Правила технической эксплуатации жилищного фонда

При осмотре перегородок следует особое внимание уделять креплению их к стенам, перекрытиям и между собой, а также сопряжениям со смежными конструкциями, с отопительными панелями и трубопроводами, состоянию облицовки.

Наиболее распространенными дефектами, которые могут возникнуть в процессе эксплуатации в перегородках жилых зданий, являются: зыбкость, выпучивание, трещины в конструкциях, швах и в местах сопряжения их со смежными конструкциями, щели над перегородками, неплотности в местах пересечения трубопроводов с перегородками, выпадение и отслоение облицовочных плиток, растрескивание и отслоение штукатурки, увлажнение в местах расположения трубопроводов и приборов, высокая звукопроводность.

Зыбкость перегородок необходимо уменьшить установкой дополнительных креплений к смежным конструкциям.

Если перегородки из мелких элементов имеют значительный наклон или выпучивание, а в горизонтальных швах появились трещины, их следует переложить или заменить новыми.

Сквозные трещины в перегородках, а также неплотности по периметру перегородок в местах их сопряжения со смежными конструкциями необходимо расширить и тщательно уплотнить герметизирующими материалами или проконопатить паклей, смоченной в гипсовом растворе, а затем заделать с обеих сторон известково-гипсовым раствором.

Трещины по периметру отопительной панели и пространство между гильзой и трубой центрального отопления необходимо проконопатить асбестовым шнуром, затереть известково-гипсовым раствором с добавлением 10-15% асбестовой пыли.

При повторном появлении трещин в местах сопряжения перегородок со стенами или друг с другом необходимо оштукатурить углы по металлической сетке.

Отслоившаяся штукатурка должна быть отбита, поверхность расчищена и вновь оштукатурена тем же раствором.

Облицовку, потерявшую сцепление с перегородкой, надо снять и сделать заново. Площадь отслоившейся облицовки определяется простукиванием.

В деревянных перегородках могут также возникнуть: осадка засыпки в каркасных конструкциях, повреждения облицовки из сухой штукатурки, загнивание древесины в местах расположения неисправных трубопроводов и приборов водоснабжения и канализации, а также в ванных комнатах и санитарных узлах от влажного режима помещений.

Если обшивка из сухой штукатурки повреждена на значительной площади, ее целесообразно заменить обшивкой из древесноволокнистых плит с последующей отделкой поверхности перегородок.

Запрещаются: крепление настенного оборудования на асбоцементных перегородках, если для этого не предусмотрены специальные приспособления; в сейсмической зоне устройство арок в несущих перегородках.
7.1.4 Фасады

В процессе эксплуатации зданий необходимо соблюдать следующие требования:

- цоколь здания должен быть защищен от увлажнения грунтовыми водами и обрастания мхом (обеспечивается устройством гидроизоляции ниже уровня отмостки);

- парапеты и карнизы здания должны быть в исправном состоянии и иметь надежное крепление и покрытие с уклоном не менее 3% в сторону внутреннего водостока (при организованном водостоке) и от стены (при наружном неорганизованном водостоке);

- все выступающие части фасадов (пояски, выступы, парапеты, оконные и балконные отливы) должны иметь металлическое покрытие из оцинкованной кровельной стали с выносом от стены не менее 50мм, или железнение поверхности; металлическое покрытие должно быть прочно закреплено, не иметь повреждений и коррозии, а железненная поверхность должна быть окрашена;

- отметки водосточных труб должны находиться на 20–60см выше уровня тротуара;

- желоба, лотки, воронки и водосточные трубы должны быть выполнены как единая система водоотведения атмосферных осадков с соблюдением соответствующих требований.

На фасадах особенно тщательно должны быть осмотрены цоколь, участки стен в местах расположения водосточных труб, около балконов и в других местах, подверженных обильному воздействию ливневых и талых вод, вокруг прикрепленных к стенам металлических деталей (флагодержателей, анкеров и пожарных лестниц), а также горизонтальные и вертикальные стыки между панелями и блоками зданий из крупноразмерных элементов.

