Рыночная стоимость как база оценки

6. За­мечания

6.2 Ры­ночная стои­мость по оп­ре­де­ле­нию за­ви­сит не от фак­тичес­кой сдел­ки, со­сто­яв­шей­ся на да­ту оцен­ки. Ры­ночная стои­мость яв­ля­ет­ся расчет­ной це­ной, ко­то­рая пред­по­ло­жи­тель­но бу­дет дос­тиг­ну­та в сдел­ке на да­ту оцен­ки в ус­ло­ви­ях рын­ка, со­от­вет­ст­вую­ще­го оп­ре­де­ле­нию ры­ночной стои­мо­сти. Ры­ночная стои­мость пред­став­ля­ет со­бой це­ну, на ко­то­рой на оп­ре­де­лен­ный мо­мент вре­ме­ни пред­по­ло­жи­тель­но сой­дут­ся по­ку­па­тель и про­да­вец при со­блю­де­нии ус­ло­вий оп­ре­де­ле­ния ры­ночной стои­мо­сти, при до­пу­ще­нии, что у ка­ж­до­го из них бы­ло дос­та­точно вре­ме­ни для ис­сле­до­ва­ния дру­гих ры­ночных воз­мож­но­стей и аль­тер­на­тив­ных ва­ри­ан­тов. При этом то вре­мя, ко­то­рое мо­жет по­тре­бо­вать­ся на под­го­тов­ку кон­трак­тов и со­пут­ст­вую­щей до­ку­мен­та­ции в расчет не при­ни­ма­ет­ся.

6.3 По­ня­тие ры­ночной стои­мо­сти пред­по­ла­га­ет, что це­на дос­ти­га­ет­ся пу­тем пе­ре­го­во­ров на от­кры­том и кон­ку­рент­ном рын­ке. Это об­стоя­тель­ст­во слу­жит причиной пе­рио­дичес­ки встречаю­ще­го­ся упот­реб­ле­ния при­ла­га­тель­но­го "от­кры­тый" пе­ред сло­ва­ми "ры­ночная стои­мость" (open market value). Сло­ва "от­кры­тый" и "кон­ку­рент­ный" име­ют от­но­си­тель­ное значение. Ры­нок для од­но­го и то­го же иму­ще­ст­ва мо­жет быть как ме­ж­ду­на­род­ным, так и ло­каль­ным. Ры­нок мо­жет со­сто­ять из боль­шо­го ко­личес­т­ва по­ку­па­те­лей и про­дав­цов, а мо­жет ха­рак­те­ри­зо­вать­ся рез­ко ог­ра­ничен­ным чис­лом учас­т­ни­ков. Ры­нок, на ко­то­ром иму­ще­ст­во вы­став­ле­но на про­да­жу, не сле­ду­ет по умолчанию считать уз­ким или ог­ра­ничен­ным. Ины­ми сло­ва­ми, от­сут­ст­вие в оп­ре­де­ле­нии сло­ва "от­кры­тый" не оз­начает, что рас­смат­ри­вае­мые сдел­ки яв­ля­ют­ся за­кры­ты­ми или мо­гут но­сить час­т­ный ха­рак­тер.

6.4 Ры­ночные ме­то­ды оцен­ки, как пра­ви­ло, ба­зи­ру­ют­ся на рас­смот­ре­нии со­пос­та­ви­мых объ­ек­тов соб­ст­вен­но­сти. Про­цесс оцен­ки тре­бу­ет от Оцен­щи­ка про­ве­де­ния аде­к­ват­но­го ис­сле­до­ва­ния, ком­пе­тент­но­го ана­ли­за и вы­ра­бот­ки обос­но­ван­ных су­ж­де­ний. При этом Оцен­щи­ки все дан­ные долж­ны под­вер­гать все­сто­рон­не­му изучению, учиты­вая всю от­но­ся­щую­ся к де­лу ин­фор­ма­цию, су­ще­ст­вую­щие на рын­ке тен­ден­ции, дан­ные о со­пос­та­ви­мых сдел­ках и мно­гое дру­гое. В тех случаях, ко­гда ры­ночные дан­ные ог­ра­ничены или прак­тичес­ки от­сут­ст­ву­ют во­все (как, на­при­мер, для не­ко­то­рых спе­циа­ли­зи­ро­ван­ных объ­ек­тов не­дви­жи­мо­сти), Оцен­щик дол­жен аде­к­ват­но от­ра­зить эту си­туа­цию и ука­зать, по­вли­ял ли не­дос­та­ток ин­фор­ма­ции на оцен­ку стои­мо­сти, и ес­ли да, то в ка­кой сте­пе­ни. Все оцен­ки в ка­кой-то ме­ре за­ви­сят от ин­ди­ви­ду­аль­но­го мне­ния оцен­щи­ка, но в отчете долж­но быть рас­кры­то, ба­зи­ро­вал­ся ли Оцен­щик в расчете ры­ночной стои­мо­сти на ры­ночных дан­ных или же его оцен­ка из-за осо­бен­но­стей кон­крет­ной соб­ст­вен­но­сти и не­дос­тат­ка со­пос­та­ви­мой ры­ночной ин­фор­ма­ции боль­ше ба­зи­ро­ва­лась на субъ­ек­тив­ном мне­нии са­мо­го Оцен­щи­ка.

