Алматы, 2012 Сейфуллин Ж. Т., Сейтхамзина Г. Ж. Қазақстанның жер кадастры

1. 
   Жер қатынастары дегеніміз не?
   
2. 
   Қазақстандағы жер қатынастарының негізгі ерекшеліктерін атаңыз.
   
3. 
   Феодалдық хандықтағы ренттік қатынастардың түрлерін атаңыз.
   

5. 
   1917 ж. кейін қандай жер қатынастары қалыптасты?
   
6. 
   Кеңес уақытындағы жерлерді қайта құру.
   
7. 
   КСР Жер кодексі қашан қабылданған?
   
8. 
   Қазақстандағы жер қатынастары өзгерістерінің негізгі міндеттері.
   

Меншіктік қатынастарды өзгерту мағынасы келесі фактілермен себептеледі. Ескі меншік қатынастарын өзгерту, нарықтық экономикаға көшу шартты нарықтық қатынастарының міндетті қасиеті, белгісі болып келеді. Сонымен қатар бірыңғай мемлекеттің меншігінде болған республиканың аса көп жер қоры өте-мөте азған,тозған күйде. Жерлердің басым бөлігі, әсіресе егіндік жерлер құнарлығын жоғалтты, ал сондай-ақ көптеген жер алқаптары былғанып, зиянды, соның ішінде радиоактивтік заттармен ластанды. Осы экологиялық қауіпті қатерлердің шын аумағы тек қана мамандарға белгілі. Республикамыздың барлық халық шаруашылық кешені жүйелі жағдайда аграрлық бөлімдегі жекеленудің іс-әрекеттері жер пайдалануды жақсартуға әкелген жоқ. Керісінше кей жағдайда жыртылған құнарлы учаскелер және суармалы ауыл шаруашылық жерлері айналымнан шығып қалды.

Қазақстанда халықтың көпшілігі, нарықтық экономиканың барысын дұрыс түсініп, кіші және орта бизнес, соның ішінде аграрлық бизнестік іске кірісіп кетті. Нарық қатынастарында өз орнын тауып жатқан әр саланың кәсіпорындар саны күннен күнге өсіп келеді.

Жер қатынастарын түбегейлі өзгерту қажеттілігі нарықтық экономиканың туындап, дамуымен себептеліп отыр. Бірақ, мұнда жерге жеке меншік құқығын тек қана жариялаумен шектелмегені жөн. Мұнда жеке меншіктікті енгізе отыра, жалпы мемлекеттік, ұлтық, әр жеке азаматтың мүддесі ескерілуі және жер қатынастары дамуында әділеттік принцип іске асырылуы керек. Республика ерекшеліктерін ескере отыра, санатқа нысаналы арналуына, жерге меншік құқығының субъектісіне жерлерді жеке меншікке беру шартын, негізін, тәртібін, құқықтық режімін жеке зерттеу қажет. Осы мәселелер дұрыс және әділетті шешілсе, жерлерді жекешелендіруден туындауы мүмкін қолайсыздықтар азаяды және тіпті жойылады. Мұндайда заң актілерінде жерге мемлекеттік және жеке меншік түрлерінің теңдік және қатарлық принципі сақталуы керек. Кейін, аздап жеке меншік түрі кеңейтілгені жөн. Сөйтіп, жерлерді қайта құруға эволюциялық сипат беру керек.

Меншік құқығы Қазақстан құқық салаларының негізгі институты болып табылады. Нарық қатынастарының дамуымен, жерге жеке меншік құқығы қалыптасуымен байланысты жер құқығында бұл институт мағынасы өсіп отыр.

Адамзаттың өмір сүруіне қажетті материалдық игіліктің жалғыз қайнар көзіне қоғамдық өндіріс процесі жатады. Бірақ жердің өзіне ғана тән ерекшеліктері болады. Мысалы, жер адам еңбегінің нәтижесі, өнімі емес, ол табиғаттың бір бөлігі, жер беті көлемін адам өзінің қажеттілігі үшін өзгерте алмайды. Табиғаттан материалдық игілік алу үшін, адамдар бір-бірімен өзара қатынастарға түседі /қоғамдық қатынастар/. Ол қатынастардың мәні – сол материалдық игіліктерді өздеріне меншіктеп алу. Меншік - қоғамдық қатынастардың бір түрі. Мұнда бір тұлға белгілі заттарға иелік жүргізіп, басқа тұлғаларды осы билікке араластырмайды. Меншіктің барлық түрлеріне бірдей құқық құзыреті тән, олардың мазмұндары және аумақтары әр түрлі.