К основным дефектам, возникающим на фасадах жилых домов и требующим устранения в процессе эксплуатации, относятся: разрушение, повреждение и ослабление крепления выступающих из плоскости стен архитектурных деталей (карнизов, балконов, поясков, кронштейнов и др.); отслоение, повреждение и местные разрушения облицовки, штукатурки, фактурного и окрасочного слоев; усадочные трещины в штукатурке; выветривание и выпадение раствора из швов облицовки, кирпичной и мелкоблочной кладки; разрушение герметизирующих заделок стыков крупнопанельных и крупноблочных зданий, ржавые пятна и потеки; повреждение или износ металлических покрытий на выступах стен и их элементов; разрушение водосточных труб, мокрые пятна и высолы, а также общее загрязнение поверхности.

Облицовочные плитки и архитектурные детали, потерявшие связь со стеной, необходимо снять, а отслоившуюся от поверхности стены штукатурку отбить. Поврежденные места на фасаде должны быть восстановлены с реставрацией или заменой всех дефектных архитектурных деталей. До ремонта следует выполнить охранные работы в соответствии с указаниями п.10.2.3.

Для предупреждения преждевременного разрушения наружных слоев блоков и панелей необходимо затереть жидким раствором усадочные и другие мелкие трещины, образовавшиеся при твердении растворов, и небольшие местные повреждения отделочного слоя.

Образовавшиеся при ремонте фасадов полносборных домов раковины, углубления следует заделать цементным раствором заподлицо с поверхностью фасада. Поверхности стен из панелей с обнаженной арматурой должны быть оштукатурены цементно-песчаным раствором.

С целью повышения срока службы цоколя из легкобетонных панелей с малой толщиной фактурного слоя (менее 60 мм), если они повреждены, целесообразно облицевать их естественным камнем, керамическими или бетонными плитками.

Кирпичные цоколи с разрушенной штукатуркой целесообразно облицовывать бетонными, керамическими плитками или другими защитными слоями из влагостойких, морозостойких материалов.

Поврежденную заделку стыков крупнопанельных зданий необходимо восстановить в соответствии с указаниями по герметизации стыков.

Фасады зданий следует систематически по мере необходимости очищать, промывать или красить, учитывая материал и характер отделки, а также состояние поверхностей стен зданий (степень загрязнения и выцветания колера, наличие высолов, разрушение отделочного покрытия).

Во избежание разрушений и повреждений запрещается очищать пескоструйным способом поверхности, оштукатуренные непрочными штукатурными растворами и имеющие облицовку или архитектурные детали из мягких пород камней.

Поверхности кирпичных стен и стен, облицованных керамическими плитами (камнями) или оштукатуренных цементным раствором, допускается очищать гидропескоструйным способом.

Фасады зданий, окрашенные перхлорвиниловыми красками, рекомендуется промывать водой периодически через 2-3 года.

Для очистки поверхностей фасадов, облицованных глазурованной плиткой, целесообразно применять химические составы.

При ремонте фасадов целесообразно применять облицовочные материалы, перхлорвиниловые, силикатные и другие атмосфероустойчивые краски.

Фасады деревянных неоштукатуренных зданий (рубленых, брусчатых и сборно-щитовых) с обшивкой и без обшивки должны периодически окрашиваться масляными или водоэмульсионными синтетическими красками.

Отделка фасадов зданий производится только по согласованию с городским (районным) архитектором либо иным уполномоченным органом (лицом) местных исполнительных органов.

Во избежание образования на стенах грязных потеков и ржавых пятен стальные детали крепления (кронштейны пожарных лестниц и флагодержателей, водосточных труб и т.д.) следует располагать с уклоном от стен. На деталях, имеющих уклон к стене, следует установить плотно прилегающие к ним манжеты из оцинкованной стали на расстоянии 5-10см от стены. Все закрепленные к стене стальные элементы следует регулярно окрашивать.

Окраска металлических элементов фасадов должна производиться через каждые 3-6 лет.