6.5 Пе­рио­ды рез­ких из­ме­не­ний со­стоя­ния рын­ка про­яв­ля­ют­ся в рез­ких ко­ле­ба­ни­ях цен. Это так на­зы­вае­мое на­ру­шен­ное рав­но­ве­сие мо­жет длить­ся в течении ря­да лет и быть при этом ти­пичным со­стоя­ни­ем рын­ка, со­хра­не­ние ко­то­ро­го ожи­да­ет­ся и в бу­ду­щем. В дру­гих же си­туа­ци­ях рез­кие эко­но­мичес­кие ко­ле­ба­ния мо­гут при­вес­ти к значитель­но­му раз­бро­су ры­ночных дан­ных. Сдел­ки, силь­но от­личаю­щие­ся от сред­них ры­ночных по­ка­за­те­лей, Оцен­щик дол­жен учиты­вать с мень­шим ве­сом, ли­бо от­бра­сы­вать во­все. При на­личии реа­ли­стично­го ры­ночно­го уров­ня цен у Оцен­щи­ка по-преж­не­му ос­та­ет­ся воз­мож­ность по­ла­гать­ся в сво­их су­ж­де­ни­ях на дос­туп­ную ры­ночную ин­фор­ма­цию. Це­ны по от­дель­ным сдел­кам не мо­гут сви­де­тель­ст­во­вать о ры­ночной стои­мо­сти, но ре­зуль­та­ты ана­ли­за та­ких ры­ночных дан­ных в про­цес­се оцен­ки сле­ду­ет при­ни­мать во вни­ма­ние.

6.6 На рын­ках с пло­хой или сни­жаю­щей­ся конъ­юнк­ту­рой не все­гда мо­жет най­тись дос­та­точно боль­шое ко­личес­т­во "доб­ро­воль­ных про­дав­цов". Не­ко­то­рые (хо­тя не обя­за­тель­но все) сдел­ки мо­гут включать в се­бя эле­мен­ты фи­нан­со­вой (или иной) вы­ну­ж­ден­но­сти или про­ис­хо­дить при ус­ло­ви­ях, умень­шаю­щих или сво­дя­щих на нет ре­аль­ную доб­ро­воль­ность не­ко­то­рых про­дав­цов. Оцен­щик дол­жен при­нять во вни­ма­ние все су­ще­ст­вен­ные фак­то­ры та­ко­го рын­ка и при­пи­сать кон­крет­ным сдел­кам те ве­са, ко­то­рые, по его мне­нию, наи­лучшим об­ра­зом от­ра­жа­ют со­стоя­ние рын­ка. На рас­про­да­жах иму­ще­ст­ва в обя­зан­но­сти ли­к­ви­да­то­ров, как пра­ви­ло, вхо­дит по­лучение са­мой вы­год­ной це­ны. Од­на­ко, сдел­ки при этом мо­гут со­вер­шать­ся без дос­та­точно тща­тель­но­го или дос­та­точно про­дол­жи­тель­но­го мар­ке­тин­га. Оцен­щик дол­жен оп­ре­де­лить, в ка­кой сте­пе­ни та­кие опе­ра­ции удов­ле­тво­ря­ют ус­ло­ви­ям, со­дер­жа­щим­ся в оп­ре­де­ле­нии ры­ночной стои­мо­сти, и ка­кие ве­са сле­ду­ет при­пи­сы­вать та­ким дан­ным.

