Обзор судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества

Второго арбитражного апелляционного суда

 24.06.2008

ОБЗОР

судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда

по разрешению споров, связанных с арендой недвижимого имущества

Во исполнение пункта 3.4 Плана работы Второго арбитражного апелляционного суда на 1 полугодие 2008 года судебной коллегией по рассмотрению споров, возникающих из гражданских и иных правоотношений, и отделом анализа и обобщения судебной практики, законодательства и статистики Второго арбитражного апелляционного суда обобщена практика разрешения дел, связанных с арендой недвижимого имущества.

1. Договор аренды, заключенный государственным (муниципальным) унитарным предприятием, является ничтожной сделкой, если заключен в отсутствие согласия собственника имущества (муниципального образования) на совершение сделки с недвижимым имуществом либо крупной сделки

В обоснование заявленных требований по делу истец ссылался на то, что договор аренды является незаключенным в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации как договор на срок не менее 1 года и не прошедший государственной регистрации, с чем суд первой инстанции в обжалуемом решении согласился.

Апелляционный суд счел вывод суда первой инстанции необоснованным, однако пришел к выводу, что требования истца о взыскании задолженности по оплате за фактическое пользование спорным помещением и его возврате истцу подлежат удовлетворению на основании статей 1102, 301 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу следующего.

Из материалов дела усматривалось, что истец является муниципальным унитарным предприятием; спорное нежилое помещение закреплено за ним на праве хозяйственного ведения распоряжением Администрации городского поселения.

Согласно пункту 2 статьи 18 Федерального закона от 14.11.2002 № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», муниципальное предприятие не вправе сдавать в аренду принадлежащее ему недвижимое имущество или иным способом распоряжаться таким имуществом без согласия собственника имущества муниципального предприятия.

В материалах дела доказательств наличия такого согласия не имелось; в заседании суда апелляционной инстанции представитель истца пояснял, что согласие собственника на заключение спорного договора аренды не запрашивалось. Таким образом, спорный договор был заключен с нарушением требований пункта 2 статьи 18 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях», что влечет его недействительность (ничтожность) по основанию, предусмотренному статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации. Иных оснований для владения имуществом истца ответчик не представил.

(по материалам дела №А28-2680/07-38/22, решение от 27.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 11.10.2007)

В другом случае апелляционный суд, давая оценку действительности договора аренды, по которому государственное предприятие выступало арендатором, исходя из предусмотренного Законом «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» порядка совершения крупных сделок, пришел к выводу, что применительно к рассматриваемой ситуации не имеет значения, производится ли унитарным предприятием оплата за товар или за услуги, или за пользование имуществом, так как результат одинаковый - уменьшение имущественной массы предприятия, а именно этот процесс ставится под контроль собственника в соответствии со статьей 23 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях».

По договору аренды арендатор обязан своевременно вносить арендную плату (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данная арендная плата для арендатора является отчуждением имущества (денежных средств). Статья 23 Закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" о крупных сделках унитарного предприятия не содержит каких-либо исключений для договора аренды.

В силу пункта 3 статьи 23 Закона «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества унитарного предприятия.

При этом в материалах дела отсутствовали доказательства того, что согласие собственника имущества на совершение крупной сделки было получено.

(по материалам дела № А29-3337/06-2э, решение от 09.06.2006, постановление апелляционной инстанции от 25.12.2006)

2. Договор аренды, заключенный со стороны арендатора лицом, не обладающим правом на передачу имущества в аренду, является ничтожной сделкой

Суд первой инстанции исковые требования удовлетворил частично, обязал ответчика возвратить истцу нежилое помещение; в остальной части иска отказал, установив, что договор аренды, заключенный между сторонами по делу, является ничтожным в силу статей 608, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, т.к. на момент его заключения договор на пользование зданием от 2001г., на основании которого спорное помещение было передано во владение и пользование истцу, прекратил свое действие по основанию, предусмотренному статьей 701 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с ликвидацией юридического лица – ссудополучателя (АООТ).

Суд апелляционной инстанции оснований для отмены решения не нашел, однако признал применение к отношениям сторон положений статьи 701 ГК РФ неправильным в силу следующего.

Из материалов дела следует, что истец собственником спорных нежилых помещений не является и обосновывает свое право на передачу спорных помещений в аренду ответчику на договоре на пользование зданием от 2001г., заключенном с АООТ на срок до окончания срока амортизации здания. В пунктах 2.2.5, 5.2 данного договора содержится условие о праве истца сдавать помещения в здании в аренду.

На момент рассмотрения дела в суде АООТ было ликвидировано.

Доказательств наличия у АООТ права собственности на здание сторонами представлено не было. Из материалов дела усматривалось, что здание было передано во владение АООТ согласно решению от 04.07.1994г. №274 КУГИ, как имущество, оставшееся после ликвидации государственного предприятия на срок до окончания срока его амортизации. Сведений о заключении с АООТ какого-либо договора в отношении указанного выше здания не имелось.