Жерді иемдену құқығы - Қазақстанның жер учаскесін немесе жер қорының белгілі бөлігіне заң негізінде нақты қожалық ету мүмкіндігі.

Заңға сыйса, меншік иесі емес те жерге ие бола алады. Қарсы жағдайда, жерге өз еркімен иелік жасау, басып алу немесе өз еркімен жерді беру, заң жүзінде жауапкершілікке тартылады.

Кәдімгі мүлікті меншік иесі өзінің қажетіне қарай оларды ауыстыруға мүмкіндігі бар /басқа мекенге апару, қоймаға жабу және т.б./. Ал жерді иемдену дегеніміз - белгілі шарттылық ұғым, жерді басқа жерге ауыстыруға болмайды, сондықтан оған қожалық жасау шектеліп отырады. Жерді иемдену жерді үйлестіру жобасын натураға көшіру-жер учаскесі шекараларын бекіту жолдарымен жүзеге асырылады. Сонымен қатар жерлерді аймақтарға бөлу, бас жоспарларына, жоспарлау мен құрылыс салу жобаларына және мекендерде қала салу құжаттардың басқа түріне сәйкес пайдалану жолымен оларды иемденуге болады.

Жерді пайдалану құқығы – жерлерді шаруашылық және басқа пайдаға асыру, қоғам қажеттілігін қанағаттандыру мақсаты үшін оның пайдалы қажеттерін алу заң жүзіндегі мүмкіндік. Бұл құқық екі негізгі түрлерде байқалады:

а) жер учаскесін пайдалану бойынша меншік иесінің құқығы және жер иесінің құқығын іске асыруға болатын тәсіл;

б) құрылыс, ғимараттар салу және мелиоративтік жүмыстар жүргізу жолымен жерде еркін шаруалау.

Жерге билік ету құқығы – осы нысаны заңдық тағдырын заң жүзімен анықтау.

Меншік иесі емес /жалға алушы/ жер иесінде бұл құқық жоқ немесе ол шектелген және тек қана меншік исінің келісуі бойынша ғана жүзеге асады.

Жерге билік етудің үш негізгі түрі болады:

а) жердің /жер учаскесінің / нақты жай-күйінің өзгеруі;

оның, әсіресе жердің заңдық статусының өзгеруі;

б) жерлердің құқықтық тәртібінің өзгеруі /жерді меншік

иесінің сатуы/;

в) жер учаскелерінің меншік иелері болып табылатын тұлғалар құрамындағы өзгерістер.

Осы аталған жерге меншік құқығының жерді иелену, пайдалану және билеу құқылылық субъективтік мағынада құқықтың әр-түрлі сапалары нормаларында кездеседі:

1/ мемлекеттік құқық нормаларында;

2/ әкімшілік құқық нормаларында /мемлекеттік кәсіпорын басқару бойынша министрліктердің және ведомстолардың құқылықтары/;

3/ азаматтық құқық нормаларында /жерді мұра етіп қалдыру, сату, сатып алу, кепілдікке беру және жермен басқа операциялар жасау құқықтарын жүзеге асыру тәртібі бекітілген/;

4/ қаржылық құқық нормаларында /жерлерді пайдалану бойынша шараларды қаржыландыру және жер учаскелеріне меншік қатынастарын жүзеге асыру қолданатын қаржы-құқылық жазалау шараларын қолдану ережелері анықталады/;

5/ қылмыстық құқық нормаларында /жер учаскелерін өз еркімен алып қою, жерлерді иемдену, пайдалану және жер учаскелерімен мәміле жасаудағы ережелерді бұзғаны үшін жауапкершілік белгіленеді/.

