Әулет, қала құрылысы және құрылыс

Еңгізілген күні – 2011.05.01.

1. 
   Осы нормативті құжат ережелері панажайлардың иегерлеріне тұрғын үйдің нормативтік пайдаланушылық қасиеттері мен қауіпсіз тұрақтаудың қамтамасыз ету бойынша шешімдер қабылдау үшін қажетті ақпаратты алу мақсатымен тұрғын үйлер мен тұрғын үй ғимараттарының ортақ мүлігінің техникалық күйін анықтауды ұйымдастыруды қамтиды.
   
2. 
   Ортақ мүліктің техникалық күйін анықтау ғимараттарды сақтауды, қалпына келтіруді, реконструкциялауды немесе бұзуды негіздеу және ортақ мүліктің күрделі жөндеуін қамтамасыз ету үшін қажет.
   
3. 
   Осы нормативті құжат ҚР БҚҚ 1.04-07-2002, ҚР ҚН 1.04 – 04 – 2002, «Тұрғындық көмек көрсету ережелеріне» және тұрғын үй ғимараттарын зерттеуді ұйымдастыру мен өткізудің жалпы тәртібін реттейтін басқадай нормативтік-әдістемелік құжаттарға сәйкес әзірленген.
   

1. 
   Ортақ мүліктің техникалық күйін анықтау ортақ мүліктің техникалық күйін бақылауды қамтитын тұрғын үй ғимараттарының жағдайының техникалық зерттеуі жүйесіне негізделеді:
   

• 
  күрделі жөндеу мен қалпына келтіруді жобалау мақсатымен ғимараттардың техникалық зерттеуі ;
  
• 
  ғимараттардың сараптамалық зерттелуі;
  

• 
  күрделі жөндеуден өткен (қалпына келтірілген) ғимараттардың техникалық жағдайының құрал-жабдықты қабылдау бақылауы.
  

2.3. Тұрғын үй қорындағы ортақ мүліктің техникалық жағдайының анықтауды кондоминиум нысандарын басқару органдарының қатысуымен арнайы ғылыми-зерттеу немесе жобалау-іздестіру ұйымы жүзеге асырады.

2.4 Кондоминиум нысандарын басқару органдарының шешімі бойынша ортақ мүліктің техникалық жағдайының сараптамасы келесі жағдайларда жүзеге асырыла алады:

• 
  конструкциялардың, ғимараттардың, құрылымдардың белгіленгеннен 60% аса жалпы тозуы;
  

• 
  ғимараттардың, құрылымдардың негізгі және қоршаушы конструкцияларында апат алды зақымданулардың болуы;
  

• 
  ғимараттардың, құрылымдардың нормативті пайдалану мерзімінің аяқталуы.
  

2.6 Ортақ мүліктің техникалық жағдайының анықтауды ұйымдастыру келесі кезеңдерді өткізуді ұйымдастырудан тұрады:

• 
  дайындық;
  
• 
  ортақ мүліктің техникалық жағдайының жалпы және егжей тегжейлі анықталуы;
  
• 
  ортақ мүліктің техникалық жағдайы жөніндегі техникалық қорытындыны әзірлеу.
  

• 
  өздері бойынша жобалау жүзеге асырылған мұрағат материалдарын, нормаларын зерттеу;
  

• 
  бастапқы және бейнелеуші материалдарды жинау.
  

• 
  техникалық тапсырма;
  

• 
  кондоминиумның ортақ мүлігі бойынша түгендеу материалдары;
  
• 
  кондоминиум нысандарын басқару органының қызметкерлері жүзеге асырған ғимараттың ортақ мүлігінің соңғы жалпы байқау актісі;
  

• 
  ғимараттың конструкторлық схемасын анықтау және қабаттардағы негізгі конструкциялар мен олардың орналасу орындарын анықтау;
  
• 
  ғимараттың ортақ мүлігінің тізбесін анықтау;
  
• 
  конструкторлық схемамен үйлескен жоспарлау шешімдерін талдау
  
• 
  төбе, есік және терезе блоктарын, баспалдақтарды, негізгі конструкцияларды, қасбетті байқау және фотосуретін түсіру;
  
• 
  ғимаратты зерттеу мақсаттарына орай конструкцияларды аршу, ашу, зонд салу орындарын белгілеу;
  
• 
  ғимарат маңында көмілген жыралардың, термокарст оймаларының, көшкінді аймақтардың және басқадай қауіпті геологиялық жайттардың болуын анықтау;
  
• 
  ғимараттың түтін, газ, желдету арналарында тіреулердің болуы тарапынан құрылыс аумағындағы орналасуын бағалау.
  

