«Энергоэффективное проектирование и строительство жилых зданий» Международная практика зеленого строительства

Стандарт был разработан Советом по устойчивому строительству Германии на основе успешного опыта BREEAM и LEED в 2008 году. Стандарт получил особое распространение в германоязычных странах Европы. DGNB выделяет шесть аспектов, влияющих на оценку: экология, экономика, социально-культурный и функциональный аспекты, методы, процессы, а также расположение. Сертификат свидетельствует о положительном воздействии строительства на окружающую среду и общество в количественном выражении. Сертификат DGNB основан на концепции интегрального планирования, который на ранней стадии определяет цели устойчивого строительства. Таким образом, устойчивые здания могут быть разработаны, исходя их текущего состояния технологий, а их качество может быть подтверждено новым сертификатом (26).

Более того, комитеты Совета по устойчивому строительству Германии сами являются сертифицирующими органами, подобная организация структуры управления стандартом несет в себе конфликт интересов. Кроме того, стандарт существует на языке оригинала – немецком, что существенно сокращает круг его применения германоговорящими странами.

Все разрабатываемые стандарты семейства DGNB проходят стадию пилотных проектов – на данном этапе новые изменения в стандарт пересматриваются и обосновываются практическим опытом.

На сегодняшний день по DGNB сертифицировано около 200 зданий и еще порядка 170 зарегистрировано на сертификацию. Все здания (более 90%) находятся на территории Германии, что говорит о том, что стандарту пока еще рано присваивать статус международного.

Японский стандарт CASBEE является образцом стандарта рассчитанного на самые инновационные и выдающиеся здания в области экологического строительства. Он разрабатывался исходя из следующих принципов: признание только самых выдающихся проектов с точки зрения экологической эффективности, простота в применении, широкий охват типов зданий, оцениваемых по системе, система должна отражать проблемы и вопросы устойчивого развития, наиболее значимые на региональном уровне Японии и стран Азии. Система может применяться как в процессе проектирования, так и на этапах ввода здания в эксплуатацию. Более того существует стандарт CASBEE, применимый к уже существующим зданиям и объектам реконструкции (27).

Стандарт имеет уникальную структуру и оценивает не только само здание, но и принадлежащий ему участок – всю экосистему нового строительства. Кроме того, стандарт оценивает так же вклад, который вносит построенное здание в общемировые проблемы человечества.



Изображение 3.5.1 Схематическое изображение сферы действия стандарта CASBEE

Благодаря своему высокому техническому уровню, стандарт создает очень сложную систему критериев. Все здания, сертифицированные по CASBEE, имеют инновационные особенности и применяют большое количество современных методов моделирования в процессе проектирования. Большая часть критериев CASBEE присуждается на основе количественных показателей. Тем не менее, слишком высокая планка технического стандарта стала одним из главных сдерживающих факторов на пути его рыночного внедрения. Именно этим объясняется столь небольшое количество зданий, сертифицированных с момента его создания – 2001 года (LEED был запущен в 2000 году) – всего 23 здания на 2007 год (27). Дополнительным стимулом для повсеместного внедрения стандарта может стать государственное стимулирование – так в 2007 году стандарт был объявлен обязательным для всех объектов нового строительства. CASBEE не может быть назван международным стандартом из-за ограниченной территории применения.

После продолжительных консультаций на тему определения пути развития национального стандарта экологического строительства Советом по экологическому строительству Голландии было принято коллегиальное решение о поиске системы, имеющей международное признание и, в то же время, имеющей гибкие механизмы адаптации (климат, нормативная база, т.д.) к местным условиям. Кроме тог, важным фактором выбора системы стала ее прозрачность и экономическая целесообразность модели внедрения (28). После изучения ряда международных стандартов экологической сертификации зданий Совет выбрал британскую методологию BREEAM.

Совет по экологическому строительству Голландии перевел BREEAM на датский язык, в апреле 2008 года первые стандарты для объектов Нового строительства были адаптированы на территории страны. Пять рабочих групп состояли из направлений торговой, офисной, промышленной, жилой недвижимости и направления региональных особенностей. Завершающим этапом работы групп стало внесение изменений в оригинальный стандарт с целью адаптации на местном рынке. 13 пилотных проектов было запущено в феврале 2009 года, в марте 2009 бета-версия BREEAM-NL NewBuildings была представлена рынку. В сентябре 2009, совет получил формальное подтверждение BREEAM-NL 2010. С введение национального стандарта BREEAMNL все зданий, которые в противном случае проходили бы добровольную международную сертификацию BREEAM, обязаны сертифицироваться по национальной схеме, что обеспечивает стандарту дополнительный спрос.