Жер қатынастарын жерге жеке және басқа нысандағы меншігіне негізделінген мемлекеттік реттеу әртүрлі өзгерісте барлық дамыған шет мемелкеттерге тән. Мемлекеттің даму деңгейі жоғары болған сайын, онда жерге жеке меншіктікті реттеу қатаңдай түседі.
1.2.2. Шет елдегі /АҚШ, Англия, Франция/ жерге меншік құқығы

АҚШ-ғы жерге меншік құқығы. АҚШ жерге меншік құқығын талдауда Америка континентін ағылшын отарлау дәуіріндегі тарихи жерге жеке меншіктің пайда болғанын ескеру керек. Гомстед аттылы 1862 ж. американ заңы бойынша әр американ азаматы босалқы жерлерден жер учаскесін алуға құқығы болған. Бос жерлер жергілікті үндіс тайпаларын жүйелі түрде қыру және шөлейт, құнарсыз жерлеге ығыстырумен алынып отырған. Ауыл шаруашылық аудандардың көбісі ірі егіншілік қожалықтар қолында отыр. Жерлердің барлық көлемінің 38% мемлекеттік меншік құрады /62% жер жеке меншігінде/. Жерлерді пайдалану үшін жерлердің жарамдылығы аз /тау, құм, тундра/ штаттарда олардың 50-75% мемлекеттің меншігінде, ал Аляска штатында - 100% жер мемлекет қолында отыр.

Бос және ешкім мекендемеген жерлерді мемлекеттік меншіктеу құқығы федералдық заңда жазылған . Осы елде мұндай жерлерді публикалық домэн /Publіc Domaіn/ деп атайды. Бұл жерлер босалқы жер қорын құрады. Ал қор федералдық үкімет билігінде болады. Жер иесіз қалса, ол мемлекетке аударылады.

АҚШ президентіне өз қарауы бойынша кез келген гидроэнергетика, ирригация және басқа пайдалы мақсаттар үшін қажетті жерлерді мемлекеттік қордан алу құқығы табысталған. Бос жерлерге мемлекеттік меншік құқығы заң бойынша жеке кәсіпкер мүддесіне нұқсан келтірмеу керек. Әсіресе су, жер қайнауларын пайдалану мәселесінде ерекше қаралған. Сондықтан барлық жер қоры ізденістер және пайдалы кендерді барлау үшін ашық, қол жетерлік болуға тиісті. АҚШ тау заңдарына сәйкес жеке тұлғалар жер қойнауларын пайдалану мақсатымен сол жерлерді сатып алуға мүмкіндігі бар. Басқа жағынан, егер мемлекеттің ирригациялық және басқа мақсаттар үшін алған жерлері сол мақсаттар үшін керек болмай қалған жағдайда, ішкі істер министірлігі сол жерлерді бағалап, ашық сауда арқылы АҚШ азаматтарына сатуға құқылы.

Мемлекет жерлері қойнауларының құқықтық тәртібін анықтаушы жалпы ереже бойынша барлық жағдайда пайдалы кеңдері мен құнды жерлерді сатуға болмайды /заңда арнайы көрсетілген жағдайлардан басқа/.

Федералдық үкімет жағынан суға билік ету құқығы барлық бос жерлерге меншік құқығына негізделеді. Сонымен қоса штаттар өзінше бос су түсінігін анықтап, сол суларды пайдалану тәртібін белгілейді. Бір штаттарда су бос деп жарияланып, мемлекеттің басқаруымен жалпы пайдалануға берілді. Басқа штаттарда, жағалаулық құқықы бойынша жеке меншіктегі сулардан басқа барлық сулар бос деп саналады. Бұл жағдайлар Аризона, Айдахо, Солтүстік Дакота, Калифорния, Колорадо, Нью-Мехико штаттарында байқалады. АҚШ жер заңында жерге, қойнауларға, суға жеке меншіктің басымдылығы айқын көрінеді. Заңдарда, кодекстерде, статустарда жерге ең жоғарғы меншік мемлекеттік деп көрсетілсе де, жер қатынастарының басты принципі ретінде жерге абсалюттік жеке меншік бекітілген.

АҚШ жер меншіктерінің нысандарын түсіну үшін ағылшын-американдық институттар үшін ең негізгі "estate" деген сөзді ұғыну қажет. "Estate" иеліктегі немесе иелік болатын, ұзақтығымен өлшенетін жерге құқық деген ұғым. Сондықтан "estate" сөзі тек қана жерді иемдену құқығына қатысты қолданады.

