Реконструкция кровли с надстройкой мансарды

Больше всего трудностей, с которыми приходится сталкиваться инвесторам и строителям при организации реконструкции зданий с надстройкой мансард, связано с жилыми домами.

Одна из главных проблем здесь – несовершенство правовой базы. Правовая основа реконструкции зданий – нормы действующего Жилищного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу 1 марта 2005 г. В соответствии с положениями ЖК РФ решение о реконструкции здания (с пристройкой и надстройкой) принимается общим собранием собственников многоквартирного дома.

Порядок проведения собрания собственников определяется 6-й главой ЖК РФ. Существенным этапом всего комплекса работ по реализации мансардного проекта является подготовка инициативной группы людей-собственников квартир в реконструируемом доме и формирование мнения большинства собственников перед проведением собрания собственником многоквартирного дома. Решение общего собрания собственников многоквартирного дома необходимо в случае любого способа управления имуществом многоквартирного дома, в том числе в случае учреждения ТСЖ. На основании решения общего собрания собственников оформляется протокол собрания, являющийся основанием для подготовки разрешительной документации на проектирование (в том числе на ПП и РП) и строительство.

Максим Викторович Хирво, ведущий технический специалист ЗАО «Изорок» (Москва)

В основе долговечной мансарды лежат два основных принципа: создание непрерывного контура надежного утепления по всему периметру мансардного этажа и обеспечение надежной гидро- и пароизоляции вокруг контура утепления, а также его вентиляции. Компания «Изорок» производит широкий спектр качественных теплоизоляционных материалов из каменной ваты, используемых при надстройке мансардных помещений, отвечающих высоким требованиям пожаро-, звуко- и теплоизоляции.

Для утепления крыши мансарды «Изорок» производит легкие негорючие гидрофобизированные плиты марки ИЗОЛАЙТ, ИЗОЛАЙТ-Л или плиты марок П-125C, П-75C.

Важно грамотно спроектировать и выполнить утепление узлов конструкции мансарды: примыканий со стенами, с оконными проемами, свесов, ендов, конька крыши и т.д., необходимо обеспечить точное сопряжение теплоизоляции в местах схождения плоскости крыши.

Для перекрытий:

• железобетонных с наливным или керамическим полом - плиты ИЗОФЛОР (повышенные прочностные характеристики). При устройстве стяжки над утеплителем нужно устроить пленочную ванну с нахлестами на стены. Если изолируемые помещения отличаются по влажности, необходимо сделать под утеплителем пароизоляционный слой;

• железобетонных с деревянным настилом по лагам - легкие плиты ИЗОЛАЙТ, предусмотрев вентиляционные зазоры. Для уменьшения шума лаги устанавливаются на звукоизолирующие прокладки;

• деревянных балочных – плиты ИЗОЛАЙТ. Между (под или над) балками устраивается черновой пол, на который укладывается утеплитель. Для защиты от влаги несущих деревянных балок и утеплителя используют дополнительный гидроизоляционный слой.

Выбор материала для фронтона мансарды зависит от технологии его исполнения:

• в слоистой кладке – плиты ИЗОЛАЙТ. Утеплитель располагается между несущей стеной и внешним защитно-декоративным слоем кирпича. Если расчетом определено накопление в утеплителе влаги, то применение пароизоляции обязательно;

• в «вентилируемом фасаде» – плиты ИЗОВЕНТ. Вентилируемый зазор между защитно-декоративной облицовкой и утеплителем должен быть от 40 до 150 мм. Для предохранения утеплителя от выветривания используют ветрозащитный слой;

• в штукатурном фасаде мансардного этажа – плиты ИЗОФАС.

При устройстве перегородок мансарды применяют плиты ИЗОЛАЙТ или П-125C. Они обеспечивают требования по звукоизоляции, утеплению и пожаробезопасности помещения. При этом перегородки получаются еще и легкими, что уменьшает общую нагрузку конструкции. Перегородки следует опирать на специальную звукоизолирующую прослойку.

Однако Жилищный кодекс вступает в противоречие с Гражданским кодексом. Гражданский кодекс требует согласия 100 % жильцов, а Жилищный – 2/3. Последняя цифра обусловлена практикой. Всех лиц, прописанных в жилом здании, заведомо невозможно найти.

