Специфика правового регулирования жилищных отношений в США и РФ (историко-сравнительные аспекты)

Для применения в России американского опыта регулирования жилищных отношений необходимо учитывать исторические особенности развития жилищного права в США и Российской Федерации. В XIX веке в дореволюционной России, как и в США, жилищные отношения регулировались, преимущественно гражданским законодательством, а их основным элементом были отношения купли-продажи и найма жилья¹. Статья 75 Основных государственных законов Российской империи провозглашала: «жилище каждого неприкосновенно. Производство в жилище, без согласия его хозяина, обыска или выемки допускается не иначе, как в случаях и в порядке, законом определенных». В Поправке IV Конституции США также указано, что «право народа на охрану личности, жилища, бумаг и имущества от необоснованных обысков и арестов не должно нарушаться». Иные гарантии права на жилище отсутствовали в правовых системах России и США. При этом в ст. 77 Основных государственных законов устанавливалось: «Собственность неприкосновенна. Принудительное отчуждение недвижимых имуществ, когда сие необходимо для какой-либо государственной или общественной пользы, допускается не иначе, как за справедливое и приличное вознаграждение». В Поправке V Конституции США также устанавливалось, что частная «собственность не должна изыматься для общественного пользования без справедливого возмещения». В связи с этим власти двух государств не могли ограничивать право собственности арендодателей (продавцов) жилья для защиты интересов арендаторов (покупателей).

В начале XX века большая часть населения Российской империи проживала в сельской местности, в неблагоустроенных, но собственных домах-избах². Удовлетворение жилищной потребности жителей сельской местности решалось в рамках земельных отношений. В связи с этим конфликт между домовладельцами и арендаторами не создавал сильного социального напряжения.

Однако формирующийся в России под влиянием урбанизации и индустриализации рабочий класс тяготился уровнем своего жилищного обеспечения. Игнорирование властью данных социально-экономических факторов развития права (урбанизация и индустриализация) стало причиной появления проектов радикальных реформ жилищного сектора – перераспределение жилых помещений между «буржуазией» и «рабочими». К примеру, в Первой программе РСДРП 1903 года указывалось на необходимость надзора за «санитарным состоянием жилых помещений, отводимых рабочим предпринимателями, равно как за внутренним распорядком этих помещений и за условиями отдачи их в наймы».

Если в США суды еще в середине XIX века подтвердили конституционность законов об улучшении жилищных условий и указали, что право частной собственности одних лиц может быть ограничено правом на жизнь и здоровую среду проживания других, то в России такой подход стал применяться только через полвека. 27 августа 1916 года под влиянием политического фактора (общественные волнения в конце 10-х годов XX века) Совет Министров принял Положение о воспрещении повышать цены на жилые помещения. Через год (5 августа 1917 года) уже Временное правительство приняло Постановление об установлении предельных цен на квартиры и другие помещения.

Данные правовые акты запрещали домовладельцам повышать арендную плату больше, чем на определенное процентное соотношение по сравнению с платой, взимаемой в день объявления Германией войны России (19 июля 1914 г. по старому стилю)¹. Конкретный размер допустимого повышения платы за наем жилья зависел от того, к какому классу жилья относилось помещение (устанавливались три класса, а также «иные местности»), сдавалось ли оно до вступления России в Первую мировую войну, составлялся ли договор найма в письменной форме¹.

В 1917 году знаменитый русский цивилист С. И. Добрин вынес на обсуждение юридической общественности России вопрос: «Какие последствия для «квартиронанимателя» порождает признание недействительным договора найма с завышенной ценой?» Он признал, что с позиций основных положений гражданского (пандектного) права «цена всегда есть существенный элемент в договоре найма»². Следовательно, недействительным должен быть признан весь договор, что влечет не только ответственность домовладельца, но и обязанность квартиросъемщика освободить жилое помещение. Однако Добрин отметил, что рассматриваемый закон был направлен на защиту слабой стороны (квартиронанимателя), и, следовательно, при его применении не может быть использована обычная логика пандектной науки³.