При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии у АООТ права на распоряжение спорными нежилыми помещениями, в том числе на передачу их в аренду либо безвозмездное пользование. В то же время, согласно пункту 1 статьи 690 Гражданского кодекса Российской Федерации, право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику и иным лицам, управомоченным на то законом или собственником.

Таким образом, при заключении договора аренды истец не обладал правом не передачу спорного имущества в аренду, в связи с чем данный договор являлся ничтожным в силу статей 168, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Поскольку требование истца о расторжении договора, взыскании задолженности по арендной плате и пени основаны на договоре аренды № 13-а от 01.06.2005, являющемся ничтожной сделкой, оснований для их удовлетворения не имеется.

В то же время, обязав ответчика возвратить во владение истца нежилые помещения, переданные ответчику по договору аренды № 13-а от 01.06.2005, суд обоснованно применил последствия недействительности данной сделки в порядке, предусмотренном абзацем вторым пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

(по материалам дела № А29-8639/2006-2э, решение от 19.02.2007, постановление апелляционного суда от 09.06.2007)

3. Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи, а потому договор аренды не может быть признан недействительной сделкой, а арендатор обязан оплачивать пользование имуществом, полученным по договору аренды

Отклоняя доводы ответчика как несостоятельные, суды первой и апелляционной инстанций исходили из следующего.

Наличие данного права на момент рассмотрения дела подтверждалось выпиской из реестра муниципальной собственности и Постановлением мэра города «О принятии в муниципальную собственность жилищного фонда ОАО», в том числе жилого дома, в котором расположено спорное помещение.

Право муниципальной собственности заинтересованными лицами оспорено не было.

В приложении № 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1 указано, что к муниципальной собственности относится жилищный и нежилой фонд, находящийся в управлении исполнительных органов местных Советов народных депутатов (местной администрации), в том числе здания и строения, ранее переданные ими в ведение (на баланс) другим юридическим лицам, а также встроенно-пристроенные нежилые помещения, построенные за счет пяти и семипроцентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения. Из пункта 2 упомянутого постановления следует, что объекты государственной собственности, указанные в приложении № 3 к настоящему постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах). Документом, подтверждающим право собственности субъектов права федеральной, государственной и муниципальной собственности на отдельные объекты, является соответствующий реестр федеральной, государственной и муниципальной собственности. До момента внесения объектов в соответствующий реестр таким документом является перечень объектов, составленный в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 22.12.1993 № 2265 «О гарантиях местного самоуправления в Российской Федерации».

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25.02.1998 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» при разрешении споров о праве собственности в отношении объектов, не включенных или необоснованно включенных в указанные реестр или перечень, арбитражный суд при определении их принадлежности соответствующим субъектам на праве собственности руководствуется приложениями № 1, 2 и 3 к постановлению Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 № 3020-1.

Вступление в законную силу Жилищного кодекса Российской Федерации само по себе не изменяет титул муниципального образования относительно принадлежащей ему вещи.

При данных обстоятельствах, суды пришли к выводу, что комитет как орган местного самоуправления наделен полномочиями по управлению и распоряжению объектами муниципальной собственности, а потому совершенная им сделка по передаче в аренду нежилого помещения, являющегося муниципальной собственностью, в аренду Предпринимателю не может быть признана не соответствующей закону.

 (по материалам дела №А82-628/2007-35, решение от 19.04.2007, постановление апелляционной инстанции от16.07.2006, аналогичную позицию суд занимал в деле №А29-6601/2006-2э (решение от 03.11.2006, постановление апелляционной инстанции от 22.03.2007)

4. При противоречии правил проведения торгов на право заключения договора аренды, установленных в нормативно-правовом акте органа местного самоуправления, общим правилам проведения торгов, предусмотренным Гражданским кодексом Российской Федерации, подлежат применению нормы Кодекса.

Прокурор обратился в арбитражный суд с заявлением к департаменту, обществу о признании сделки (договора аренды) недействительной как заключенной с нарушением требований статей 447–449 Гражданского кодекса Российской Федерации и применении последствий ее недействительности.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, иск удовлетворен в силу следующего.

Согласно пункту 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за 30 дней до их проведения.

В силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги.

При рассмотрении дела было установлено, что извещение о проведении торгов сделано организатором за 17 дней до даты проведения торгов.

В обоснование правомерности торгов и заключенного по их результатам договора ответчики ссылались на соблюдение порядка, установленного действующими на территории муниципального образования актов органов местного самоуправления.

Данные доводы ответчиков были судами отклонены как не основанные на законе ввиду того, что минимальный срок для извещения о проведении торгов установлен в пункте 2 статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации; иной срок в силу данной нормы Кодекса может быть установлен только законом (пункт 2 статьи 3 Кодекса).