Запрещается:

- изменять архитектуру здания (упразднением, заменой другими или устройством новых архитектурных деталей, пробивкой и заделкой проемов, изменением формы окон и рисунка переплетов) без разрешения городского (районного) архитектора либо иного уполномоченного органа (лица) местных исполнительных органов;

- устанавливать на фасадах, а также на крышах рекламы, плакаты и другое оформление без специального проекта, согласованного с городским (районным) архитектором либо иным уполномоченным органом (лицом) местных исполнительных органов;

- применять номерные, указательные и домовые знаки с отклонениями от образца, утвержденного местными исполнительными органами.

При осмотре балконов, козырьков, лоджий и эркеров особенно тщательно должно быть определено техническое состояние несущих элементов и проверено наличие дефектов, возникающих в конструкциях в процессе эксплуатации. К ним относятся: разрушение консольных балок и плит, скалывание опорных площадок под консолями, отслоение, разрушение и обратный уклон (к зданию) пола балконов и лоджий, отсутствие или неправильное выполнение покрытий и гидроизоляционного слоя, потеки на нижней поверхности балконных плит, трещины в плитах балконов и козырьков, ослабление крепления и повреждение ограждений балконов, лоджий и пожарных лестниц, ненадежное крепление цветочных ящиков и др. В деревянных конструкциях, кроме того, распространено гниение элементов конструкций.

При наличии признаков повреждения консольных балок и других несущих конструкций места их заделки должны быть вскрыты, а конструкции проверены на прочность. Во избежание повреждения опорной площадки кладку под опорой следует вскрывать только после устройства временного крепления.

В обетонированных (оштукатуренных) стальных балках необходимо проверить прочность сцепления бетона (раствора) с металлом. Отслоившийся бетон или раствор следует удалить. Защитный слой должен быть восстановлен.

В случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо руководствоваться п.10.2.3. Форма и окраска ящиков для цветов должны отвечать архитектурному решению фасада. Ящики нужно крепить специальными кронштейнами.

Во избежание загрязнения стен зданий и расположенных ниже балконов ящики следует устанавливать на поддонах с зазором от стены не менее 50мм.

При эксплуатации междуэтажных перекрытий необходимо обеспечивать их несущую способность. Трещины и прогибы, превышающие нормативные требования, не допускаются.

К основным дефектам, возникающим в железобетонных перекрытиях в процессе эксплуатации и требующим устранения, относятся: сверхнормативные прогибы, промерзание, трещины в местах сопряжений со стенами, трещины между панелями перекрытий.

В случае обнаружения трещин и прогибов перекрытий, смещения опорных частей перекрытия со стен или прогонов (недостаточной глубины опирания элементов) и других деформаций, снижающих несущую способность и устойчивость перекрытия, должны быть выполнены указания, изложенные в п. 10.2.3.

При промерзании междуэтажных и чердачных перекрытий в зоне наружных стен необходимо осуществлять следующее.

В чердачном перекрытии слой теплоизоляции довести до расчетного. В зоне наружных стен на полюсе шириной 1 м толщину теплоизоляции увеличить на 15-20%.

Утепление междуэтажных перекрытий в местах их примыкания к наружным стенам производить после вскрытия пола путем укладки теплоизоляции по торцам панелей перекрытий, оштукатуривания внутренней поверхности кирпичных стен в межпольном пространстве, уплотнения стыковых соединений панельных стен.

В случае переохлаждения надподвальные перекрытия в зонах расположения входных дверей в лестничную клетку и вентиляционных продухов цокольных панелей следует утеплять со стороны подвалов (технических подполий). Промерзающие железобетонные и металлические балки чердачных перекрытий следует утеплять со стороны чердачных помещений.

Для устранения смещения сыпучих утеплителей чердачного перекрытия сверху них следует устраивать известково-песчаную корку.

При обнаружении повышенной влажности, загазованности и специфических запахов в жилых квартирах, расположенных над встроенными помещениями, необходимо выполнить работы по герметизации перекрытия по проекту.

При проведении осмотра технического состояния деревянного перекрытия следует обращать внимание на наличие и состояние вентиляционных отверстий в полу, на места примыкания перекрытий к наружным стенам, на пересечения их трубопроводами, на состояние утепляющих материалов и утепления металлических балок чердачных перекрытий, на просадки пола и наличие трещин в штукатурке потолков.

