Правомерность заключения договора управления между управляющей организацией и товариществом собственников жилья

Статья 161 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливает три возможных способа управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в МКД;

2) управление товариществом собственников жилья (ТСЖ) либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление УО (УО).

При каждом из названных способов управления есть варианты того, как организовано исполнение функций управления, услуг и работ по обслуживанию и ремонту общего имущества, а также предоставление коммунальных услуг. Определенное сочетание вариантов исполнения функций, услуг и работ можно условно назвать моделью «управления/обслуживания многоквартирного дома» в рамках определенного Жилищным кодексом способа управления.

Модели управления многоквартирным домом (МКД) приведены на официальном сайте Госжилинспекции РА - http://gji-ra.ru.

Итак, рассмотрим модель управления (МКД), в котором создано ТСЖ, и товариществом заключен договор с УО, а также вопрос правомерности заключения договора управления МКД между ТСЖ и УО.

В соответствии с п. 4 ст. 44, п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления МКД выбирается на общем собрании собственников помещений в МКД и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в МКД.

По договору управления МКД одна сторона (УО) по заданию другой стороны (органов управления ТСЖ) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Для установления правомерности заключения договора управления МКД необходимо соблюдение следующих условий.

Согласно ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1) состав общего имущества МКД, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2) перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4) порядок осуществления контроля за выполнением УО ее обязательств по договору управления.

5) Управление многоквартирным домом, в котором создано ТСЖ, осуществляется с учетом положений раздела VI ЖК РФ.

В соответствии с разделом 3 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг, должен включать:

а) дату и место заключения договора;

б) наименование, адрес, реквизиты расчетного счета и иную контактную информацию исполнителя;

в) сведения о потребителе (ТСЖ) - наименование (фирменное наименование) и место государственной регистрации, контактный телефон;

г) адрес жилого дома (домовладения), по которому предоставляются коммунальные услуги с указанием размера (объема, площади) отапливаемых помещений, количества лиц, постоянно проживающих в жилом помещении, или вида деятельности, осуществляемой в нежилом помещении;

д) наименование предоставляемой потребителю коммунальной услуги (коммунальных услуг);

е) требования к качеству предоставляемой коммунальной услуги (коммунальных услуг);

ж) порядок определения объема (количества) потребленного коммунального ресурса исходя из нормативов потребления коммунальных услуг, показаний приборов учета или иным указанным в настоящих Правилах способом;

з) сведения о наличии и типе установленных индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, дату и место их установки (введения в эксплуатацию), дату опломбирования прибора учета заводом-изготовителем или организацией, осуществлявшей последнюю поверку прибора учета, а также установленный срок проведения очередной поверки;

и) периодичность и порядок проведения исполнителем проверок наличия или отсутствия индивидуальных, общих (квартирных), комнатных приборов учета, распределителей и их технического состояния, достоверности предоставленных потребителем сведений о показаниях таких приборов учета и распределителей;

к) порядок определения объема предоставленных коммунальных услуг и размера платы за коммунальные услуги, порядок, срок и форму внесения платы за коммунальные услуги;

л) меры социальной поддержки по оплате коммунальных услуг, предоставленные потребителю коммунальных услуг в соответствии с законодательством Российской Федерации (в случае предоставления таких мер);

м) адрес и способ доставки потребителю счета для оплаты коммунальных услуг;

н) порядок установления факта не предоставления коммунальных услуг или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, порядок изменения размера платы за коммунальные услуги при предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность;

о) права, обязанности и ответственность исполнителя и потребителя;

п) основания и порядок приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг;

р) основания и порядок изменения и расторжения договора;

с) срок действия договора.

В договоре, содержащем положения о предоставлении коммунальных услуг, заключаемом с собственником или пользователем жилого дома (домовладения), дополнительно указываются реквизиты акта об определении границы раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения (при наличии), а также в случае отсутствия индивидуального прибора учета указываются:

а) сведения о направлениях потребления коммунальных услуг при использовании земельного участка и расположенных на нем надворных построек (освещение, приготовление пищи для людей, приготовление кормов для скота, отопление, подогрев воды, полив и т.д.);

б) виды и количество сельскохозяйственных животных и птиц (при наличии);

в) площадь земельного участка, не занятого жилым домом и надворными постройками;

г) режим водопотребления на полив земельного участка;

д) мощность применяемых устройств, с помощью которых осуществляется потребление коммунальных ресурсов.

Правомерность заключения договора управления МКД также определяется на этапе принятия решения о выборе способа управления МКД, о выборе УО с целью заключения с ней договора управления МКД, об утверждении условий договора управления МКД (установление правомерности таких решений входит в компетенцию Государственной жилищной инспекции Республики Алтай).

При этом Госжилинспекцией РА проверяются протоколы общих собраний собственников помещений многоквартирного дома, а именно, соответствие решений, отраженных в протоколе жилищному законодательству Российской Федерации.

При проверке особое внимание уделяется:

- надлежащему оповещению собственников о проведении общего собрания в соответствии с п. 5 ст. 45 ЖК РФ;

- установлению правомочности (кворума) общего собрания в соответствии с требованиями п. 3 ст. 45 ЖК РФ;

- соблюдению требований по принятию решений, установленных пунктами 1 и 2 ст. 46 ЖК РФ.

Отсутствие в договоре управления МКД условий, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, разделом 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 06.05.2011г. № 354, противоречие условий договора нормам жилищного законодательства, а также нарушения или не соблюдение норм действующего законодательства при принятии решения о выборе способа управления МКД, о выборе УО с целью заключения с ней договора управления МКД, об утверждении условий договора управления МКД могут говорить о неправомерности заключения договора управления МКД.