Российский «Зеленый стандарта»

В конце 2009 г. Распоряжением Министра природных ресурсов и экологии РФ от 30 декабря 2009 г. Была создана рабочая группа, которой было поручено разработать временные методические указания (ВМУ) по экологической оценке объектов недвижимости (28). Итогом работы группы стала Система добровольной сертификации объектов недвижимости - «Зеленые стандарты» (Система). В течение года проводилась апробация Системы на конкретных объектах, обсуждения с экспертами, застройщиками, девелоперами, представителями органов власти и другими заинтересованными сторонами. В результате была подготовлена и зарегистрирована 8 апреля 2011 г. вторая, усовершенствованная версия документа.

Организационная структура Системы добровольной сертификации объектов недвижимости - «Зеленые стандарты» включает: НП «Центр экологической сертификации – ЗЕЛЕНЫЕ СТАНДАРТЫ», как орган наделяющий полномочиями органы по сертификации, Совет Системы, Апелляционную комиссию и Органы по сертификации, уполномоченные на право проведения сертификации в Системе. Каждый участник имеет свою структуру и исполняет установленные функции (28).

Система сертификации опирается на основные принципы BREEAM и LEED, а так же имеет ссылки на российские нормативные документы. На данный момент проходит пилотное испытание системы на объектах олимпийского строительства в Сочи. В то же время в России ведется параллельная работа по созданию систем экологической сертификации еще двумя конкурирующими организациями – Советом по «зленому строительству» (подразделение союза архитекторов) и Национальным объединением строителей. Все системы находятся на очень ранних стадиях развития и не опробованы рынком. В то же время наличие нескольких национальных систем путает и без того узкосегментированный рынок экологического строительства. На сегодняшний день на рынке России по-прежнему остаются наиболее востребованными международные системы сертификации – BREEAM и LEED, о чем свидетельствуют опросы девелоперов и показатели по количеству сертифицированных зданий.

Кроме того, помимо дополнительной стоимости, заложенной в сертифицированных зданиях, благодаря снижению эксплуатационных затрат нельзя забывать о том, что в долгосрочной перспективе строительство не-сертифицированного здания сегодня может привести к тому, что через определенный период времени оно станет не востребовано рынком и это может повлиять на его стоимость в долгосрочной перспективе (20).По мере развития рынка «экологической» недвижимости методы экологического строительства станут нормой строительств,а и владельцы традиционных зданий вынуждены будут адаптироваться или снизить стоимость. Многие эксперты предполагают, что наличие экологического сертификата будет играть решающую роль при определении классности зданий – от «В» к «А».

В 2011 году в Москве проводилось первое в России исследование на предмет стадии развития рынка экологического строительства и внедрения энергосберегающих технологий. Исследование проводилось совместно с Советом по экологическому строительству и Гильдией управляющих и девелоперов среди застройщиков и людей, принимающих решения об инвестициях и управлении проектами в компаниях.

Результаты исследования показали быстрый рост сектора экологического строительства, а так же значительное повышение осведомленности профессионалов в этой области. Так, по состоянию на сентябрь 2011 года в Москве было зарегистрировано 14 зданий на сертификацию по стандарту BREEAM), на октябрь - уже16 зданий. По LEED зарегистрировано 12 зданий, по российской системе «Зелёный стандарт» зарегистрировано на сертификацию примерно 10 зданий. Все здания самого различного типа: офисная, торговая, жилая недвижимость, спортивные сооружения. География объектов также разнообразная: Москва, Санкт-Петербург, Сочи, Тверь, Калуга и т.д.

Таблица 3.2.1. Количество сертифицированных зданий в России на октябрь 2011 (21)

Для участия в исследовании были приглашены респонденты из разных секторов недвижимости с репрезентативным размером портфолио проектов, находящихся в процессе девелопмента, не менее 50 000 кв. м. Общий размер портфолио опрошенных девелоперов - 4 млн кв. м, включая жилую и коммерческую недвижимость. Среди опрошенных девелоперов около 64% принимают решения по развитию сектора жилой недвижимости, все остальные - коммерческого. Выбранное распределение по типу финансирования и рыночному сектору очень важно, потому что оно определяет мотивацию респондентов.Среди опрошенных 32% – частные инвесторы, 35% - IPO, 33% - банки.