Подобное отступление от принципов свободы договора и равенства сторон при регулировании отношений аренды жилья было и в США. В 1919 году в округе Колумбия, а через год в штате Нью-Йорк были приняты законы о контроле арендной платы. В 1922 году Верховный суд США признал не противоречащим Конституции законодательство о контроле арендной платы.

Временное правительство России признало, что отношения аренды жилья имеют не только имущественный, но и социально-обеспечительный характер. Между тем, в октябре 1917 года, вновь под влиянием политического фактора, развитие жилищного права России пошло по кардинально иному пути. 2 сентября 1918 г. ВЦИК объявил о введении военного положения, руководство страной перешло к Совету Рабочей и Крестьянской Обороны. Это являлось юридическим закреплением политики военного коммунизма - внутренней политики Советского государства, направленной на централизацию управления экономикой, запрет частной торговли, свертывание товарно-денежных отношений.

Принятые в первые годы существования СССР правовые акты о жилье снизили роль договора в системе жилищных отношений, заменив его административным распределением¹. Еще до введения политики военного коммунизма был принят декрет СНК РСФСР от 14.12.1917 «О запрещении сделок с недвижимостью», который выводил жилые помещения из торгового оборота. Декретом от 20.08.1918 «Об отмене права частной собственности на недвижимости в городах» ВЦИК легализовал перераспределение жилищного фонда между обеспеченными и не обеспеченными жильем гражданами². Регулирование жилищных отношений в СССР на данном этапе можно характеризовать как чрезвычайное. При этом следует отметить существенное отличие чрезвычайного законодательства СССР и США. Жилищное законодательство США даже в период осуществления чрезвычайных мер никогда не выводило жилье из торгового оборота. Государственное регулирование экономических отношений в США было направлено не на ущемление права собственности, сокращение его содержания, а на упорядочивание его осуществления³.

14 марта 1921 года X съезд РКП(б) принял решение о переходе от политики «военного коммунизма» к новой экономической политике, которая предполагала государственное регулирование смешанной экономики с использованием плановых и рыночных механизмов. Жилищные отношения стали регулироваться нормами гражданского законодательства. К примеру, участники найма жилья должны были исполнять нормы об аренде имущества, установленные в 1922 году в Гражданском кодексе РСФСР¹. Социальное значение найма жилья нашло свое отражение в специальных нормах о найме жилья – устанавливались минимальные ставки платы за жилые помещения (ст. 166), административный порядок выселения (ст. 172), количество площади на одного человека (ст. 173).

Однако специальные нормы не действовали в отношении договора найма жилого помещения, принадлежащего гражданам на праве застройки (ст. 71)². Следовательно, цена, срок, порядок прекращения найма жилья устанавливались договором, а не императивными нормами законодательства.

В 1925 году был учрежден Центральный банк коммунального хозяйства и жилищного строительства (сокращенно – Цекомбанк, впоследствии переименованный в Банк финансирования коммунального и жилищного строительства), который осуществлял долгосрочное кредитование жилищного, коммунального и культурно-бытового строительства, а также комплексного строительства новых городов и посёлков. СССР учредил Цекомбанк на семь лет раньше создания в США Федерального совета банков кредитования жилья и двенадцати региональных федеральных банков кредитования жилья³. Для правовой системы США учреждение таких субъектов жилищных отношений как правительственные корпорации (федеральные банки кредитования жилья, Джинни Мэй и др.) являлось формой публицизации права, для советской же правовой системы участие государства в жилищных отношениях через учрежденные для этих целей хозяйствующие субъекты являлось формой либерализации правового регулирования.

