Оңтүстік Қазақстан облысындағы жерді пайдаланудың құрылымы

себеп. Салыстыру үшiн айтар болсақ, алдыңғы қатарлы дамыған мемлекеттерде ерекше қорғалатын аймақтар көрсеткiшi бүкiл территорияның 3%-н құрайды.

Нарықтық экономикаға өту барысында жердi жеке меншiкке беру басталды.

Оңтүстік Қазақстан облысының жерiне қойылған бағаларға анализ жасағанда оларды қайта қарау керектiгi анықталды.

Ең бiрiншiден мұндағы жер ресурстарын бағалауда назарда ұстайтын нәрсе, ол аймақтың табиғи-экономикалық жағдайының әртүрлiлiгi. Шымкент қаласының жер ресурстары комитетi мен географ ғалымдары бiрлесе отырып, қаланың территориясының бағалық зоналарға табиғи, әлеуметтiк, экономикалық жағдайларды ескере отырып бөлдi. Оның нәтижесiнде территория 5 бағалық зонаға, 24 зонашаға бөлiнедi.

Жер учаскелерiне келiсiмдi бағаға келетiн болсақ олардың қалыптасуы мемлекет бекiткен төлемдер бойынша жүргiзiлуi керек. Алайда, олар стихиялы түрде жүргiзiледi, яғни жердiң бағасы нарықтағы сұранысқа, жер учаскесiнiң жағдайына және халықтың сатып алу қабiлетiне байланысты бағаланады.

Жерге төлемнiң қандай түсi болса да, ол сол жердi түсiн оқып, экономикалық зерттеудi қажет етедi.

Қазіргi күнде жерге төлем енгiзу, жердi бағалау ең маңызды проблемалардың бiрi.

Жер құнының бағалық төлемдерi сапалық жағдайы 1979 жылы анықталған балл бонитетi бойынша анықталып жүр. Соңғы 10 жылдықта топырақтың өнiмдiлiгi жердi экономикалық пайдаланудың шарттары өзгердi. Осыған байланысты әрбiр ауданның ауылшаруашылығына жарамды жерлерiн бағалау жүргiзу абзал.

Жерлердi ақшалай бағалау кезiнде келесi жағдайларды пайдалануымыз керек

– нарықтық -жердi сату – сатып алу кезiнде сол жерге сапасы жағынан ұқсас жердi алып бағалау;

–шығындық – жердi игеруге кеткен шығынды есептеу арқылы бағалау;

– кiрiске қарай бағалау.

Жалдық құн, жер салығының мөлшерi тiкелей сол жердiң бағасына байланысты.

Ауылшаруашылық жерiнiң бонитетi мен өнiмдiлiгi ешқандай жағдайда да жердiң салық мөлшерiн анықтай алмайды. Жердiң салығы сол жерге деген сұраныс пен ұсынысқа тәуелдi болуы керек.

Қазақстан Республикасындағы жер салығының мөлшерi 0,002%-дан (мақта өсiретiн зона) 0,03%-0,07%-ға дейiн (суармалы емес және егiстiк аймақтарда) ауытқып отырады.

Қазақстандағы жер салығы басқа елдермен салыстырғанде өте төмен екендiгiн көре аламыз.

Жердi тегiн төлемсiз пайдалану формасынан ақылы формаға өту барысында жерге арендалық құн енгiзу өте маңызды. Жердiң жалдық құны әрдайым ауысып отырады. 1998 жылы ол жер учаскесiнiң номативтi құнының 3%-н құраса, сәл кейiн оның мөлшерi 5%-ға жеттi. 1999 жылдың мамырында жер салығының 80-120%-н бөлiгiн қамтыды.

Жалдық көлемде енгiзуде 1 га жерден алынатын өнiм, жер учаскесiнiң орналасуы табиғи-климаттық жағдайлар назарға алынуы керек деген ұсыныстар жасалуда.Жалдық төлемнiң мөлшерi жер рентасына да байланысты белгiленуi керек.

Нарықтық экономика жылдарында арендалық төлем жер учаскесiнiң нормативтi құнының 5-8% қамтуы керек. Арендалық төлем 2 жақтың келiсiмiмен ақшалай және натуралды формада жүргiзiледi. Мерзiмi 5 жылдан 49 жылға дейiн берiледi.

Жер арендасын жүйелi түрде қалыптастыру үшiн ҚР “Жер арендасы туралы” заң қабылдау керек. Қазірде арендалық қатынастар Азаматтық кодекстiң жалпы статьялары бойынша және Жер туралы заңдарға сәйкес жүргiзiледi.