К основным дефектам, возникающим в деревянных перекрытиях в процессе их эксплуатации и требующим устранения, относятся: поражение древесины домовыми грибами и дереворазрушающими насекомыми, недостаточная жесткость (зыбкость) и прочность конструкции в связи с перегрузкой или ослаблением ее несущих элементов, промерзание чердачных перекрытий в местах расположения металлических балок и недостаточной толщины утепляющего слоя, увлажнение перекрытий в местах пересечения их с трубопроводами и др.

В случае обнаружения косвенных (специфический запах, просадки пола, зыбкость, систематические промокания и т.д.) или прямых (гниение древесины, грибковые образования на поверхности, летные отверстия и др.) признаков поражения деревянных перекрытий домовыми грибами или дереворазрушающими насекомыми необходимо руководствоваться указаниями раздела 7.

При наличии прогибов и сильной зыбкости перекрытий следует выполнить указания п. 10.2.3.

При появлении щелей в местах прохождения трубопроводов отопления и горячего водоснабжения через перекрытия должны быть установлены (при ремонте) гильзы с заделкой пространства между ними и трубами.

При наличии в кирпичных сводах, и особенно в пятах, трещин и выпадения отдельных кирпичей необходимо принять меры, указанные в п. 10.2.3.

При эксплуатации полов следует соблюдать следующие требования:

- теплоизоляция цоколя и вентиляция технического подполья должна быть в технически исправном состоянии (во избежание появления домовых грибов);

- в дощатых полах должна быть обеспечена естественная вентиляция через вентиляционные решетки или щели в плинтусах;

- должны приниматься меры по предотвращению длительного воздействия влаги на конструкцию полов;

- защитно-отделочное покрытие пола должно периодически восстанавливаться.

К основным дефектам деревянных полов, возникающим в процессе эксплуатации и требующим устранения, относятся: истирание, рассыхание и коробление, местные просадки, скрип, зыбкость, неровности поверхности, загнивание основания дощатых и паркетных полов, отслоение от основания покрытия, разрушение окрасочного слоя.

Повышенная зыбкость и большие прогибы полов наблюдаются при поражении домовыми грибами и дереворазрушающими насекомыми лаг, настила и других деревянных частей.

Все поврежденные клепки паркета должны быть заменены новыми таких же размеров и из такого же материала, а отставшие от основания закреплены.

Вновь укладываемые клепки должны быть на 0,5-1,0мм выше уровня существующего пола. После окончания ремонта новые клепки простругиваются, и производится сплошная циклевка пола.

Паркетные полы рекомендуется периодически, раз в два месяца, натирать мастикой или покрывать специальным износоустойчивым лаком. Если клепки паркета приклеены к основанию битумной мастикой, натирать полы скипидарной мастикой запрещается, так как она растворяет битум, и паркет чернеет. Для таких полов следует применять только водные мастики.

Для предохранения дощатых полов от механического износа, вредного воздействия влаги и для облегчения содержания и уборки рекомендуется окрасить их масляной краской не реже одного раза в три года.

При сильном усыхании новых дощатых полов необходимо произвести их сплачивание и простружку с последующей окраской.

Отдельные сильно изношенные или пораженные доски следует заменить новыми, антисептированными с трех сторон. После окончания ремонта новые доски и остроганные места грунтуются, шпаклюются, и после зачистки весь пол окрашивается за два раза.

К основным дефектам полов из линолеумов и синтетических материалов, возникающим в процессе эксплуатации и требующим устранения, относятся: разрывы, вздутия, разрушение, отслоение основания, усадка.

При замене изношенного линолеума, уложенного по цементно-песчаной прослойке, последняя, при необходимости, должна быть отремонтирована и выровнена цементным раствором (1:3) с последующей укладкой линолеума. Основания под полы должны быть жесткими, плотными, с хорошо выровненной поверхностью. В отдельных случаях рекомендуется применять для выравнивания подкладочные материалы - полужесткие древесноволокнистые плиты и др.

