ТҰРҒын-үй нарығын мемлекеттік реттеу механизмін жетілдіру
жүктеу/скачать 109.6 Kb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- Бастапқы тұрғын үй нарығы
- Қайталама тұрғын үй нарығы
| ТҰРҒЫН-ҮЙ НАРЫҒЫН МЕМЛЕКЕТТІК РЕТТЕУ МЕХАНИЗМІН ЖЕТІЛДІРУ
Абай Нариман әл-Фараби атындағы ҚазҰУ, ЭжБЖМ Мемлекеттік және жергілікті басқару, 3 курс студенті Ғылыми жетекші Аширбекова Лаура Жалғасқызы э.ғ.к., доцент
Елбасы Н.Ә.Назарбаев өзінің 2014 жылғы 11 қарашадағы «Нұрлы жол - болашаққа бастар жол» атты Қазақстан халқына жолдауында: «Тұрғын үй инфрақұрылымдарын нығайту. Агломерациялар қалыптастыру айтарлықтай тұрғындар ағынымен қатарласа жүреді. Бұл еңбек нарығы мен қалалардың инфрақұрылымына, соның ішінде, тұрғын үй қорына қысым туғызады. Сондықтан жалға берілетін тұрғын үй құрылысына көзқарасты қайта қараған жөн. Мемлекет әлеуметтік жалдамалы баспананы салып, оны тұрғындарға сатып алу құқын бере отырып, ұзақ мерзімді жалға ұсынады. Баспананы тікелей, делдалдарсыз және несиеге барынша төмен пайызбен ұсыну оның сатып алу құнын арзандатуға мүмкіндік береді. Бастапқы жарнаның болмауы мен ипотека үшін төмен пайыздар баспананы қазақстандықтардың көптеген жіктері үшін қолжетімді ете түседі»- деп ең негізгі міндеттердің бірі ретінде атап көрсетті[1]. Тұрғын үй нарығы - тұрғын үй объектісін тұрғызу, айналымға түсіру, қолдану және қаржыландыру сияқты нарықтық тетіктердің өзара байланысты жүйесі болуымен қатар тұрғын үй объектісін сату-сатып алу мәмлелерінің орындалумен бірге мүліктік құқықтардың тараптар арасында ауысуын қамтамасыз ететін құрылым болып табылады. Кеңестік дәуірден кейін, еліміз тәуелсіздігін алып, нарықтық қатынастарға өтуі тұрғын үй нарығынкөп өзгерістерге алып келді. Халықты тұрғын үймен қамтамасыз ету және құрылысты бюджеттік қаржыландырудың қысқаруы жағдайында тұрғын үйге қол жеткізудің негізгі көздері тұрғындардың өз қаражаттары мен әлемнің экономикасы дамыған мемлекеттерінің тәжірибесіне сәйкес банктік несиелер ғана болып қалды. Мемлекетіміздің тұрғын үй-коммуналдық шаруашылық саласында жүргізілген реформалар мен мемлекет тарапынан реттеу процесі нәтижесінде республикада тұрғын үй саласында жаңа қатынастар пайда болып, тұрғын үй - шаруашылық саласын дамытуда көптеген қиындықтар қалыптасты. Олардың қатарына: көп пәтерлі тұрғын үйлерді тиімді басқарудың жағдайы; пәтер меншік иелерінің құқықтық сауаттылықтарының төмендігі, тұрғын үй қорын қалыпты жағдайда ұстап тұру және пайдалануда толыққанды қызмет көрсету нарығының болмауы; тұрғын жайларды және ғимарат ішіндегі инженерлік жүйелерді күрделі жөндеу тетіктерінің анықталмауы және тұрғын үй қорына мемлекеттік бақылаудың болмауы және тағы басқа салалық мәселелерді жатқызамыз.