Земельный кадастр: автоматизированные технологии кадастровых работ
Совершенствование базовых документов учета качества и оценки земель различных категорий
жүктеу/скачать 0.91 Mb.
|
1.3.1 Совершенствование базовых документов учета качества и оценки земель различных категорийВ связи с тем, что Государственная земельно-кадастровая книа (ГЗКК) содержит подробные сведения не только о количестве, но и качестве и оценке земель, следует уточнить ее место в системе документов ГЗК. Эти документы следующие: а) ежегодный «Сводный аналитический отчет о состоянии и использовании земель» (не указанный в Земельном кодексе); б) земельно-кадастровые дела (ЗКД); в) земельно-кадастровая книга (ЗКК); г) Единый государственный реестр земель (ЕГРЗ); д) земельно-кадастровые карты (ЗКК). Кроме того, в статье 97 Земельного кодекса указано, что «в целях государственного контроля за качеством сельскохозяйственных угодии, передаваемых в землепользование и собственность гражданам и юридическим лицам, составляется паспорт земельных участков сельскохозяйственного назначения на основании данных материалов почвенных, почвенно-мелиоративных, геоботанических обследований и бонитировки почв за счет средств республиканского бюджета». Если единый государственный реестр земель фиксирует границы, площади и местоположение земельных участков (учет количества), а Паспорт фиксирует учет качества, то что остается для содержания Государственной земельно-кадастровой книги? Только фиксирование данных оценки земель. Так ли это? Содержание ГЗКК, утвержденной в 1997г. следующее: -Раздел первый. Учет земельных участков собственников и землепользователей. -Раздел второй. Количество земель по угодьям. -Раздел третий. Качество земельных угодий. -Раздел четвертый. Показатели оценки земель. -Таким образом, требуется выявить соотношения в цепи документов: отчет → дело → реестр → карты → паспорт. Отчет составляется ежегодно на основе обобщения всех документов. Земельно-кадастровое дело (ЗКД) оформляется при формировании новых земельных участков. Итоговын данные ЗКД нужны для составления других документов. Границы, площади, местоположения отмечается на земельно-кадастровой карте. Все параметры земельного участка вносятся в паспорт (на сельскохозяйственные земли). Причем паспорта на несельскохозяйственные земли составляются в недрах государственного градостроительного кадастра (на основе ЕГРЗ). Данные ЕГРЗ вносятся в кадастровую книгу (в т.ч. на земельные участки застроенных территорий под эгидой Градостроительного кадастра). Получается довольно сложная иерархическая ситуация, усложняемая аналогичными документами Правового кадастра, которые служат основой для Земельного и для Градостроительного кадастров. Проследим порядок взаимодействия всех рассматриваемых кадастровых систем: -Составляются земельно-кадастровые карты для каждого документа, где отмечаются границы, площади, местоположение, качество, цена; -На основе кадастровых карт и ЗКД составляются паспорты земельных участков сельскохозяйственного назначения. -На основе паспортов составляется реестр земельных участков сельскохозяйственного назначения. -На основе кадастровых карт и ЗКД составляются пасорты земельных участков несельскохозяйственного назначения (в Градостроительном кадастре). -На основе паспортов составляются реестр земельных участков по всем категориям (в Правовом кадастре); -На основе кадастровых дел составляются реестр оценки земельных участков по всем категориям земель. В результате получается: карты, паспорты, реестр, регистр. Реестр (ЕГРЗ) включает учет земельных участков, собственников и землепользователей. Паспорта включает качество, количество и оценку земель по угодиям и категориям. Таким образом, реестр и паспорты вбирают в себе все содержания государственной земельно-кадастровой книги образца с 1997 года. (в то время не было реестра и паспортов). Это означает что, реестр и паспорты заменяют земельно-кадастровую книгу, которая служила основой для составления сводного аналитического отчета о состоянии и использовании земель. Теперь отчет можно составить без кадастровой книги. В связи с этим встает вопрос: нужно ли ГЗКК? Она может выполнить новую роль – взаимодействие трех кадастров: земельного, градостроительного, правового. В связи с этим, кадастровая книга может стать надведомственным документом, включающим все основные документы кадастровых систем: Титулы + регистры + реестры + паспорты. В этом случае ГЗКК будет не разработочной, а сводной. На основе ее можно сотавить межведомственный сводный аналитический отчет по земле, как недвижимости. Встает проблема состава и содержания паспортов на земельные участки сельскохозяйственного назначения. В связи с этим, нужно провести анализ содержания ГЗКК – 1997года. Анализ по учету количества земель приведен в Разделе І данной Программы. Остановимся на анализе учета качества земель. Прежде всего нужно отметить, что учет качества земель почти полностью соответствует методике советского периода, которая выдерживала принцип «от общего – к частному»: зона → подзона → область → провинция → категория → класс → группа почв → мелиоративная группа. Эта стройная система подчинена главному – централизации процесса использования земельного фонда. Государство решало все хозяйственные вопросы. На 100 процентов планировалась использования земли, поэтому нужны были детальные сведения о качестве угодий. В условиях рынка хозяйственные вопросы решаемые государством отходят в сферу макроэкономического регулирования. Микроэкономика – это прерогатива