6.7 В пе­ре­ход­ные ры­ночные пе­рио­ды, ха­рак­те­ри­зую­щие­ся рез­ки­ми ко­ле­ба­ния­ми цен, су­ще­ст­ву­ет риск пе­ре­оце­нить или не­до­оце­нить рас­смат­ри­вае­мую соб­ст­вен­ность из-за ошиб­ки при вы­бо­ре ве­сов, при­пи­сы­вае­мых дан­ным по ре­аль­ным сдел­кам, ли­бо из-за не­обос­но­ван­ных ры­ночных про­гно­зов. В этих об­стоя­тель­ст­вах Оцен­щик дол­жен тща­тель­но ана­ли­зи­ро­вать и ин­тер­пре­ти­ро­вать те­ку­щее со­стоя­ние рын­ка и су­ще­ст­вую­щие на нем тен­ден­ции, за­бо­тясь о том, что­бы в его отчете бы­ли исчер­пы­ваю­щим об­ра­зом рас­кры­ты ре­зуль­та­ты его ис­сле­до­ва­ния.

6.8 По­ня­тие ры­ночной стои­мо­сти так­же пред­по­ла­га­ет, что при сдел­ках, оп­ре­де­ляю­щих ры­ночную стои­мость, соб­ст­вен­ность бы­ла вы­став­ле­на на от­кры­тую про­да­жу в течение дос­та­точно дли­тель­но­го про­ме­жут­ка вре­ме­ни и с аде­к­ват­ной рек­ла­мой. Пред­по­ла­га­ет­ся, что эти дей­ст­вия пред­ше­ст­во­ва­ли эф­фек­тив­ной да­те оцен­ки. Рын­ки ос­нов­ных ак­ти­вов обычно от­личают­ся от рын­ков ак­ций, об­ли­га­ций и прочих те­ку­щих ак­ти­вов. Объ­ек­ты соб­ст­вен­но­сти, яв­ляю­щие­ся ос­нов­ны­ми ак­ти­ва­ми, в боль­шей сте­пе­ни мож­но считать уни­каль­ны­ми. Обычно они ре­же про­да­ют­ся и рын­ки для них ме­нее фор­ма­ли­зо­ва­ны и ме­нее эф­фек­тив­ны, чем, на­при­мер, ры­нок за­ре­ги­ст­ри­ро­ван­ных цен­ных бу­маг. Кро­ме то­го, ос­нов­ные ак­ти­вы ме­нее ли­к­вид­ны. Ис­хо­дя из это­го, а так­же учиты­вая, что иму­ще­ст­во та­ко­го ро­да не яв­ля­ет­ся рас­про­стра­нен­ным пред­ме­том ку­п­ли-про­да­жи ши­ро­кой об­ще­ст­вен­но­сти, ры­ночная стои­мость ос­нов­ных ак­ти­вов тре­бу­ет су­ще­ст­вен­но­го пе­рио­да вре­ме­ни для аде­к­ват­но­го мар­ке­тин­га и пе­ре­го­во­ров.

6.9 При­но­ся­щая до­ход не­дви­жи­мость, вы­сту­паю­щая в качес­т­ве дол­го­срочной ин­ве­сти­ции ком­па­нии-хол­дин­га — пен­си­он­но­го фон­да, тра­сто­вой ком­па­нии или ком­па­нии с ана­ло­гичной фор­мой вла­де­ния — обычно оце­ни­ва­ет­ся на ос­но­ве ин­ди­ви­ду­аль­но­го рас­пре­де­ле­ния ак­ти­вов в со­от­вет­ст­вии с ус­та­нов­лен­ной схе­мой рас­пре­де­ле­ния. Со­во­куп­ная, "порт­фель­ная" ры­ночная стои­мость та­ких ак­ти­вов мо­жет быть боль­ше (или, на­обо­рот, мень­ше), чем сум­ма значений ры­ночной стои­мо­сти для от­дель­ных ком­по­нен­тов.

6.10 Лю­бая оцен­ка стои­мо­сти долж­на рас­смат­ри­вать­ся в кон­тек­сте тех за­дач, ра­ди ко­то­рых она про­во­дит­ся. Ес­ли цель оцен­ки свя­за­на с под­го­тов­кой фи­нан­со­вой до­ку­мен­та­ции, то, по­ми­мо со­блю­де­ния всех прочих тре­бо­ва­ний, предъ­яв­ляе­мых к отчетам, Оцен­щик в сво­ем отчете дол­жен по­яс­нить, к ка­ко­му клас­су ак­ти­вов от­не­сен ка­ж­дый оце­ни­вае­мый объ­ект.