Аталмыш мәселелерді шешу үшін, тұрғын үй-коммуналдық шаруашылығын басқарудың жаңа бағыттарын қалыптастыру, саланы дамытуда қаржылық ресурстармен қамту тетіктерін анықтау және тұрғын үй қорын жөндеу мен оның қалыпты жағдайда жұмыс істеуін қамтамасыз етудің ғылыми-теориялық негіздерін анықтай отырып, тәжірибеге енгізу керек. Тұрғын үй нарығы (1-кесте)және тұрғын үй қызметтері, жылжымайтын мүлікті қалыптастыратын ерекше функцияны орындайды, сондықтан олар өзара тығыз байланысты және сұраныс пен ұсыныс сияқты айнымалылардың жағдайына тәуелді. Тауарлардың сұранысы сияқты, баспанаға сұраныс тұрақты және жаппай сипат алмайды. Сонымен, тұрғын үй нарығындағы сұраныс әлеуметтік факторлардың әсерінен жиі өзгеріске ұшырап отырады. Нарықтың бұл түрінде тұрғын үй қорына деген сұраныс, оның ұсынымына тікелей тәуелді[3]. Тұрғын үй сұранысына әсер етуші факторлар: - экономикалық (тұрғындардың табыстарының өзгеруі, нарықтағы бәсекенің деңгейі, несиелік-қаржылық ресурстарға қол жетімділік, жалдық ақы ставкасы, құрылыстың өзіндік құны, коммуналдық қызметтер тарифі, баспана бағасы); - әлеуметтік (баспанамен қамтамасыз етілу; тұлғаның тұтынушылық қалауларының өзгеруі, әлеуметтік топ ); - демографиялық (тұрғындар санының өзгеруі, халықтың білім деңгейілері, тұрғындар құрылымы мен адамдардың жас-мөлшері, көші-қон процестер, үйлену және ажырасу көрсеткіштері); - қоршаған орта жағдайлары (экологиялық жағдай; инфрақұрылымның даму деңгейі; баспананың орналасқан жері; климаттық ерекшеліктер). 1-кесте. Тұрғын үй нарығының құрылымы
 
Ескерту: кестені[3] әдебиеттер негізінде автор құрастырды. Тұрғын үй нарығындағы ұсыныстың қалыптасу ерекшелігі және мүліктің бағасының өзгеру реакциясы нарықтағы жалпы тенденцияны қалыптастырады.Тұрғын үй құрылысын ұлғайтуға немесе мүлік нарығындағы ұсынысқа төмендегідей факторлар ықпалын тигізеді: - экономикалық (шикізат материалдары мен құрылыс өнімдерінің бағасы, тұрғындар табысы, инвестиция мөлшері, құрылыстағы шығындар, инвестициялаудың тәуекелі, көлік қызметтері, электрэнергия тарифі); - ғылыми-техникалық (салалардағы технологиялық өзгерістердің қарқыны); - саяси-құқықтық (қаржы-салық саясаты, әр түрлі жеңілдіктердің берілуі, жерді пайдалануда бақылау жасау, жал ақысының ставкасы, құрылыс нормалары мен ережелері, құқықтық нормалар мен ережелер). Қазақстан Республикасы бойынша жүргізілген арнайы зерттеулер нәтижесінде анықталғандеректер бойынша елімізде 2013ж. тұрғын үй қоры 270 млн шаршы метрді құрайды. Оның 260 млн шаршы метрі немесе 98% жеке меншікте. Ал, көп пәтерлі үйлерлердің аумағы, яғни, кондоминимум нысандарының үлесі 157 млн шаршы метр. Осы жағдай, азаматтардың тұрғын үй құрылысына табыстарының бар болуын дәлелдеді. Ал, қалалық тұрғын үй қорына келетін болсақ, ол соңғы жылдары 12792 мың шаршы метрге өсті, өсу қарқыны 9 пайызға жоғарылады, бірақ осыған байланысты мемлекеттік тұрғын үй қоры 1298 мың шаршы метрге қысқартылды, өсу қарқыны 16,2 % төмендеді, ал жеке тұрғын үй қоры 14027 мың шаршы метрге