Үлестік құрылысқа қатысу шартының теориялық сипаттамасы

Үлестік құрылысқа қатысу шартының теориялық сипаттамасы

Бұндай қатынастардың тікелей құқықтық реттелмеуі, заңгерлерді тәжірибеден туындаған құрылысқа үлестік қатысу шартын осындай шарттарға қолданылатын құқық шегін анықтау мақсатында егжей-тегжейлі зерттеуге тура келді.

О.Ю. Скворцов мынадай пікір айтады: «үлестік құрылыс саласындағы үлескерлер мен құрылыс салушылардың шарттық міндеттемелері әртүрлі заң құралдарын пайдалана отырып, рәсімделген [1, 26б.]. Тәжірибеде бірлескен қызмет туралы (жай серіктестік), құрылыс мердігерлерлігі туралы, инвестициялау туралы, өтелмелі қызмет көрсету туралы, алдын-ала шарт, сатып алу сату- шарты, мүлікті сенімгерлікпен басқару, тапсырма, комиссия шарттарын жасасу жағдайлары белгілі. Аталған барлық конструкциялар қандай да бір деңгейде болсын өз негіздемелерін ведомствалар шығарған нормативтік актілерден (мысалы, Ресейдің Зейнетақы қорының 01.10 2001 г. «Құрылыстағы үлестік қатысу шартының елеулі талаптары туралы» хаты) және төрелік сот тәжірибесінде және заң доктринасында көрініс тапқан, нәтижесінде әдебиетте үлестік құрылысқа қатысу шартының құқықтық сипатының бірнеше тұжырымдамасы қалыптасқан.

Шарттың еріктілік позициясы тұрғысынан осы шарттың құқықтық табиғатын негіздейтін тұжырымдама кеңінен танымал: бұл заңмен тікелей қарастырылмаған және тыйым салынбаған да өмір сүруге құқығы бар шарт типі. Оны реттеуге осы тұжырымдаманы жақтаушылардың пікірі бойынша міндеттемелер және шарттар туралы жалпы нормалар қолданылуы тиіс.

А.Г. Щербинин «құрылысқа үлестік қатысу шартын қолданыстағы заңда тікелей қарастырылмаған шарттарға жатқызу қажет деген пікір айтады .

Оны жасау мүмкіндігі шарттың еріктілік принципінен туындаған, оған сәйкес тараптар заңмен немесе басқа да құқықтық актілермен қарастырылған және қарастырылмаған шарттарды жасай алады [2, 54б.].

А.Шаханов құрылысқа үлестік қатысу шарты - бұл азаматтық заңмен арнайы реттелмейтін келісім-шарттың дербес , ерекше түрі деген пікір айтады [3, 5б.].

А.Г.Щербинин қарастырылып отырған шарттың классификациялық белгілерін бөліп көрсеткісі келеді. Ол ең алдымен шарттың елеулі норма құрайтын белгісін - міндеттеменің бағыттылығын анықтап алу қажет деп жазады [2, 106.].

Құрылысқа үлестік қатысу шарты бойынша жеке қажеттілігі үшін бір тарап (құрылыс салушы шартта белгіленген мерзімде жылжымайтын мүлік обьектісін салып бітіруге немесе оның құрылысын ұйымдастыруға, екінші тарапқа (үлескерге) пәтерді пайдалануға беуге міндеттенеді, ал үлескер- мерзімінде обьект құрылысына қаржы салуға және өзінің үлесін алуға міндеттенеді Осылайша, бұл шарт мүлікті кәсіпкерлік емес мақсаттарға пайдалану үшін жеке меншікке беру шарты болып табылады.

Қарастырылып отырған шарттағы келесі белгі – шарттың кәсіпкерлік емес сипаты. Үлескер пайда табу үшін емес, жеке тұруы үшін салады, яғни жеке тұтынушылық мақсаттары үшін.

Үлескерді құрылыс салушымен коммерциялық серіктестік емес, нәтижесінде салынатын обьектіні сатып алу мақсаты байланыстырады. Құрылысқа үлестік қатысу шартының маңызды талабы болып, оның ерекше реттеу нысаны табылады - мұнда қатынастар жылжымайтын мүлікке – тұрғын-үйге қатысты қалыптасады. Жылжымайтын мүліктің сипаттамасы мен қасиеттері үлестік қатысу бойынша қатынастарды құқықтық реттеуді анықтайды.

