Обзор судебной практики по делам, связанным с применением Арбитражным судом Омской области

В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 ст. 222 ГК РФ.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Данные положения ГК РФ действуют в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», согласно которому новая редакция статьи 222 ГК РФ вступила в силу с 01.09.2006 года.

В период с 01.09.2006 по настоящее время Арбитражным судом Омской области было рассмотрено 45 дел о самовольных постройках. Из них:

- о признании права собственности на самовольную постройку - 38 дел (по 25 делам в удовлетворении требований судом отказано, по 12 делам требования удовлетворены, по одному делу требования удовлетворены частичноа самовольную постройку 37 дел ()области было рассмотрено дерации );

- о сносе самовольной постройки - 5 дел (требования удовлетворены по трем делам, по двум делам судом в удовлетворении требований отказано);

- о признании недействительным договора купли-продажи и государственной регистрацию права собственности на самовольную постройку - одно дело;

- о возврате помещений, являющихся самовольной постройкой - одно дело.

Как следовало из материалов дела, между департаментом недвижимости (арендодателем) и обществом с ограниченной ответственностью (арендатором) был заключен договор аренды земельного участка, согласно которому земля передается в аренду под размещение остановочного комплекса (временного сооружения).

Между арендатором и истцом был заключен договор о долевом участии в строительстве, в соответствии с которым истец участвует и финансируют строительство торгового комплекса, а также в последующем становится собственником доли объекта. Считая, что право собственности на вновь возведенный объект возникло по договору о долевом участии в строительстве, истец обратился в суд.

Не согласившись с доводами истца, суд отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям.

Обязательным условием для возникновения права собственности в силу ст. ст. 218, 219 ГК РФ является соблюдение при создании вещи закона и иных правовых актов

Согласно научно-техническому заключению и техническому паспорту нежилого строения торгово-остановочный комплекс представляет собой объекты недвижимости. Между тем, земельный участок был предоставлен обществу с ограниченной ответственностью (арендатору) для размещения на нем временного объекта. Из содержания договора аренды следовало, что арендатор обязан по истечении срока действия договора освободить участок от имущества и сооружений и привести его в состояние, пригодное для дальнейшей эксплуатации.

Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилое строение.

Решением арбитражного суда в удовлетворении иска отказано, поскольку истец не представил доказательств того, что земельный участок, на котором расположено нежилое строение, находится в его собственности или постоянном (бессрочном) пользовании.

В апелляционной жалобе истец просил отменить судебный акт и принять по делу новый судебный акт, которым исковые требования удовлетворить. В обоснование своей позиции он сослался на необоснованность применения судом первой инстанции нормы ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, вступившего в силу с 01.09.2006 г.

Суд апелляционной инстанции посчитал жалобу необоснованной и неподлежащей удовлетворению, указав следующее.

Истец приобрел у общества с ограниченной ответственностью по договору купли-продажи от 17.03.2005 г. объект – нежилое строение общей площадью 130 кв. м. Согласно соглашению к договору аренды земельного участка от 30.06.2004 г. департамент недвижимости (арендодатель) подтвердил согласие арендатору (продавцу) на передачу последним своих прав и обязанностей, возникших из договора аренды истцу. Истец осуществил реконструкцию нежилого строения. Документы на реконструкцию объекта в установленном порядке получены не были. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения в арбитражный суд с требованием о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 ГК РФ.

В силу ст. 222 ГК РФ (в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ) право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь за лицом, в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Из материалов дела следует, что земельный участок, на котором находится нежилое строение, находится у истца на праве аренды.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о том, что суд, мотивируя принятое решение, необоснованно применил норму ст. 222 ГК РФ в редакции Федерального закона от 30.06.2006 № 93-ФЗ, вступившей в действие с 01.09.2006 г., неподлежащую применению, судом апелляционной инстанции не приняты во внимание в связи со следующим.

Согласно ст. 2 Федерального закона от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» внесены изменения п. 3 ст. 222 ГК РФ, в частности абзац первый признан утратившим силу.

Основанием возникновения права собственности на самовольно возведенное строение является соответствующее решение суда. Решение должно быть принято арбитражным судом в соответствии с действующим на момент его принятия законодательством. Федеральный закон от 30.06.2006 № 93-ФЗ вступил в силу с 01.09.2006, решение же было принято судом 25.09.2006. Учитывая данное обстоятельство, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении требования о признании права собственности на самовольную постройку.