6.11 В ис­ключитель­ных случаях ры­ночная стои­мость мо­жет вы­ра­жать­ся от­ри­ца­тель­ной ве­личиной. Та­кие си­туа­ции включают в се­бя не­ко­то­рые случаи вла­де­ния на ос­но­ве арен­ды, спе­ци­фичес­кие спе­циа­ли­зи­ро­ван­ные объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти, ус­та­рев­шие объ­ек­ты не­дви­жи­мо­сти, сум­ма за­трат на снос ко­то­рых пре­вы­ша­ет стои­мость зе­мель­но­го участ­ка, не­ко­то­рые эко­ло­гичес­ки не­бла­го­по­лучные объ­ек­ты и дру­гие. В не­ко­то­рых стра­нах на­личие в фи­нан­со­вой отчет­но­сти от­ри­ца­тель­ных значений стои­мо­сти не пре­ду­смот­ре­но.

7. Тре­бо­ва­ния к из­ло­же­нию фак­тичес­ко­го ма­те­риа­ла

7.2 При расчете ры­ночной стои­мо­сти Оцен­щик дол­жен чет­ко иден­ти­фи­ци­ро­вать эф­фек­тив­ную да­ту оцен­ки (да­ту, от­но­си­тель­но ко­то­рой оп­ре­де­ля­ет­ся оцен­ка стои­мо­сти), це­ли и за­дачи оцен­ки, а так­же иные су­ще­ст­вен­ные кри­те­рии для обес­печения аде­к­ват­ной ин­тер­пре­та­ции ре­зуль­та­тов, су­ж­де­ний и за­ключений отчета.

7.3 Не­смот­ря на то, что при не­ко­то­рых об­стоя­тель­ст­вах при­ме­не­ние аль­тер­на­тив­ных оп­ре­де­ле­ний стои­мо­сти мо­жет быть до­пус­ти­мым, Оцен­щик дол­жен по­за­бо­тить­ся о том, что­бы в случае их ис­поль­зо­ва­ния та­кие аль­тер­на­тив­ные оп­ре­де­ле­ния не мог­ли быть ин­тер­пре­ти­ро­ва­ны как пред­став­ле­ние ры­ночной стои­мо­сти.

7.4 В том случае, ес­ли оцен­ка про­во­дит­ся "внут­рен­ним Оцен­щи­ком", то есть тем спе­циа­ли­стом, ко­то­рый ра­бо­та­ет ли­бо на пред­при­ятии, вла­дею­щем оце­ни­вае­мым иму­ще­ст­вом, ли­бо в бух­гал­тер­ской фир­ме, от­вет­ст­вен­ной за ве­де­ние фи­нан­со­вой до­ку­мен­та­ции и/или под­го­тов­ку фи­нан­со­вой отчет­но­сти пред­при­ятия, в ак­те или отчете об оцен­ке дол­жен при­сут­ст­во­вать спе­ци­аль­ный пункт, ого­ва­ри­ваю­щий на­личие и ха­рак­тер по­доб­ных взаи­мо­от­но­ше­ний.

8. Ус­ло­вия от­сту­п­ле­ния от Стан­дар­та

8.1 В не­ко­то­рых го­су­дар­ст­вах для со­блю­де­ния юри­дичес­ких или нор­ма­тив­ных тре­бо­ва­ний юрис­дик­ции, в пре­де­лах ко­то­рой про­во­дит­ся оцен­ка, Оцен­щик мо­жет быть вы­ну­ж­ден ис­поль­зо­вать или ссы­лать­ся на не­ко­то­рое спе­ци­фичес­кое оп­ре­де­ле­ние ры­ночной стои­мо­сти. Ес­ли ре­зуль­та­ты оцен­ки бу­дут рас­про­стра­нять­ся за пре­де­лы юрис­дик­ции в об­ласть дей­ст­вия ме­ж­ду­на­род­ных стан­дар­тов, ли­бо в тех случаях, ко­гда ме­ст­ное оп­ре­де­ле­ние мо­жет при­вес­ти к не­пра­виль­ной ин­тер­пре­та­ции, Оцен­щик дол­жен так­же ис­поль­зо­вать оп­ре­де­ле­ние, при­ве­ден­ное в на­стоя­щем Стан­дар­те и ука­зать, при­во­дит ли вы­бор аль­тер­на­тив­но­го оп­ре­де­ле­ния к из­ме­не­ни­ям в ре­зуль­та­тах оцен­ки.

жүктеу/скачать 206.94 Kb.

Достарыңызбен бөлісу: