1 Жердің жалпы мінездемесі және оның бағалауы
Жерді бағалау: көзқарастар, бонитет балдарын қолдану, жер бағаларын анықтау әдістері
жүктеу/скачать 488.5 Kb.
|
| 2.2 Жерді бағалау: көзқарастар, бонитет балдарын қолдану, жер бағаларын анықтау әдістері
Жер қорын бағалау жөнінде ғылыми ізденіс пен әр түрлі саладағы мамандар: топырақтанушылар, географтар, экономистер айналысып келеді. Көптеген теориялық және әдістемелік мақалалар жарияланғанымен, жалпы қабылданған әдістеме жоқ. Жерді бағалау туралы екі бағыт айқындалды: топырақтың сапасын бағалау және жер қорын экономикалық бағалау. Топырақ сапасын бағалау экономикалық бағалаудың негізгі және алғышарты болып саналады. Жердің сапасын бағалау үшін оның әр түрлі табиғи қасиеттері өнімділігі тұрғысынан және оған әр түрлі климаттық жағдайдың топырақ түрінің әсері айқындалады. Көптеген аймақтық еңбектерде топырақты агро-өндірістік тұрғыдан топтастыру және жерді пайдалану жөнінде ұсыныстар беріледі. Жерді бағалау белгілері мен әдістеріне топырақтанушылар мен географтардың көптеген еңбектері арналған. Олардың бір тобы мәселені топырақ карталарын жасау арқылы шешеді, екіншілері жерді өндіріс құралы ретінде бағалйды. Қазіргі кезде топырақ бонитетін бағалаудың бірнеше варианттары белгілі. Оларды негізгі екі түрге бөлуге болады: біріншісі–топырақтың қасиетіне байланысты өнімділігін ескеріп, бонитетін бағалау; екіншісі– жерді өнімділігіне байланысты, табиғи қасиетін ескеріп бағалау. Топырақтың бонитет балдары оның сапалық қасиеттерінің сандық көрсеткіші болып табылады, аймақта өсірілетін басты дақылдың көпжылдық орташа түсіміне сәйкес болады. Бонитет балдары ауыл шаруашылық дақылдарын өсіруге қолайлылығын анықтауға, оларды тиімді пайдалануды жоспарлауға мүмкіндік береді. Бонитет балдары: топырақтың құрамындағы шірінділердің (гумус), тұздардың, минералдардың шамасына, топырақты суды сіңіру қасиетіне, жентектелуіне, ауны өткізуіне байланысты анықтайды. Аудан, аймақ және нақты жерлер бойынша орташа бонитет балдары есептеліп, олар дәнді дақылдардың көпжылдық орташа түсімімен салыстырылады. Бұл көрсеткіш жерден алынатын өнімдерді болжауға, жоспарлауға мүмкіндік береді. Осы көрсеткіш арқылы жердің тиімді пайдаланылғаны бағаланады. Топырақ бонитет балдарын іс-тәжірбиеде қолданылуын шартты мысалмен көрсетеиік. Бонитет балдары әр түрлі 20 шаруашылық бар делік, олардағы нақты (Өн) және топырақ балына сәйкес есептелген (Өе) дақылдың түсімі кестеде берілген. 4 кесте-Шаруашылықтарда дәнді дақылдар өсіру көрсеткіштері
Мысалы, ол экономиканың бағалау атқаратын есептеу қызметін атқара алмайды, сондай-ақ жерге келтірілген зиянды есептеуге орнын толтыруға компенсациялық шығындарды есептеуге жарамайды. ауданнан (га) алынатын жалпы өнім мен таза табысқа сәйкес бағаланады, екіншісінде–алынған ауыл шаруашылық өнімдері және оған жұмсалған шығындар есептеледі. Екі көзқарас бойынша да жерді бағалаудың басты белгісі одан алынатын өнім, тек екінші көзқараста жұмсалатын шығын деңгейі ескеріледі. Бірінші көзқарасты жақтаушылар жерден алынған өнім шамасы оның салыстырмалы құндылығына сәйкес келеді және таза табыс пайдалану дәрежесін көрсетеді деп есептейді. Сонымен қатар, ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасы қоғамдық қажетті шығындар шамасына біртіндеп жақындайды деп есептейді. Оладың кебіреулері жерді 1 гектар ауданға есептелген жалпы өніммен бағалау керек десе, екіншілері – таза табыс көрсеткішін немесе негізгі үш: өнімділік, жалпы өнім және таза табыс көрсеткіштерін қолдануды ұсынады. Ғалымдардың екінші бір тобы жерді бағалау белгісі ретінде бір өлшем ауданнан алынған өнімнің оған жұмсаған шығынға немесе шығынның өнімге қатынасын алуды ұсынады. Олар таза тадыс шамасы өнімінің бағасына байланысты болғандықтан, әділетті көрсеткіш бола алмайды деп есептейді. Сондықтан жалпы өнім сапасы да топырақтың сапалық ерекшелігіне сай келмейді, өнімдерге аймақтық бағалар қолдану топырақтың құнарлығы арқасында алынатын табысты анықтауға мүмкіндік бермейді дейді. Олардың жерді бағалау әдісі оның бағасын топырақ бонитетіне - өнімділігіне сәйкес озық шаруашылықтардағы өнімнің өзіндік құны арқылы анықтауға саяды. Жердің сапасының жиынтық көрсеткіші ретінде бір өлшем ауданнан алынатын « өлшемдес өнімділік » көрсеткішін қолдануды ұсынады: Б=У0/Т0; Уз/Тз ; Б=С0/Сз · 100 немесе Б=В0/Тз · 100; Вз/Тз (23) Формулаларымен бағаланатын көрсеткіш бірдей болады есептеледі. Мұнда: Б – жерді бағалау балы У0 ; Уз бағаланатын және үлгілік жерлердің өнімділігі С0;Сз–бағаланатын және үлгілік жерлерден алынатын өнімдердің өзінідк құны. Т0; Тз- бағаланатын және үлгілік жерледе жұмсалатын шығындар. Жерді бағалаудың қосымша белгілері ретінде 1га жерге есептелген өнімнің абсолюттік өнімділгінің күрделі қаржыға (өндіріс негізгі қорының құнына) қатынасы алынады. Бұларда бағалау белгілерінің әр түрлі болуына қарамастан, бағалау балл көрсеткішін анықтау тәсілі бірдей. Үлгілік (эталлон) жер бөлігіне қатысты есептелген бағалау көрсеткіші: Б=Д0/Дз·100 (24) мұнда: Б – есептелетін бағалау балы. Д0 – бағаланатын жердің көрсеткіші Дз – үлгілік жердің көрсеткіші. Шығындық қағида бойынша бағалаудың негізі – жерді игеруге (пайдалануға) жұмсалған еңбек пен еңбек құралдарының шығыны болып табылады. Жердің табиғи сапасы - өнімділігі тек қосымша фактор ретінде қаралады. Осы қағиданың негізін қалаушы академик С.Г. Струмилиннің әдістемесі бойынша жердің экономикалық бағасы мына формуламен анықталады: О=К (У/Т:Ŷ/Ť) (25) Мұнда: К–1 гектар жерді игерудің орташа құны (шығындары) (республика бойынша) У/Т;Ŷ/Ť–бағаланатын жер және орташа (үлгілік) жер бойынша 1 гектар жерден алынатын өнімдердің осы өнімді алуға жұмсалатын шығындарға қатынасы. Бірінщі–тауардың бағасы құнына сәйкес, яғни таурдың бағасы оған жұмсалған еңбектің мөлшеріме анықталады. Олай болса, еш жерде қосымша ақшалай табыс жоқ, екінші–баға тұтыну құнына сәйкес анықталады, яғни тұтыну құны тең тауарлар еңбектің жұмсалу мөлшеріне қарамастан тең бағаланады. Мұнда тауарды аз еңбек жұмсап өндіретін болсақ, қосымша пайда–рента аламыз. Үшінші–баға тауардың құны мен тұтыну құнының аралағындағы шама. Бұл реттелмеген базар нарығында болатын жағдай. Осыған сәйкес экономикалық бағалау белгісі оның өндіргіш күш ретінде қоғамдық құндылығы. Осы тұрғыдан жердің қоғамдық құндылығы неғұрлым жоғары болса, ол солғұрлым қымбатқа бағалануы тиіс. Оның пікірі бойынша жерді балл көрсеткіштерімен ғана бағалау теориялық негізсіз, ал таза табыстың негізінде бағалау әдістемелік тұрғыдан дұрыс емес. Ол тек қана құн заңының негізінде бағалау ғылыми дәлелді және дұрыс деп есептейді. Сонымен қатар, жерді ауыл шарушылық айналымынан басқа бағытта пайдалануға алғанда басқаша бағалауды ұсынады. Мұнда оның орнына басқа жерді игеру шығындары, былайша айтқанда, жерді қалпына келтіру шығындары бойынша бағалау керек екені айтылады, бағалау формулаларында біреулер жерді қалпына келтіру (реновация) шығындарын есептесе, екіншілері–жаңа жерді игеру шығындарын, үшіншілері–шығындарды және алынбаған табысты қоса есептейді. Мысалы, И. Смирнов құн теориясымен бағалауға қарсы бола тұрып, таза табысты «капитализациялау» әдісін де қолдамайды. Оптималдық жоспарлау теориясын жақтаушылардың көзқарасы бойынша жердің экономикалық бағасы уақыт факторын ескре отырып, жерді пайдаланудан алынатын жиынтық тиімге негізделуі тиіс. Бұл дегеніміз жердің бағасы жердің бір ауданынан алынатын рентаны күрделі қаржының мөлшері экономикалық тиімділік нормасы бойынша «капиталдау» болады. О=R/Е (26) Былайша айтқанда, жылдың тиімді (рентаны) тиімділік нормасына бөлгендегі шамамен бағаланады, яғни белгілі бір мерзімдегі жылдық тиімдерді (ренталарды) дисконттап қосу. Дисконттау коэффициенті ретінде кейбіреулер орташа тиімділк (рентабельдік) нормасын алады, екіншілері күрделі қаржының мөлшері тиімділік нормасын алады. Егер жақсы жерлер рента бойынша бағаланса, нашар жерлерді Е. Корнаухов оны игеру шығынымен бағалауды ұсынады, сөйтіп, іс-жүзінде бағаланбаған жер бөлімшелері қалмайды. Айта кету керек, мұнда жерді экономикалық бағалау белгісі ретінде нақты тиім емес, нашар жерлерде қалыптасқан баға бойынша есептелген тиім алынады. Таза табысты капитализациялау коэффициенті ретінде халық шаруашылығы бойынша қалыптасқан орташа тиімділік коэффициенті қолданылады: Оз=Дг/N·100 (27) Мұнда: Дг – жоғарыда айтылған әдіс бойынша анықталған жылдың таза табыс. N – халық шаруашылық тиімділік коэффициенті. Табысты капитализациялау мағынасы мынаған саяды: жерді ауыл шаруашылығынан басқа кез-келген өндіріс салаларында пайдаланғанда оған төленетін сомасының әкелетін табысы (тиімі), оны ауыл шаруашылығында пайдаланғандағы орташа тиімділікпен алынатын табыстан кем болмауы керек. Дифференциялдық рентаны есептеуде қолдануға болатын әдіс ретінде шеткі шығын шамасымен есептелген ауыл шаруашылық өнімдерінің бағасынан шығындарды және өндіріс негізгі қорларын жаңартуға аударылатын 12-15 процент шамасында нормалы пайданы шегеру ұсынылады. Тағы бір ұсынылған әдіс бойынша астық негізінен нан өнімдеріне жұмсалатын болғандықтан дәнді дақылдардан алынатын дифференциялды рента нанның көтерме сауда бағасының негізінде есептеледі. Мұнда таза табысты есептеу үшін нанның көтерме сауда бағасынан бидай өсірушілердің, астық даярлау ұйымдарының, диірмендердің, нан пісірушілердің, т.б. шығындары шегеріледі. Бұл процестерге қатысушылардың таза табысы еңбек шығындарына сәйкес (пропорционалды) бөлінеді. Әр аймақта дәнді дақылдардың түсіміне байланысты және ең нашар жердің 1 га алынатын табыстың нормалы мөлшері деп алып әр аймақтағы дифференциялдық рентаны анықтайды. Осы әдістің екінші түрінде дифференциялдық рента нашар жерді пайдаланушылардың шығынына сәйкес шеткі шығындық бағадан емес, орташа салалық баға бойынша есептеледі. Мұндай жағдайда дифференциялдық рента оң таңбалы немесе теріс таңбалы болуы мүмкін, жалпы сала бойынша ол нөлге тең болады. Орташа салалық баға қолданғанда В. Шкатов «полярлық» деп атаған қарама-қарсы рента «тәуір» жерді пайдаланушылардан алынып, «нашар» жерді пайдаланушыларға беріледі. Жерді дифференциялдық рента бойынша бағалауға қарсы болушылар