Согласно исследованию Елены Кошелевой, предпринятому в 2005 году в рамках подготовки диссертации «Применимость экологических стандартов в России», основными препятствиями экологического строительства в России были признаны: решения, принимающиеся на основе краткосрочной перспективы и опирающиеся, в основном, только на коммерческие факторы. Кроме того, предыдущее исследование показало, что следующими по значимости факторами стали отсутствие информации о зеленом строительстве и высокая стоимость реализации «зеленых» технологий (1). Согласно нынешнему исследованию 2011 года наметился значительный прогресс в области просвещенности и факторов, влияющих на выбор стратегии строительства. В то же время, такой фактор как фрагментарность и осталось нормативной базы строительства в России, по-прежнему, оказывает существенное сдерживающее влияние на развитие сектора в России. В то же время чувствуются серьезные перемены в восприятии соотношения цена и качество – исследование 2011 года показывает, что стороны, формирующие спрос – арендаторы, инвесторы, физические лица – больше внимание уделяют качеству, стали более требовательны к комфорту и долговечности недвижимости (21).

Большинство опрошенных (68%) собираются участвовать в будущем в «зелёных» проектах, что свидетельствует о том, что этот тренд будет развиваться. Среди основных стимулов для внедрения экологического строительства девелоперы как коммерческой, так и жилой недвижимости, назвали наличие спроса. Экономию на эксплуатационых затратах поставили на второе место. Если говорить о других группах (не о девелоперах, а о подрядчиках, проектировщиках), то там на первое место вышли такие факторы как государственное регулирование. Это говорит о том, что основной группой, которая будет двигать эти технологии, станут девелоперы, а подрядчикам и проектировщикам придется под них подстраиваться.

Большинство опрошенных соглашаются с тем, что экологическое строительство целесообразно и выделяют снижение эксплуатационных затрат как главную составляющую окупаемости «зеленых» проектов. Данный результат совпадает с результатами исследования по экологическому строительству, проводившемуся в США в 2010 году Советом по экологическому строительству США (22). Диверсификация состава клиентов (экологические сертифицированные здания привлекают иностранных инвесторов и арендаторов), снижение затрат на маркетинг и международное признание были названы в ряду факторов, определяющих экономику экодевелопмента. В отличие от респондентов в США всего несколько российских экспертов обозначили продуктивность сотрудников как главный источник дополнительных преимуществ.

Что касается рыночной стоимости, то игроки сошлись во мнении, что экологические здания стоят дороже и наибольший вклад в повышение рыночной стоимости «зеленых» зданий вносят увеличение арендных ставок, а так же международное признание (21). Повышение цены «зеленых» зданий связано с дополнительным маркетингом, а так же расчетом на будущий спрос. Тем не менее, фактор роста рыночной стоимости здания больше ощущается в коммерческой недвижимости по сравнению с жилой. По словам экспертов, сейчас строительство экопроектов в жилой сфере происходит благодаря нацеленности на будущий спрос, который должен проявиться в ближайшие 2-3 года.

Среди основных факторов, определяющих экономическую целесообразность «зелёных» проектов наблюдается большая разница, потому что большинство девелоперов коммерческой недвижимости назвали сокращение эксплуатационных затрат, создание конкурентного преимущества и привлечение иностранных арендаторов. Девелоперы жилой недвижимости назвали международное признание и конкурентное преимущество. Также названы такие факторы, как повышение капитализации здания, экономию на маркетинге и рекламе, повышение продуктивности сотрудников, Кроме того, большинство опрошенных ожидают ужесточения политики государства в области экологического законодательства. Существует практика энергопаспортов и в приказе Минрегиона прописано, что каждые 5 лет нормы энергоэффективности будут ужесточаться, а за нарушения предполагается штраф.

Эксперты проводили опрос среди участников рынка, чтобы понять, какие меры они ожидают от государства. Большинство ответили, что кроме модернизации нормативной базы не нуждаются в дополнительных инициативах. Главными факторами выступили нормативная база и гармонизация российских международных норм. Также респонденты считают, что необходимо перенимать опыт Запада в извлечении выгоды из экостроительства. Ряд девелоперов с удовольствием бы рассмотрел вопрос упрощения прохождения экспертизы при наличии зелёного сертификата.