Несмотря на то, что советское руководство прекратило проводить НЭП в 1931 году, отказ от его принципов при регулировании жилищных отношений произошел только в 1937 году. В Постановлении ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г. «О сохранении жилищного фонда и улучшении жилищного хозяйства в городах» впервые был официально использован термин «жилищное законодательство». Постановление провозглашало о прекращении управления жилищным фондом «мелкими коллективами жильцов» и его передачу местным советам. Постановление запрещало практику государственно-частного партнерства при строительстве жилья (строительство домов и дач жилищно - строительными кооперативами впредь может осуществляться лишь за счет их собственных средств).

Несмотря на то что, отношения частного найма жилья продолжали регулироваться Гражданским кодексом, их роль и место были незначительны. Отношения же административного распределения и управления жилищным фондом, которые регламентировались Постановлением ЦИК и СНК СССР от 17 октября 1937 г., становились основным элементом системы удовлетворения потребности в жилье.

Существенное влияние на дальнейшее развитие советского жилищного права оказывала другая обособившаяся от гражданского права отрасль – трудовое право. Законы о жилье были направлены на поддержание производственных интересов, трудовых отношений на предприятиях различных отраслей экономики¹. Ограничение обмена служебного жилья и выселения из него лиц, расторгающих трудовой договор, формировали устойчивые связи между работником (жильцом) и работодателем.

В 1948 году, на третьей сессии Генеральной Ассамблеи ООН США и СССР поддержали принятие Всеобщей декларации прав человека. Статья 25. 1 Декларации признает достойное жилище в качестве части права на достойный жизненный уровень². Представители США подчеркивают, что, хотя Всеобщая декларация не имеет обязательной юридической силы, в настоящее время она считается общепринятым законом, принципы которого поддерживаются международным сообществом в качестве обязательной практики¹.

Принятый во исполнение Декларации Международный пакт об экономических, социальных и культурных правах указывает не только на право на достойное жилье, но и на обязанность государства принять меры к тому, чтобы постепенно обеспечить полное осуществление данного права. США подписали названный международным пакт, но до сих пор его не ратифицировали. Отказ от ратификации пакта свидетельствует о том, что США, финансируя программы повышения доступности жилья, не признавали наличие у государства обязанности обеспечивать каждого гражданина жильем. СССР принял на себя обязательство осуществлять жилищное обеспечение, однако, советское законодательство не содержало гарантий граждан на стабильное использование жилых помещений. В нормативных документах обеих государств положения об обеспечении граждан жильем имели декларативный характер².

В 1964 году был принят Гражданский кодекс РСФСР, который содержал Главу 28 «Наем жилого помещения», количество статей в которой (46 статей) превышало остальные главы кодекса. Наиболее детально были регламентированы отношения найма жилья³. Расположение норм о жилищной аренде в Гражданском кодексе РСФСР было обусловлено тем, что законодатель воспринимал их как имущественные отношения. Тот факт, что данные отношения имели высокое социальное значение, требовал установления ряда отличий от обычной аренды недвижимости: контроль «квартирной платы», общественный и профсоюзный контроль процесса предоставления жилья, изъятие излишков жилья¹. При этом существенно отличались права нанимателей по договорам, заключенными с гражданами, и по договорам, заключенными с Советами депутатов государственных, общественных организаций².

Неоднородность советского жилищного законодательства отмечалась и в научной литературе. Так, Н.Д. Егоров указывал: «Отношения, возникающие между исполкомами Советов народных депутатов и гражданами по предоставлению им жилой площади, и отношения найма жилого помещения самым тесным образом связаны, находятся в неразрывном един­стве, но неоднородны. Первые — административные, вторые — гражданско-правовые»³.

Возвращаясь к опыту США, следует констатировать, что в конце 60-х годов ХХ века в США продолжался процесс публицизации частноправового регулирования жилищных отношений и, прежде всего, института аренды жилья, что вошло в историю американского права, как «революция арендного права»⁴. Изменение режима правового регулирования началось с отказа судов применять доктрины свободы договора и риск на покупателе к аренде жилья⁵. Вместо данных доктрин суды стали формировать доктрины подразумеваемых гарантий пригодности жилья к проживанию и запрета ответного выселения. Впоследствии названные доктрины были оформлены в текстах законов о жилье.

