ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕПОДВИЖНОСТЬ Источник: Финанс; Дата: 10.06.2007

ИНВЕСТИЦИОННАЯ НЕПОДВИЖНОСТЬ

Источник: Финанс; Дата: 10.06.2007

– Как Турция? – дежурный вопрос.

– Стоит пока. Море песок, античные развалины, отель, рынок, Duty free в аэропорту – все на месте, все к твоим услугам.

– Что-то ты не похож на хорошо отдохнувшего человека, – засомневался я.

– Переотдыхал потому что. Надо было с собой ноутбук взять с торговым терминалом.

– Интересно, тебя еще можно вылечить от биржевой игромании или поздно уже?

– Я не играю, я торгую. Сегодня почитал твой блог, Рублев. Говоришь, под 10% годовых на девять месяцев деньги положил?

– Именно.

– А будь у меня доступ к торгам, за пару дней те же самые 10% сделал бы.

– На «Норильском никеле»? Что-то мало верится. Едва б он на процент-другой вырос, ты бы тут же прибыль зафиксировал. Откуда 10%?

– Не суди по себе, осторожный ты наш. Весь рост я, может, и не «отжал» бы, но за счет плеча доход неплохой получить можно. Кстати, в Турции познакомился с коллегой – тот на срочном рынке привык торговать. Привык настолько, что «флешку» с ЭЦП в отпуск взял. С утра на пляже, а с полудня в интернет-кафе пропадает – играет. Пару раз сходил с ним. Забавно – торговый терминал с турецкими шрифтами. Но он софтом своим и вслепую пользоваться умеет – быст­ро сообразил, какие кнопки жать, главное, что в FORTS попал без проб­лем. Когда уезжал, хвастал, что 4% себе натор­говал. Хотя, мне показалось, что привирает дядя. А вообще он меня раздразнил.

– Ну ничего. Теперь ты вернулся. Вот твой монитор, твой компьютер, сетевой шнур, а на его конце биржа. Все в твоих руках.

Кстати, почитал я у тебя в блоге и про инвестиционные квартиры в Египте. $38 тыс. за 100 «метров»?

– За 110.

– Вид на море и бассейн во дворе?

– Не без этого. Только у Ирины квартира не инвестиционная, там ее мама живет.

– Ну я-то уж точно в Египте жить не буду, а вложиться в африканскую недвижимость – почему бы нет? В нашу, отечественную, совесть не позволяет, а в чужую – пожалуйста.

– А какие у тебя проблемы с совестью?

– Понимаешь, Рублев, я, как и ты, как и он (показал пальцем на коллегу Анд­рея), и как, наверное, половина нашей конторы, – человек по части жилья обездоленный. Я пока не могу позволить себе собственную квартиру в пределах транспортной доступности от работы. Но мне, положим, хватит на «однушку» в какой-нибудь из соседних областей. Переезжать в нее, естественно, не собираюсь, сдам и затаюсь в ожидании роста цен. А он благодаря «инвестиционным» покупкам неминуем на радость мне и назло местным жителям, кому жилье требуется для использования по прямому назначению. Нечест­но, согласись. Я бы пожестче с квартирными инвесторами обходился, налогами душил.

– Сам не задохнешься? Предположим, повысят налоги на второе жилье, радикально повысят. Вполне вероятно, для некоторых это станет сигналом к срочной продаже. Цены упадут, хотя не думаю, что слишком резко. Ты возрадуешься и примешься откладывать деньги на первоначальный ипотечный взнос. Но не тут-то было! Хозяйка твоей съемной квартиры позвонит и скажет: «Извини, Гоша, налоги подняли, придется и мне квартплату повысить. В два раза, не обидишься?» Обидишься, но никуда не денешься.

– Опять запугиваешь, Рублев. Давай лучше позлорадствуем. Вчера заезжал к брату, помогал кое-чем с ремонтом. Он купил квартиру в «монолите» еще на нулевой стадии. В 2003-м рискнул и за 55-метровую «однушку» отстегнул $50 тыс. Сейчас дом сдан, брат готовится к заселению. Так вот весь подъезд у него обвешан частными объявлениями «Продам квартиру». Брат говорит, уже полгода висят и, судя по всему, никто не покупает. За однокомнатную просят $320 тыс. А раньше еще больше хотели. «Инвесторы»!

$6 тыс. за метр – это уж слишком.

– И знаешь, что они тебе на это ответят? Они скажут: постой, дорогой, сегодня средний квадратный метр в Москве $4 тыс. стоит. А у нас в доме «квадрат» отнюдь не средний. Мы тебе предлагаем «монолит», индивидуальную планировку, подземный гараж (за отдельную плату, правда), парк, речку и метро поблизости.

– Средняя цена квадратного метра, о?которой все сейчас рассуждают, – фикция. Гоша, ты играешь на бирже, как там цена акции определяется? Правильно, соотношением котировок на покупку и продажу. А в недвижимости усредняют цены продавцов.

– Вот и я про то же! Мой брат, хоть и купил квартиру, но остается в теме, говорит, что сегодня немногое продается по заявленной цене. Риэлторы, если видят интерес у покупателя, готовы торговаться. До 15–20% скостить можно. Раньше пытались искусственно рынок дер­жать, но разве ж это реально? В общем, цены упали, только ценники прежними остались. На них и ориентируются «част­ники» со своими инвестиционными «метрами». Шесть тысяч за метр хотят, хотя сейчас им больше пяти не светит, а продадут еще дешевле.