Әлемдiк iс-тәжiрибе көрсетiп отырғандай жалға алушы ақша төлеп алуға тырысады. Бұл процесс объективтi және Қазақстан Республикасы үшiн де прогрессивтi процесс екендігі анық.

Қазақстанда жер реформасын жүргізу нәтижесінде рыноктік қатынастардың дамуы мен қалыптасуына бағытталған жерге меншіктің әртүрлі формасына негізделген жер қатынастары орын алды.

Жер шаруашылықтың табиғи объектісі ретінде түрақты және ұзақ мерзімді пайдаланылатын жеке иелік ретінде жеке немесе заңды тұлғалардың иелігінің құрамына кіріп, мемлекеттік тіркеуде түрады.

Жерге төлем, жерге қатысты барлық нарықтық төлемдерді пайдаланғандығы үшін коммерциялық төлем, арендалық төлем, жер салығы т.б. қамтиды.

Қазіргі кезде жер айналымының бүкіл палитрасының (иелік, құқық рыногы, арендалық құқық рыногы, жер лесқне құқық рыногы) бірыңғай жүйеде жұмыс істегені маңызды.

Оңтүстік Қазақстан облысының жер нарығына жасалған талдау көрсеткендей ол енді қалыптасып келе жатыр. Өткен жылдарда жерді шаруашылық тұлғаларға бөліп беру және оны заңды түрде бекіту жерге қатысты құқықтық және нормативтік базаларды белгілеу, жерді нарықтық қатынастарға қосу сияқты істер жасалды.

Облыстағы жер нарқының қалыптасуы кезеңмен жүреді.

Жер учаскесін жалға беру.

Жер учаскесін жеке иелікке құндық негізде пайдалануға беру.

Мемлекеттің жер учаскелерін жеке тұлғаларға сатуы.

Мемлекеттің жерді түрақты пайдалану құқығын сату

Екінші нарық.

Азаматтардың иелігіндегі және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың иелігіндегі жерлерді сату – сатып алу.

Жер учаскесінің кепілдігі және жер иелену құқығы.

Жер учаскелерінің жалға берілуі.

Жер иелену құқығын сату.

Жермен және жерді пайдалану құқығымен байланысты басқа да келісімдер (сыйлау, ауысу, мұраға қалдыру)

Жер нарқының дамуында келесі факторлар шешуші роль ойнайды:

• 
  Заңдардың нарықтық шарттарына сәйкес келуі, яғни заңдар мен нормативтік актілердің бар болуы және прогрессивтілігі;
  
• 
  негізгі құнның туралығы, дәлелділігі, бағаға , нарықтық сұраныс әсерінің ескерілуі,
  
• 
  жер учаскесінің адамдарды қызықтыруы;
  
• 
  келісім шарттарды жасаған кезде олардың құқықтық негізінің болуы.
  

Жер учаскелерін сатумен бірге мемлекет жерді түрақты пайдалану құқында сату жөнінде шарттар жасады. Олардың саны 2001 жылдың соңында 370 болып, 44 млн. теңгені құрайтын аумағы 27074,0 га жер сатылады.

Сонымен бірге мемлекет жеке иелікке ақшасыз, құнсыз негізде жеке, көмекші шаруашылықпен айналысу үшін 100,0 мың га жер учаскесін, оның ішінде 60,0 мыңнан көбірек жерді бау-бақшаға саяжай құрылысына 12 мың га шамасындағы жерді құрылыс пен түрғын үймен қамту мақсатында берді. Мұның барлығы да жердің екінші рыногының базасын қалыптастыру болып саналады.

Екінші нарық азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар арасында жасалған келісім шарттар негізінде қалыптасады. Ол сату – сатып алу операцияларын қамтиды. Жерді сату –сатып алу кең масштабта азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар тарапынан жүргізқледі. Жер айналымының тағы да бір экономикалық механизмі жерді арендаға беру. Бұл дегеніміз жерді уақытша және төлемді пайдалану. Оңтүстік Қазақстанда жалға берілетін жердің көлемі жылдан- жылға ұлғаюда. Жерді уақытша пайдалануға жеке тұлғалар мен мемлекеттік емес заңды тұлғаларға мемлекет жалпы сомасы 1639 жер учаскесін берген.

Оңтүстік Қазақстанда 1994- 2001 жж. аралығында уақытша пайдалануға берілген жер учаскелері.