бизнеса. Аграрный бизнес свободен от мелочного государственного вмешательства. Государство здесь осуществляет политику господдержки и контроля. Детальный учет качества земель – задача бизнеса. Поэтому необходима принципиальная унификация форм учета качества земель. Прежде всего, нужно решить две проблемы: что включать в состав паспорта качества земель сельскохозяйственного назначения? – Какой документ более подробен? ГЗКК или паспорт? Для решения этих проблем нужно учесть массу ситуации сложившихся после советского периода учета качества земель: Природно-сельскохозяйственное районирование 1984 года не учитывает произошедших глобальных изменений качества земель: потеря гумуса, эрозия, вторичное засоление, опустынивание, гибель Арала, Семипалатинский полигон и другие испытательные полигоны, антропогеннное воздействие индустрии и урбанизации. Устаревшая плановая основа и все виды обследований: почвенное, ботаническое, эрозионное, водохохзяйственное и т.д; это ведет к тому, что детальность учета качества и гигантские затраты на ведение кадастровых книг вошли в противоречие с искаженной исходной информационной базой. Степень достоверности итоговых материалов не более 50 процентов. Тогда зачем детальность учета качества? Ведь мы учитываем ситуацию 20-30 летней давности. Ее нужно генерализовать и уточнить через поправочные коэффициенты (индексы улучшения-ухудшения). Совершенно иные (рыночные) хозяйственные условия принципиально изменили содержание кадастровых документов: а) паспорты на земельные участки с.х. назначения делаются за счет госбюджета для владельцев в их интересах; здесь уместно содержание учета качества бывших (советских) кадастровых книг, т.к. хозяйственные вопросы регионов госорганами по принципу 100% планирование сверху вниз (совпадение хозяйственных интересов советского государства, как владельца и частного собственника, как владельца). б) паспорты на земельные участки несельскохозяйственного назначения составляются в составе градостроительного кадастра, где суть категории «качества» совершенно иная, она исходит из понятия «улучшение»; улучшение – это создание любого вида недвижимости: здание, сооружение, улицы, площади, дороги, тротуары, газоны, парки и т.д.» здесь учет качества – это учет недвижимости и грунтов (несущая способность подстилающих пород). в) государственные кадастровые книги обретают иную сущность – не хозяйственную, а контролирующую, поэтому раздел учета качества требует кординального пересмотра не столько в интересах хозяйственника, сколько в интересах государства с учетом его фискальных, регулирующих, контролирующих функции. При учете качества сельскохозяйственных угодий в составе ГЗКК уместно с точки зрения контроля за использованием земель ввести новые «качественные» угодья: распаханные земли (в т.ч. пригодные под пашню) бросовые земли (испорченнные), пустоши, перелоги, сбои, остепененные поймы, пустыни, полупустыни, пустыри и т.д. Нужно осуществить совершенно иную классификацию, например, по типу канадо-американской: минимум хозяйственных классов без их деления на категории, подклассы, виды, типы почв, и т.д., обьединив в классах и характеристики пригодности, и потенциал мелиорации (улучшения) при этом выделить лесопригодные земли:; таким образом в ГЗКК. следует сделать только одну таблицу (приложение). Ввести угодье, «степь» как основу естественной фауны и флоры, прежде всего, как колыбель сайгаков, и других животных, сохранив их естественные кочевые пути с зимних пастбищ на летние и наоборот. Каждой таблице ГЗКК должна соответствовать карта – носитель целевой информаци; содержание этих карт никогда не отражалось в ГЗКК, создавая абстрактность цифр оторванных от картографической основы границ, полащадей, местоположения. При составлении таких карт происходит соответствующая генерализация, появляется наглядность, ясность и логичность цифр. Целесообразно для государственных целей (для ГЗКК) рассмотреть вариант учета земель в границах учетных кварталов (парцеллярный кадастр). В этом случае сводными кадастровыми единицами будут административные образования: сельский округ, район, область. Такой кадастр направлен на решение, прежде всего, проблем управления земельными отношениями, (вне землепользований и землевладений). В раздел учета качества земель нужно ввести показатели баллов. бонитета почв, как самые обощающие и генерализованные характеристики, позволяющие зримо и сопоставимо следить за качествеом земель. Учет мехсостава, солонцеватости, засоленности, эрозии и других неучтенных при бонитировке свойств, провести посредством системы поправочных коэффициентов. Характеристика сенокосов и пастбищ по их культуртехническому состоянию требует также коренного пересмотра в направлении генерализации. В связи с гигантской территорией низкопродуктивных кормовых угодий нужно базироваться на геоботаническом обследовании ключевых участков, перенося закономерности распространения на другие участки через систему поправочных коэффициентов (за почвы, за рельеф, и т.д.). Ведущими качественными показателями пастбищ должна быть их обводненность, а сенокосов – режим увлажнения. Раздел ГЗКК по оценке земель следует ограничить таблицей базовых ставок платы за землю в разрезе категории земель и административных единиц, а также системы поправочных коэффициентов. Кроме того, здесь нужно предусмотреть таблицу рыночных сделок (операций) с земельными участками как базы для метода оценки через сопоставление продаж. жүктеу/скачать 0.91 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|