондоминиумы являются промежуточной формой между опосредованным через кооперативы домовладением и совместной собственностью. В настоящее время кооперативы и кондоминиумы получили распространение в связи с тем, что они позволяют минимизировать социальные обязательства арендодателя (например, увеличивать арендную плату). Учреждение кооператива (кондоминиума) для таких целей часто нарушает право стабильного использования жилья арендаторами, которые отказались изменять титул владения жилой недвижимостью.

Проблема оперативности управления жилой недвижимостью могла быть решена путем другого института англосаксонского права – доверительной собственности (траста). Как указывает Г. Ласк, средневековый институт траста был успешно приспособлен для обслуживания интересов крупных компаний¹. Доверительная собственность представляет собой фидуциарное (доверительное) отношение, в силу которого доверительный собственник управляет имуществом, которое передал ему учредитель траста. При этом управляющий выступает в отношениях с третьими лицами в качестве собственника этого имущества и несет в тоже время ответственность перед лицом, являющимся бенефициарием траста (т. е. лицом, в интересах которого траст учрежден)². Результатом учреждения траста является не только передача функций по управлению домом доверительному управляющему, но и уменьшение ответственности жильцов. Так, члены Корпорации «Джеферсон Авеню Ист» (кооператив) просили Верховный суд штата Мичиган привлечь их в качестве взыскателей к участию в разбирательстве по иску залогодателя (Трастовая компания Юнион Гардиан) к кооперативу. По мнению жильцов, их отношения с кооперативом должны были быть квалифицированы как отношения бенефициаров и управляющего. Однако суд посчитал, что, так как жильцы являлись не только покупателями долей кооператива, но еще и проживали в нем, то их отношения не могут быть признаны трастом, а сами члены кооператива «должны не только использовать преимущества выбранной ими формы домовладения, но и терпеть ее недостатки»³. Судя по всему, под достоинствами кооператива суд подразумевал возможность непосредственного участия в управлении жилым зданием.

Если совместная собственность увеличивает роль каждого собственника при принятии решения о распоряжении имуществом, то доверительная собственность, наоборот, минимизирует участие учредителя и бенефициара в принятии решения. Формирование описанных правовых институтов совместной (а также долевой) собственности и траста было обусловлено необходимостью удовлетворения имущественных прав уполномоченных лиц. В первом случае увеличение значения воли собственника позволяет защитить его имущественный интерес в совместной собственности, во втором же случае бенефициар имеет право на получение имущественной выгоды и освобождается от необходимости ее достижения. В отношениях же по совместному проживанию в многоквартирном доме главенствующим является удовлетворение жилищных, а не имущественных потребностей. Для комфортного совместного проживания необязательно достижение согласованной воли всех жильцов. Права же жильцов на свободное использование своих квартир должны быть ограничены.

Таким образом, с середины XIX века начинается процесс обособления регулирования жилищных отношений от регулирования гражданских, трудовых, финансовых, земельных отношений, а также отношений по охране общественного здоровья. Данный процесс был обусловлен необходимостью государственного регулирования жилищного сектора в условиях индустриализации экономики - перехода от аграрного этапа развития к индустриальному, с преобладанием промышленного производства в экономике. Отрыв значительной массы населения от земли изменил их отношение к жилью, как к месту своего пожизненного проживания. Рост внутренней и внешней миграции повысил значение аренды жилья. Вследствие этого жилая недвижимость вышла из частной сферы домовладельца и стала выполнять социальную функцию. В связи с чем, собственность на жилье стало включать в себя не только полномочия, но и обязанности.

Реализуемая местными властями политика устранения очагов санитарно-эпидемиологических заболеваний привела к ведению ограничений прав арендодателей. Городские власти признали обязанность домовладельцев содержать арендное жилье в состоянии, не угрожающем здоровью арендаторов. После того как суды признали данный подход законным, законодательные власти регионального уровня установили и другие требования к жилью предоставляемому в аренду: правила предоставления отчетности, минимальные инфраструктурные стандарты, ограничение стоимости жилья.

Впоследствии власти применили аналогичный подход к жилым помещениям других видов. Обеспечение прав на качественное жилье лиц, проживающих в служебных помещениях, происходило параллельно с признанием иных прав работников. Вместе с тем, институт служебного жилья является обособленным от других институтов трудового права, т.к. регламентировал не трудовые отношения, а отношения, связанные с использованием определенного вида жилья.

В 30-е годы XX века федеральная власть стимулировала формирование системы финансирования жилищного строительства. Если до кризиса 1930-х годов государство ограничивалось распределением прав и обязанностей участников жилищных отношений, то для его преодоления оно стало оказывать помощь субъектам таких отношений. На основании гражданско-правовых институтов кредита и ипотеки (залога недвижимости) формируется институт ипотечного кредитования, который включает в себя нормы о жилищной ипотеке, жилищном кредитовании, ипотечном страховании, выкупе закладных и предоставлении государственных гарантий.

В 60-е годы XX века государство признало право всех граждан США на равный доступ к жилым помещениям. Изначально провозглашенное как одно из гражданских прав (право на защиту от политической и социальной дискриминации), данное право приобрело социально-экономический характер. К примеру, если первые законы о справедливости в жилищной сфере только запрещали различные виды дискриминационных практик, то законы, принятые позже, были направлены на обеспечение равенства возможностей в жилищной сфере, что предполагало помощь отдельным категориям граждан (бездомные, инвалиды, пенсионеры, арендаторы и т.д.). Принцип равных жилищных возможностей стал основой для объединения сформировавшихся ранее институтов права в отрасль права. В это же время в стране стали учреждаться специализирующиеся на жилищных отношениях судебные¹, законодательные и исполнительные органы. При этом последующее развитие жилищного законодательства происходило преимущественно не из-за внешних (социально-экономических), а внутрисистемных факторов. Наиболее сильное влияние на развитие жилищного законодательства оказал такой внутрисистемный фактор, как изменение конституционного права страны.