Кесте 3

Жылдар	Жасалған келісім шарттар	Аумағы, га	Бағасы млн. теңге
1994	16	15	3,0
1995	6	180	6,8
1996	263	990	9,3
1997	320	11760	36
1998	168	1380	10,8
1999	205	600	3,8
2000	355	2381	12,2
2001	226	3857,9	6,7
жалпы	1639	14200	88,6

Соңғы жылдары жер участогын жеке иелікке сатып алу азайып жерді уақытша пайдалануға алу күннен күнге өсіп келеді. Бұл жағдай азаматтардың жердің құнын төлеп сатып ала алмаудың нәтижесі деп көрсетіледі.

Тәжірибе көрсеткендей жердің ауылшаруашылық айналымынан шығып қалуының басты себебі, жер ресурсы сол жердің барлық экономикалық шаруашылық мүмкіндіктерін бағаламайды, әрине бұл барлық жағдайда емес. Сондықтан да жерді жалға беруді мақсатқа сәйкес дамыту керек.
Кесте 4

Қазақстан Республикасындағы жер құны

Қалалар	1 кв.м жердің базалық құны
Астана Алматы Ақтау Ақтөбе Атырау Қарағанды Көкшетау Қостанай Қызылорда Павлодар Талдықорған Тараз Орал Өскемен Шымкент	1180 (411 болатын) 717 145 137 123 190 114 123 129 114 137 181 114 145 181

Ауылшаруашылық жерлерін пайдалану схемасы.

Бастапқы жер пайдаланушылар.

Жер пайдалану құқығын тікелей мемлекеттен не бұл құқықтан айыру тәртібімен басқа да бастапқы жер пайдаланушылардан алған тұлғалар.

Мемлекеттік заңды тұлғалар – түрақты және уақытша жер пайдалану құқығы

Кейінгі жер пайдаланушылар

Бастапқы жер пайдалану мәртебесін сақтап қалатын пайдаланушылардың кейінгі жер пайдалану туралы шарт негізінде уақытша жер пайдалану құқығын алған тұлғалар.

• 
  субаренда;
  
• 
  уақытша құнсыз жерді пайдалануға ;
  
• 
  мүлкін алуға (сату – сатып алу, сыйлау, ауысу,кепілдік т.б.)
  

Қазіргі таңда аймақтың жер нарқының 80% -ы елді-мекендерде шоғырланғанымен қалада ерекше дамыған. Әсіресе, бұл процесс Шымкентте интенсивті түрде жүріп келеді. 2002 жыл 1 қаңтардағы жерді есепке алу комитетінің берген мәліметі бойынша мемлекеттік иеліктен 2329 жер учаскесі (655,6 млн. теңге көлеміндегі 747,9 га) жеке иелікке сатылады. 2003 жылы қабылданған “жер туралы” Заңның қабылдануымен ауылшаруашылық мақсатында пайдаланылатын жерлер тек уақытша пайдалануға берілетін болды да, тұрақты түрде жер пайдалану жойылды.

Шымкентте жыл сайын барлық түрдегі шамамен 350 келісім шарт жасалады. Оған қатысатын жерлердің көлемі орташа 320 мың га.
3.3 Жердi төлемді пайдалану формасына өту механизмi.
Жер қатынастарын қайта құру кезiндегi қол жеткiзiлген негiзгi жетiстiктердiң бiрi – жердi пайдаланудың төлемді пайдалану формасына өту.

Жер иеленушiлердiң алдында жердi капиталдың бiр бөлiгi ретiнде тиiмдi пайдалану мәселесi тұрды:

Жерге төлем енгiзуде келесiдей мақсаттар алға қойылады:

– жердi рационалды пайдаланудың экономикалық әдiстерiн жасау;

– жер иеленушiлердiң жердi тиiмдi пайдалануға және оны қорғауға деген қызығушылығын арттыру;

– бюджеттiң кiрiстерiн жердiң өнiмдiлiгiн арттыруды, қорғауды және территорияның әлеуметтiк-мәдени дамуына жұмсауды қалыптастыру.

Жерге төлем келесi негiзгi формаларда жүргiзiледi:

- жеке иелiкке сатылатын жердiң нормативтi құны;

– заңға қайшы келмейтiн азаматтық-құқықтық келiсiм шарттар нәтижесiнде жер иелену құқығы немесе жердiң келiсiлген бағасы;

– жер салығы немесе арендалық құн.

