Расторжение договора с управляющей компанией в одностороннем порядке

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

В нашем случае «иным случаем» будут нормы Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ). В соответствии с п.8 ст.162 ЖК РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:

- договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, предусмотренного частями 4 и 13 статьи 161 настоящего ЖК РФ, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;

- если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом.

В первом случае расторгнуть договор можно, если управляющая компания была выбрана на основании открытого конкурса, при этом не обязательно иметь какие - либо на это причины.

Второй случай подразумевает не выполнение управляющей компанией условий договора. Но не всегда у собственников имеется договор управления многоквартирным домом или в договоре не прописаны все требования по надлежащей эксплуатации многоквартирного дома или эти требования сводятся к формулировке «в соответствии с действующим законодательством». В этом случае необходимо изучить правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003г. № 170, постановление Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения», правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденные постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, постановление Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». В перечисленных нормативных актах можно найти основания для признания эксплуатации многоквартирного дома и исполнения договора управления ненадлежащими.

В случае одностороннего расторжения договора управления многоквартирным домом, управляющая компания в праве обратиться в суд для защиты своих прав. Поэтому собственникам многоквартирного дома необходимо подготовить доказательную базу, иначе управляющая компания без труда может обжаловать решение общего собрания собственников помещений.

Зафиксировать и доказать невыполнение договора управления со стороны управляющей организации помогут:

- результаты проверки органа местного самоуправления на основании обращения собственников по вопросу невыполнения управляющей организацией своих обязательств;

- акты о нарушении условий выполнения договора управления, составленные с участием Совета многоквартирного дома (уполномоченных собственниками лиц);

- результаты проверок органа уполномоченного в сфере жилищного контроля;

Также, для расторжения договора управления необходимо соблюдать саму процедуру расторжения договора:

• 
  необходимо подписать соответствующее соглашение, где предусмотреть порядок передачи технической документации, самого объекта - многоквартирного дома, возмещения убытков, которые могут возникнуть у любой из сторон;
  

• 
  при одностороннем расторжении договора в случае отказа управляющей организации, такой договор должен быть расторгнут в судебном порядке.