3. Невозможность признания права собственности во внесудебном порядке вызвана произошедшим в период возведения самовольной постройки изменением вещного права истца на земельный участок, на котором она создана. Иных оснований к отказу в признании права собственности на самовольную постройку не имеется.
Индивидуальный предприниматель обратился в арбитражный суд с иском о признании права собственности на нежилые встроено-пристроенные помещения к жилому дому. В обоснование заявленных требований истец указал, что им была произведена реконструкция приобретенных ранее по договору купли-продажи нежилых помещений с увеличением площади без получения в установленном порядке разрешения на строительство компетентного органа.

Судом первой инстанции в удовлетворении исковых требований отказано со ссылкой на возможность оформления права собственности на помещение во внесудебном порядке, в соответствии со ст. 55 Градостроительного Кодекса Российской Федерации, на отсутствие у истца права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, и соответственно невозможность оформления объекта в порядке пункта 3 статьи 222 ГК РФ, на отсутствие доказательств, свидетельствующих о создании постройки без нарушения прав и охраняемых законом интересов других лиц, без создания угрозы жизни и здоровью граждан.

Суд апелляционной инстанции своим постановлением отменил принятое решение суда первой инстанции, и постановил удовлетворить требования индивидуального предпринимателя, сославшись на следующее. Вывод суда первой инстанции о возможности оформления реконструированного объекта во внесудебном порядке, является ошибочным. В связи с изменениями, произошедшими в законодательстве в период строительства спорного объекта (вступление в силу ЗК РФ и ЖК РФ), заявитель лишен возможности предоставить правоустанавливающие документы на сформированный земельный участок под строительство многоквартирного жилого дома со встроено-пристроенными помещениями, несмотря на то, что на начало реконструкции земельный участок находился у истца на праве постоянного (бессрочного) пользования. Изменение же его доли в праве общей собственности на земельный участок возможно только после государственной регистрации права собственности на реконструированный объект. Доказательств, свидетельствующих о том, что реконструированный объект создан с существенным нарушением градостроительных, строительных норм и правил, с нарушением законных прав и охраняемых законом интересов других лиц в материалах дела не имеется. Заявителем представлены документы, свидетельствующие о соблюдении градостроительного, экологического, санитарного законодательства при строительстве и эксплуатации объекта.

4. Отказ в признании права собственности на самовольную постройку имеет преюдициальное значение при вынесении судом решения о сносе объекта недвижимости.
Департамент имущественных отношений обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о сносе объекта самовольной постройки, и приведение земельного участка в пригодное для использования состояние.

Суд удовлетворил требование истца, отметив, что решением арбитражного суда по другому делу в признании права собственности на самовольную постройку ответчику отказано, в связи с отсутствием документов, подтверждающих право собственности, право пожизненного наследуемого владения, либо право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, на котором возведён объект. В соответствии с ч.2 ст. 69 АПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование о сносе самовольной постройки и приведении земельного участка в пригодное для использования состояние.

5. Существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил при создании объекта недвижимости всегда нарушает права и законные третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан, в связи с чем самовольная постройка подлежит сносу. Право собственности на нее не может быть признано.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском к ответчику о признании самовольным строительства – здания магазина непродовольственных товаров и сносе самовольной постройки. Ответчик против удовлетворения иска возражал, ссылаясь на то, что в отношении земельного участка, на котором находится спорное строение, получено распоряжение о предоставлении данного земельного участка в собственность и подписан договор купли-продажи.

Согласно материалам дела на предоставленном ответчику земельном участке им осуществлено строительство нежилого строения - здания магазина непродовольственных товаров. В результате данного строительства произошло обрушение забора, разграничивающего территорию истца и ответчика, на территории истца образовался завал бетонных плит, произошел обрыв телефонных и электрических сетей. Между тем у ответчика отсутствует разрешительная документация на строительство спорного объекта недвижимости.

Из получившего оценку суда экспертного заключения по делу следует, что спорный объект недвижимости не отвечает нормативным значениям по расстоянию от границ с земельным участком истца и находящимися на нем постройками, что является нарушением обязательных требований строительных норм и правил.

Удовлетворяя заявленные требования, суд руководствовался следующим.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если она создана с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил. По смыслу статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации создание объекта с существенным нарушением строительных и градостроительных норм и правил всегда нарушает права и законные интересы третьих лиц, а также создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Учитывая, что объект самовольной постройки расположен в непосредственной близости (расстояние 0,25 м.) от земельного участка истца, используемого под рынок, самовольная постройка не соответствует противопожарным нормам и правилам, а потому создает угрозу жизни и здоровью покупателей и других граждан, находящихся на территории заявителя.