Местные вздутия линолеумного покрытия устраняют их проколом и последующей укладкой стоячего груза.

При местном разрушении ксилолитового пола дефектные участки вырубаются, углубление заделывается ксилолитовой массой аналогичного цвета. В отдельных случаях ксилолитовый пол можно использовать как подстилающий слой под покрытие из других материалов.

При эксплуатации и ремонте ксилолитовых полов запрещается:

- частое и обильное смачивание полов (быстро приводит полы в негодность и они приобретают повышенную электропроводность);

- применение извести, известково-цементных растворов, шлаковых цементов, гипсовых вяжущих при выравнивании основания.

К основным дефектам полов из керамических плиток, мозаичных и цементных, возникающим в процессе эксплуатации и требующим устранения, относятся отслоение и разрушение покрытий, местные просадки, выбоины, трещины и истирание.

Керамические плитки, отставшие от бетонного основания, очищаются от раствора и промываются водой. Крепление плиток производится на цементном растворе, а также с помощью коллоидно-цементного, эпоксидного или другого клея с учетом обеспечения установки заменяемой плитки в одной плоскости с существующими.

Заделка разрушенных мест в цементных и мозаичных полах должна производиться слоями той же толщины и из тех же материалов, что и ранее уложенные полы. Поверхность основания под полы должна быть прочной, насеченной, очищенной от пыли и увлажненной.

Отремонтированные места цементных полов на вторые сутки следует железнить цементом.
7.1.7 Крыша и кровля

При обследовании крыши необходимо обращать внимание на узлы несущих конструкций, целостность кровли с водосточными устройствами, на состояние защитных слоев кровли.

Основными дефектами несущих конструкций крыши, которые могут возникнуть при их эксплуатации, и требуют устранения, являются:

а) деревянных - нарушения сопряжений стропил; разрушение гидроизоляции, отделяющей мауэрлат от каменных конструкций; прогиб стропильных ног; гниение мауэрлатов, стропильных ног, обрешетки и других элементов;

б) железобетонных - разрушение бетона на поверхности изделий, отсутствие защитного слоя арматуры, коррозия арматуры, откол углов, трещины, выбоины, расслоения и др.

Основные дефекты кровли:

а) стальной - ослабление соединения гребней и фальцев, наличие одинарных фальцев в водоотводящих устройствах, коррозия, пробоины и свищи, разрушение окраски или защитного цинкового слоя;

б) кровли из штучных элементов (из асбоцементных плиток, листов, черепицы и др.) - повреждения и смещения отдельных элементов, отсутствие надлежащего напуска, неплотности в местах сопряжений с выступающими над кровлей конструкциями и оборудованием, ослабление крепления элементов кровли к обрешетке;

в) рулонной кровли - вздутия, разрывы и пробоины, местные просадки, расслоения в швах, расслоение рулонного ковра, растрескивание и разрушение покровного и защитного слоев.

В процессе эксплуатации деревянных несущих конструкций необходимо подтягивать болты, хомуты и другие металлические крепления до нормального их натяжения в узловых соединениях, и в случае необходимости заменять отдельные элементы.

При обнаружении в железобетонных несущих элементах крыши трещин и выбоин с частичным оголением арматуры, не снижающих их несущей способности, необходимо все эти участки расчистить от ослабленного бетона, промыть водой и заделать цементным раствором.

Техническое состояние кровли (стальной и из штучных изделий) должно проверяться снаружи и со стороны чердака «на свет». В отдельных случаях неплотности кровли можно установить по наличию мокрых пятен или снега на обрешетке и на утеплителе чердачного перекрытия. Перед осмотром кровля очищается от мусора, листьев, пыли и т.д.

При осмотре, очистке и ремонте кровли должны выполняться все меры, предусмотренные правилами техники безопасности. При выполнении работ на крышах с асбоцементной кровлей следует пользоваться передвижными стремянками.

Скопление мусора в желобах и в воронках водосточных труб препятствует стоку воды и приводит к ускоренному износу кровли.

Весной необходимо прочистить водостоки; внутренние водостоки следует очищать с крыши и через специально устроенные ревизии.