Еще одна проблема – недовольство жильцов. Многие опасаются, что в результате надстройки пострадают несущие конструкции здания, другим не нравится бытовой дискомфорт, который неизбежно сопровождает любой ремонт и тем более капитальную реконструкцию здания. Пожилые люди нередко в принципе не хотят ничего менять. Требуется проведение разъяснительной работы с населением, чем коммерческим организациям, разумеется, заниматься не хочется. Например, стоит объяснить жителям, что покрытая тяжелым советским шифером крыша, за десятилетия эксплуатации напитавшаяся влагой, весит почти столько же, сколько и новый мансардный этаж. Главный аргумент для жителей – увеличение стоимости жилья и улучшение бытовых условий после реконструкции.

Валерий Юрьевич Нестеров, генеральный директор ООО «Деркен» (Химки, Московская область)

Подкровельные пленки для устройства скатных крыш – необходимый элемент кровельного «пирога» при надстройке мансард – обеспечивают экономию энергии и защиту теплоизоляции в течение длительной эксплуатации жилища. Оптимальное решение для нового строительства или надстройки мансардного этажа – комбинация диффузионной мембраны DELTA®-VENT N и пароизоляционной пленки DELTA®-REFLEX с отражающим слоем из алюминия. Пароизоляция препятствует конвективному и диффузионному (Sd > 100 м) перемещению водяного пара из помещения в конструкцию крыши, а мембрана DELTA-VENT N надежно защитит утеплитель от увлажнения внешней влагой и беспрепятственно выведет из крыши избыточную влагу. Применение соединительных и уплотнительных лент является обязательным, и печальная судьба многих мансард это наглядно подтверждает. Необходимо помнить, что проблемы конденсата и повышенных теплопотерь могут быть решены только комплексно – применением качественных материалов для кровли, несущей конструкции, утеплителя, изоляционных плёнок и при эффективно работающей вентиляции конструкции крыши.

Многие до сих пор считают, что мансарда – это тот же чердак и условия проживания там могут осложняться проблемами эксплуатации. На самом деле грамотно устроенная мансарда отвечает всем требованиям современного жилья.

Все эти трудности значительно тормозят развитие технологий реконструкции зданий с помощью мансард. До тех пор, пока расходы на реализацию подобных проектов будут покрываться исключительно за счет отчислений инвестора, надеяться на то, что в скором времени начнется тотальная реконструкция существующего жилищного фонда, не приходится. По мнению участников рынка, заметного увеличения объемов строительства благоустроенного мансардного жилья в домах первых массовых серий можно ожидать лишь в том случае, если городские жилищные организации возьмут на себя хотя бы часть расходов на капитальный ремонт. К сожалению, на сегодняшний день сложилась такая ситуация, когда средств на капитальный ремонт дома ни у кого нет: ни у муниципалитета, ни у жильцов, ни у ЖЭКов. Выход остался один: надстроить один этаж (если позволяют несущие конструкции дома) и реализовать квартиры в нем. На вырученные средства и произвести полный капитальный ремонт дома.

Сергей Анатольевич Мерзляков, технический менеджер ООО «Кнауф Инсулейшн» (Москва)

Для утепления мансард мы рекомендуем воспользоваться утеплителями производства нашей компании таких марок, как Thermo Double Roll и Thermo Slab. Теплоизоляция марки Thermo Double Roll по своим техническим параметрам прекрасно подходит для утепления межэтажных перекрытий и участков кровли с малым углом наклона, а Thermo Slab – для скатных кровель.

Сегодня гораздо проще и выгоднее надстраивать административные здания, поскольку у каждого из них есть собственник, который четко знает, что ему надо, и готов за это платить. Его не могут испугать расходы на замену изношенных коммуникаций, отделку фасадов и т.п. Он прекрасно понимает, что после реконструкции класс здания повысится, а стало быть, возрастет стоимость аренды вводимых в эксплуатацию мансардных помещений, что ему только на руку.