В СССР императивное регулирование жилищных отношений стало доминировать над диспозитивным после того, как в Конституции 1977 года было установлено право граждан на жилище¹. Признание в Конституции 1977 года права на жилище послужило началом формирования самостоятельной отрасли жилищного законодательства, как формально-юридического выражения субъективного права на жилье². Неоднородный массив нормативных актов о жилье получает систематизацию в принятых в 1981 году Основах жилищного законодательства Союза ССР и союзных республик, а также принимаемых впоследствии жилищных кодексах. Законодатель попытался отделить жилищно-правовое регулирование от гражданского законодательства – в Главе 28 Гражданского кодекса РСФСР осталась только статья 295 «Договор найма жилого помещения», которая содержала отсылку к Жилищному кодексу РСФСР. Кодифицированное жилищное законодательство было направлено на обеспечение стабильного и устойчивого использования жилья, что ограничивало зависимость рассматриваемого законодательства от трудового законодательства³.

Однако процесс обособления жилищного законодательства от гражданского, трудового и финансового не был завершен. Направление развития рассматриваемой отрасли вновь изменил политический фактор – подписание 8 декабря 1991 года Соглашения о создании Содружества Независимых Государств, в котором констатировалось прекращение существования Союза ССР. Принятый в 1992 году Закон «Об основах федеральной жилищной политики» установил новый (рыночный) подход к жилью, как к имуществу (товару), право собственности на которое не ограничивается количеством, размером и стоимостью¹. С принятием Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) возобновляется, почти преодоленный ранее, дуализм регулирования жилищных отношений² - данные отношения вновь стали регулироваться одновременно гражданским и жилищным законодательством. Глава 18 ГК РФ содержит нормы о праве собственности и других вещных правах на жилые помещения, а глава 35 - наем жилого помещения (в том числе социальный наем). Кроме этого, глава 36 регламентирует безвозмездное пользование жилым помещением.

Преимущественно нормами гражданского законодательства регулируются отношения ипотечного кредитования. Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 года № 1010 было учреждено Открытое акционерное общество «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». Концепция деятельности Агентства была основана на американской ипотечной модели и разрабатывалась при участии консультантов из Института экономики города (США) и Фанни Мэй³. Правительство Москвы при участии консультантов Гарвардского университета также разрабатывало концепцию деятельности Московского ипотечного агентства. Кроме этого, в 1997 году Государственной Думой Российской Федерации и Конгрессом США совместно разрабатывалась программа «Дом для вашей семьи»⁴. В рамках программы, США должно было предоставить совместному российско-американскому Фонду жилья и ипотеки низкопроцентный кредит на развитие российской системы ипотечного кредитования⁵.

Однако, американские эксперты консультировали Правительство России только по экономическим аспектам рефинансирования ипотечных кредитов, не затрагивая вопросы правового регулирования данных отношений. В связи с этим, отечественные и американские законы об ипотечном кредитовании имели существенные отличия. В соответствии с принципом равенства участников гражданских отношений Агентство по ипотечному жилищному кредитованию исполняло все обязанности, возложенные на акционерные общества, и не обладало какими-либо специальными правами. Регулирование же деятельности американских ипотечных агентств (Фанни Мэй, Фредди Мак, Джинни Мэй) имело специальный характер и осуществлялось на законодательном уровне. К примеру, Фэнни Мэй была освобождена от обязанности регистрировать эмиссию ценных бумаг в Комиссии по биржам и ценным бумагам и осуществлять расчеты через банки Федеральной резервной системы США, а также наделена правом на неограниченный объем кредитования национальными банками¹. Специальные полномочия американских ипотечных агентств предоставлялись для реализации их социальных обязанностей. Например, принятый в 1992 году Федеральный закон об устойчивости и финансовой безопасности предприятий жилищного сектора (The Federal Housing Enterprises Financial Safety and Soundness Act) обязал Фэнни Мэй и Фредди Мэк покупать займы, предоставленные банками и другими кредитными учреждениями семьям с низкими доходами, или проживающих в деградирующих районах².