Жерді иемдену құқығы екі түрге бөлінеді:

1. Еркін

Иемденген еркін жерлер – меншік, ал еркін емес

жерлер – жалға берілген /аренда/ болып саналады.

Жалға беру ұзақтығы бойынша жалға алудың келесі

түрлері болады:

1/ қысқа мерзімді /1,2,3 жыл – штат заңдарына сәйкес/;

2/ ұзағырақ /10 жылға дейін/;

3/ ұзақ мерзімді /15-20 жылдарға дейін/;

4/ қайталанатын аренда;

5/ мерзімсіз.

Американдық құқық бойынша жер меншігі /еркін жерді

иемдену-frecholot estate/ үш түрде болады:

1. Шартсыз меншік – абсалютты феод нысандағы жерді иемдену /estate іn free sіmpl absolute/;

2. Өмірлік меншік - өмір бойы жерді иемдену /estate yor lіfe/;

3. Заповедтік меншік - /estate іn free taіl/.

Шартсыз жеке жер меншігі – американдық федерал құқығында жеке тұлғаға қарайтын, мұралыққа қалдырылатын әлеуметті мерзімсіз немесе міндетті түрде болатын /мерзімі белгілі болуы міндетті емес/ жағдайға қарай тоқталатын иелінген жер деп анықталады. Бұл меншік кейбір штаттар конституцияларында немесе статустарында бекітілген. Оның құқығын белгілеуші статустар 39 штатта және Колумбия округінде бар. Бұл меншік кейбір штаттарда бірдей реттеледі. Әдетте шартсыз меншік мәміле нәтижесінде құрылады, егер жерді беру құжатында басқа түрін құру ниеті немесе жерді иемденудің азырақ құқығы көрсетілмесе, кейбір штаттар заңдары бойынша шартсыз меншікті мұрагерлік немесе азаматтық-құқықтық мәміле бойынша алуға болады.

Өмірлік жер меншігі американ құқығы бойынша – мұрагерлікке жатпайтын, бір немесе бірнеше адам өмірінің ұзақтығына созылатын, бір белгілі немесе есепке алуға болатын мерзімдер, сондай-ақ осы жерді берушінің ерігімен аяқталмаушы иемдеген жер. Бұл жер меншік түрі қолхат, мұра бойынша немесе заң осы құқықтың пайда болуын байланыстыратын жағдайлар арқылы пайда болады. Өткізу қолхатын абсалютты меншік иесі ғана құрастыра алады. Жерді өмірлік меншікке беруші бұл қолдың күшін жоя алмайды.

Заповедтік меншік - мұрагерлікке ауысуда кәдімгідей шектелген иесізделмейтін иемденген жер. Бұл меншік нысаны тек қана төрт штатта сақталған – Делавэр, Мэн, Масачусетс және Род-Айленд.

АҚШ жеке меншіктің арнайы нысаны ретінде жанұялық меншік /Homsfeads/ айрықша орын алады. Жер меншігінің бұл түрі заңды мәнде 1962 ж. белгіленген. Кәзіргі уақытта гомстеттік заң бойынша 21 жасқа толған және жанұя басы болған азамат жанұя меншігі ету мақсатымен 160 акр жер алуға құқықты. Гомстед жанұялық меншік ретінде меншік құқықтық объектісіне, меншік иесінің құқықтық объектісіне, азаматтық айналымға қатысуына, мұрагерлікке қалдыруға қатысты бір қатар арнайы ерекшеліктермен сипатталады.

Мемлекеттік және жеке меншік иелерінің барлық құқықтары және міндеттері американ заңымен қорғалады.

Англиядағы меншік құқығы. Англияда баяғыдан қалыптасқан жерді иемдену және пайдаланудың құқықтық институты бар. Америка заңындағыдай 1925 ж. қарапайымдалынған "estate" түсінігі болған. Мемлекеттік жер меншігі 23% құрайды. Мемлекет әскери базаларға, мемлекеттік маңызы бар жолдарға, әкімшілік жерлерге /порттар, вокзалдар, әкімшілік үйлер астындағы жерлер/ иелік жүргізеді.

Англияда жеке жер меншік құқығының мысалдары келесі негізгі топтарға бөлінеді:

1/ шартсыз меншік;

2/ өмірлік меншік;

3/ заповедтік меншік;

4/ дербес /сенімді/ меншік.

Жер меншігі құқығының негізгі түрі болып шартсыз

меншік /estate іn fee sіmple absolute іn possessіon/ саналады. Кәзіргі ағылшын құқығында бұл жерге толық жеке меншік /буржуазиялық/ құқығы 1290 ж. жойылған "қарапайым феод" түсінігінен шығып, 1925 ж. жаңа заңда негіз алған.

Estate іn fee sіmple меншік құқығын жазып отырып, ағылшын заңгерлері меншіктің бұл нысанында меншік иесі және басқа тұлғалар жерге меншік құқығын ескерген. Жер иесі жерін сата алады және еркін сатып ала алады. Мысалы, жеке меншік жерлер үстінен өту, мал жаю. Ағылшын құқығы бойынша жер иесіне жер қойнауына, қоршаған ортаға құқық берілген. Әуеде ұшу туралы акті бойынша меншікті жер үстімен жер иесінің құқығын бұзбайтын жылдамдық пен биіктікте ұшақтардың ұшуына болады. Жер иесі жер бетінің иесі бола тұра, жер қойнауын немесе қойнаудың кез келген қабатын өзіне меншіктеуге құқықты. Англияда су құқығына қатысты "жаға құқығы" бойынша жер иесінің үстінен өтетін су ағымын сол учаскенің иесіне меншіктеуге құқықты. Егер су ағыны жер учаскесінің шегарасы бойымен өтсе, онда жер иесі су ағынның жағадан ағын ортасындағы сызыққа дейін иелік етуге құқықты. Сондықтан суды пайдалану үшін жер иесінен рұқсат алу керек.

Жер меншігі мүліктік құқықтармен ауыртпалықтануы мүмкін, оларды 1925 ж. заңға сәйкес, "алқаптар" және "олжалар" деп атайды. Біріншісі пайдалану құқығы /өту құқығы/, екіншісі – тұтыну құқығы. Бірінші жағдайда жер құқығын "қызметтік ұстау" дейді. Мұнда әңгіме сервитуттармен жер меншігін ауыртпалықтау туралы. Ол кепілдік беру арқылы да ауыртпалықтануы мүмкін. Меншік құқығы туралы заң кепілдік құқықтарды кеңейтті. Мұнда кепілдік алушыға мерзімді ұстау құқығы және жәй ауыртпалықтарды құру құқығы берілген, ал жерге құқық кепіл беруші қолында сақталады.

Англиядағы меншік құқығының екінші түрі – ол "өмірлік меншік". "Өмірлік меншік" "шартсыз " меншік иесінің разылығы негізінде бекітіледі. Өмірлік құқықтар әдетте жанұялар актлері бойынша құрылады. "Өмірлік меншік иесі" иелену мерзіміне шартсыз меншік иесі сияқты құқықтары бар. "Өмірлік меншік иесі" қойнауларды, пайдалануға және қазба орындарын ашуға, орман пайдалануға құқықты. "Өмірлік меншік иесінің" құқықтары жанұялық актлер бойынша бекітілгенде, олар егер шектен тыс болмаса тозуға жауап бермейді. Заң бойынша жер учаскесінің тек қана бір заңды иесі болуы керек.

Меншіктің үшінші түрі – заповедтік меншік құрылтай актсі бойынша құрылады. Заповедтік меншік иесі қайтыс болғаннан соң мұрагерлікке келесі жолдармен қалдырылады:

• 
  тікелей мұрагеріне;
  
• 
  өсиет бойынша;
  

- күйеуі белгілеген;

- ері немесе зайыбы жағынан белгіленген.

Ағылшын құқығы бойынша ерлі-зайыптылар арасында

"жанұялық меншік" құру туралы шарт жасауға болады. Мұндағы мақсаттар:

- өсиеттік билік етуді шектеу;

- заңды мұрагерлерді мұрадан құр қалдырудан сақтау.

"Сенімді меншік" ағылшын құқығындағы төртінші меншік құқығының дербес түрі. Сенімді меншік қатынасы – ол фидуциалдық қатынас. Мұнда бір тұлға /сенімді меншік иесі/ басқа тұлға /құрылтайшы – траст бенефицианты/ берген мүлікті басқарып, үшінші тұлғалармен сол мүліктің иесі ретінде қатынастарға түседі. Бұл тұлға траст бенефицианты алдында жауапты.

Мемлекет аграрлық қатынастарға араласуға талай әрекеттер жасады. 1954 ж. жергілікті үкімет органдарының жерді сатып алу міндеттілігі туралы заңы шыққан. Бұл заң жерді міндетті түрде сатып алумен және кейбір жағдайда жерді пайдалануға тыйым салумен байланысты, меншік иесіне төленетін орнын толтыру түрлерін, сондай-ақ төлемдерді жүзеге асыру тәртібін белгіледі.

Англияда жалға алудың /беру/ келесі түрлері бар:

1. 
   Мерзімсіз;
   
2. 
   Қысқа мерзімді; жылма-жылдық;
   
3. 
   Бір жылдан аз мерзімді;
   
4. 
   Ұзақ мерзімді;
   
5. 
   Келісімсіз жалғасатын.
   

Жер меншігінің абсолютті сипаты Азаматтық кодекстің 552 бабында көрсетіледі. Онда:

- жер меншік ұғымына сол жермен оның ауаны, қойнауы құқы кіреді;

- меншік иесі өз жерінде әртүрлі екпелерді, құрылыстарды сала алады;

- "Сервитуттар және жер міндеттіліктері туралы" титулында белгіленгеннен басқаларды.

Ол өз жері астында ғимараттар салуға, қазуға, ондағы заттарды шығаруға /заңдағы шектеулерді сақтай отырып/ құқықты.

Жер құқығымен жер учаскесіндегі немесе жер асты, немесе шектес сулар құқығы да байланысты. Соңғысы – тек жеке су ағыны бөлігіне ғана қатысты. Көпшіліктік су ағындары, соның ішінде сал ағызу, кеме қатынауына жарайтындары мемлекеттік меншікте /538 бап/, мемлекет рұқсатынсыз оларды ешкім де, тіпті жағалық жер меншік иелері де пайдалана алмайды. Ортақ өзендер, көлдер суларының, арналарының меншік иесі мемлекет болып саналады, ал ортақ су қоймалрының су ағынына жағадағы жер иелерінің ешқандай құқығы жоқ.

Жеке меншік өзендерге жер иелерінің құқықтары басқа. Кеме жүрмейтін, сал ағызылмайтын өзен арналары жаға иелеріне қарайды. Егер басқа арнайы негіз болмаса жаға иелері жерлері үстімен ағатын судың ағысы ортасына дейінгі суға ие болуға құқықты.

Франция жер заңында жерді үйлестіру заңдары бар. Заңмен кірме жерді жою, жерлерді қайта ұйымдастыру бойынша қауымдық, департтаменттік комиссиялар құрылған. Керек жағдайда қауымаралық комиссиялар құрылады. Егіншілік министірінің төрағасында жерді үйлестіру жөніндегі жоғарғы кеңесші комитет болады. Осы комитет жерді үйлестіру үшін берілген кредитті департаменттер арасында үйлестіру, жеке қауымдарда жерлерді қайта ұйымдастыру және кірме жерлерді жою бойынша комиссияны құру қажеттілігі, оларды құру мерзімдері туралы министрге өздерінің қорытындыларын береді.

Ауыл шаруашылық жер меншігін қайта ұйымдастыру мемлекет есебінен құрылған бір қатар құжаттар негізінде жүргізіледі /9,18 бап/. Негізгі мақсаттардың бірі–ауыл шаруашылық жерлердің өңдеусіз қалмауы. Егер жеке меншік жер иесінің жерді өңдеуге мүмкіндігі болмаса, онда жер учаскесі коммунаға, яғни қауымдақ меншікке аударылады /13-15 бап/. Жұмыстарын жүргізу үшін коммунаны мемлекет қаржыландырады, бірақ субсидиялар 50% аспау керек. Жер иесі құқығының құрамдық бөлігі болып, соның жер учаскесіндегі орман құқығы саналады. Франциядағы орман құқықтық тәртібі ормандарды ортақ және жеке деп бөлумен анықталады. Көпшіліктік орман режімінде бағынады. /Орман кодексі, 7-142 баптар/:

- мемлекеттік;

- департаменттердің,

- қауымдардың;

- көпшілік мекемелердің;

- жеке тұлғалардың ормандарымен бөлінбеген;

- ортақ пайдалану мекемелердің, өзара көмек қоғамдарымен, жинақ кассалардың ормандары.