Наталья Черкасова, руководитель отдела по развитию продукции корпорации «Сен-Гобен Строительная Продукция» (Москва)

Немаловажным фактором сокращения нагрузки на стены и фундамент, как при проектировании новых зданий, так и при реконструкции, является использование легких теплоизоляционных материалов. Корпорация «Сен-Гобен Строительная Продукция» имеет большой опыт разработки и производства широкого ассортимента тепло- и звукоизоляции ISOVER. Отличительной особенностью нашей теплоизоляции является ее легкий вес относительно утеплителей из каменной ваты. Это делает идеальным применение ISOVER в мансардных конструкциях, упрощает транспортировку упаковок на мансардный этаж и существенно облегчает процесс монтажа. В результате общий вес конструкции мансарды уменьшается, становится меньше и нагрузка на несущие конструкции.

Следует отметить, что теплоизоляционные материалы ISOVER отвечают требованиям пожарной безопасности, так как относятся к группе негорючих.

Поскольку надстройка мансарды предполагает решение внутреннего пространства, утепления полов и собственно самой кровли, при ее строительстве мы рекомендуем использовать следующие материалы ISOVER: маты KT 40 и KT 37, плиты KL 37 и KL 34.

Варианты исполнения

Мансардные этажи могут быть одно-, двух- и, реже, трехуровневыми.

Одноуровневая мансарда. Этот вариант представляет собой надстройку этажа в едином архитектурном стиле с существующим фасадом. При строительстве одноэтажной мансарды упрощается конструкция и ускоряются работы, но стоимость одного квадратного метра больше, чем при возведении двухэтажной.

Мансарда с антресолью и с выносом за габариты здания. В данном варианте надстройка производится в два уровня с антресольным этажом и «выносом» на 1,0 м по всему периметру здания. Это позволяет существенно увеличить площадь надстройки с минимальным увеличением нагрузки на существующее здание

Строительство антресольного «полуэтажа» обусловлено тем, что действующие ныне СНиПы предписывают оборудовать лифтами здание высотой семь и более этажей, а строительство лифтовых шахт неизбежно потребовало бы отселения жильцов.

Другой интересный нюанс проекта заключается в том, что в нем предусмотрен вынос мансардного этажа на один метр – по периметру всего здания. Это позволит после обустройства чердака существенно расширить потенциальную жилую площадь и повысить уровень прибыли, вырученной от реализации мансардных квартир.

Татьяна Викторовна Смирнова, технический специалист «ROCKWOOL Russia – ЗАО «Минеральная Вата» (Москва)

Покрытие мансарды представляет собой легкую конструкцию, обладающую по сравнению со стенами меньшей массивностью и инерционностью. Резкое понижение температуры наружного воздуха при малой тепловой инерции приводит к резкому остыванию конструкции и, соответственно, понижению температуры на внутренней поверхности покрытия. В соответствии с нормами эта температура должна быть не более чем на 2–2,5 °С ниже температуры внутреннего воздуха, поэтому к мансардным покрытиям предъявляются более жесткие требования по теплозащите, чем к другим наружным ограждающим конструкциям.

Для теплоизоляции мансарды компания ROCKWOOL производит ROCKWOOL ЛАЙТ БАТТС – легкие гидрофобизированные плиты из каменной ваты. Обычно между теплоизоляционными плитами ROCKWOOL ЛАЙТ БАТТС и кровлей предусматривается воздушный зазор, вентиляция которого осуществляется за счет наличия карнизных и коньковых продухов. Со стороны воздушной прослойки утеплитель защищают от продувания ветрозащитным паропроницаемым материалом.

В мансардных конструкциях также может применяться теплоизоляционный материал ROCKWOOL ВЕНТИ БАТТС – жесткие плиты из каменной ваты. Плиты ROCKWOOL ВЕНТИ БАТТС гидрофобизированны и обладают достаточной стойкостью к выветриванию волокна и могут применяться без гидро-, ветрозащитных пленок, что подтверждено Техническим свидетельством Росстроя.

Стоит отметить, что при утеплении мансард важно обеспечить плотное примыкание утеплителя к стропилам и создать непрерывный слой теплоизоляции по всей поверхности покрытия.

Мансарда двухуровневая. Если в здании изначально была довольно высокая скатная крыша, то ее можно заменить двухуровневой мансардой, но при этом площадь верхнего уровня получается очень малой и, как правило, в ней размещается спальная комната. Для совмещения уровней используются любые типы легких конструкций лестниц (в том числе и винтовых), как деревянных, так и металлических.