При дальнейшем применении американской модели ипотечного кредитования в России, правительственные ипотечные агенты должны будут получить специальные права, в том числе право на оперативное получение бюджетных кредитов.

В 2005 году вступил в силу новый Жилищный кодекс, в котором значительно увеличилось количество гражданско-правовых норм, в частности, административно-правовое регулирование управления жилищным фондом изменилось на гражданско-правовое¹. При этом, отсутствие четкого разграничения предметов жилищно-правого и гражданско-правового регулирования вызвало коллизию норм соответствующих отраслей законодательства. С историко-правовой точки зрения, указанная коллизия породила конкуренцию между развитием жилищной и гражданской отраслей законодательства².

В силу развитости гражданского законодательства США, жилищное законодательство этой страны не охватывает весь комплекс общественных отношений, связанных с жильем, ограничиваясь социальными аспектами таких отношений. Так, в 2002 году Комитет по финансовым услугам Палаты Представителей США 107 созыва систематизировал федеральное жилищное законодательство в «Собрании основных законов о жилье и развитии поселений»³, в котором выделил следующие группы законов: о развитии поселений; о публичном жилье и об арендном вспомоществовании; о социальном жилье; об иных видах федеральной жилищной помощи; о помощи при приобретении жилья; об обеспечении жильем бездомных; об обеспечении жильем коренных американцев и гавайцев; о страховании ипотеки, скидках, взыскании заложенного и повышении надежности жилищных кредитов; о вторичном рынке ипотечных ссуд; о жилье в сельской местности; о регулирующих программах; о Министерстве жилищного строительства и развития городов.

21 июля 2014 года Федеральным законом № 217-ФЗ в Жилищный кодекс Российской Федерации были внесены изменения направленные на стимулирование строительства арендных домов. В соответствии с данными изменениями частные застройщики, предложившие на аукционе более низкий размер арендной платы за аренду помещений в арендном доме, получат в аренду земельный участок, а также ряд иных льгот.

В США, и, в определенной степени, в дореволюционной России развитие института аренды жилья шло по пути предоставления арендатору (а не арендодателю) дополнительных льгот, гарантий и преимуществ. В США арендаторы настаивают на оформлении аренды в связи с наличием в данной стране института контроля над арендной платой.

Опыт США указывает на то, что для развития рынка аренды жилья в России необходима стимулировать интерес арендатора в законном порядке оформления отношений аренды. Формирование спроса на долгосрочную аренду жилья приведет к естественному появлению соответствующих предложений, в том числе, в форме предоставления помещений в арендных домах. Следовательно, законодатель должен, прежде всего, защищать интересы арендатора жилья (как слабой стороны отношений) путем возложения дополнительных обязанностей на арендодателя, а уже в качестве факультативной и менее устойчивой¹ меры – предоставлять финансовые льготы арендодателю за счет средств региональных и местных бюджетов и фондов.

Признание, что развитие жилищного фонда США является общим благом и публичным интересом обуславливает применение императивного метода правового регулирования. В тех же случаях, когда отношения по использованию жилья не требуют установления неравенства субъектов, к их регулированию применяются иные отрасли законодательства (чаще всего гражданские). К примеру, имущественные отношения пользования, владения и распоряжения жилым помещением, как составной части здания, регулируются гражданско-правовым институтом горизонтальной собственности¹. Данный институт содержит диспозитивные нормы и распространяется как на жилую, так и на нежилую недвижимость.