• 
  өздерінің негізінде қорытынды әзірленген құжаттық деректер тізбесі;
  
• 
  құрылым тарихы;
  
• 
  қоршауының сипаттамасы;жалпы мүлік пен ғимараттың сырттан байқау нәтижесі бойынша сипаттамасы;
  
• 
  ғимараттың физикалық және моральді тозуы;
  

• 
  ғимарат конструкцияларының, олардың сипаттамалары мен жағдайының сипаттамасы;
  
• 
  ғимарат конструкцияларының егжей-тегжейлі және өлшемдері бар сызбалары;
  

• 
  негізгі конструкциялардың, негіз бен іргетастың сол мезеттегі күштемелерін есептеу және бақылау есептеулері;
  
• 
  ғимараттың өлшеу жоспарлары мен қималары, шурфтардың, ұңғымалардың жоспарлары мен қималары, аршулардың сызбалары;
  
• 
  учаскенің геологиялық және гидрогеологиялық шарттары, негіз топырағының құрылыс және мұздау сипаттамасы (қажетті жағдайда), пайдалану шарттары;
  
• 
  ғимараттың апаттық жағдайының себептерін талдау (болған жағдайда);
  

- қорытындылар мен ұсыныстар.

2.10 Ортақ мүліктің техникалық жағдайы жөніндегі техникалық қорытындыны төрт данада құрастыру қажет. Бірінші данасы жобаны келістіруші ұйымға, екіншісі – тапсырыс берушіге жіберіледі; үшіншісі жөндеуді жобалаушы ұйымға тапсырылады; төртіншісі техникалық қорытынды берген бөлім мұрағатында сақталады. Техникалық қорытындыны құрастырудың ұсынылатын қалыбын ҚР ҚН 1.04-04-2002 құрамынан қараңыз.
3 Кондоминиум ортақ мүлігінің құрамы
3.1 Кондоминиум нысандарындағы ортақ мүлікке белгіленген шекарадағы учаске мен аталмыш учаскеде орналасқан тұрғын үй (немесе, бірнеше тұрғын үй), инженерлік инфрақұрылым элементтер бар, өзінің тұрғындық немесе басқадай мақсаттардағы кейбір бөліктері (жайлары) жекеменшікте, мемлекеттік меншікте және басқадай иелік қалыптарында болатын, ал басқадай ортақ үлестік меншікте болатын басқадай жылжымайтын мүлік нысандары кіреді. Кондоминиум нысанының ортақ мүлігінің құрамының мөлшерлі формуласы А Қосымшасында келтірілген.

3.2 Жай иелерінің ортақ мүлігінің құрамына кіреді:

а) ортақ пайдалану жайлары;

б) төбелер;

в) тұрғын үйдің қоршаушы негізгі конструкциялары (соның ішінде, іргетастар, негізгі қабырғалар, төбе тақталары, балкон және өзге тақталары, негізгі бағандар және өзгедей қоршаушы негізгі конструкциялар);

г) бірден көп тұрғын және (немесе) тұрғын емес жайда пайдаланылатын тұрғын үйдің қоршаушы негізгі конструкциялары (соның ішінде, ортақ пайдалану жайларының терезелері мен есіктері, баспалдақ жақтаулары, қалқандар және өзгедей қоршаушы негізгі конструкциялар);

д) тұрғын үйде, жайлардан тыс немесе іштерінде орналасқан және бірден көп тұрғын және (немесе) тұрғын емес жайда (панажайда) пайдаланылатын механикалық, электр, санитарлық-техникалық және өзгедей құрал-жабдықтар, соның ішінде:

– тік құбырлардан, тік құбырдан тік құбыр тармақтарында орналасқан бірінші ажырату құрылғысына дейінгі тік құбыр тармақтарынан, аталмыш ажырату құрылғыларынан, ыстық және суық судың ұжымдық (жалпы үйлік) есептеу құралдарынан, тік құбырдан пәтер ішіне апару тармақтарындағы бірінші жабу-реттеу крандарынан және сол желілерде орналасқан механикалық, электр, санитарлық-техникалық және өзгедей құрал-жабдықтардан тұратын үй ішіндегі суық және ыстық сумен, газбен қамтамасыз етудің инженерлік жүйелері;

– тік құбырлардан, жылыту элементтерінен, сол желілерде орналасқан жылудың ұжымдық (жалпы үйлік) есептеу құралдарынан және өзгедей құрал-жабдықтардан тұратын үй іші жылыту жүйесі;

– кіріс шкафтарынан, кіргізу-тарату құрылғыларынан, қорғау, бақылау және реттеу аппараттарынан, электр энергиясының ұжымдық (жалпы үйлік) есептеу құралдарынан, қабаттағы қалқандар мен шкафтарынан, ортақ пайдаланыстағы жайлардың жарықтандыру құрылғыларынан, түтінді шығарудың электр жүйелерінен, ішкі өртке қарсы су құбырларының автоматты өрт дабылының жүйелерінен, жүк, адам және өрт лифттерінен, тұрғын үй кіріс есігінің автоматты құлыптау құрылғыларынан, сыртқы шекарадан электр энергиясын есептеудің ортақ (пәтер) есептегіштеріне дейінгі желілерден (кабельден) және сол желілерде орналасқан өзгедей электр құрал-жабдықтарынан тұратын үй іші электрмен қамтамасыз ету жүйесі;