Надстройка мансарды с дополнительным этажом является наиболее сложным вариантом. С одной стороны, два этажа увеличивают полезную площадь, появляется возможность двухуровневого планирования, что позволяет снизить себестоимость 1 м2 полезной площади. С другой, она представляет собой серьезную нагрузку на старые стены домов, да и облик здания сильно меняется.

При реконструкции исторической застройки такое решение редко утверждается инспекцией по охране памятников архитектуры. Однако в градостроительной ситуации бывают случаи, когда требуется выровнять силуэт застройки, подняв этажность до 5–6 этажей. Если в старом здании слабые стены и фундаменты, а их усиление не дает никакого эффекта для устройства надстройки, то в этом случае прибегают к решению по устройству дополнительных фундаментов. Их сооружают с высокой осторожностью и без динамических нагрузок, на которые устанавливают колонны внутри объема, если нельзя изменить образ дома. На высоких опорах достраивают новое здание, но с организацией входа через старое здание. Как правило, в этом случае устраивают новые монолитные перекрытия и возводят новую лестницу с учетом противопожарных норм. В ряде случаев, при повышении этажности более чем на высоту от отметки пола в тамбуре (13,5 м), необходимо устраивать лифт, а это еще дополнительные трудности.

При реконструкции с возведением мансардного этажа главным вопросом для проектировщиков и строителей является вес конструкций. Эксплуатируемые дома уже изношены: коррозия, климат, естественное старение. При надстройке очень важно «не перегрузить» их. Поэтому при реконструкции используются только легкие негорючие материалы, соответствующие всем санитарным нормам.

Для реконструкции могут использоваться несколько технологий:

• каркас из черного металла;

• каркас из тонкостенных легких оцинкованных профилей;

• каркас из массива дерева;

• каркас из клееного бруса.

Применение черного металла в качестве каркаса влечет за собой промерзание конструкций и разрушение внутренней отделки.

Легкие оцинкованные профили ненамного дороже каркаса из массива дерева, однако это наиболее востребованный вариант при реконструкции мансарды.

Олег Игоревич Панитков, директор по развитию ЗАО «Велюкс Россия» (Москва)

Компания «Велюкс» занимается реконструкцией зданий с надстройкой мансард с 1996 г. Проект «Лыткарино» – один из первых такого рода в России. Позже под эгидой Госстроя был выполнен еще один – в Саратове. Благодаря практическому опыту, полученному в Саратове, в СНиП «Жилые здания» были внесены поправки (до этого мансарда упоминалась в данном документе только в определении).

Нами накоплен большой практический опыт проведения работ без отселения жильцов. Была разработана, в частности, технология, позволяющая сначала монтировать мансарду, окрывать ее кровлей, и только затем демонтировать кровельное покрытие. Такая последовательность позволяет избежать, в случае плохой погоды, протечек в процессе работ. Конструкция имеет настолько малый вес, что несущие конструкции и стены здания выдерживают вес одновременно и старой кровли, и новых этажей.

Что касается применения деревянных конструкций, то не соглашусь с мнением о необходимости обработки их антипиренами, высказанном одним из участников дискуссии. По существующим нормативам такая обработка несущих деревянных конструкций не требуется (да она и невозможна, поскольку обновлять покрытие будет невозможно). В СНиП «Жилые здания» предусмотрена только конструктивная защита несущих деревянных конструкций от воздействия огня.

Применение их в строительстве сокращает расходы по сравнению с традиционными черными металлоконструкциями:

• сниженная металлоемкость компенсирует разницу в ценах между черной и оцинкованной сталью;

• возможность изготовления профилей в размер позволяет работать практически без отходов;

• цинковое покрытие защищает профиль от коррозии;

• низкий вес конструкции оптимален для надстройки зданий.

Отдельно стоит сказать о применении в качестве несущих конструкций из термопрофиля. Благодаря перфорации значительно увеличиваются поперечные тепло- и звукоизолирующие свойства за счет увеличения пути теплового потока. Профиль позволяет избегать мостиков холода, становится дополнительно вентилируемым и, в то же время, не теряя своей массы, способен выдерживать прежние нагрузки. Однако, по мнению ряда представителей монтажных организаций, термопрофиль уступает стандартному по показателю механической прочности.

Каркас из массива дерева подвержен гниению, изменению геометрии вследствие усушки и подвержен воздействию насекомых, но является одним из самых дешевых вариантов. Поэтому оптимальное решение – каркас из клееного бруса. Это современный экологичный материал, не уступающий по техническим характеристикам металлическому профилю. При правильно расположенном минераловатном утеплителе в случае пожара дерево способно долго удерживать кровлю от обрушения.

Дудин Михаил Викторович, генеральный директор компании «Центр строительства мансард» (Москва)

Сегмент рынка, о котором рассказано в статье, - очень сложный и трудоемкий. Особенно тяжело работать с жилыми домами. С общественными зданиями все просто – там есть собственник, который знает, что он хочет и зачем он вкладывает деньги в надстройку.

Наша компания выступает не только как подрядная организация, но и как инвестор. Скажу сразу, что попытка «повесить» на инвестора отделку фасадов и замену коммуникаций чревата значительным удорожание мансардных площадей при их реализации. (Сейчас стоимость 1 м2 полезной площади в мансардных помещениях в Москве составляет примерно 1000 долларов, а в регионах – около 800 доллларов; полная материалоемкость 1 м2 составляет 500 долларов.) Финансирование этих работ должны брать на себя городские власти.

В качестве каркаса мы применяем гнутый оцинкованный профиль повышенной жесткости. От термопрофилей пришлось отказаться, поскольку термопрофиль обладает меньшей несущей способностью. Каркас из черного металла обладает повышенной металлоемкостью (металлоемкость может достигать 150 кг/м2). Для сравнения: металлоемкость нашей системы составляет 33-45 кг на 1 м2.

При утеплении мансарды необходимо использовать только жесткие марки утеплителя – «легкие» марки дают усадку уже через 5 лет. Мы применяем собственную технологию укладки утеплителя. Сначала наши монтажники работали по такой схеме: закрывали тепловой контур, а затем утепляли мансарду изнутри. Но уже давно мы перешли на технологию утепления мансард «сверху», которая позволяет укладывать утеплитель простым и, самое главное, эффективным способом, а стало быть, снижать трудозатраты. Сначала возводится полностью каркас, затем монтируются подконструкции под ГВЛ и сетка, не позволяющая утеплителю выпасть. В качестве нижнего слоя укладываются жесткие плиты марок «-ВЕНТ», в середине - марок «-ЛАЙТ», в верхнем (холодном) слое - вновь плиты марок «-ВЕНТ». Уложенные друг на друга плиты образуют «пирог», толщина которого в каждом конкретном регионе определяется теплотехническим расчетом. При строительстве в Москве для обеспечения эффективной теплозащиты мансардных помещений мы применяем «пироги» толщиной 230 мм (угол уклона 22°) и 180 мм (угол 75°).

В качестве кровельного покрытия мы применяем только натуральную черепицу («BRAAS»). С точки зрения нагрузок на несущие конструкции этот материал не несет с собой особых проблем. Для сравнения: допустимая техническая нагрузка составляет 400 кг/м2, кровельные конструкции с металлочерепицей весят 300 кг/м2, а конструкция с натуральной черепицей – 330 кг/м2. В процессе эксплуатации крыша из натуральной черепицы имеет немало преимуществ. Например, она создает дополнительную звукоизоляцию. Зимой снег с такой крыши не сходит лавинообразно, а постепенно тает, что позволяет обойтись без дорогостоящих систем обогрева кровель.

Технология монтажа мансардных конструкций позволяет нам не пользоваться подъездами. Подъем строительных материалов и рабочих осуществляется со строительной площадки, которая имеет минимальные габариты (15x15 м) и примыкает к торцу здания. В качестве дополнительной меры безопасности над подъездами сооружаются козырьки, а вокруг здания делается ограждение. Одним словом, жители как жили, так и продолжают жить. Единственное неудобство, обусловленное необходимостью устройства подвесных лесов по периметру крыши, - небольшое затенение окон нижележащего этажа.

Как правило, каркас мансарды сборный – несущие стойки и балки из сортового металлопроката или из оцинкованных профилей, стропильные элементы из холодногнутых оцинкованных профилей или деревянные, из изготавливаемых в заводских условиях конструкций, прошедших необходимую противопожарную и антисептическую обработку. Стропильные фермы и несущие конструкции собираются на объекте из готовых элементов. Это дает возможность быстро смонтировать конструкцию, если крыша возводится одновременно с монтажом каркаса стен и перекрытий, и доставить ее на верх с минимальным использованием подъемных механизмов.

Стропильные фермы или балки покрытия, расположенные с шагом 1,2 м, должны всегда опираться на усиленные вертикальные стойки стен. Для укрепления существующих опорных конструкций по периметру здания изготавливается опорная конструкция – железобетонный или стальной пояс с деталями для крепления несущих элементов каркаса.

По стропильным несущим конструкциям устраивается обрешетка для крепления кровельного материала.

В качестве утеплителя в каркасных конструкциях применяются стекловата и каменная (базальтовая) вата. Эти материалы отвечают основным требованиям к утеплителю – критериям пожаробезопасности и экологичности. Стоить отметить, что некоторые современные марки вспененного экструдированного пенополистирола, которые производятся с добавками специальных антипиренов, также могли бы использоваться для утепления мансард. Однако пока сфера их применения ограничена старыми нормативными документами, которые относят пенополистирол к категории пожароопасных материалов.

Вячеслав Николаевич Осауленко, генеральный директор ЗАО «Холдинг “Технокомплекс”» (Обнинск)

Начиная с 1996 года, ЗАО «Холдинг “Технокомплекс”» занимается проектированием и строительством по каркасной технологии ФАСТО (Фахверк стальной тонкостенный оцинкованный). Эта технология является адаптированным к российским условиям вариантом широко применяемой за рубежом каркасной технологии, в основе которой лежит стальной тонкостенный оцинкованный каркас, собранный с помощью шурупов.

Как справедливо отмечено в статье, строительство мансард над жилыми зданиями сопряжено с проблемами законодательного порядка. Поэтому основные усилия мы сосредоточиваем на проектировании и строительстве мансард над офисными, административными зданиями. Тем не менее, при определенной поддержке местных администраций, возможно строительство мансард над жилыми зданиями. Такие проекты, находящиеся в разной степени проработки, также имеются в «портфеле заказов» нашего предприятия, и мы видим перспективность и этого направления работы. Как правило, это двух- или трехэтажные здания, расположенные в старой части города, имеющей развитую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, что повышает стоимость земельного участка и объекта недвижимости вообще. Данные проекты реконструкции, как правило, предусматривают комплексную работу по «облагораживанию», приданию нового архитектурного облика старым зданиям, организации в старой части города своеобразных бизнес-центров, состоящих из жилья высокого класса, гостиниц, офисных помещений, предприятий торговли и общественного питания. В силу высокой стоимости таких объектов недвижимости инвесторы могут организовать переселение жильцов в новые квартиры в других районах города.

На мой взгляд, такие проекты, пользующиеся поддержкой как властей, так и собственников жилья, являются вполне реальной перспективой. Их реализация позволит сделать важный шаг в расширении области применения мансардного строительства и разрушении стереотипов, которые укоренились в сознании общества относительно мансард.

Современные теплотехнические нормы и особенности эксплуатации мансард диктуют повышенные требования к качеству утеплителя. В течение всего срока службы мансарды он должен сохранять высокое термическое сопротивление, геометрические размеры, прочностные характеристики, водостойкость, низкий уровень водопоглощения. Утеплитель должен быть огнестойким и экологически безопасным.

Основные элементы конструкции мансарды, которые необходимо утеплить, – крыша, перегородки и перекрытия, фронтон.

Для утепления крыши плиты укладывают над, под или между стропилами. Часто используют комбинированный вид: утеплитель укладывается между стропилами, а также над и (или) под стропилами. Плиты монтируются враспор между стропилами и под (над) стропилами – в обрешетку. Суммарная расчетная толщина утеплителя определяется в соответствии со СНиП 23-02-2003. Так, в московском регионе толщина минераловатного утеплителя должна быть не менее 203 мм.

Серьезный подход к реконструкции предполагает демонтаж старой крыши и оборудование между последним этажом и надстройкой новых перекрытий из облегченных конструкций, которые станут основой для пола. К конструкциям перекрытий предъявляются требования прочности, жесткости, огнестойкости, тепло- и звукоизоляции. Кроме того, они должны быть экономичны и просты в монтаже. В наибольшей степени этим требованиям отвечают железобетонные перекрытия, однако их применение при реконструкции вызывает определенные трудности, так как конфигурация старых зданий не отвечает принятой в настоящее время унификации индустриальных конструкций.

