Государственная регистрация договоров аренды

Государственная регистрация договоров аренды

7. Отсутствие государственной регистрации права собственности арендодателя в отношении объекта аренды само по себе не влечет недействительность (ничтожность) договора аренды, заключенного после 31.01.1998г. на срок менее 1 года

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю о взыскании основного долга по арендной плате, а также предусмотренной договором пени за просрочку платежа.

Суд первой инстанции в иске отказал, посчитав договор аренды ничтожной сделкой в связи с отсутствием его государственной регистрации, применив положения части 2 статьи 6 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии у ответчика обязательства по внесению арендной платы.

Апелляционный суд решение отменил, иск удовлетворил в силу следующего.

Право муниципальной собственности в отношении спорного недвижимого имущества документально подтверждено и возникло до момента вступления в силу Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», поэтому в силу пункта 1 статьи 6 этого Закона такое право признается юридически действительным и при отсутствии его государственной регистрации.

В силу изложенного Комитет, являющийся органом местного самоуправления, уполномоченным на распоряжение муниципальным имуществом, вправе был заключить спорный договор аренды от имени муниципального образования.

Признавая договор аренды недействительным, суд первой инстанции неправильно применил норму статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также применил не подлежащую применению норму пункта 2 статьи 6 Закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ, поскольку в силу данной нормы государственная регистрация возникшего до введения в действие Закона права на объект недвижимого имущества требуется только при государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества. При этом действующее гражданское законодательство не предусматривает необходимость государственной регистрации договора аренды помещения, заключенного на срок не более 1 года (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(по материалам дела № А29-4242/2007, решение от 05.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 22.11.2007, аналогичную позицию апелляционный суд занимал по делам №А82-13216/2005-7 (решение от 17.08.2006, постановление апелляционного суда от 25.12.2006), №А82-13217/2005-7)

 

8. Дополнительное соглашение, которым установлен срок действия договора аренды, заключенного до принятия Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», не менее 1 года, подлежит государственной регистрации вместе с договором аренды; в отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение является незаключенным, а договор аренды по истечении срока, на который он был заключен – возобновленным на неопределенный срок.

Общество обратилось с иском к департаменту о признании незаключенным дополнительного соглашения к договору аренды нежилого помещения в связи с тем, что оно заключено на срок один год и не проходило государственную регистрацию, а также о признании договора аренды возобновленным на неопределенный срок.

Суд иск удовлетворил. Решение суда первой инстанции оставлено апелляционным судом без изменения в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключена возможность защиты гражданских прав способом, избранным истцом.

Согласно пункту 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В данном случае, подписав дополнительное соглашение   к договору, в котором   срок аренды установлен один год, стороны должны были в установленном законом порядке зарегистрировать его. 

Дополнительное соглашение к договору аренды в установленном законом порядке зарегистрировано не было, т.е. в силу пункта 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является незаключенным.

(по материалам дела № А82-2184/2005-1, решение от 25.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)

При рассмотрении другого дела апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции, который пришел к выводу о том, что договор аренды между сторонами в связи с подписанием к нему дополнительного соглашения заключен на срок до 31.12.2007.

Апелляционный суд принял во внимание, что дополнительное соглашение было подписано сторонами 28.11.2006 и продляло срок действия договора до 31.12.2007, т.е. на срок более одного года, в силу чего спорный договор в редакции данного дополнительного соглашения подлежал государственной регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации). В отсутствие такой регистрации дополнительное соглашение от 28.11.2006г. в части его условия о сроке действия договора аренды является незаключенным и не влекущим юридических последствий для договорных отношений сторон.

Поскольку по истечении первоначально установленного сторонами в договоре аренды срока действия ответчик в отсутствие возражений истца продолжал пользоваться арендованными помещениями, апелляционный суд счел, что спорный договор был возобновлен на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 610 ГК РФ).