оның мынадай кешілігін атайды: нашар жер бөлімшесінде дифференциялды ретна нөлге тең. Сондықтан ондай жерлер бағаланбайды. Мәселені тағы біраз зерттеушілер (М. Бронштейн, Е. Карнаухова, Г. Романенко, В. Шкатов) жердің экономикалық бағасын дифференциялдық рента әдісімен анықтауға қарсы болмаса да, олай есептеудің қиындығын айтады және қарапайым, қолднауға болатын әдіс-нормалы мөлшердегі пайдадан артық табысты есептеу дейді. Қалай болғанда да, артық таза табыс немесе дифференциялды рента бойынша жердің экономикалық бағасы жылдық экономикалық тиімді капиталдау болып табылады. Осы мәселе жөнінде де зерттеушілердің көзқарастарында айырмашылықтар бар. Ол қандай мерзімге «капиталдау» туралы ұсыныстар: Ауыл шаруашылық негізгі өндірістің қорлары жаңарту мерзіміне немесе амортизациялау мерзіміне; халық шаруашылығы бойынша күрделі қаржының орташа нормалы тиімділігіне; ауыл шаруашылық негізіг қорлар үшін орташа төлем процетіне; ауыл шаруашылық нысандарын орташа пайдалану мерзіміне; жер ауыл шарушылығынан алғанда зиянның орнын толтыру мерзіміне сәйкес мерзімге капиталдау. Капиталистік елдерде жердің бағасы жер рентасын банк өсімі нормасымен (2-3%) капиталдау арқылы анықталады, яғни сол 30-50 есепті жылға сәйкес келеді. Бізде капиталистік нарық қатынасы, әсіресе ақша айналымында толық қалыптаспағандықтан, мұндай процент қолдануға келмейді деп есептеледі, сондықтан халық шаруашылық тиімділік нормасын қолдану ұсынылады. Бірақ бұл жерде, біздің ойымызша, мынадай жағадай ескерілмейтін сияқты. Ауыл шаруашылық өнімдерін өндіретін жерлердің сапасы біркелкі емес. Олардың әр түрлілігі өнімділігінің де әр түрлі болуына әкеп соғады. Бірдей еңбек жұмсай отырып сапасы әр түрлі жерлерден түрлі шамада өнім аламыз, яғни еңбектің нәтижесі әр түрлі болады. Осы қасиетіне байланысты жерлердің құндылығы да бірдей емес. Жердің құндылығын қандай белгісіне қарап бағалауға болады? Жоғарыда келтіргеніміздей осы бағалау белгісі туралы экономистер көзқарастарында айырмашылықтар бар. Ол белгі ақшалай құндық көрсеткіш болуы керек, өйткені басқа көрсеткіштермен оларды бір-бірімен салыстыруға, қосуға болмайды. Тұтыну құндылығы әр түрлі, қоғамның әр түрлі қажетін өтейтін игіліктер тек қана құндық (ақшалай) көрсеткіштермен жинақтап өлшенеді. Осыған ұқсас тәсіл орман шаруашылық есептеулерде әр жылда алынған өнімдерді бір жылға келтіру үшін қолданылады. Оның мәнін түсіну үшін шартты мысал қарастырайық. Екі орман бөлімшелері бар делік. Біреуінде пісіп жетілуі 50 жылдық қайың өсіріледі. Қайыңды кескенде 100 м куб ағаш, 15 мың теңге табыс аламыз, қарағайды кескенде 200 м куб ағаш, 30 мың табыс аламыз. 100 жылда екі жерде бірдей өнім және табыс береді. Олардың халық шаруашылық құндылығы да бірдей. Егер уақыт факторын есепке алсақ, олай болмайды. Қоғамағ табыстың қай уақытта алынғанын талғаусыз емес. Табыс неғұрлым ертерек алынса, соғұрлым құндырақ. Сондықтан мысалымыздағы бірінші орман бөлімшесі екіншіге қарағанда құндырақ. Сонымен, әр мезгілдегі экономикалық көрсеткіштерді өлшемдестіру мәселесі тікелей қосу, орташа процентпен шешілмейді. Басқаша тәсіл керек. Ол үшін келтіру коэффициенті қолданылады: В=(1+Е)t (28) Қабылданаған әдістеме бойынша Е=0,08, бірақ басқаша (0,02 ден 0,08 дейін) көзқарастар да бар. Шығындар мен нәтижелерді алғашқы жылға келтіргенде шамаларда келтіру коэффициентеріне көбейтеді, соңғы жылға келтіргенде -бөледі. Р=r/1+Е+r/(Н+Е)²+...+r/(1+Е)t +...+r/(1+Е)˚° (29) Ренталардың жалпы сомасы шексіз жылдарда шексіздікке ұмтылады. Сондықтан жоғарыда айтылған тәсіл бойынша жердің экономикалық бағасы. Р=R/Е (30) Бұл формула бойынша ауыл шаруашылығында пайдаланатын жер бағаланады. Орман қорының жері ағаштың өсіп-жетілуі мерзімін ескеріп бағаланады. Р=R/(1+Е)Т-1 (31) Ауыл шаруашылық жерлері уақытша бұл мақсатта пайдаланудан алынғанда, экономикалық зиянды жердің экономикалық бағасымен есептеледі : Р=R/(1+Е)t (32) Бұл 9,10,11 формулалармен жер қоры мынандай жағдайларда бағаланады: 1)жылдық рента шамасы өзгермейді; 2)уақыт факторын есептейтін коэффициент өзгермейді. Айта кететін жағдай, келтіру жылдары ұзақтаған сайын, есепке алынатын рентаның шамасы кеми береді. Е=0,12 деп алғанда бесінші жылғы рентаның жартысынан сәл ғана артығы есептеледі, 10-жылғының үштен бірі, ал 20-жылғының оннан бірі ғана. Қолданған коэффициентке байланысты жердің бағалануы да өзгеше болады. Жылдық рентаның жыл өткен сайын құндылығының қаншама кемитінін дәл есептеу өте қиын. Оны сараптама жолымен ғана болжауға болады. Сондықтан ауыл шаруашылық жерлерін бағалағанда есептелетін жылдық рентаның өзгеру қарқынын ескеру үшін формулаға мына төмендегідей қосымшалар қолдану ұсынылады: Р=rΣ(1+К)t-1/(1+Е)t; 0<К Е Р=rΣ(1+К)t-1/(1+К)t=r/Е-К; 0<К<Е Р=rΣ(1+К)t-1/(1+Е)t; r/Е+К; К<0 (33) Мұнда: К- бірінші жылдық рентаның болжамды өсу (К>0) немесе азаю (К<0) қарқыны. Бірінші жағдайда рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептеу коэффициентінен артық, сондықтан жиынтық рента шексіз үлкен шамада болады. Мұндай жағдайда ауыл шаруашылығынан басқа салада пайдалану