е) өздерінде тұрғын үй орналасқан және шекаралары мемлекеттік кадастрлық есеп деректерінің негізінде анықталған, жасылдандыру және жайлыландыру элементтері бар бір немесе бірнеше жер учаскесі;

ж) тұрғын үйді күтуге, пайдалануға және жайлыландыруға арналған басқадай нысандар, соның ішінде өзінде тұрғын үй орналасқан жер учаскесі шектеріндегі трансформаторлық қосалқы станциялар, бір тұрғын үй күтіміне арналған жылу пункттері, ұжымдық автотұрақтар, гараждар, балалар және спорт алаңшалары.

14. Жекеменшік иелерінің пайдаланушылық жауапкершілігін бөлу шекарасы желілердің сәйкес түрі үшін келесідей анықталады:

1) жылу – басқару торабының соңғы жаппасының бөлуші шентемірінде

2) ыстық сумен қамтамасыз ету - ыстық сумен қамтамасыз ету жүйесінің соңғы жаппасының бөлуші шентемірінде;

3) суық сумен қамтамасыз ету - басқару торабының соңғы жаппасының бөлуші шентемірінде;

4) су қайтару – далалық кәріз желісінің шекарасы болып пайдаланушының жалғанған жеріндегі құдық, ал аулалық кәріз желісінің шекарасы болып ғимараттың желіге жалғанған жеріндегі құдық табылады;

5) электр энергиясы – ғимаратқа енгізілген жердегі қорек кабелінің ұшы.

4.9. Техникалық түгендеуді жүзеге асыру барысында жұмыстардың келесідей кезектілігін ұстану қажет:

• 
  үй иеліктерінің, ғимараттардың тізімін құрастыру, нөмірлеу;
  
• 
  түгендеу нысандарына тікелей немесе жанама қатысы бар алдында өткізілген зерттеулердің материалдарын зерттеу;
  
• 
  шаруашылық кітаптарын зерттеу;
  
• 
  зерттеуді белгіленген мерзімдерде толық көлемде өткізу үшін қажетті қызметкерлер санын анықтау;
  
• 
  кейбір жағдайларда орындалатын жұмыстарға сметалар дайындау;
  
• 
  зерттелетін аумақты сәйкес аудандарға, оларды – учаскелерге бөлу;
  
• 
  өндірістік қызметкерлерді таңдау және дайындау (нұсқаулармен таныстыру және сынау жұмыстарын өткізу);
  
• 
  зерттеу және камералық жұмыстар: нақты нысанда өлшеулер орындау, ғимараттың конструкторлық элементтерін сипаттау және физикалық тозуын анықтау,
  
• 
  жер учаскелері мен ғимараттардың сұлбалары мен жоспарларын және оларға экспликациялар құрастыру, ғимараттарды бағалауды жүзеге асыру;
  
• 
  орындаушымен атқарылған жұмысты тексеру және қабылдау, техникалық түгендеу материалдарын мұрағатқа жіберу.
  

4.10. Ортақ мүліктің ағымды түгендеуінің негізі болып табылады:

- ғимараттарды зерттеу деректері;

- түгелдей айналып өту деректері.

Оралымдық есеп деректері мен ғимараттардың иелерінің хабарлары өздерінде өзгертулер орын алған немесе орын алулары мүмкін нысандар бойынша алдын ала мәліметтер алу мақсаттарында пайдаланылады.

Ол деректер құрамындағы мәліметтер:

• 
  ғимаратты иелену құқықтарының туындауы, ауысуы немесе тоқтауы туралы;
  
• 
  шектеулер (ауыртпалықтар) туралы;
  
• 
  ғимараттар мен жайлардағы өзгертулер туралы;
  
• 
  желілерге: су құбырына, су қайтару құбырларына, электр, газ, жылумен, ыстық сумен қамтамасыз ету желілеріне жалғану туралы;
  
• 
  қоспа құрылыстар, жоспарланудың өзгертілуі, орындалған күрделі жөндеу және қалпына келтіру жұмыстары, табиғи апаттар нәтижесінде бүліну және өзгедей өзгерістер туралы.
  

Ғимараттардағы өзгерістер жоспарлар мен техникалық төлқұжаттарда көрсетілген ескі деректерді түгендеу орнында зерттеу барысында нысандардың іс жүзіндегі жағдайымен салыстыру жолымен анықталады.