Осыған керісінше жеке тұлғалар өз ормандарында, меншік құқығына байланысты шығатын заңда көрсетілген шектеулерден басқа, барлық құқықтарын, жүзеге асырады /143-165 баптар/. Ормандарды қорғау тек қана "Орман тәртібіне" қарайтын көпшілік ормандарда ғана жүргізіледі. Жеке орман меншік иелері өз ормандарын қорғау үшін жергілікті үкімет бекіткен жеке күзетшілерді тағайындай алады /143 бап/. Мемлекеттік ормандардың жалпы мөлшері 14 % құрайды. Францияның азаматтық кодексінде ауыл шаруашылық жалға беру мәселелері 1764-1778 және 1800-1831 баптарда келтірілген, олар үш түрге бөлінген:

1) жекеше жалға алу /беру/ - фермерлік;

2) сыбағаластық /сыбағалы колонат/;

3) малды жалға алу.

Қазақстан республикасының конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде болады. Сол сияқты "Жер туралы" жарлыққа немесе оған қарсы келмейтін өзге де заң актілерімен белгіленген шарттар негізінде жер, жеке меншік болуы мүмкін /1 бөлім, 5-бап/. Жеке меншік институтын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей өзгерістер әкелді. Совет үкіметі кезінде қалыптасқан жерге бірыңғай мемлекеттік меншіктерден бас тарту заңды түрде рәсімделген. Осыған байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді. Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр. Қазақстан Республикасындағы барлық жер нысаналы арналуына сәйкес мынадай санаттарға бөлінеді:

1/ ауыл шаруашылығына арналған жерлер;

2/ елді мекендер /қалалар, поселкелер,селолар/ жерлері;

3/ өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылығына арналмаған жерлер;

4/ ерекше қорғалатын табиғи аумақтарының жерлері;

5/ орман қоры жерлері;

6/ су қоры жерлері;

7/ босалқы жерлер.

Ресей Федерациясындағы айырмашылық жерлер федералдық және федерация субъектері жерлері деп бөлініп, кейін санаттарға айырылады.

Әлем мемлекеттерінің бір қатарында жерге мемлекеттік меншікпен бірге басқа да ортақ меншік түрлері болады: муниципиалдық, аймақтық, региондардың, шіркеулердің және т.б. Мысалы, АҚШ-та барлық жерлердің 2/3 жеке меншік иелерінде. Пайдалануға жарамдылығы төмен жерлердің көп аудандары мемлекет меншігіне жазылған штаттар да бар /50%-тен 75%-ке дейін, ал Аляскада барлық жер/.

Көптеген мемлекеттердің меншігінде әскери базалар, қатынас жолдар, айналымға кірістірілмеген ормандар орналасқан жерлер болады. Канадада – 90%-і, ФРГ-да - 31%, Францияда - 14%-і, Голландияда мемлекет есебінен теңіз түбін игеру, суару, құрғату арқылы алынған жерлер мемлекет меншігіне қалып, жалға немесе мерзімсіз пайдалануға беріледі. Кәзіргі уақытта Қазақстанда жердің басым бөлігі мемлекет меншігінде қалып отыр. Орман, су қорының жерлері, ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жерлері толығымен, сондай-ақ басқа санаттардың көп жерлері мемлекет меншігінде қалып отыр. Оның себебі, жердің басым бөлігін азаматтармен, мемлекеттік, мемелкеттік емес заңды тұлғалармен тұрақты /мерзімсіз/ немесе уақытша /ұзақ мерзімді, қысқа мерзімді/ құқықпен пайдаланып жатыр.

Сондықтан жер реформасы жүру барысында қабылданып жатқан заңдық актілер және басқа нормативтік құжаттар арқылы жерді пайдалану құқығының мазмұнын, дамуын қарау ғылыми тұрғыда өте мәнді. Қабылданған жер заңы бойынша жерді пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, иеліктен шығарылатын немесе шығарылмайтын, өтеулі немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін /"Жер туралы" жарлықтың 35-бабы/. Жер пайдаланушылар: 1)мемлекеттік және мемлекеттік емес; 2) ұлттық, шетелдік, сондай-ақ азаматтығы жоқ адамдар; 3) жеке және заңды тұлғалар; 4) тұрақты және уақытша; 5) бастапқы және кейінгі болып бөлінеді.