При регулировании жилищных отношений в рамках жилищного законодательства России используется как императивный, так и диспозитивный методы регулирования, что указывает на отсутствие правовой однородности данных отношений. Отечественное жилищное законодательство регулирует не какую-то определенную группу однородных общественных отношений, а весь комплекс отношений, складывающийся в жилищной сфере. Жилищное законодательство США не регламентирует все отношения, складывающиеся в жилищной сфере, т.к. до момента его формирования данные отношения уже подвергались регламентации нормами гражданского, финансового, трудового и ряда иных отраслей права. С целью защиты социально-экономических прав граждан в жилищной сфере в США принимались жилищные законы, которые устанавливали исключения из норм других отраслей права, но не заменяли собою раннее действующее законодательство. В результате в США признаются как права отдельных лиц, не имеющих жилого помещения, на получение от государства помощи и привилегий, так и универсальное право (гарантия) неприкосновенности частной собственности на жилую недвижимость, исполнения договора жилой аренды и ипотеки².

Как в России, так и в США, наиболее сложным для реализации является право быть обеспеченным постоянным жилищем. Для осуществления названного права государственные и муниципальные власти должны принимать и исполнять программы социального обеспечения. Вопрос о принятии жилищных программ решается при распределении средств бюджетов соответствующих уровней. Кроме этого, на законодательном уровне отдельным категориям граждан предоставляются привилегии и льготы, связанные с жильем. Однако предоставление средств требуют также граждане, заинтересованные в реализации иных функций государства. Крупные налогоплательщики также требуют сокращения размера социальных расходов государства, с целью сокращения размера взимаемых с них налогов.

В связи с этим размер государственных расходов на развитие жилищного сектора зависит от политической конъюнктуры. Так, в своей предвыборной кампании 1948 года, демократ Трумэн успешно использовал возникшую после Второй Мировой войны нехватку жилья. Политические обещания были воплощены в новых программах стимулирования строительства доступного жилья. Через сорок лет большинство американцев имели комфортные жилищные условия. Проведенный в 1993 году опрос конгрессменов показал, что, по их мнению, обеспеченность жильем стоит на последнем месте среди ста основных вопросов государственной политики¹. Получив большинство в обеих палатах Конгресса, республиканцы сократили в 1995 году бюджет Министерства жилья и городского развития на 25%, и продолжили двадцати пяти процентное сокращение в течение 1996 года².

В России уровень обеспеченности граждан жильем зависит от состояния экономики. Так с 1990 года по 1996 год объем построенного жилья в России сократился на 45%, что было следствием снижения размера государственного финансирования жилищного сектора и приватизации строительных организаций³. Увеличение же платежеспособности населения привело к росту жилищного строительства в первое десятилетие XXI века.

Политическая и экономическая обусловленность размера государственного жилищного обеспечения ограничивает возможность судебной защиты права на жилье. Между тем, полномочие судебной защиты является обязательным элементом любого субъективного права¹. В.Ф. Яковлев отмечал, что «право на жилище в качестве элемента правосубъектности защищается судом, лишь как конкретное субъективное право, так как судебные органы распределением жилой площади не занимаются и заниматься не могут»². Таким образом, провозглашенное в Конституции Российской Федерации право на жилье может быть защищено только со ссылкой на федеральные законы и подзаконные акты³. В случае отсутствия в законодательстве Российской Федерации норм о предоставлении жилья, нуждающиеся в нем лица лишены возможности реализовать свое право.

Для решения этой правоприменительной проблемы могут быть использованы сформулированные в США юридические критерии распределения жилья. Как было указано раннее, в Конституции США отсутствует упоминание о праве на жилье, однако, лица, нуждающиеся в нем, могут защищать свое право, ссылаясь на то, что каждый имеет право на минимальные условия для поддержания жизни⁴, а также на общеправовой принцип равенства. Два названных критерия применяются в США в качестве альтернативы экономическому и политическому критериям распределения не только жилья, но и любой социальной помощи. При любых экономических и политических условиях государство обязано изыскать возможность предоставления помощи для сохранения жизни человека. В свою очередь, принцип равенства перед законом, применительно к социальному законодательству США, преобразуется в принцип равных возможностей¹. Государство ответственно за обеспечение равных социальных возможностей для всех групп населения. В жилищном законодательстве США принцип равных возможностей применяется для поддержания справедливого распределения жилья между жильцами разных поселений одного штата. Суды определяют достаточность принятых муниципалитетом мер жилищного обеспечения, сравнивая его жилищный фонд с фондами других поселений, которые имеют идентичные статистические показатели. В России принцип равенства перед законом начинает применяться для защиты права на жилье Конституционным Судом Российской Федерации².