Қабат жоспарларына өзгертулер жоспарларды оқуға кедергі жасамайтын жағдайларда ескі сұлбаларды сызып тастап, жаңаларын салу жолымен енгізіледі. Болмаған жағдайда, яғни, өзгертулер саны тым көп болған жағдайда қосымша сызбалар салынады немесе жоспарлар қайта сызылады.

Парақта қосымша сызба үшін орын жетпейтін кейбір жағдайларда клапандар, яғни, бір жиегі жоспарға (тұрғын үй сұлбасынан әрі) желімденіп, өздерінде жаңа, өзгертілген және ескі, өзгермеген сұлбалар сызылатын жұқа парақтар пайдаланыла алады.

Жоспарлардағы және экспликациялардағы сандық деректер мен жазбалар сызылып тастап, басқа түспен жаңаларын жазу жолымен түзетіледі.

Есептік-техникалық құжаттаманың оқылуын қиындататын тым көп өзгертулер жағдайында, олар тым тозып, ластанған жағдайда олар жаңаларымен алмастырылады.

Түгендеу істерінде өзгертулерді есепке алу жаңа материалдарды қолда барларына қосу жолымен жүзеге асырылады.

Барлық материалдар орналасу кезегі бойынша нөмірленулері тиіс. Істе сол материалдар тізім жүргізілуі тиіс.

4.11. Техникалық жағдайды анықтауды тексеру келесі жұмыстарды орындауды қамтиды.

• 
  сырттан өлшеу мен ойықтар (терезелер мен есіктер) бойынша есептеу нақтылығы;
  
• 
  жай ішіндегі сызықтық өлшемдер дұрыстығы, қабырғалар мен бөлуші қабырғалар қалыңдығының тікелей өлшеулерінің дұрыстығы;
  
• 
  күрделі конфигурациялы жайлардағы қосалқы өлшемдердің (диагональдердің) толықтығы (жеткіліктігі);
  
• 
  жайлардың, жай бөліктерінің және өзгелердің нөмірленуінің дұрыстығы;
  
• 
  сұлбаларды рәсімдеу (қолтаңбаның, жұмыстарды өндіру күнінің және т.б.) болуы;
  
• 
  бақылау барысында анықталған қателіктер түсті қарындашпен белгіленеді;
  
• 
  қателер саны тым көп істер бракка жіберіледі.
  
• 
  Графикалық жұмыстарды бақылау барысында келесі әрекеттер орындалады:
  
• 
  қабат жоспарын сұлбамен салыстыру;
  
• 
  бірінші қабаттың (бақылау) жоспарын келесі қабаттар мен жертөледегі негізгі қабырғалардың (сыртқы және ішкі), терезе ойықтарының, баспалдақтардың, жылыту құралдарының, желдету арналарының орналасу жоспарларымен салыстыру;
  
• 
  қабат бойынша жоспардың масштабын тексеру;
  
• 
  қабат бойынша жоспарды сызудан, жарықтандыруды, пештердің жанындағы бөлулерді, қабаттар бойынша биіктіктерді белгілеуден кейін тексеру, жоспардың шартты белгілерге сәйкестігін тексеру.
  

• 
  формулалардың, есептеулердің және т.б. дұрыстығы;
  
• 
  пәтерлер, ғимараттар және жалпы үй иеліктері бойынша есептердің орындалуы мен қорытындыларының дұрыстығын;
  
• 
  қабат бойынша жоспарда әр аумақтың дұрыс орналастырылуын.
  

4.14 Ғимараттың техникалық жағдайын анықтау оның техникалық сипаттамасымен қатар орындалады. Бұл жағдайда ғимараттың қарап шығу мүмкіндігі бар бөліктерінің техникалық жағдайының (физикалық тозу) белгілері анықталады.

Ғимараттың жеке конструкциялық элементтерінің техникалық жағдайының сыртқы белгілері бойынша оның физикалық тозуы анықталып, одан кейін жалпы ғимарат бойынша тозу анықталады.

4.15. Ғимараттың физикалық тозуының пайызын анықтау сәйкес бағалау нормативінде белгіленген сол ғимараттың конструкторлық элементтерінің үлестік салмақтарын пайдалана отырып есептеу жолымен жүзеге асырылады. Аталмыш Ережелердегі кестелерден алынған конструкторлық элементтердің физикалық тозуының пайызы сол элементтің үлестік салмағына көбейтіледі (түзетуді немесе құндылық коэффициентін пайдаланғаннан кейін). Нәтижесінде жеке конструкциялық элементтердің барлық ғимаратқа қатысты физикалық тозуының пайызын табамыз.

4.16. Конструкторлық элементтердің үлестік салмақтары қалпына келтіру құнының іріленген көрсеткіштерінің жинақтарынан алынады немесе ғимарат құрылысының жобалық-сметалық құжаттама деректерінің негізінде есептеледі.