тиімділігі қаншама жоғары болғанымен, оны ауыл шаруашылық үшін пайдаланудан алуға болмайды. Екінші жағдай рентаның өсу қарқыны уақыт факторын есептейтін коэффициенттен аз. Мұндай жағдайда жердің экономиаклық бағасы рентаны жай капиталдау арқылы бағалаудан артығырақ болады. Үшінші жағдайда жылдық ренталар біртіндеп азаяды. Сондықтан жердің бағасы рентаны жай капиталдау арқылы бағалаудан аз болады. Өйткені уақыт коэффициенті рентаның өзгеру қарқынына артады. Жер уақытша ауыл шаруашылығынан алынғанда оны экономикалық бағалау: а=Σ(1+К)t-1/(1+Е)t; (34) <<рента көбейтілетін коэффициент. Белгілі мерзімде жылдық рента өзгеретін орман қорларының жерін экономикалық бағалау үшін мына формулаларды қолдануға болады: Р=rΣ(1+К)mt-1/(1+Е)mt; 0<К Е Р=r(1+К)t-1/(1+Т)mt= r(1+К)t-1/(1+Е)t-(1+К)е=0<К< Е,К<0 (35) Мұнда: t – ағаштың пісіп жетілетін (кесуге жарамды) жасы. m– неше рет ағаш кесілетінін көрсететін сан К – рентаның жылдық өзгеру (өсу,кему) қарқыны. ß= (1+К)t-1/(1+Е)t-(1+К)т (36) әр түрлі К, Е мәндері сәйкес жердің экономикалық бағасын асептеу үшін рента көбейтілетін түзетуші коэффициент. Өнімнің құндылығы төмендегенде (рентаның өсу қарқыны К < О) уақыт өткен сайын осы өнім алынатын жердің құндылығы шұғыл азаяды және ағаш кесу (пісіп жетілу) кешіккен сайын оның азаюы едәуір болады. Керісінше, өнімнің құндылығы артқандай (К < О ) жердің де құндылығы артады. Табыс алыну уақыты кешіккенде жердің құндылығы едәуір азаяды. Бірақ, жылдық рента жоғары қарқынмен өсетін болса, уақыт факторы коэффициентінің рөлі кемиді.[7, 42 б] Егер К = 0,04 болса , 10 жылдан 50 жылға дейін жылдық рентаның құндылығы 36 рет кемиді, К= 0,10 болғанда – 7 рет, К = Е болғанда құндылығы шексіз. Соңғы формуланы дәлділігін сәл ғана төмендететін оңайлатуға болады. Р = r / ( 1 + Е – К )t – 1 (23) Бұл формула бойынша жердің құндылығы аз ғана ұдайы кеміп отырады . Сондыңтан өнімнің құндылығы артатын жағдай жердің құндылығын анықтау үшін уақыт факторын есептейтін коэффициенттердің неғұрлым төмен шамалары қолданылуы керек. Уақыт факторын есептейтін дисконттау коэффициентімен күрделі қаржының тиімділік нормативі және несие өсімінің экономикалық өсу қарқынының байланасы бар екені белгілі. Өндіріс потенциалы қуаттырақ, оны пайдалану тиімдірек болған сайын, басқа жағдайлар тең болғанда, экономикалық өсу қарқыны, күрделі қаржының тиімділік нормативі жоғары болады. Керісінше, қоғамның бүгінгі қажеттігінен гөрі болашақ қажеттігі басым көзделсе, яғни қорландыру нормасы жоғары болса, басқа жағдайлар тең болғанда, күрделі қаржы қоры көп болады және күрделі қаржыны қайтару нормасының жол берілетін шамасы төмен болады. Осыны уақыт факторыын есептейтін коэффициенке қолданатын болсақ, мынаны аңғарамыз. Қоғам болашақ мақсатына (қорландыру нормасын арттыру арқылы) басымдылық беретін болсақ, болашақ нәтижелер мен шығындарды дискоттауға төмен коэффициент қолданады. Халық шаруашылығы болжамдарда соңғы (дайын) өнімдердің өсу қарқыны және оларды қорландыру мен тұтынуға бөлу белгілі болғанда, күрделі қаржының тиімділік нормативі де белгілі болуы тиіс. Табиғат ресурстарын бағалауда қолданылатын уақыт факторын есептеу коэффициенті, әдетте күрделі қаржының тиімділік нормативінен төмен болуы керек. Жердің абсолюттік экономикалық бағалау шамасы жерді пайдаланғанда Алынатын өнімдерге және уақыт факторын еептеу коэффициентіне байланысты. Аталған көрсеткіштердің сандық мәнін жақын арадағы жоспарлы мерзімге де анықтау көптеген әдістемелік және ақпараттық қиындықтар әкеледі. Ал одан алыс мерзімге болжау 1 жылдық рентаның осы мерзімге өзгермейтіндігі, ауыл шаруашылық жерлерінің саласының бірқалыпты болатынын ешқандай есептеулермен дәлелденбейді. Болжамдық есептеулерді кестеде келтірейік 5 кесте-Ауыл шаруашылықтан пайдалануға алынатын жерлердің мүмкін құндылығы
Дифференциялдық рента шамасы шеткі шығын шамасына байланысты. Шеткі шығын жаңа жер игерілгенде немесе бұрынғы жерлерге шығын артқанда өсуі мүмкін. Шеткі шығын өскенде барлық жерлердің дифференциялдық рентасы жоғарлайды. Шеткі шығын шамасы жерден алынатын өнімдерге, сол арқылы пайдаланылатын жерге белгілі бір мерзімде белгілі қоғамдық қажеттілік бойынша есептеледі. Ондай қажеттілік оптимизация әдісімен анықталады. Шеткі шығын қағидасы мынадай әдістемелік принциптермен негізделеді: Қоғамның дамуының әрбір кезеңінде оған сәйкес жерге деген қажеттіліктен туындайтын жер ресурстарын молайтуға жұмсалатын жол беруге болатын шеткі шығын шамасы болады. Пайдаланатын жер ресурстарын молайту (ұлғайту) шараларының тиімділігі осы шаралар нәтижесінде қол жеткізетін тиім қоғамдық қажетті шығындар мен дербес шығындар айырмасы ретінде анықталады. Ондай тиім дифференциялдық рентаның шамасына тең. Шеткі шығынның және оған сәйкес жерді экономикалық бағалау белгісінің салыстырмалы тұрақтылығы. Жердің қасиеттерін қалпына келу мүмкіндігі оның үздіксіз, шексіз ренталық табыс әкелу мүмкіндігі ретінде қаралады. Жер ресурстарның ерекшелігі оны көп мақсатта пайдалануға болатындығы. Жерді пайдалану тиімділігі барлық балама бағыттары бойынша қаралады. Әдетте ең тиімді бағыт ауыл шарушылық өнімдерін алу, яғни азық-түлік бағыт деп алынып, экономикалық бағалау соған сәйкес жүргізіледі. Экономикалық бағалау шамасы әрқашан иррационалды шама. Бағалау көрсеткіштері өзгерген сайын өзгеріп отырады. Экономикалық бағалаудың олай болатыны түсіну үшін оның жерге тән физикалық немесе химиялық табиғи қасиет емес, ол тек қоғамдық қарым-қатынастан туындайтынын түсіну керек.