көбейіп, өсу қарқыны 10,6%-ды құрап отыр[ 2; 5]. Осы нәтижеге қарамастан мемлекетімізде 400 мыңға жуық отбасы баспанаға мұқтаж. Демек, тұрғын үй проблемасын шешу мемлекетімізүшін әлеуметтік және саяси басты -міндет. Мемлекет тарапынан тұрғын үй нарығына әсер ететін негізгі құралдарбұл – салықтар мен жәрдем ақша, бағаның жоғарғы және төмен шегін реттеу, сонымен қатар қолжетерлік тұрғын үй бағдарламасы бойынша соғылған пәтерлер санын реттеу болып табылады. Тұрғын үй нарығында мемлекет тарапынан жүзеге асырылып келе жатқан бағдарлама, жеңілдіктербойынша бірнеше мысал келтіруімізге болады. Соның бірі әртараптандыру жобасына сәйкес тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесіне қатысуға және үшінші тұлғалармен тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы туралы шарттар жасасуға анағұрлым мол мүмкіндіктер береді. Яғни, өзерінің жоғары білікті мамандарын олардың шоттарына белгілі бір соманы аудару жолымен ынталандыруға мүдделі кәсіпорындар әрекет ете алады және тұрғын үй құрылысы жинақ ақшасы жүйесінде қаржылық тұрақтылықты қамтамассыз етеді. Әртараптандыру жобасы құрылыс жинақ ақшасы туралы шарттар жасасу тәртібі жеңілдетілетін болады. Тұрғын үй құрылыс жинақ ақшасының салымшыларына мемлекеттік сыйақысын төлеу тәртібі нақтыланады. Сонымен қатар елімізде Тұрғынүйқұрылысжинақбанкін пайдалану мүмкіндігі бар. Бұл банктің қызметін пайдаланушылар 45 мыңнанастам. Кредиттік несие бойынша пайыздық ставка жылдық 3,5-5% шамасында[2; 5]. Тұрғынүйқұрылысжинақбанкінде адам үш жылда ақша жинақтайды және әрбір жыл үшін мемлекет жинақтаушы адамға 20% мөлшерінде сыйлықақы, яғни шамамен 75000 тенге береді. Оған қосымша оның пайыздары да жинақталады. Несиенің б мерзімі – 25 жыл, пайыздық ставкасы 3-6%-ды құрайды. Бұл жақсы шарт, өйткені ТМД бойынша еш мемлекет тәжірибесінде жоқ. Сондай-ақ, жас отбасылары үшін– жалға берілетін тұрғын үй құрылысы. Мемлекет жалға берілетін үй салып, адамдар сонда тұрып, бұрынғыдай пәтер ақы төлейтін болады, ал ақша жинақтауына қарай бұл тұрғын үйді сатып ала алады.Осы мақсатқа сай нарықтағы қолжетерлік тұрғын үйді дамыту мен қалыптастыру мәселелі жағдайды басқару жалпы жүйелік моделді әзірлеу және ипотекалы-инвестициялық жүйені ұзақ мерзімді ұдайы өндіріс ретінде негіздеу міндетін талап етеді. Нарықтағы қолжетерлік тұрғын үйді дамыту мен қалыптастыруды басқару үш негізгі жағдайда қарастырылады[]. Дегенмен,тұрғын үй мәселесін шешу бойынша іске асырылып жатқан жұмыстар әлі де жеткіліксіз. Осыған қатыстымемлекетіміздің тұрғын үй нарығын реттеу барысында әлемнің дамыған мемлекеттерінің тәжірибелеріне сүйенуі шарт.Төменде(2-кесте) әлемнің дамыған АҚШ, Швеция және Германия елдерінің тұрғын үй нарығының реттелу ерекшеліктерін мысал ретінде ұсынып отырмын. 2-кесте. Әлемнің дамыған мемлекеттерінің тұрғын үй нарығының ерекшеліктері