Тұрақты жер пайдаланушылар – жерді пайдалану құқығы мерзімсіз сипаттағы тұлғалар, ал уақытша жер пайдаланудың екі түрі болады:1) қысқа мерзімді /3 жылға дейін/; 2) ұзақ мерзімді /3-9 жылға дейін/.

Қарап отырсақ, жер пайдалану құқығының түсінігі бұрынғы Совет кезіндегі пайдалану құқығынан кәдімгідей айырылады, ал жерді пайдалану құқығының қызметі кеңейтілген. Мұнда жер пайдалану құқығы:

1/ жер пайдалану құқығын табыстау /мемлекетпен/;

2/ жер пайдалану құқығын беру, адамға жер пайдалану

құқығын басқа жер пайдаланушының беруін білдіру;

3/ әмбепап заңды мұрагерлік тәртіппен жер пайдалану

құқығының ауысуы /заңды түрде мұрагерлік немесе заңды

тұлғаның қайта құрылуы кезінде/.

Бұрын жерді негізінен заңды тұлғаларға мемлекет

тарапынан пайдалану құқығын тегін беру түрі басып келсе, қазір ол негізінен ақылы сипат алуда, жасау арқылы да іске асуда.

Республикалық жер заңының ерекшелігі – жерді жалға беру жерді уақытша падалану түріне жатқызуы. Уақытша жер пайдалану құқығын мемлекеттік емес жер пайдаланушыларға табыстау жер учаскесін жалға беру немесе уақытша өтеусіз жер пайдалану шарты негізінде жүргізіледі.

Жалға беру шарты жер учаскесін бастапқы жер пайдаланушы кейінгі /уақытша/ пайдаланушыға беру мәміле негізінде болады. Жалдаушы болып табылатын кейінгі жер пайдаланушының жалға алған жер учаскесін қайталап жалға беруге құқықты. Ал Ресей Федерациясы заңындағы айырмашылық жалға беру жер учаскесін пайдаланудың бір дербес түрі болып бөлінген. Қазақстанда және Ресей Федерациясында жерді жалға беру негізінде пайдалану құқықтық режимі бойынша уақытша жерді пайдалануға жақын. Оның себебі: жалға беру жерді пайдаланудың уақытшалығы, шарттық пайда болу негізі және пайдаланудың тегін еместігі.

Бірақ, Ресей заңында жерді жалға берудің реттеуші, шектеуші механизмдері кеңірек берілген. Мысалы, жылдан астам жалға беру шарты міндетті түрде мемлекеттік тіркелу керек, жалға алушының құқықтары, міндеттері және жауапкершіліктері анықтау көрсетілген. Ресей федерациясы Азаматтық кодескінің 613 бабына сәйкес үшінші тұлғалардың заң немесе шарт бойынша иеленген мүлікке, соның ішінде сервитуттікке кепілдік құқықтары қамтылған. Мүлікті жалға беру сол құқықтарды тоқтатпайды және өзгертпейді. Жер учаскесінің иесі кепілдік шартқа отырған соң оны жалға бергеніне қарамай кепілдік ұстаушы кепілдікке берілген мүліктің құнын өндіріп ала алады. Осылайша сервитутты - үшінші түлғаға жер учаскесін шектеулі пайдалану құқығын беруді белгілеу мәселелері де шешіледі.

Кейбір елдерде жер қорларын басқарудың жалға беру түрі ең бастысы болып келеді. Мысалы, Израильде жерді жалға беру жер пайдалануды бақылаумен бірге жүргізеді:

- шартта екі жақтың құқықтары мен міндеттері анық көрсетілген;

- жерді саудаға салуға, нысанасыз пайдалануға жол бермейді;

- бюджетке жер үшін төлемнен қаржы түсуі қамтылады;

- мемлекет жерге билік жасау құқығын толық жүзеге асырады.

АҚШ-та жалға берудің төмендегіше түрлері бар:

1/ сенімді иелену;

2/ өмірлік иелену.