Жердің экономикалық бағасы оның әлеуметтік экономикалық қызметіне байланысты анықталады. Экономикалық бағалау нені көрсетеді? Бағалаудың негізгі белгісі–қоғамның қажеттілігін өтеу құндылығы. Табиғат байлағының (жердің) қоғамдық қажеттілігі бағаланады. К. Маркс «Жер рентасы дегеніміз–жер иеленушілердің жерін жалға беруден алатын жылдық табысы» деген болатын. Жер рентасы да капиталға айналады деуімізге болады. Каптиалға айналған жер рентасы жердің экономикалық бағасы болады. В.И. Ленин «Жерді сатып алу дегеніміз–сол жер беретін табысты сатып алу болады, сондықтан жердің бағасы каптиталданған жер рентасы болып табылады»- деп жазады. Сондықтан капитализмде жердің экономикалық бағасы жерден алынатын жылдық рента мөлшерімен және капиталға төлейтін банк өсімінің процентімен анықталады. Р=R/ρ·100 (24) Мұнда: Р- жердің бағасы R- жылыдқ рента ρ – банк проценті Жердің өндіріс күші ретінде мағынасы оның өсімдік өсіретін қасиетінде, топырағының құнарлығында. Топырақ құндылығын антропогендік әсерлермен арттыруға немесе келтіруге болады. Осы тұрғыдан жердің табиғи өнімділігін және жасанды өнімділігі бар деп қарастыруымызға болады: 1 сурет- Жердің негізгі өнліріс күші Жердің экономикалық өнімділігі оның қоғамдық құндылығын береді. Жердің тұтыну құндылығы оның ерекше негізгі өндіріс күші екендігінде. Жердің сапасына байланысты еңбек өнімділігі де әр түрлі болады. Бірақ ерекше еңбек жұмсалатын орта ретінде құндылығы әрқашан сақталады. Жердің тұтыну құндылығы мен экономикалық өнімділігі тікелей бір-бірімен байланысты, бірақ олардың ерекшеліктері де бар. Егер экономикалық өнімділік жер мен оған жұмсалатын еңбектің өндіргіш күші арқылы көрінетін болса, жердің ерекше еңбек ету ортасы екендігі–оған қажеттілік арқылы көрініс табады. Жердің осы қасиеттері экономикалық бағалауды ескеріледі. Жоғарыда жерді біз тек қана өндіргіш күш ретінде қарастырдық. Жер, сонымен қатар, өмір сүру ортасы. Бұл жағдайда жердің әлеуметтік-экологиялық, құндылығы қарастырылуы тиіс. Жердің экологиялық құндылығы өмір сүруге қолайлы жағдайда сақтаудың қажеттігінен туындайды. Сондықтан жерді экономикалық бағалау оның әлеуметтік, экономикалық, экологиялық құндылығын анықтау болып табылады. Осы тұрғыдан , жердің толық экономикалық бағасы дифференциалдық және абсолюттік ренталар негізінде анықталуы тиіс. Дифференциалдық рентаны анықтау әдістерін жоғарыда қарастырдық. Ал абсолюттік рента жерді қалпына келтіру құндылығымен, яғни жұмсалатын қоғамдық қажетті шығындармен анықтауға болады деп есептейміз. Ауыл шаруашылығында жер тек қана өмір сүру, еңбек ету ортасы емес, ол қажетті өнім алудың тұрақты көзі. Топырақтың құнарлылығы ұзақ жылдар бойы қалыптасқан табиғи процесс, қолдан жасалмайды. Бірақ экономикалық тұрғыдан жаңғыртуға, жақсартуға болады. Топырақтың құнарлылығын жаңғырту, қосымша еңбек жұмсауды қажет етеді. Бұл жағдайда қосымша еңбек жаңа өнім бермейді, тек өнімді алуға экономикалық жағдай тұғызады. Сонымен, жердің құнарлылығың қалпына келу мүмкіндігі оны жаңғырту шығындарын жұмсауды тұғызады. Көп жағдайда қалпына келтіру деп- табиғат ресурсының , нақты заттың қайталануы емес,оның өнімділігін ұғынамыз. Қосымша еңбек жұмсау арқылы жердің өнімділігі- құн-дылығы арттырылыды . Сондықтан оның қосымша құндылығы оған жұмсалған еңбек арқылы көрініс табады. Бұл тұрғыдан нақты еңбектің болған-болмағаны шарт емес, потенциалды (тіпті болашақ) еңбектің экономикалық тиімділігі көзделеді 6 кесте-Жерді әр түрлі әдістермен бағалау
Шартты мысалдармен жар ресурстарын бағалау әдістерін қарастырайық. Ауыл шаруашылығында сапасы әр түрлі үш категория жер бөлімшелері пайдаланылады дейік. Сапасы жақсы жердің бір өлшемін 15тг рента алынады, орташа жерден–10 тг, ал нащар жердегі шығындар 20 тг/ц шеткі шығын болып есептеледі. Олардан басқа тағы 4-игерілмеген жер бөлімшесі бар делік. Оны әр түрлі шығын жасап барлық үш категорияға жеткізуге болады. Игеру шығындары «Жақсы категориясына» жеткізу үшін 500 теңге/га, «орташаға»-200 тг/га, «нашарға»-50 тг/га. Сонда барлық варианттар үшін шеткі шығын жаңа жер игеру 1 ц өнімге 30 теңге болады. Шеткі шығын артқанда жер рентасы көбейеді: жақсы жерде-25, орташа-20, нашарда-10 (10 бағана). Осы категорияға сәйкес жаңа жер игеру шығындары да 25, 20 және 10 (11 бағана) яғни жерді игеру шығындармен бағаласақ та сондай сандар аламыз. Жерді шеткі шығын өскенге дейінгі рентамен және жерді нашар категорияға жеткізіп игеру шығындармен бағаласақ та сондай сандарды аламыз (12 бағана). Келтірілген мысал әр түрлі әдістермен жерді бағалап бірдей нәтиже алу мүмкіндігін көрсетеді. Мұндай тек игерілетін жаңа жердің сомасын кез