От разрушающего воздействия влаги утеплитель защищен пароизоляционной пленкой. Нередко в целях пожарной безопасности под внутреннюю обрешетку устанавливается тканая металлическая сетка.

Необходимо подчеркнуть, что при неправильно выполненном «кровельном пироге» несущие металлические конструкции начинают подвергаться коррозии в результате выпадения на них влаги.

Вячеслав Николаевич Осауленко, генеральный директор ЗАО «Холдинг “Технокомплекс”» (Обнинск)

Начиная с 1996 года, ЗАО «Холдинг “Технокомплекс”» занимается проектированием и строительством по каркасной технологии ФАСТО (Фахверк стальной тонкостенный оцинкованный). Эта технология является адаптированным к российским условиям вариантом широко применяемой за рубежом каркасной технологии, в основе которой лежит стальной тонкостенный оцинкованный каркас, собранный с помощью шурупов.

Как справедливо отмечено в статье, строительство мансард над жилыми зданиями сопряжено с проблемами законодательного порядка. Поэтому основные усилия мы сосредоточиваем на проектировании и строительстве мансард над офисными, административными зданиями. Тем не менее, при определенной поддержке местных администраций, возможно строительство мансард над жилыми зданиями. Такие проекты, находящиеся в разной степени проработки, также имеются в «портфеле заказов» нашего предприятия, и мы видим перспективность и этого направления работы. Как правило, это двух- или трехэтажные здания, расположенные в старой части города, имеющей развитую инженерную, транспортную и социальную инфраструктуры, что повышает стоимость земельного участка и объекта недвижимости вообще. Данные проекты реконструкции, как правило, предусматривают комплексную работу по «облагораживанию», приданию нового архитектурного облика старым зданиям, организации в старой части города своеобразных бизнес-центров, состоящих из жилья высокого класса, гостиниц, офисных помещений, предприятий торговли и общественного питания. В силу высокой стоимости таких объектов недвижимости инвесторы могут организовать переселение жильцов в новые квартиры в других районах города.

На мой взгляд, такие проекты, пользующиеся поддержкой как властей, так и собственников жилья, являются вполне реальной перспективой. Их реализация позволит сделать важный шаг в расширении области применения мансардного строительства и разрушении стереотипов, которые укоренились в сознании общества относительно мансард.

Фасад мансарды образован поверхностью крыши, поэтому немаловажным является и кровельный материал. В силу того, что большинство инвесторов (особенно при реконструкции жилых муниципальных домов) пытаются максимально сэкономить на используемых материалах, предпочтение, как правило, отдается кровельным листам из металлочерепицы, профилированному настилу или полимерно-битумной черепице. Однако компании «БРААС ДСК-1» (Москва), Центр строительства мансард (Москва) и Студия «Современная кровля» (Тула) успешно применяют в практике натуральную черепицу. При использовании несущих металлоконструкций из оцинкованной стали и современных теплоизоляционных материалов несущая нагрузка на здание увеличивается на 8–10 % (при норме в 20–30 %). Поэтому применение натуральной черепицы, если позволяет степень изношенности здания, допустимо.

Проблема реконструкции жилого фонда стоит очень остро. И в разных городах она решается по-разному. Выбор способа решения данной проблемы зависит только от одного фактора: рыночной стоимости земли и одного квадратного метра полезной площади. Чем она выше, тем выгоднее снос старого жилья и возведение нового, повышенной этажности.

Однако ситуация, благоприятная для такого развития событий, сложилась только в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург), где стоимость жилья перевалила за 3000 долл. за 1 м2. В других регионах России подобная схема неприменима из-за своей низкой рентабельности или, вовсе, убыточности. Кроме того, возникает вопрос о привлечении серьезных средств в данную область. Большинство регионов к этому не готово.

При сносе старого жилья приходится сталкиваться с целым рядом проблем. Переселить людей сложнее, чем оставить на месте. Чтобы расселить пятиэтажку, нужно подготовить переселенческий фонд, по количеству квадратных метров в 2–3 раза превышающий сносимые метры. При сносе дома встает проблема утилизации строительного мусора. При уплотнении застройки в рамках строительства многоэтажек усиливается нагрузка на инфраструктуру. Рещение всех этих проблем требует колоссальных затрат.