Защитная окраска кровли из черной стали может производиться один раз в 6 лет масляной краской на натуральной олифе (за два раза) или другими антикоррозионными защитными красками не реже одного раза в 3-6 года. При появлении коррозии на кровле и водосточных устройствах из оцинкованной стали их также следует красить масляными и другими антикоррозионными составами.

Мягкую кровлю с износившимся или выветрившимся покровным слоем следует периодически покрывать защитными слоями: мастичным с втопленным в него крупнозернистым речным песком не реже одного раза в три года или окрасочными составами с алюминиевой пудрой не реже одного раза в 6 лет.

Допускается устройство, особенно в южных районах, защитного слоя из окатанного гравия, втопленного в битумную мастику.

Антикоррозионные покрытия стальных деталей, находящихся в чердачных помещениях, должны периодически (через каждые 3-6 года) возобновляться.

Ремонт кровли из листовой стали, в зависимости от их состояния, следует производить путем уплотнения неисправных лежачих и стоячих фальцев с предварительной промазкой их, а также заделки свищей суриковой замазкой, постановкой заплат из листовой стали или замены отдельных, сильно поврежденных листов новыми, восстановления клямеров.

Ремонт отдельных мест рулонной кровли включает устранение неровностей на поверхностях кровли, ликвидацию вздутий, приклеивание отслоившихся полотнищ, восстановление защитного слоя. Рулонную кровлю в сопряжениях со стенами, вентиляционными шахтами и блоком выхода на крышу следует заводить в штрабы и защищать фартуком из оцинкованной стали, а в сопряжениях с радио и телеантеннами устанавливать стальную гильзу с фланцем и коническим фартуком из оцинкованной стали.

Работы по смене кровли должны быть организованы таким образом, чтобы не допускать увлажнения перекрытий здания атмосферными осадками.

В жилых домах в три этажа и выше по периметру кровельных покрытий с наружным водоотводом следует устанавливать решетчатые металлические ограждения (при их отсутствии). В исключительных случаях, когда устройство ограждений окажется трудновыполнимым, рекомендуется надежно прикрепить к строительным конструкциям стальные петли для крепления к ним предохранительных поясов для рабочих во время ремонтных работ у свеса кровли.

Запрещается производить: конструктивные изменения в несущих элементах крыши без проектов; установку на крышах транспарантов, световых реклам и других устройств. Эти работы производятся только по утвержденным проектам.

При осмотре бесчердачных крыш следует обращать внимание на наличие мокрых и темных пятен на поверхности потолков, на места сопряжений кровельного ковра с выступающими конструкциями и оборудованием на крыше, и водоотводящими устройствами, на стыки между полотнищами, на защитный слой, на состояние ковра. При обнаружении дефектов следует выявлять причину их появления и принять меры к их устранению.

Специфическими дефектами, возникающими при эксплуатации бесчердачных крыш, требующими устранения в процессе эксплуатации, являются: промерзание отдельных участков, особенно в местах сопряжения с наружной стеной, конденсационное увлажнение утеплителя конструкций, коррозия стальных деталей, протекание кровли, расслоение в стыках между полотнищами, вспучивание ковра и др.

В случае отсыревания участка бесчердачной крыши вдоль наружной стены необходимо произвести его утепление; если наблюдается конденсационное увлажнение теплоизоляционного слоя вентилируемой бесчердачной крыши необходимо реконструировать ее, устроив в ней осушающие продухи или усилив пароизоляцию крыши. Работы по усилению теплотехнических качеств крыши следует производить в соответствии с предварительно разработанным проектом.

При соответствующем технико-экономическом обосновании рекомендуется устраивать кровли с полупроходным вентилируемым чердаком (для эффективного проветривания чердака и удобства надзора за крышей). Выход на кровлю должен быть безопасным.

Определение состояния стальных закладных деталей, особенно обеспечивающих крепление карнизных элементов к стенам или перекрытию, необходимо производить при появлении косвенных признаков коррозии (ржавые потеки, деформации и др.) путем выборочных вскрытий узлов.