(по материалам дела № А82-6847/06-17, решение от 17.10.2006, постановление апелляционной инстанции от 21.03.2007)

5. Дополнительное соглашение к договору аренды признано недействительным (ничтожным) как заключенное с нарушением порядка заключения договоров аренды, установленного нормативными правовыми актами органов местного самоуправления

Заявленные требования прокурор обосновывал тем, что дополнительное соглашение, заключенное ответчиками, противоречит нормам действующего законодательства, поскольку заключено с нарушением Федерального закона от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ», Решений городского совета депутатов, а также оспариваемое соглашение противоречит статье 8 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установившей обязательность проведения оценки муниципального имущества в случае передачи его в аренду.

Суд первой инстанции, удовлетворяя иск, исходил из того, что стороны дополнительным соглашением заключили новый договор аренды без соблюдения порядка, установленного законом и другими нормативными правовыми актами.

Апелляционный суд пришел к выводу о законности и обоснованности судебного акта по следующим причинам.

Оценив заключенное сторонами дополнительное соглашение с учетом положений пункта 1 статьи 450, статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, апелляционный суд пришел к выводу, что данное дополнительное соглашение представляет собой самостоятельную гражданско-правовую сделку (договор аренды), посредством которой возникают и изменяются гражданские права и обязанности.

В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 14 Федерального закона «Об общих принципах организации местного самоуправления» владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности поселения отнесены к вопросам местного значения поселения.

В силу действовавших на момент подписания дополнительного соглашения нормативных актов представительного органа местного самоуправления спорное дополнительное соглашение, представляющее собой гражданско-правовую сделку по аренде объекта недвижимости, должно было заключаться в установленном органом местного самоуправления порядке – путем проведения торгов, а также после предварительной оценки объекта аренды независимым оценщиком.

Поскольку указанные требования нормативных актов органа местного самоуправления при заключении дополнительного соглашения соблюдены не были, дополнительное соглашение является ничтожной сделкой на основании пункта 1 статьи 166, статьи 168 ГК РФ.

(по материалам дела № А82-14302/2006-35, решение от 22.01.2007, постановление апелляционной инстанции от 16.04.2007)

6. В удовлетворении иска о признании договора аренды недействительной сделкой отказано, т.к. не доказано нарушением оспариваемым договором прав и охраняемых интересов, за защитой которых истец обратился в арбитражный суд

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда, в удовлетворении иска отказано по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В силу статьи 12 названного Кодекса, требование о признании сделки недействительной является способом защиты нарушенного права. Статья 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации также связывает право заинтересованного лица на обращение в суд с иском с наличием нарушенного либо оспариваемого права.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Вопреки изложенному, истец не привел в исковом заявлении, а также в апелляционной жалобе достаточных доводов и не представил необходимые доказательства, которые бы свидетельствовали о нарушении оспариваемым договором прав и охраняемых законом интересов истца, а также о возможности восстановления таких прав и интересов при условии признания договора недействительным.

(по материалам дела № А82-3412/06-4, решение от 15.12.2006, постановление апелляционной инстанции от 17.04.2007)

В другом случае суд первой инстанции удовлетворил иск прокурора о признании недействительным договора аренды как заключенного с нарушением законодательства о гарантиях прав ребенка.

Апелляционный суд решение отменил, в иске отказал, придя к выводу, что прокурор не доказал наличие оснований для отнесения спорного нежилого помещения к объектам социальной инфраструктуры для детей, в том числе не подтвердил закрепление данного помещения за муниципальным образовательным учреждением (средней школой) либо фактическое использование данным либо иным лицом помещения, предоставленного в аренду ответчику, для целей, указанных в абзаце 7 пункта 1 Закона.

Апелляционный суд не усмотрел доказательств ухудшения условий (в том числе, противопожарных, санитарно-эпидемиологических либо связанных с безопасностью дорожного движения) образования, воспитания, развития, отдыха и оздоровления детей, обучающихся в школе, а также возникновения недостаточности имущества муниципального образовательного учреждения начального образования для осуществления его уставной деятельности вследствие заключения спорного договора.

Из условий договора аренды, технического паспорта здания гаража усматривалось, что целевое назначение помещения при заключении договора не изменялось.

Таким образом, наличие предусмотренных в пункте 4 статьи 13 Закона препятствий к заключению договора аренды материалами дела не подтверждается.

С учетом изложенного апелляционный суд признал недоказанным несоответствие оспариваемого договора требованиям пунктов 3–5 статьи 13 Федерального закона от 24.07.1998 № 124-ФЗ «Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации», а также нарушение указанным договором интересов муниципального образования либо неопределенного круга несовершеннолетних лиц – учащихся средней общеобразовательной школы.

(по материалам дела №А29-3099/2007, решение от 19.07.2007, постановление апелляционной инстанции от 28.09.2007)