В качестве вывода данного исследования хочется отметить, что рыночный спрос на «зелёное» строительство есть, экологическая сертификация проектов даёт девелоперам дополнительное конкурентное преимущество, способность выделить свой товар среди других. Большинство девелоперов нуждаются в поддержке и стимулировании со стороны государства на начальном этапе развития тренды, в будущем рыночный спрос будет обуславливать массовое применение зеленых технологий.

Строительство является одной из наиболее консервативных индустрий экономики. Инновации входят на рынок через так называемых «ранних адаптаторов» и постепенно становятся общепринятой нормой. Чем больше инновации востребованы рынком, тем дешевле становиться их стоимость и тем выше уровни роста инновационного сектора (23).

Все эти экономические принципы были проверены десятилетиями изучения инновационных секторов экономики – таких как телекоммуникации и информационные технологии. Схемы экологической сертификации направлены на модернизацию строительной индустрии и именно поэтому они устанавливают требования на порядок выше государственных строительных норм и правил. Каждая система сертификации для того чтобы поддерживать свой высокий статус и рыночное признание должна постоянно эволюционировать и повышать среднюю планку. В основе формирования критериев сертификации лежит принцип, что порядка 2% зданий на существующем рынке будут способны достичь самого высокого уровня, основная часть сертифицируемых зданий будет составлять 25% общего строительного рынка.



Изображение 3.3.1. Модернизация строительной индустрии и зеленые стандарты (20)


3.5. Выводы

Стандарты являются эффективным рыночным механизмом стимулирования экологического и энергоэффективного строительства, тем не менее, для успешной реализации стандартов необходимо учитывать ряд факторов:

• 
  Высокую роль государственного стимулирования на начальных этапах внедрения стандартов, особенно в странах с переходным типом экономики;
  
• 
  Необходимость просвещения профессионалов строительного и инвестиционного сектора о всех выгодах экологической сертификации;
  
• 
  Значимость пилотных проектов в стимулировании экологического строительства. Так, например, в России таким проектом стала Олимпиада в Сочи 2014, где более 10 зданий будут построены по международному стандарту BREEAM. Проект не только заставил обратить внимание на стандарты самых консервативных игроков строительного рынка, но и позволил зеленому и энергоэффективному строительству заручиться поддержкой высших представителей власти. Так, например, В. В. Путин прокомментировал «На стройках в Сочи впервые широко применены такие технологии, которые в мире называются "зелеными экологическими стандартами", и в дальнейшем мы планируем распространить такие технологии на всю страну. Эти технологии дорогие, но это действительно то, что называется вложением в будущее".
  

Кроме того, как было указано выше главной движущей силой добровольной сертификации являются передовые девелоперы с международным портфолио объектов недвижимости. Именно они становятся инициаторами создания Советов по экологическому строительству в разных странах и именно они заинтересованный в сравнении объектов недвижимости при помощи одного инструмента – международной,признанной и опробованной годами сертификации. Т.к. все стандарты опираются на похожие критерии оценки, страновые различия выражаются, в основном, в сертификационном процессе, который значительно упрощается при наличии стандарта на родном языке.

С целью обеспечения объективной независимой оценки Совет по экологическому строительству США оставляет за собой функции разработчика стандарта, тогда как отдельная организация – Институт по зеленому строительству GBCI (GreenBuildingCertificationInstitute) занимается подготовкой квалифицированных специалистов и сертификацией зданий. Т.о. Совет по экологическому строительству США оставляет за собой функции разработчика стандарта. Важно отметить, что обновление стандарта происходит каждые 4-5 лет с целью повышения планки «экологичности строительства» (31).Процесс разработки LEED – прозрачен и демократичен, в его основу положена совместная работа основных игроков рынка. Каждый технический критерий LEED проходит согласование на уровне технического комитета и на общественном рассмотрении всеми членами USGBC. Прозрачность процесса отражается в публикации технического руководства, а так же сборе данных по уровню сложности и статистическому достижению тех или иных критериев. Эти данные пересматриваются ежегодно с целью оптимизации стандарта. Например, критерий ID2 (наличие в команде квалифицированного LEED-AP специалиста) достигается почти всегда, тогда как критерий MR1.3 (Повторное использование структуры здания и внутренней отделки 50%) никогда не был достигнут (30).