Сот тәжірибесінде және әдебиеттерде азаматтық заңмен қарастырылған әртүрлі шарттың элементтерін қамтитын аралас типтегі (мердігерлік, сатып алу сату-, біріккен қызмет туралы шарттар) шарты ретіндегі осы шарттың заңи топтастырушылық нұсқаларын кедестіруге болады. Е. Козлова және К.О. Скловский бұл шартты әр түрлі шарттың (мердігерлік, сату-сатып алу, өтелмелі қызмет көрсету, біріккен қызмет туралы шарттар) элементтерін қамтитын аралас шарт болып табылатындығын айтты [4, 98б.].

Соған орай үлестік құрылысқа қатысудан туындайтын келіспеушіліктерді шешу кезінде соттар әртүрлі нормаларды пайдаланған, ол сот тәжірибесіндегі сәйкессіздіктерге әкеп соқтырған. Енді сол сот тәжрибесінен мысал келтірсек.

Қызылорда қалалық сотына жеке кәсіпкер Б. "СМИКТ" ЖШС-не тұрғын үй

құрылысына үлестік қатысу шарты бойынша жауапкердің өзіне алған міндеттемесін бұзуға – дәлірек айтқанда үйді эксплуатацияға беру туралы мерзімінің бұзылуына байланысты жауапкерден айып төлетуді өндіріп алу туралы талабын қанағаттандыру жайлы талап арыз түсіреді. 14.08.2012 жылы Қызылорда қалалық сотының шешімімен талапты қанағаттандырудан бас тартылған, сот ҚР азаматтық кодексінің 227, 228, 230 баптарына сілтеме жасай отырып 04.02.2010 жылғы нөмірсіз үлестік құрылысқа қатысу шартын бірлескен қызмет туралы шарт ретінде жіктеу қажет деп шешкен. Бірақ заңның сілтемелік күшіне байланысты шарт жасалмаған болып саналады. Одан басқа талапкер жауапкерді шарттық айыпұл төлеу түріндегі мүліктік жауаптылыққа тарту үшін негіз болатын дәлелдемелерді табыстамаған. 11.01.2013 жылғы Апелляциялық соттың қаулысымен бұл шешім өзгертілді және "СМИКТ" ЖШС жеке кәсіпкер Б-ң пайдасына айып төлеген. Бұл жерде сот 04.02.2010 ж. тараптар қол қойған құрылысқа үлестік қатысу туралы шарты өзінің құқықтық сипаты бойынша өзіне жай серіктестік (228бап) және мердігерлік шартының (АК 616 бабы) элементтері бар аралас шарт (АК 381 бабы) болып табылатындығын негізге алған. Бірінші инстинциядағы сот шешімін өзгерте және талапты қанағаттандыра отырып сот ҚР азаматтық кодексінің 651,397, 272, 273 баптарына сілтеме жасайды [5].

Ю.В. Романец құрылысқа үлестік қатысу шартының белгілері, құрылыс мердігерлігі шартының талаптарына ұқсас және мердігерлік институтының құқықтық базасы барлығына қарағанда құрылыстағы үлестік қатысу қатынастарын реттеуге жақынырақ екенінжазады [6, 27б.].

Бұл позиция, біздің пікірімізше даулы болып табылады. ҚР АК 651 бабының 2 тармағына сәйкес құрылыс мердігерлігінің пәні болып кәсіпрорындар, үй (оның ішінде тұрғын үйді), ғимараттарды немесе өзге де объектіні салуға немесе қайта жаңғыртуға, сондай-ақ монтаждау, іске қосу-жөнге келтіру және салынып жатқан объектімен тығыз байланысты өзге де құрылыс жұмыстарын орындау болып табылады. Обьектіні салып болғаннан кейін мердігер оны тапсырыс берушіге өткізуге міндеттенеді. Құрылысқа үлестік қатысу шартындағы құрылыс салушының тағы бір міндеті үлескерге құрылыс біткеннен кейін пропорционалдық үлесіне қарай жылжымайтын обьектінің бір бөлігін тапсыру болып табылады. Бірақ, бұндай жағдайда үлескер құрылысты салушыға ақша қаражаттарын оның құрылыс жұмыстарын орындағаны үшін емес, құрылыс аяқталғаннан кейін үлескер өзінің меншігіне алатын жылжымайтын обьектінің сол бөлігі үшін төлем ретінде береді. Құрылысқа үлестік қатысу шартының ерекшелігі сол, тапсырысшы және мердігер ретінде екі тарап қатысатын құрылыс мердігерлігі шартына қарағанда, болашақ меншік иелері жағының басым көпшілікте бірнеше тұлғала ( үлескерлер) қатысады және олардың әрқайсысы құрылыс салушымен жеке шарт жасайды.