келген категория дәрежесіне жеткізуге болатындығын дәлелдеу керек. Әрине категория жақсарған сайын жұмсалатын шығындар да өсе түседі. Барлық табиғат байлықтары сияқты жересурстары да абсолютті және салыстырмалы экономикалық бағаланады. Абсолютті бағалаулар бойынша жер ресурстары ұлттық байлық құрамында есептеледі, шаруашылық баланстарында есептеледі және жер ресурстарын пайдалану төлемдері анықталады. Салыстырмалы экономикалық бағалау–негізінде жерді пайдаланудың әр түрлі варианттарының тиімдісі таңдалады. Қазіргі пайдаланылып жүрген әдістемелерге сәйкес жерді экономикалық бағалау үшін негізгі ауыл шаруашылық дақылдар бойынша өнімділігі, жұмсалатын шығындар есептеледі. Ең негізгі көрсеткіш 1 га жерден алынатын жылдық дифференциалдық рента. Ол негізгі дақылдар өнімділігіне көбейту арқылы анықталады.Сондай-ақ өнімділікке тура пропорционал көрсеткіш топырақ бонитет балдары қолданылады.Жердің өнімділігі мен топырақ бонитетінің байланысын мынандай формуламен көрсетуге болады : У = а + bx , (25) Мұнда : у – жердің өнімділігі, ц/га ; а – 1 га жерге жұмсалатын шығынның тұрақты бөлігі, тг/га ; b – шығынның өзгермелі бөлігі, тг/га ; x - топырақтың бонитет балы, коэффициент (1 -100). Новосибирск ғалымдары ұсынған бұл әдістің бір ерекшелігі- тұрақты шама арқылы абсолюттік рентаны есептеуге болады дейді. Мысалы, тұрақты шаманы ( С + V ) С деп алатын болсақ Ra = ( C + V ) C* ( 1 + r / 100 ), (26) Мұнда : r – халық шаруашылық тиімділік нормасы. Дифференциалдық рента топырақ бонитетіне байланысты анықталады: R1 = Ra * Б j - Б j min / Бj min немесе R1 = ( C + V ) c * ( 1+ r / 100 )* Б1 – Бj min / Бj min, (27) Мұнда : Бj - аймақтағы бағаланатын жердің бонитет балы ; Бj min – аймақтағы жердің ең төменгі топырақ бонитеті. Толық жер рентасы абсолютті ( Ra ) және дифференциалдық (R1) Ренталдардың қосындысы: R=Ra +R1 (27) Жер қатнастары –жер иеленушілік және жер пайдалану жер рениасының үш түрін туғызады.Абсолюттік рента жерге монополиялқ иелікке және ауыл шаруашылық капиталыныңоргоникалық құнылымымен түсіндіріледі.Дифференциалдық рента 1 жердің табиғи өнімділіг және орналасу тиімділігіне байланысты.Ал дифференциялды рента 2 жердің өнімділігін арттыруға жұмсалған қосымша еңбектің нәтижесі.Жердің экономикалық бағалауда алғашқы екеу есептелуі тиіс. Рента түрлерін бұлай бөлу тек экономикалық теорияда қолданылады. Ал ісжүзінде оларды бір-бірінен ажырату мүмкін емес, олар бір-бірімен байланысты, тек қана біртұтас есептеледі.[8, 22 б] Екі жер бөлімшелерін салыстырып тек қана дифференциялдық рентаны анықтаймыз дейтін болсақ. Нашар жердің рентасы нөлге тең деп алуымыз керек, яғни ондай жерді экономикалық бағалауға болмайды. Ал іс жүзінде барлық жер, оның ішінде ең нашар жер, бағалануы тиіс. Нашар жер пайдалануға (жалға) берілгенде дәл жақсы жер сияқты одан алынатын табысқа байланысты бағаланады. Ауыл шаруашылығында ренталық төлемдерді анықтау әдістемелері бойынша дифференциялдық рентаны өнімдердің сатылу бағасы мен жеке өндіру бағаларының айырмасы бойынша анықтау ұсынылады. Ал абсолюттік рента бағаның құрамында деп есептеледі. Макроэкономикалық деңгейде рента қоғамдық өндірістен алынған қосымша құнның, жаңадан өндірілген құнның, ұлттық табыстың бір бөлігі болып табылады. Осы жағдайды ескеріп, жер рентасын ұлттық табыстан былай айыру ұсынылады: Rj=γm\SE·Kj (28) Мұнда: R – аймақтағы жердің халық шаруашылық рентамен есептелген құндылығы S –аймақтағы жер қоры. γ -жер қорының ұлттық табысқа қосқан үлесін көрсететін коэффициент Е- уақыт факторын есептеу нормативі. m- қоғамдық өндірістен алынған жылдық қосымша өнім (ұлттық табыс) Кj –аймақтағы жердің сапасының саралану коэффициенті. γm- жер рентасының жалпы сомасы болып табылады. Бірақ бұл формулалармен рентаны есептеу өте қиын. Өйткені γ шамасы белгісіз. Жер, жердік қатынас, рента. Жер (жер ресурсы)-табиғаттың бір бөлігі. Қ.Р. жер туралы кодексінде жер табиғаттың ең маңызды бөлшегі ретінде, табиғат ресурстары өндірістің табиғи құралы ретінде, жылжымайтын мүлік ретінде, жерді жеке меншікке иеленуі туралы заңдары қаралады. Қоғамдық өмірде жер өндіріс құралы. Жер еңбек құралы болып саналатындықтан, еңбек ету саласында жер басты рөл атқаратындықтан, адамдардың оған деген ықпалы да зор.Осы сапасына қарай жер ауыл шаруашылығын да қолданылатын өндіріс құралы бола тұра оның өзіндік ерекшеліктері бар, істелінген жұмыстың нәтижесі болып саналмайды; кеңістікте шектеулі; басқа өндіріс құралдарымен айырбасқа келмейді; орналасу жағдайы тұрақты,дұрыс қолданған жағдайда тозбайды; көлеміне қарай сапас әр түрлі; әр жер бөлігінің пайдалы өзіндік ерекшелігі бар; ауыл шаруашылығында жер өзінің құнарлылығымен бағаланады; Адам өмірінің барлық саласында (ауыл және орман шаруашылығынан басқа) жер операциялық базис ретінде қаралады, сондықтан жер ғимараттармен, құрылыстармен,жолдармен, мелиоративті құрылыстармен тығыз байланысты. Өндіріс құралы ретінде жер біздің басты байлығымыз болып саналады және халықтың әлеуметтік жағдайын айқындайды. Әртүрлі әлеуметтік-экономикалық иелену туралы адамдар арасындағы қарым-қатынастар бар және олар туындап отырады, жер қатынастары жүйесінің жиынтығында құралатын жерді қарау және қолдану (жалға немесе жалдамаға беру, сатып алу, бөлу қолдануды ұйымдстыру күзет т.