Статья Вопрос от одного из читателей

Один мой клиент в крупном российском городе имеет помещение, которое он сдает в аренду под ночной клуб. Доходность его устраивает, но "трудозатраты" уже очень достали.

Ему может позвонить среди ночи местный житель и истерично рассказывать непечатными словами, как трудно ему заснуть, как ему надо рано вставать, какая трудная у него работа...

Могут вызвать в милицию, если случится драка или что-то в этом роде...

Постоянно беспокоят всякие службы, типа пожарников, СЭС или наркоконтроля...

Короче, веселая жизнь...

Кроме того, мой личный опыт показывает, что арендаторы довольно часто меняются. В среднем они живут меньше года, потом опять надо искать жильцов.

Фонд инвестирует в следующих регионах:США 46%, Азия – 17%, Австралазия – 11%, Япония – 10%, Великобритания – 5,6%. Как видите, этот фонд не зря называется глобальным, он действительно инвестирует по всему миру.

Доходность фонда колеблется год от года, но в среднем можно ожидать 10-15 % годовых. Это даже больше, чем дает большинство объектов недвижимости. Здесь более высокая доходность связана с тем, что фонд инвестирует не только в рентную недвижимость, но и в строящиеся объекты, а это бывает очень выгодно. В некоторые годы доходность может доходить до 30-40%. Например в этом, 2013 году всего за 3,5 месяца фонд показал доходность в 18%.

Кроме высокой доходности инвестирование в фонд дает еще много преимуществ перед инвестированием в «реальную» недвижимость.

1. 
   В фонде гораздо ниже риски. Давайте попробуем сравнить риски инвестирования в фонд и в реальный объект.
   

Покупка квартиры сопровождается следующими рисками:

Юридический. Любой объект недвижимости может подвергнуться попыткам ее отобрать у Вас. Это касается и маленьких объектов, и больших. Вы думаете, легкая жизнь у владельцев крупных объектов? Для них защита собственности от всяких рейдеров – чуть ли не главная проблема.

В фонде такой риск практически отсутствует.

Стихийные бедствия, пожары и т.д. Вы можете сказать, что нужно застраховать свою недвижимость, вот и все. Действительно, можно застраховать. Просто это снизит доходность недвижимости.

Если Вы инвестируете в фонд – этот риск Вас не беспокоит. Фонд инвестирует в десятки компаний, в сотни объектов… Они тоже, наверняка, страхуются, просто эти хлопоты Вас не касаются вообще.

Валютный риск. Неважно, в какой стране Вы приобрели недвижимость. Если стоимость местной валюты упадет, недвижимость тоже потеряет в цене, хотя и не так сильно.

В глобальном фонде этот риск практически отсутствует, поскольку Вы инвестируете не в одной стране, а в нескольких странах.

Риск недостроя. Это касается строящихся объектов. Высокая доходность по таким объектам сопровождается риском недостроя. Доходность и риск в инвестициях – две стороны одной медали, и инвестиции в недвижимость не исключение. В фонде этот риск гораздо ниже, поскольку фонд инвестирует сразу в сотни объектов. Даже если какие-то из них не будут достроены – Вы этого даже не заметите.

2. 
   Налоги. Ещё один очень важный аспект инвестиций.
   

Инвестируя через фонд Вы можете получить значительные льготы по налогам или вообще их не платить, причем совершенно законно.

3. 
   Ликвидность. Некоторые объекты недвижимости будет трудно продать в будущем. Как пример – квартиры в Болгарии, Турции, на Кипре. Купить легко, продать практически невозможно. Да что там далеко ходить, я свой участок в Подмосковье продавал 7 лет… В итоге пришлось продать по низкой цене, больше никак. В фондах такие проблемы тоже бывают, поэтому нужно грамотно выбирать фонд. Ликвидность фонда – очень важный критерий при отборе фонда недвижимости. Всегда можно найти фонд, у которого с ликвидностью все в порядке.
   

4. 
   Порог входа. Для инвестиций в реальную недвижимость нужны десятки или сотни тысяч долларов. Для инвестиций в фонд – гораздо меньше. В фонде
   

который я привел в качестве примера, минимальная сумма инвестиций составляет 2500 долларов США. Если же инвестировать через страховую компанию, через unit-linked plan, то минимальная сумма снижается до 30 долларов США. Имея всего 30 долларов можно уже купить кусочек недвижимости!

5. 
   Трудоемкость владения. Некоторые объекты недвижимости могут стать настоящей «головной болью» для владельца. В фонде таких проблем нет.
   

6. 
   Защита капитала. Этот вопрос перекликается с первым пунктом, с рисками, но я решил его выделить, потому что для многих защита капитала гораздо важнее даже доходности инвестиций. Какой смысл в доходности капитала, если он плохо защищен? И здесь инвестиции через фонд опять гораздо интереснее, потому что можно выбрать очень защищенные способы владения этим активом. Можно инвестировать как физическое лицо, можно через оффшорную компанию, через траст, через страховую компанию. Есть много способов защитить свою собственность. С реальными объектами гораздо сложнее и защита будет стоить дороже. Особенно у нас в России, где капитализм еще дикий и стоимость собственности часто определяется только тем, сколько будет стоить ее отнять.
   

С уважением,

Василий Карпунин

Финансовый эксперт, управляющий партнёр Лиги независимых финансовых советников, г. Москва, Российская Федерация.

 

Если у Вас нет плана, как стать богатым, то скорее всего, Вы планируете быть бедным.