Қазақстан Республикасы үкiметi 1996 жылы 8 мамырда арнайы жарғы бойынша жеке иелiкке сатылатын немесе мемлекет тарапынан пайдаланылуға берiлген жерлердiң құнын бекiттi. Сол жылы ақшалай жеке меншiкке сатылатын немесе мемлекет тарапынан пайдаланылуға берiлетiн жер учаскелерiнiң құнын анықтау бекiтiлдi.

Ауылшаруашылық жерлерiн бағалауда ол жердiң сумен қамтамасыз етiлу жағдайы жердiң мелиорациялық жағдайы жер учаскесiнiң шаруашылық орталыққа қатысты орналасуы оның өткiзу нарығына алыс жақындығы ескерiледi. Мемлекет тарапынан жерге бекiтiлген төлем мөлшерi әрбiр әкiмшiлiк облыста әртүрлi, ол ауылшаруашылығына жарамды жерлердiң мөлшерiне, топырақтың типтерi мен типшелеріне назар аударылады.

Жердiң базалық құнының тербелiсi өте жоғары – гектарына 1,4 мың теңгеден (Маңғыстау облысының сұр-қоңыр топырағының жайылымдары) 350,4 мың теңгеге дейiн (Оңтүстік Қазақстан- сұр топырақты егiстiк жерлерi).

Жер, сонымен қатар қалалар мен елдi-мекендердiң орналасу базисi, құрылыстың өнеркәсiп, байланыс, транспорт объектiсi.

Бұл жағдайда нормативтi құн жердi пайдалану мақсатына қарай құрылыс объектiсiнiң бағасына, ол объектiнiң кiрiсiне, орналасқан аумағына, инфрақұрылымына, қоршаған ортаның экологиялық жағдайына назар аударылады.

Үкiмет қалалар мен елдi-мекендердiң жерлерiнiң төлем құнын бекiтiп, оларды пайдалану нормаларын анықтап, жергiлiктi органдарға базалық құндарды 2 есе көтерiп түсiруге құқық берiлген.

Жердi объективтi бағаламай жер қатынастарының дамуы мүмкiн емес. Әрбiр жер учаскесi бағаланауы керек, себебi жер қозғалмайтын мүлiк, екiншi жағынан ол бағасы өсiп отыратын капитал.

Зерттеулер көрсеткендей, жердi бағалау әртүрлi елде, мемлекеттiң әртүрлi даму сатысына қарай түрлi мақсатта жүргiзiледi.

Жоспарлы экономикада жер учаскелерi қозғалмайтын мүлiк ретiнде бағаланып, қоғамдағы кейбiр жеке тұлғалар үшiн ғана маңызға ие болды. Жер ресурстарын бөлу мемлекеттiк шенеунiктердiң қолында болды да, оны бағалаудың қажеттiлiгi болмады. Кеңес үкiметi уақытында басқа республикадағыдай Қазақстанда да жердi бағалау проблемасының орнында топырақты бонитеттеу, табиғи-ауылшаруашылық, топырақтық-климаттық зоналау, жердi экономикалық бағалаудың әдiстемесiн жасау, ауылшаруашылық өнiмдерiнiң сатып алу құнын анықтау сияқты жұмыстар түрды.

Қорытынды.

Біз қатаң бәсекеге әзір түрып, оны өз мүддемізге пайдалана білуіміз керек. Қазақстан көп тарапты халықаралық экономикалық жобаларға қатыса алады, қатысуға тиіс те. Өйткені олар біздің жаһандық экономикаға кіруімізге жәрдемдеседі, әрі сол арқылы біздің қолайлы экономикалық – геграфиялық жағдайларымызға және қолымыздағы ресурстарымызға сүйенеді.

Жер ресурстарын тиімді, орынды пайдалану ел экономикасын көтерудегі ең маңызды көрсеткіш. Алайда, экономиканы көтереміз деп жерді орнысыз айдалану үлкен, шешілуі қиын мәселелерді де туғызатынын есте ұстайық.

Иелі жер – киелі жер. Ендігі негізгі мәселе мекен етіп отырған жеріміздің тазалығы одан дұрыс өнім алу өзімізге байланысты екені даусыз. Қай жеріміз егіншілікке жарамды, қай жеріміз мал шаруашылығына қажет, шаруашылыққа пайдаланбай табиғи күйінде сақталатын жеріміз қайсы осыны білу, оны адам баласының игілігі үшін дұрыс пайдалана білу, оны ұрпағымызға дұрыс жеткізу де біздің парызымыз. Сонда бұл игілікті істі неден бастау керек деген заңды сұрақ туады.