б.) Жер кодексінде жердік қатынасы ретінде төмендегілер саналады: Жер табиғи ресурс және табиғи объект. Жер аумағы. Жер аумағының бөлімдері. Жер участогы жер қатынасының объектісі ретінде белгілі бір тәртіппен куәләндырылады. Жер учаскесі бөлінуі де, бөлінбеуі де мүмкін. Жер учаскесі әр бөлікке бөлінген жағдайда белгіленген заң бойынша оны қолдануға болады. Жер төмендегідей категорияларға бөлінеді: Ауыл шаруашылығы тағайындаған жер. Тұрғылықты жер. Өндірістік,энергетика,транспорт,байланыс, радиохабарлау,телевидение, ақпараттану, космостық қызметпен қамтамасыздандыру, қозғалыс, қауіпсіздік және т.б. жерлер. ерекше күзеттегі территориялар мен объектілер; орман қорының жерлері. Су қорының жерлері. Қордағы жерлер. Бұл жерлер тағайындалған мақсатты іске асыру үшін қолданылады. Жердің құқықтық тәртібі, оның қай категорияға кіруіне байланысты, аймақтық қолданылуына байланысты ортақ принциптерінің жүгізілу тәртібі федералдық заң мен Ресей Федерациясының арнайы заңында белгіленген. Жердік қатынастың ең басты элементі – жеке меншіктік. ҚР МК 212 статьясында ҚР жеке, мемлекеттік, муниципалды меншік иелері болып танылады. Меншікті иеленуге азаматтардың заң қызметкерлерінің Қазақстан Республикасының муниципалды құрылымның құқығы бар. Жеке меншік нысаны жер қатынасының басқа маңызды қырларын – жер ресурсын басқарудың нысанын, яғни әлеуметтік, экономикалық, политикалық, құқықтық, әкімшілік шараларын жнр ресурстарын қолдануды қоғамдық көз қараспен жалпы байланыста анықтайды. Жер қатынасының ең маңызды екі элементі бар: жерді иелену; жер ресурстарын басқару нысаны; Жер иелері мен оны қолданушылардың байланысы ренттік қатынасты білдіреді. Рента–кәсіпкердің қызметіне байланыссыз кіріс, пайыз нысанындағы капиталды біріңғай қабылдайтын рантье. Жер рентасы – жер иесінің біріңғай кірісі арқылы жерді иеленеді Жер–объект, жеке меншік иелері оны қолдануға, сатуға, иеленуге құқығы бар.Жер салық төлеуге жарамды қоғамдық өндірістің негізі болып саналады. Рыноктық экономикада кіріс 4 өндірістік фактор арқылы белгіленеді. Олар: еңбек, капитал, басқару, жер. 7 кесте-Өндіріс факторлары мен олардың өтемақысы
Батыс мамандарының айтуынша қалалық рента 3 негізгі бөліктен тұрады: табиғаттың сыйы, топырақтың құнарлылығы, климаттық жағдайы, су ресурстарымен аймақтың бағасы, пайдалы қазбалар бағасы; коммуналдық қызметпен қамтамасыз ету; әр жер учаскесіндегі өндірістік қызмет; Қаланың дамуы жердің рентасына, қалалық бюджетке кіретін жердің төлем ақысына байланысты. Осыдан қалалық басқару органдарының басты міндеті қалалық жерді нәтижелі қолдану. Қалалық және басқа елді мекендердегі жер салығының орташа мөлшерлемесі. Қалалық жерлердің нәтижелі қолданылуының қатынасын 3 өзара байланысқан компонентке бөлуге болады: жерді жекеменшікке алу құқығы, жердің құны және жерді қолданудың тәртібі. Бұл жер компоненттерінің әр қайсысы оңтайландыратын басқаруды қажет етеді, өйткені анықталған қоғамдық функциялардың орындалуын қамтамасыз етеді,ол функциялар: жекеменшік құқығы-қолдану құқығының берік көмегіне кепілдік береді, құны–жерге налог жинаудың нәтижесін және жекеменшіктің беріктігін, жылжымайтын мулігін қамтамасыз етеді, жерді қолданудың тәртібі–жерді қолданудың нәтижелігіне және оңтайландырылуына мәжбүр етеді. Сол оияқты басқару тек жкр туралы ақпараттық жуйе регистрациясының мәліметі болған жағдайда мүмкін болады, кадастра–барлық жер учаскелерінің орналасқан жерін, мінездемелік ерекшеліктерін құнын көрсететін карталардан тұратын жүйеге келтірілген жинақы мәліметтер. Жерге төлем және жерді бағалау Жер кодексі ҚР–ның жерін ақылы қолданылуын бекітті. Жерді қолданғаны үшін төлем ақы нысаны деп мыналарды айтады: жер салығы және жолға беру ақысы. Есептеу тәртібі жер салығы үшін берілген төлем ақысы туралы ҚР-ның салық және жинау жайындағы заңында айтылған. Жалға алынған жер үшін төлем-ақы төлейді. Төлем-ақы көлемін анықтайтын тәртіп, келісім және жалға берілген жер үшін берілетін төлем- ақыны төлеу мерзімі, ҚР жекеменшігінде орналасқан, ҚР-ның субъективтері немесе муниципалдық меншіктіліктері ҚР-ның М-тік өкіметінің немесе жергілкті өзін-өзі басқару бөлімінің мүшесінің субъектісі. Жалға берілетін төлем-ақының мөлшері жалға берілген жер учаскесінің мәнді жағдайдағы шарты болып есептеледі. Салық төлеу үшін немесе басқа жағдайларда жер кодексіндегі немесе заңдағы жер учаскесінің кадастрлік құны қарастырылады. Кадастрлік құн орнату үшін жердің мемлекеттік кадастрлік бағасын анықтаудың өткізілуінің тәртібі ҚР–ның әкімшілігінде орнатылған. Жер учаскесінің кадастрлік құнының рыноктық құнын анықтау үшін оның пайыздары орнатылады. Жер учаскесінің рыноктық құны сәйкес федералдық заңдардың бағалық қызметінде орнатылады. Бүгінде қалалық, жұмыстық, курорттық, саяжайлық жерлерге төленетін салық барлық кәсіптерде, ұйымдарда, мекемелерде,қалалық жерлерде орналасқан жекеменшіктікке алуға, қолдануға, болтын жер учаскелерінің азаматтықтарында қабылданған жер салығының мөлшерлемесі ҚР–нің 2-ші (кесте П2-1,П2-2,П2-3) жер төлемі жайындағы заңында негізгі орта мөлшерлемнсіне сәйкес орналасқан. [9, 31 б] Әлемдік практика бойынша жеке меншік жерді бағалау үш классқа бөлінеді. Салыстырмалы, кірісті, нормативті немесе шығынды салыстырмалы қатынасты бағалаудың әдістемелері. Бұл жағдайда сатудың салыстырмалы әдістері қолданылады. Бұл әдістемені қолданған жағдайда ең алдымен бағалаушы, сатылатын жер учаскелерін айқындайды, қолдану мақсатымен қоса салыстырмалы ақпарат жинайды.