– Все равно внакладе не останутся.

– Эти – нет. А те, которые год назад брали ипотечный кредит, уже в минусе. Если для себя старались, то обидно за людей, если для последующей продажи, то поделом. Это как на бирже – на максимуме закупаться, да еще с «плечом» один к десяти. Рыночная логика универсальна: слишком жадных и неопытных наказывают рублем. Просто на фондовом рынке это происходит мгновенно, а на рынке недвижи­мости – будто в замедленной съемке.

– А насчет квартиры в Египте ты серьезно?

– Изучать этот вопрос надо. Если обнаружу тренд, то может быть. А вообще, Рублев, сперва собственным жильем надо обзавестись. Если мне покажется, что цены в Москве «нащупали» дно, по­пробую взять ипотеку.

3. Упоминания негативного характера

Как риэлтеры нажились на нас и на наших друзьях

Источник: Газета.ру; Дата: 04.06.2007

Мы публикуем отклик на "личный опыт" нашего читателя "Узнала, почем квартиры на самом деле". – ред.

Итак, с чего все началось - риэлтеры начали с выяснения, на какую сумму рассчитывает покупатель, это основное, что их в действительности интересовало.

Дальше шли требования к квартире, а они были действительно высокими: двухкомнатная квартира с большой площадью и свободной планировкой; новый дом, но не новостройка с кучей строительного мусора во дворе и сворой гастарбайтеров в подъезде; качественный ремонт который теперь модно величать - евроремонт под ключ со встроенной бытовой техникой; хороший вид из окна; верхние этажи и т.д.

В течении месяца нам очень вяло показывали 1 - 2 квартиры в неделю, которые откровенно можно назвать бомжатниками без преувеличения, при этом цены везде были запредельные.

И при этом вечно ныли, что у них такие квартиры покупают и без показов, а мы к ним придираемся и имеем очень завышенные ожидания.

Во всех достойных вариантах интересы продавца представляет тоже риэлтер! Т.е. в работе участвуют уже 2 риэлтера. И реального продавца мы увидели впервые только в момент подписания сделки.

Наконец нам показали квартиру, полностью отвечающую нашим требованиям. Именно показали, поскольку, как потом выяснилось, она "висела" в агентстве с весны, а дело было уже осенью!

Цена была абсолютно рыночной, то есть ее можно было соотнести с ценой метра для такого класса домов и получить методом умножения метража на стоимость соответствующего квадратного метра.

Естественная наша реакция, это надо брать, но если риэлтер берет свой процент, а квартира соответствует рыночному показателю, мы ждем в результате соответствующую скидку, и к нашему глубочайшему изумлению через 3 дня мы ее получаем в размере 10%! При условии, если сделка будет свершена сразу. Так мы и поступаем. Все счастливы!

Но так случилось, что в последующем у нас сложились приятельские отношения с бывшим продавцом. И естественное желание узнать, во что обошлась ему эта сделка, было реализовано.

Вот тут становится очень интересно: риэлтеры с нашей стороны и со стороны продавца суммарно получили от всей суммы сделки 18% только "за работу", без всех прочих расходов.

Учтите при этом 10% скидки и получим, что

реальная цена хорошей недвижимости отличается от заявляемых агентствами цен на треть,

Влияние правительства, стоимости нефти, чиновников, строителей и прочих администраций на сумму конкретной сделки минимально. Все "сливки" снимают риэлторы.

Долгое время я свято верил, что это единичная ситуация и, кроме того, как нормальный человек не очень хотел делиться личным промахом, но…

Совсем недавно друзья рассказали свою до боли схожую историю. Они приобретали загородный дом и на протяжении нескольких месяцев не могли найти подходящий вариант, естественно с "помощью" риэлтеров.

В очередной раз по причинам московских пробок они приехали смотреть очередной особняк, а агент не успел к назначенному сроку. Но на удачу за каким-то пустяком туда наведался хозяин, естественно они пообщались и

выяснилось, что агент предлагал дом на 40% выше той суммы, за которую его выставил хозяин,

Выводы делайте сами. Мой же совет для тех, кому не лень считать свои деньги. Рынок сейчас в стадии падения и абсолютно непрозрачен, сделано это руками и в целях посредников - агентств по недвижимости.

Если вы покупатель и хотите уберечь себя от лишних трат - максимально детализируйте требования и минимально подпускайте агента к информации о располагаемых вами средствах. Лучше всего напрямую договариваться с продавцом или застройщиком.

Всегда требуйте скидки в 30-40% если квартира представлена вам по "рыночной стоимости" вычисленной перемножением стоимости метра на площадь и дороже. Если вы видите, что квартиру от застройщика продает агентство, там уже заложено как минимум 40% добавочной стоимости. Если в таком предложении участвует еще и их общий банк кредитор, накрутка еще больше.

Закон рынка: в стоимость конечного предложения любого посредника должны быть учтены его маржа и риск, отсюда и сегодняшняя стоимость жилья в Москве. И ни с чем иным она больше не связана!

Если он привлекает одного посредника на тех же условиях, то цена уже 89600, что полностью соответствует рыночным ценам на такой объект. Если посредника 2 - то цена соответственно еще выше. И кто же эти посредники - а это знакомые вам агентство и его банк, и никакого криминала.

Будьте требовательны к агентами, они лишь нанятые вами за соответствующее вознаграждение работники, и не должны запускать руку в ваш карман и наживаться на вас.