Бизнес-план по организации управляющей компании

"Утверждаю"

Должность _____________Фамилия И.О.

" "________________________ 20 г.

(печать)
2. Вводная часть или резюме проекта

Инициатор проекта

Тип организации: ООО

Фамилия, имя, отчество: Иванов Андрей Иванович;

Дата рождения: 27.03.1973;

Место рождения: г. Курган;

Семейное положение: женат;

Количество детей: один;

Образование: высшее;

Наименование учебного заведения: Курганский Государственный Университет;

Год окончания учебного заведения: 1996;

Специальность по диплому: инженер-механик;

Общий стаж работы: 16 лет;

Стаж работы по специализации проекта: 0;

Паспортные данные: 9999 №999999, УВД г. Кургана, выдан 11.03.2003

Почтовый адрес: г. Курган 5 мкрн. 111-510;

Телефоны: 8ХХХХХХХХХХ.

Общая характеристика

Название предприятия: ООО «УК «Жилфонд».

Суть проекта: ООО «УК «Жилфонд» планирует осуществлять свою деятельность в сфере управления недвижимостью. Работа по освоению рынка услуг будет проходить в несколько этапов:

2010 – 2012 г.г. – деятельность в сегменте управления жилыми многоквартирными домами. До 2012 г.г. занять более 2% рынка;

2013 – 2015 г.г. – деятельность в сегменте управления коммерческой недвижимостью. В 2015 г обеспечение оборота в 15 000 000 по коммерческой недвижимости;

2016 – 2020 г.г. – освоение нового сегмента – обслуживание отдельных коттеджных посёлков, а так же дачных кооперативов и т.д.

Финансирование проекта: 263 196 руб. – средства гранта, Текущие расходы первого квартала: аренда, заработная плата, отчисления с заработной платы, прочие расходы – средства учредителя. На средства гранта планируется закупить оргтехнику, программного обеспечения.

Срок окупаемости проекта – 26 месяцев.

Создание рабочих мест - пять, общий фонд оплаты труда 67000 рублей в месяц.

Для обслуживания жилищного фонда Управляющая организация заключила договор содержания имущества с ООО «Мастер». ООО «Мастер» отвечает за состояние домов перед управляющей организацией. Ежемесячно ООО «Мастер» будет предоставлять план работ на следующий месяц и отчитывается перед управляющим за работу в предыдущий период. В обязанности ООО «Мастер» входит санитарная уборка придомовых территорий, подъездов, работа по заявкам населения, ремонт инженерных сетей, выполнение текущего ремонта.

Анализ положения дел в отрасли

Рынок управления недвижимостью находится в стадии становления, но уже в ближайшие годы ожидается его бурный рост. Первые управляющие компании появились в России в конце 90–х годов, но даже спустя 10 лет рынок управления недвижимостью все еще находится в стадии формирования. По оценкам экспертов, рынок не конкурентен, на нем отсутствует соответствующее профсообщество, которое могло бы лоббировать интересы его участников, а законодательная база далека от совершенства.

Данный рынок можно разделить на несколько сегментов, которые развиваются весьма неравномерно. В настоящий момент активно развиваются услуги управляющих компаний в таких сегментах, как коммерческая и жилая недвижимость. Аналитики констатируют и тот факт, что в дальнейшем произойдёт разнообразие и расширение сегментов, так с каждым годом всё более актуальными становятся услуги управленческих компаний для владельцев недвижимости в коттеджных посёлках и дачных кооперативах.

В Курганской области развивается такой сегмент, как услуги для собственников жилой недвижимости в многоэтажных домах. Рынок формируется достаточно стихийно, уровень конкуренции на нём мал. Это связано с тем, что многие из существующих управляющих компаний на Курганском рынке это бывшие ЖКО и МУП, находившиеся когда-то в муниципальной собственности и реорганизованные в ООО. Организации, которые уже существуют и выполняют функции управляющих компаний, часто претерпевают изменения.

В настоящее время на рынке существуют около 10 управляющих компаний. Оценка рынка представлена на рисунке.

Рисунок 1 – Структура управления многоквартирными жилыми домами в г. Кургане
Управление основным объёмом жилой недвижимости в городе осуществляется частными компаниями, которые были реорганизованны из предприятий муниципальной собственности. Основным преимуществом таких компаний является то, что они имеют налаженные связи с подрядными организациями. Подрядные организации так же образованы из бывших МУПов и ЖКО. Тесные контакты с руководителями большинства управляющих компании так же были переданы им по наследству.