(сатылу бағасы, жалдамалы ақының көлемі). Келісім туралы ақпарат тексеріледі. Қарапайым мысал арқылы салыстырмалы объектілердің сатылу бағасына талдау жасалады.(кесте 7-3,7-4). Нәтижесі анық болуы тиіс. Кемшілігі салыстырмалы мәліметтердің болмауы. Осы әдістемеге классқа бөлу әдістемесі жатады. Бұл әдістеменің негізі–жер учаскесі мен ондағы құрылыстың арақатынастық бағасынанықтау. 8 кесте-Қаралатын жер учаскелерінің мәліметтері
9 кесте-Жүйелі шегерулер
Кірісті бағалау әдістемесі: Бұл әдістемеге «жер рентасын капитализациялау әдістемесі» және «қалған жерлер әдістемесі» капитализациялау әдістемесі жалдаушы салық төлеу жауапкершілігін өзіне алған жағдайда тиімді. Қалған жер әдістемесі жылжымайтын мүлікті бағалау үшін қолданылады, ғимараттың бағасы белгілі жағдайда. Бұл әдістеме практика жүзінде мынадай жағдайда қолданылады, егер құрылыс орны мен ғимараттар мүлдем салынбаса, не жаңа болса. 10 кесте-Қалған жер әдістемесі бойынша жер учаскесікенің құнын анықтау.
Шығынды бағалау әдістемесі: Классикалық шығынды қатынас жер учвскесін бағалау үшін қолданылмайды. Бөліну әдістемесі шығын мөделінде негізделген: белгіленген жкр учаскесінің сатылу бағасынан жақсартқан құны шегеріледі. Өндіріс учаскелерін бағалау күрделірек . Олардың құрамындағы сатылатын немесе жалға берілген жер учаскелерін анықтай алмаймыз. Өнеркәсіп объектісіндегі жер учаскесінің құны игерілмеген учаскенің құнымен бағаланады. Мысалы: игерілмеген жер учаскесінің құны орман және ауыл шаруашылығының кадастрленген құнымен теңестірілнді. Учаскені меңгерген жағдайда инженерлік, транспорттық инфрақұрылымын құру үшін жұмсалатын шығынды ескерген жөн: электр жабдығының қосылуы, жылумен, сумен, газбен, канализацияиен теміржол, автомагистральмен қамтамасыз ету жолдары. Жер учаскесін әр түрлі әдістемелермен бағалаудың практикалық мысалы: Жоғарыда берілген әдістемені мысалмен толықтырамыз, фармацевтік фабриканың бағаланатын жер учаскесі № қаласының орталығында орналасқан. Бұл участок өнеркәсіп құрамына кіреді, құрамы төмендегідей. Емдік өндіріс кәсіпкерлері, санитарлық қорғаныс аймағы– 50м; Кондитерлі фабрика, санитарлық қорғаныс аймағы– 50м; Машина шығару заводы, санитарлық қорғаныс аймағы– 50м; Қаланың бекітілген негізгі жоспарына және жерді қолдану тәртібіне сәйкес қоғамдық–іскерлік аймаққа жатады. Бұл жерге тұрғын үйлер, қонақ үйлер, сауда комплекстерін жер асты, жер үсті гараждарын салуға болады. Объектіні бағалау: Жер учаскесінің ауданы–2300кв.м. Кәсіпкерлерге жеке меншікке берілген жер учаскелері 1995 жылғы №487 Президенттің жарлығымен сәйкес келеді. Фармацевтік фабриканың ауданының көлемі–2251 кв.м, жақсарту құны–1312400 теңге. Таза кіріс 3825500 теңге құрайды. Жалпы кіріс 25,86%. Бағалау уақыты 1 қаңтар 2002 жыл. Салыстырмалы сату әдісі арқылы жер учаскесінің құндылық есебін анықтау: Жер учаскесінің бағасын салыстырмалы әдіспен рыноктік құнын бағалау үшін 3 салыстырмалы объект таңдап алынған. Бұл учаскелер жеке меншіктікте және толық құқығы бар. Қаржыландыру мен сату жағдайы рыноктық, 1-ші учаскеден басқасы; сатылу құны 6% төмендген, 1-ші учаске 2001 жылдың қыркүйек айының басында сатылған, 2-ші учаске 2001 жылдың қазан айының, 3-ші учаске 2001 жылдың қараша айының басында сатылған. 1-ші сатылған учаске солтүстік-шығыс өндіріс аймағында орналасқан. Учаске автозаправкалы стация ретінде сатылып алыған. Учаскенің ауданы–3000кв.м. Учаске өнеркәсіп аймағында орналасқандықтан территориясы ластанған, ауа газдандырылған. Осы кемшіліктеріне байланысты учаскенің құны 15% төмендетілген. 2-ші, 3-ші сатылған учаскелер қаланың орталық бөлігіне орналасқан. 2-ші учаскенің ауданы 2950кв.м. Бұл учаскенің жалгері–құрылыс машиналарын жөндеу мекемесі. Учаске супермаркет орналастыру үшін сатып алынған. 3-ші учакенің ауданы – 2250 кв.м. Бұл учаскеде кірме жолдары қолайсыз болғандықтан жаңа шығу жолдарын қажет етеді, смета бойынша 70000 теңгені құрайды. Учаке қаржыландыру мекемесін орналастыру үшін сатылып алынған. Жоғарыда айтылғандар 9 кестеде белгіленген. Жерді бағалаудың жеке әдістемелері. Жердің құны басқа да тауарлар сияқты, оның кірісіне байланысты. Коммерциялық қолдану жағдайында жердің кірісі жылдық жалға алған бағадан пайдалануға жұмсалған шығынды шегеру керек. Жер у.қ.= . Жер у.қ. – жер участогының құны; (29) Нк – нақты кіріс; Ш – шыққан шығын; М – мөлшерлемесі. жүктеу/скачать 488.5 Kb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||