Представленных истцом документов недостаточно для признания права собственности на реконструированные объекты недвижимости, поскольку они не подтверждают соблюдение градостроительных норм и правил. Утвержденная проектная документация и разрешение на реконструкцию у истца отсутствуют. Не проведена государственная экспертиза проектной документации. Не предоставлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, документов, подтверждающих соответствие реконструкции градостроительному плану земельного участка, что свидетельствует о нарушении истцом при реконструкции строительных норм и правил. Кроме того, в материалах дела отсутствуют доказательства соблюдения экологических требований к объекту.

Учитывая, что истцом не представлено доказательств наличия предусмотренных ст. 222 ГК РФ обстоятельств, необходимых для признания права собственности на самовольные постройки, суд отказал в удовлетворении иска о признании права собственности.

6. Признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты гражданских прав.
Открытое акционерное общество обратилось в суд с иском о признании права собственности на нежилое строение. В обоснование заявленных требований истец указал, что на занимаемом по договору аренды земельном участке самовольно произведено строительство автомобильной газозаправочной станции контейнерного типа с нежилым помещением.

Арбитражный суд, отказывая в удовлетворении требований. Указал следующее.

Доказательства, которые бы свидетельствовали о предоставлении истцу земельного участка для строительства объектов недвижимости или под уже возведенные постройки, в материалах дела отсутствуют, как отсутствуют и доказательства нахождения земельного участка, на котором возведены самовольные постройки, в его собственности, постоянном (бессрочном) пользовании. Анализ содержания ст. 222 ГК РФ позволяет сделать вывод, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо, не зависящей от него причине, было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими правоотношения, вытекающие из градостроительной деятельности, и отношения по использованию земель.

Из материалов дела следует, что истец не лишен возможности получить правоустанавливающий документ на земельный участок под самовольной постройкой, а в дальнейшем и на возведенный им объект недвижимости при доказанности, что сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Индивидуальный предприниматель иск не признал, и в свою очередь предъявил встречный иск о признании за ним права собственности на 415 кв. м. нежилой площади с назначением «Кафетерий», расположенных под стилобатом (высоким крыльцом) жилого дома. В обоснование требований по встречному иску индивидуальный предприниматель сослался на то, что своими силами и за свой счет под пристройкой к дому и под стилобатом путем выемки грунта и строительных работ создал благоустроенные помещения: кухня, кондитерский цех, пельменный цех, моечная, комната отдыха для персонала кафе, два зала кафе, две бильярдные, банкетный зал, вестибюль, склад. Нежилое помещение ответчик получил согласно акту в счет взаиморасчетов от Омского отделения Западно-Сибирской железной дороги.

Удовлетворяя первоначальный иск и отказывая в удовлетворении встречного иска, арбитражный суд исходил из следующего.

Арбитражным судом было установлено, что данное имущество надлежало передать в муниципальную собственность, и права собственности на данные помещения Омское отделение Западно-Сибирской железной дороги не имела.

Суд установил, что материалы дела однозначно свидетельствуют, что спорный объект является самовольной постройкой. Земельный участок, на котором расположен объект, не является собственностью ответчика и не находится у него на праве постоянного (бессрочного) пользования. То, что ответчик за счет своих средств благоустроил спорные нежилые помещения само по себе не означает, что у нее возникло право собственности на эти помещения.

8. На незавершенный строительством объект право собственности по правилам ст. 222 ГК РФ не может быть признано.
Общество с ограниченной ответственностью обратилось в арбитражный суд с иском о признании права собственности на недвижимое имущество, а именно: проходную, ангар, незавершенное строение, представляющее собой гостинично-реабилитационный центр. В обоснование заявленных требований истец указал, что на земельном участке, принадлежащем ему на праве собственности, истцом своими силами и за свой счет были возведены указанные объекты недвижимости. Учитывая, что техническая документация на данные объекты отсутствует, ввести их в эксплуатацию в установленном порядке не представляется возможным, истец обратился в арбитражный суд.

Суд, согласившись с доводами истца в отношении проходной и ангара, иск удовлетворил частично, поскольку на данные объекты получены положительные согласования надзорных служб.