В городе около 3300 многоквартирных жилых домов, средняя площадь каждого из них – 5500 кв.м. Объём рынка услуг – в месяц необходимо обслужить около 18 200 000 кв. м. Так как решением Курганской Городской Думы установлен тариф для управляющих компаний – 1 руб. с кв. м., объём рынка услуг управляющих компаний в стоимостном выражении равен около 15 900 000 руб. В год все управляющие компании получают примерно 191 000 000 руб.

С годами на этом рынке возрастает конкуренция, новые предриятия, выходящие на рынок и не являющиеся приемниками МУП доказывают, что на качество услуг и высокий уровень конкурентоспособноси - не пустой звук. Пока рынок принадлежит именно тем предприятиям, которые находятся на рынке давно и имеют прочные позиции. Новое законодательство говорит о том, что собственник в праве голосовать своим кошельком. Основная проблема для вновь созданных предприятий состоит в том, что многие пользователи услуг управляющих компаний просто не знают о том, что могут сменить компанию, или в виду того, что не видят достойных кандидатов – просто бояться уходить из-под крыла своей УК.

Картина, которая складывается на рынке услуг в настоящее время представлена на рисунке.

Как видно из рисунка объём рынка у каждой из существующих компаний в среднем составляет 8-10%. Такая структура сложилась исторически, каждая компания имеет свой район деятельности и не конкурирует с другими организациями. Опастность на этом рынке составляют новые компании, на сегодняшний день они занимают около 4,3% рынка.

В будующем ожидается развитие этой отрасли, расширение рынка на другие сегменты. Так ООО «УК «Жилфонд» намерено расширить перечень предоставляемых услуг за счёт выхода на другие рынки. В 2012 г. есть намерение выхода на рынок коммерческой недвижимости. В перечень объектов, которые уже находятся в разработке, есть крупные торговые центры и предприятия, которое занимают отдельные здания. Предполагается, что ООО «УК «Жилфонд» зарекомендует себя на одном рынке, как надёжный партнёр и через несколько лет выйдет на другие сегменты. На этапе выхода учредитель расчитывает занять менее 1% объём рынка. При этом в дальнейшем планируется разрабатывать стратегию создания новых сегментов.

Работа по освоению будет проходить в несколько этапов:

2010 – 2012 г.г. – деятельность в сегменте управления жилыми многоквартирными домами. До 2012 г.г. занять более 2% рынка;

2013 – 2015 г.г. – деятельность в сегменте управления коммерческой недвижимостью. В 2015 г обеспечение оборота в 15 000 000 по коммерческой недвижимости;

2016 – 2020 г.г. – освоение нового сегмента – обслуживание отдельных коттеджных посёлков, а так же дачных кооперативов и т.д.
Описание компании и услуг

ООО «УК «Жилфонд» планирует осуществлять свою деятельность на основании действующего законодательства, в частности ЖК РФ и Решения Курганской городской Думы №58 от 18.03.09г. «Об утверждении Положения об управляющих организациях по управлению многоквартирными домами в городе Кургане». Указанный нормативный акт дает следующее определение: «Управляющая организация - это юридическое лицо, независимо от организационно-правовой формы, индивидуальный предприниматель, предоставляющие собственникам помещений в многоквартирном доме и лицам, пользующимся помещениями в этом доме, услуги по управлению многоквартирным домом и выполняющие работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с заключенным договором управления многоквартирным домом».

Для обслуживания жилищного фонда Управляющая организация заключила договор содержания имущества с ООО «Мастер». ООО «Мастер» отвечает за состояние домов перед управляющей организацией. Ежемесячно ООО «Мастер» будет предоставлять план работ на следующий месяц и отчитывается перед управляющим за работу в предыдущий период. В обязанности ООО «Мастер» входит санитарная уборка придомовых территорий, подъездов, работа по заявкам населения, ремонт инженерных сетей, выполнение текущего ремонта.

Количество работающих в ООО «УК «Жилфонд» - пять человек с общим фондом оплаты труда 67000 рублей в месяц:

Руководитель – оклад 20000рублей;

Главный бухгалтер – оклад 15000рублей;

Экономист – оклад 12000рублей;

Кассир - оклад 10000рублей;

Специалист по работе с населением – оклад 10000рублей.

Для учета пожеланий населения планируется проводить письменные опросы населения, в которых можно выявить пожелания, причем, не только в отношении предоставления жилищных и коммунальных услуг, но и по иным проблемам, возникающим в жилищном комплексе.

1. 
   Содержание жилого фонда