Если говорить о Москве, то считается, что с экономической точки зрения надстраивать здесь жилые пятиэтажные здания нет никакого смысла – выгоднее их снести и на освободившейся земле построить многоэтажные здания. Надстройка мансардных этажей может быть востребована здесь только для районов со сложившейся исторической застройкой при условии, если они не портят облик города. Главный архитектор Москвы А. Кузьмин относится к проблеме мансардного строительства в Москве довольно неоднозначно. На одной из своих пресс-конференций он высказал мнение, что надстройка мансард может негативно повлиять на исторический облик столицы. Когда речь заходит о подобных проектах, лучше говорить об освоении и использовании чердачного пространства.

Фредерик Те (Frederic THEUX), управляющий директор направления «Строительство и технологии» концерна REED Expositions France

Во Франции нет практики реконструкции зданий с помощью надстройки дополнительного этажа по двум причинам. Во-первых, строительство мансард имеет в нашей стране многовековую историю. Как правило, такая форма крыши закладывается в проект изначально, еще на стадии проектирования здания. Во-вторых, на строительные работы, связанные с изменением облика здания (особенно в исторических районах городов), во Франции законодательством наложены очень строгие ограничения.

В Санкт-Петербурге, где стоимость недвижимости сравнима с московским уровнем цен, многие здания весьма успешно реконструируются по данной технологии. Свою роль здесь играет исторический облик города.

По данным компании «Мансарды Петербурга», в центральных районах города за последние 40 лет только в 30 % жилых зданий был проведен капитальный ремонт. В остальных жилых домах капитальный ремонт не производился либо выполнялся выборочный капитальный ремонт с частичной заменой строительных элементов и инженерных систем. В бюджете Санкт-Петербурга не предусмотрены средства на ремонт жилого фонда, хотя 30-35 % жилых зданий (в зависимости от района) имеют износ, превышающий 40 %. Способ санации зданий за счет мансард позволяет снизить их износ с 30–35 до 5–6 %.

К настоящему времени по новой технологии уже отремонтированы десятки домов в Москве, Казани, Владивостоке, Екатеринбурге. Их положительный опыт может стать примером для администраций других городов нашей страны.

Как показывает опыт компании «Инси» (Челябинск), реконструкция зданий с надстройкой мансарды - это большая работа, требующая от заказчика и инвестора значительных усилий. Все действия должны быть согласованы с главой города: только на основании указания мэра заказчик вправе заниматься геологическими изысканиями, получать данные от БТИ, от городского комитета по управлению муниципальным имуществом и земельным отношениям, а также запрашивать технические условия по электро-, водопотреблению и отоплению. Тем не менее, до сих пор еще ни один челябинский инвестор не добился того, чтобы городские власти выпустили официальное постановление, разрешающее реконструировать целый жилмассив путем надстройки мансардных этажей, хотя потенциальные участники этого бизнеса понимают: заниматься только одним объектом экономически не выгодно ни городу, ни предпринимателям – слишком велики индивидуальные затраты, необходимые для проведения обследования и подготовки пакета документации.
По материалам компаний:

Студия «Современная кровля» (Тула)

ЗАО «Инси» (Челябинск)

ЗАО «Изорок» (Москва)

ООО «Кнауф» (Москва)

ROCKWOOL Russia – ЗАО «Минеральная Вата» (Москва)

ООО Концерн «Сен-Гобен Строительная Продукция» (Москва)

ООО «Арком-проект» (Москва)

Компания «Мансарды Петербурга» (Санкт-Петербург)

Творческая архитектурная мастерская академика Л.В. Хихлуха (Быково, Московская обл.)

ООО «Казанские стальные профили» (Казань)

ООО «Браас ДСК-1» (Москва)

ЗАО «Велюкс Россия» (Москва)

ООО «Деркен» (Химки, Московская обл.)

ООО «БалтПрофиль» (Санкт-Петербург)

ООО «Элевит» (Волгоград)

ООО «Центр строительства мансард» (Москва)

ЗАО «Холдинг «Технокомплекс» (Обнинск)