(по материалам дела №А82-4168/2007-35, решение от 10.09.2007, постановление апелляционной инстанции от 30.10.2007)

 

9. При отсутствии государственной регистрации договора аренды нежилого помещения, заключенного на срок не менее 1 года, такой договор является незаключенным независимо от того, на кого из сторон в договоре возложена обязанность совершить действия по его регистрации. Однако заинтересованная сторона не лишена права предъявить иск (либо встречный иск) о государственной регистрации договора аренды, если другая сторона от государственной регистрации сделки уклонилась

Комитет обратился в арбитражный суд с иском к обществу о выселении последнего из помещения, переданного по договору аренды недвижимого имущества, в связи с допущенным обществом неисполнением обязательств по договору и на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд иск удовлетворил на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, придя к выводу, что договор аренды считается незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 того же Кодекса.

Ответчик обжаловал решение, сославшись на то, что обязанность по государственной регистрации договора аренды на ответчика не возлагалась, в связи с чем суд необоснованно посчитал владение спорными помещениями незаконным.

Апелляционный суд счел доводы заявителя несостоятельными, т.к. спорный договор заключен на срок более 1 года, в связи с чем подлежал государственной регистрации на основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и мог считаться заключенным только при условии такой регистрации.

В силу статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник вправе требовать возврата его имущества из чужого незаконного владения.

Поскольку сведений о наличии иных правовых оснований для занятия спорных помещений ответчиком не было представлено, решение суда об удовлетворении иска признано правомерным.

(по материалам дела №А82-3727/2006-45, решение от 12.09.2006, постановление апелляционной инстанции от 15.01.2007)

В другом случае апелляционный суд, оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым в иске о признании договора незаключенным было отказано, а встречный иск о государственной регистрации договора удовлетворен, исходил из следующего.

В силу требований статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном данным Кодексом.

Обратившись в арбитражный суд с избранным способом защиты, истец по первоначальному иску о признании договора незаключенным должен,  в силу требований действующего законодательства, представить неопровержимые доказательства, подтверждающие отсутствие государственной регистрации спорного договора и отсутствие факта уклонения самого истца от проведения государственной регистрации договора.

Однако истец в нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил всех необходимых доказательств в подтверждение указанных обстоятельств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В силу пункта 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В соответствии со статьей 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Применительно к спорному договору его сторонами в надлежащей форме были согласованы все существенные условия договора аренды недвижимости (предмет договора, его цена и срок).

В силу требований пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации.

Представленными в материалы дела доказательствами подтверждалось, что договор аренды от 30.03.2005 не прошел государственную регистрацию. Однако ответчик принял все зависящие от него меры в целях государственной регистрации договора аренды, в том числе неоднократно запрашивал у истца (арендодателя) технические паспорта на объект аренды. Арендодатель же со своей стороны не предоставил арендатору технический паспорт, обязательность представления которого для государственной регистрации следует из статьи 17 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В ответ на повторное требование о предоставлении технического паспорта обратился с настоящим иском в суд, кроме того, в исковом заявлении истец просил применить меру по обеспечению иска в виде запрета государственной регистрации договора аренды. В судебном заседании суда обеих инстанций истец (арендодатель) подтвердил свой отказ предоставить ответчику документы, необходимые для государственной регистрации договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Требование пункта 3 статьи 165 ГК РФ носит общий характер, и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, и тогда, когда в соответствии с законом сделка при отсутствии регистрации считается незаключенной.

С учетом изложенных обстоятельств суд установил, что истец уклонялся от государственной регистрации договора аренды, а именно: не совершил никаких зависящих от него действий для осуществления государственной регистрации данного договора. Также истец не доказал, что действия арендатора сделали невозможным осуществление данных действий. При этом условиями договора обязанность по проведению государственной регистрации договора не была возложена именно на арендатора. 

Срок действия договора аренды на момент рассмотрения дела не истек, необходимость осуществления его государственной регистрации не отпала.

(по материалам дела № А17-414/2-2006, решение от 26.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 24.10.2006)