Падение с ускорением Источник: Финанс; Дата: 10.06.2007

Падение с ускорением

Источник: Финанс; Дата: 10.06.2007

Прогноз ситуации на рынке недвижимости на ближайшие полгода носит негативный для риэлторов и инвесторов характер. А вот тем, кто желает улучшить жилищные условия, май принес хорошие новости: перелома, на который слабо надеялись продавцы в марте-апреле, не произошло – рынок по-прежнему не растет. Май – традиционный месяц спада деловой активности, в том числе на рынке недвижимости. Летом падение цен не только продолжится, но и ускорится, и только последние месяцы осени (впрочем, в данном прогнозе не все эксперты единодушны), возможно, наступит период краткосрочной стабилизации, когда цены не будут расти, но и падать, наконец, перестанут. Директор по маркетингу компании «Агент 002» Ольга Побединская считает, что к концу 2007 года снижение стоимости столичного квадратного метра составит минимум 7%, максимальный же показатель, по ее мнению, – 15%. Это один из самых оптимистичных риэлторских прогнозов. Еще месяц назад некоторые эксперты обещали к декабрю снижение на 20–25% – только такие цены сделают жилье по-настоящему привлекательным, хотя и не в полной мере доступным.

По данным агентства «Анализ рынка недвижимости» (АРН), за май общее уменьшение цены предложения одного квадратного метра на вторичном рынке типового жилья Москвы составило 1,4%. Особенно сильно дешевели квартиры, предлагаемые к продаже в панельных домах, – они потеряли в цене 1,5% по сравнению с апрелем. В кирпичных дома стоимость квадратного метра упала на 0,5%. Зато жилье бизнес-класса «подросло» на 1,8% на вторичном рынке и на 1,7% в типовых новостройках. Медленнее всего цены падали на квартиры, расположенные в ЦАО (всего –0,2%), а самый серьезный урон понесли инвесторы, чьи недвижимые активы находятся в ЗАО (–2,4%). Средняя цена московского квадратного метра на вторичном рынке в мае, по данным АРН, составила $4637 (а в апреле было $4701).

Поскольку пул инвестиционных квартир постепенно уменьшается, спросом у конечных потребителей начинают пользоваться новостройки. «Традиционно высок спрос на бизнес-класс и «элиту», – добавляет Ольга Побединская. – Положение в этих сегментах рынка более стабильно и прогнозируемо, поэтому покупатели не опасаются приобретать такую недвижимость. Эконом-класс сегодня не очень популярен из-за опасений, что при падении цен на жилье именно этот сегмент «просядет» сильнее всего».

Несмотря на то что относительно дешевые квартиры в старых панельных домах остаются по-прежнему самыми доступными, спрос на них падает – покупатели не готовы платить за некачест­венное жилье, особенно теперь, когда цены снижаются. Собственно, за прошедший период 2007 года, стоимость квартир снизилась довольно существенно. Еще полгода назад однокомнатные квартиры и малогабаритные «двушки» предлагались к продаже за $120–150 тыс., ниже не стоило даже искать: в общем ажиотаже цена предложения менялась в сторону увеличения по три-четыре раза на дню, а торг мог себе позволить только продавец, но никак не покупатель. Сегодня цена, указанная в объявлениях солидных агентств, часто не превышает $65–80 тыс. Разумеется, это ставки продаж на самое плохое жилье: без ремонта, в отдаленных районах, в домах без перспектив сноса в ближайшее время. Стоимость квартиры в относительно качественной высотной панели 90-х годов постройки спустилась со $150 тыс. до $110 тыс.

Тенденцию снижения цен на дорогое жилье в престижных районах отмечает директор по развитию Rodex Group Валерий Мищенко. По его мнению, это обусловлено изначальным завышением стои­мости таких квартир. «Однако нельзя сказать, что стагнация продлится целый год, в конце лета цены могут начать расти, – добавляет Валерий Мищенко. – Сейчас рынок находится в застое после бурного 2006 года, ему требуется некоторое время для стабилизации».

Эксперты также отличают и усилившуюся сегментацию рынка. «Именно этим объявляется нынешнее падение цен, – говорит вице-президент группы компаний «Конти» Вячеслав Тимербулатов. – Совершенно ясно, что элитная недвижимость должна отличаться по цене от квартир бизнес-класса, а качественное жилье должно быть дороже некачественного. Квартиры в старой «панели» продолжат дешеветь». Разрыв между наиболее дорогим и наиболее дешевым сегментом, по мнению аналитиков, уже почти достиг разумных значений и продолжает увеличиваться. «В мае, впервые за долгое время, произошло снижение цен в наиболее престижных районах города, в секторе дорогого типового жилья, – говорит аналитик Андрей Бекетов. – Если эта тенденция продолжится, то, возможно, снижение цен примет системный характер. Однако пока об этом не позволяет говорить ситуация в сегменте жилья бизнес-класса».

Как в начале года эксперты и риэлторы ждали февраля, а затем марта, надеясь на всплеск спроса и увеличение количества сделок, так теперь они ждут осени. Неисправимый оптимизм простирается даже до обещания роста цен. «Сентябрь будет одним из показательных месяцев, когда активность на рынке должна возрасти, – считает Вячеслав Тимербулатов. – Можно будет дать более точные прогнозы относительно дальнейшего развития рынка. Однако совершенно ясно, что такой прибыли, как в прошлом году, в этом уже не получить. Но мы все равно уверены: годовой прирост цен на рынке московской недвижимости не будет ниже 15%».

Учитывая сложившуюся ситуацию, можно и на июнь делать прогноз о снижении цен минимум на 1%. Вместе с падением цен растет доля ипотечных кредитов – по мнению многих экспертов, сейчас самое время обращаться в банк. Из-за увеличения спроса на жилье в связи с развитием ипотеки цена квадратного метра может увеличиться вместе с дос­тупностью жилья.

Цифры мая*

$4637 средняя цена квадратного метра

1,4% среднее снижение цен

1,5% среднее снижение цен в панельных домах

0,5% среднее снижение цен в кирпичных домах

1,8% максимальное снижение цен: в 12-этажных панельных домах

2,6% максимальный рост: в 10-12-этажных кирпичных домах

2,4% максимальное снижение: ЗАО

0,2% минимальное снижение: ЦАО

*На вторичном рынке.