Бұндай жағдайларда әрбір үлескер құрылыстың тек бір бөлігіне ғана инвестиция салады. Осыған байланысты құрылысқа үлестік қатысу шарты мердігерлік құрылыс шарты болып танылмайды.

Құрылысқа үлестік қатысуы бойынша қатынастарды заңдық рәсімдеу қайнар көздерінің жоқтығы ҚР соттарының көп пәтерлі тұрғын-үй құрылысы үшін азаматтардың ақша қаражаттарын салатын азаматтар мен мекемелер арасындағы дауларды сотта қарау тәжірибесіне негіз болды.

Жинақталған сот тәжірибесі құрылыстағы үлестік қатысу шарттарында кездесетін құқықтық топтаудың мынандай түрлерін келтіреді:

1) болашақта салынатын жылжымайтын мүлікті сатып алу шарты;

2) бірлескен қызмет туралы шарт;

3) құрылыс мердігерлігі шарты;

4) ҚР АК аталмаған шарттар [7].

Жоғарыда аталған ғалымдардың пікірлерін ескере отырып, құрылысқа үлестік қатысу шартын келесі негіздер бойынша жай серікстестік шарты болып табылмайтындығын айтуға:

1) үлескердің мақсаты - тұтыну үшін сатып алу, ал құрылыс салушының мақсаты - табыс табу;

2) құрылыс салушы үлескерден қаражаттан басқа ештеңе талап етпейді;

3) үлескер қоғамның жалпы істерін басқаруға да, үшінші тұлғамен шарт жасауға да қатыспайды;

4) үлескер ғимараттың өзіне есептелген бөлігі құрылысының құнын ғана төлеп қоймайды, сонымен бірге және құрылыс салушының пайдасын да (оны ұстаудың төлемақысын да) төлеуіне тура келеді.

5) бір шарттың қатысушылары болып табылатын үлескерлер арасындағы көпжақты құқықтық байланыстың жоқтығы [8, 15б.].

Осылайша, құрылысқа үлестік қатысу шартын ҚР АК көзделген басқа қатынастардан ажырата білу қажеттілігі маңызды болып табылады.

Ресей әдебиеттерінде үлестік құрылысқа қатысу шартына арналған тарауды азаматтық кодекске енгізу туралы ұсыныстар айтылған, ол оны азаматтық-құқықтық шарттың дербес түрі ретінде тануды білдіреді. Бұл ұсынысты біздің Қазақстан Республикасының азаматтық кодексіне де енгізсе құрылысқа үлестік қатысу шартын жасау, міндеттемелерді орындау кезіндегі олқылықтарды, құқық бұзушылықтарды азайтуға өз ықпалын тигізеді деп ойлаймын.

1. 
   Скворцов О.Ю. Сделки с недвижимостью в коммерческом обороте. - М.: Волтерс Клувер. 2006.
   
2. 
   Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия граждан в строительстве жилья для личных нужд. // Журнал российского права. - 2003. - № 10.
   
3. 
   Шаханов А. Договор долевого участия в строительстве. - М.: СПБ., 2001.
   
4. 
   Козлова Е. Договор о долевом участии в строительстве: мнение специалиста. // ЭЖ-Юрист. 1998. № 4. С. 9; К.О. Скловский О применении Закона о защите прав потребителей к договорам долевого участия в строительстве. // Хозяйство и право. - 2000. - №5.
   
5. 
   Қазақстан Республикасының азаматтық кодексі, жалпы және ерекше бөлімдер. – Алматы: Юрист, 2015.
   
6. 
   Романец Ю. Как квалифицировать договоры долевого участия в строительстве. // Хозяйство и право. -2000. - №5.
   
7. 
   Обобщение практики рассмотрение судами РК дел по спорам между гражданами и организациями, привлекающими денежные средства граждан для строительства многоквартирных жилых домов. Обзор судебной практики Верховного суда Республики Казахстан от 19.09.2010. // Бюллетень Верховного суда РК. 2011. №2 С.
   
8. 
   Мифтахов P.P. Проблемы согласования совместного строительства. / Юрист. - 2002. - № 4.