Қазіргі уақытта аталған елдерде тұрғын үй қорын қайта қалпына келтіру орташа есеппен алғанда жалпы инвестициялардың 23-25% (АҚШ орташа есеппен 30-35%) және азаматтардың жеке қаржыларының 20%-25% құрайды. Мамандар тарапынан берілген бағалауға сүйенсектұрғын үй қорын қайта жаңарту және модернизациялауға арналған инвестициялардың үлесі Швеция мен Германия елдерінде қаржы көлемінің 50%-ын, ал АҚШ-та үлес 40%-дан асып отыр. Сонымен бірге салынатын тұрғын үй қорының сапасына қойылатын талаптар дажоғары. Осыған байланысты құрылыс және жобалау фирмалары дамыған елдердің барлығында дерлік халықтың тұрғын үйлердің сапасы мен ыңғайлылығына қоятын талаптарын ескереді. Шетел тәжірибелері көрсеткендей(2-кесте), тұрғын үй қорының шамамен 50% жеке үйлер, қалған пайызы (%) жалдық сегмент ретінде қолданылғанда ғана, тұрғын үй қорын тиімді пайдалануға қол жеткізуге болады. Сондықтан тұрғын үйдің жалдық сегментін дамытуды жылдамдату; ірі қалаларда баспана мәселесін шешудің ыңғайлы жолы ретінде, жалдық тұрғын үй нарығы «көлеңкелі» сипатта жұмыс істеуде. Мемлекет мүлік нарығының бұл сегментін дамытуға және реттеуге нақты әсер етуі керек; тұрғын үй құрылысының мемлекеттік бағдарламаларында халықтың әлеуметтік қорғалатын жігі үшін жалдық баспаналар құрылысын жүргізу туралы тармақты кеңейту; жалдық қатынастар, жалдық тұрғын үй нарығы туралы жеке заңнамалық базаның болмауына сәйкес, тұрғын үй шаруашылығының аталмыш сегментін реттеудің заңнамалық тетіктерін дайындау. Бүгінгі күні, мемлекет тарапынан тұрғын үй нарығында орындауды қажет ететін тікелей үш приоритетті мәселені шешудіұсынамын. Оның біріншісі, тұрғын үй нарығында ұсыныс көлемін арттыру жағдайларын құру.. Бұл мәселені шешу кезінде мемлекет өзінің тікелей функциясы, яғни аумақтық жоспарлауды ұйымдастыру, қалақұрылысы қызметі, техникалық реттеу және стандартизация, тұрғын үй нарығындағы монополияны жоюдан басқа, салалық нарықтарды, жер нарығын қалыптастыруға, қабатты құрылысты ынталандыруға қатысуы керек. Екінші мәселе, тұрғындардың барлық категориялары үшін қолжетімді тұрғын үймен қамтамасыз ету үшін жағдай жасау. Осы мақсатта тұрғын үй алу мүмкіндігін арттыруды қамтамасыз етуші – тұрғын үй және жер ипотекасы, тұрғын үйді жалға алу құрылымын қалыптастыру, жеке тұрғын үй алуда атаулы көмек көрсету және ынталандыру, мемлекеттік реттеудің басқа да шараларын жүзеге асыруды қамтамасыз етуші тұрғын үй нарығының жаңа және жетілдірілген қызмет етуші институттарын құру. Үшінші міндетті жағдайдың бірі тұрғын үй экономикасының негізгі мәселелерімен байланысты. Оны шешу үшін қауіпті жағдайдағы тұрғын үйлерді жою,сонымен қатар басқару тиімділігін арттыру, ресурсжинақтаушы технологиялар мен құралдарды ендіру, жеке-мемлекеттік серіктестікті дамыту қажет. Пайдаланылған әдебиеттер тізімі:
жүктеу/скачать 109.6 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
|