Таким образом, в России и в США основанием принятия законов о жилье стало признание государством жилищных прав граждан. По словам Н.М. Коркунова, «в исторической последовательности не объективное право предшествует субъективному, а наоборот, субъективное – объективному. Историческое развитие всегда начинается с частного, а не с общего. Поэтому раньше создаются отдельные субъективные права, а уже потом общие, регулирующие их нормы»³.

Потребность в месте проживания является естественной потребностью каждого человека. Однако законы об обеспечении и защите таких потребностей были приняты в США только в середине XIX века, а в России еще позже - в начале XX века. До этого отношения по удовлетворению жилищных потребностей регулировались, преимущественно, нормами гражданского права. Появление в США, а после отмены крепостного права и в России, нового слоя промышленных рабочих потребовало от государства защиты их интересов. В связи с этим жилищные права изначально были не общегражданскими, а специальными (коллективными)¹, т.е. предоставлялись определенным социальным группам.

Из-за этого первые законы о жилье имели чрезвычайный, временный характер. Законодатели обосновывали необходимость принятия «квартирных законов» экстренным положением в экономике и сфере здравоохранения². Но и в период стабилизации обстановки в данных сферах и решения поставленных краткосрочных задач законодатели продолжали применять к регулированию отношений по поводу жилья императивный метод и средства публичного права.

Социально-экономическая обусловленность законов о жилье не означает отрицания внутрисистемных факторов развития права. При этом в России в большей степени, чем в США на развитие жилищного законодательства влиял политический фактор³, что тормозило процесс формирования соответствующей отрасли. После принятия Всеобщей декларации прав человека, жилищные права приобретают универсальный характер – государства провозглашают, что каждый имеет право на жилье, но принимаемые в последующем международные документы о социально-экономических правах были ратифицированы не всеми странами.

США стремятся не возлагать на себя долгосрочных обязательств по обеспечению граждан жильем. Жилищные права в данной стране не нашли отражения в тексте Конституции, а жилищное законодательство не имеет четкой систематизации⁴. Этот отрицательный опыт США должен учитываться при принятии новых жилищных законов в России.

Одной из основных проблем российского жилищного права является стремление граждан вывести отношения найма жилья из поля правовой регламентации. Отношения аренды жилья часто не оформляются должным образом, что позволяет арендодателям досрочно выселять арендаторов. Это происходит из-за того, что на современном этапе в ходе частноправового регулирования жилищных отношений почти не учитывается социальное и правовое положение их субъектов. Решая проблему сочетания частноправовых и публично-правовых начал жилищного права, следует учитывать американский опыт публицизации данной отрасли.

История становления и развития жилищного права США указывает на то, что публично-правовой режим может применяться не только к отношениям граждан и государства, но и к некоторым частноправовым отношениям граждан, примером чего является институт аренды. В США функция жилищного социального обеспечения может выполняться не только путем предоставления государством финансовой помощи отдельным категориям граждан, но и путем наделения таких категорий граждан специальными правами. Принадлежность к разным правовым семьям и исторические особенности развития жилищного права двух стран не позволяют применять нормы американского законодательства и судебные доктрины в ходе регулирования жилищных отношений в России. Тем не менее, при принятии новых жилищных законов необходимо учитывать сформировавшиеся в США принципы и основные подходы публично-правового регулирования жилищных отношений.