Рынку недвижимости помогут банки. Вместе с ценами на квартиры падает спрос

Рынку недвижимости помогут банки. Вместе с ценами на квартиры падает спрос

Источник: Ведомости; Дата: 05.06.2007

Пассивность покупателей

“Если до конца I квартала цены держались практически на одном уровне, то с марта-апреля началось их снижение”, — рассказывает частный риэлтор Андрей Графский. Татьяна Сафина, начальник отдела продаж АН “Регион Бизнес Консалтинг”, говорит, что хрущевки подешевели как минимум на 10%, панельное жилье — на 5-8%, однако это не стимулировало спрос.

Любовь Форзан, менеджер агентства “Домус”, подтверждает: “Сейчас спроса на жилье почти нет. Рынок стоит: покупатели, несмотря на снижение цен, очень пассивны”. Эксперт не берется прогнозировать, “когда и в какую сторону изменится ситуация”.

По словам Графского, жилье на вторичном рынке люди традиционно покупают для того, чтобы жить самим. Этот сегмент, по его мнению, не совсем приемлем для инвестиций: здесь нельзя выиграть на разнице цен на этапе котлована и после сдачи дома госкомиссии, как в случае с новостройками.

Надежды риэлторов

Форзан отмечает, что конкретных предпочтений по районам у жителей Казани нет: на вторичном рынке, как правило, они покупают то, на что хватает денег. Наиболее дешевое жилье в городе находится в Кировском и Авиастроительном районах.

“Тот небольшой спрос, который сейчас есть, сфокусировался в основном на недорогом жилье: хрущевках, панельных домах”, — уточняет Татьяна Линькова, директор АН “Реалит”.

Сафина ждет июля, “когда в Казань приедут иногородние студенты, для которых родители начнут приобретать жилье”. Определенные надежды на оживление рынка риэлтор связывает и с августом-сентябрем. “Многие традиционно откладывают приобретение недвижимости именно на осень”, — объясняет эксперт. Впрочем, поправляет сама себя Сафина, “сезонного повышения цен может и не быть, рынок не всегда предсказуем”. Например, в прошлом году летом сезонного спада не было вообще, люди покупали квартиры, опасаясь еще большего повышения, вспоминает она.

Надежды на ипотеку

Сейчас не только цены на недвижимость пошли вниз, но и число заемщиков у банков также уменьшилось, говорит Наталья Козар, специалист отдела ипотечного кредитования Интехбанка. По ее мнению, причин тому несколько. С одной стороны, некоторые продавцы квартир придерживают свою недвижимость, надеясь на ее подорожание, а значит, предложение на рынке становится меньше, что затрудняет выбор квартиры для заемщиков. С другой стороны, часть покупателей, которые решили воспользоваться ипотечными кредитами, не спешат обращаться в банк, выжидая, когда цены снизятся еще больше.

Тем не менее рынок ипотечного кредитования Казани расширяется, в том числе за счет прихода в регион московских и других иногородних операторов, которые открывают здесь как филиалы, так и кредитно-кассовые офисы.

Опрошенные “Ведомостями” участники рынка считают, что экспансия в Казань столичных банков и, как следствие этого, увеличение конкуренции в сфере ипотечного кредитования приведут к снижению ставок по кредитам и еще большему смягчению условий для потенциальных заемщиков. Это может стимулировать интерес населения к ипотеке и повысить спрос на квартиры.

Сафина отмечает, что условия для получения ипотечного кредита на квартиру с каждым годом все более смягчаются: “Многие банки сейчас уже не требуют справок о белых зарплатах для подтверждения доходов заемщика. Пару лет назад о таком можно было только мечтать”.

“Банки обязательно среагируют на конкуренцию в сфере ипотечного кредитования, но сначала не снижением ставок, а предоставлением более лояльных требований к кредиторам, например упрощением процедуры рассмотрения документов и т. п.”, — считает Екатерина Сабирова, специалист группы продвижения ипотечного кредитования по Республике Татарстан “Урса Банка”.

По ее словам, банками будут разрабатываться всевозможные акции и бонусы, так называемые “коробочные продукты”. Например, при оформлении ипотечного кредита клиент может получить в подарок одну из необходимых страховок.

Козар оценивает вероятность снижения ставок по кредитам как вполне реальную: “Этот процесс, пусть и очень постепенно, идет уже давно. К примеру, только за 2006 г. в Казани ставки по ипотеке снизились в среднем на 1-1,5%”.

“Риэлторы, с которыми мы работаем, сейчас вынуждены искать покупателей на квартиры, тогда как раньше буквально от них отбивались. Сейчас на рынке жилья застой, из которого как-то надо выходить. В этой ситуации может произойти снижение ставок кредитования до 8-9% годовых в валюте”, — прогнозирует Сабирова.

Квартиры для среднего класса. Спрос в Самаре отложен до осени

Источник: Ведомости; Дата: 05.06.2007

Рынок вторичного жилья сейчас замер, единодушно утверждают риэлторы. “В апреле — мае цены остановились — они не поднимаются, но пока и не падают”, — отмечает Юлия Чемпинская, заместитель директора по риэлторской деятельности компании “Поволжский центр развития”. Хотя, добавляет риэлтор, те, кому надо срочно продать жилье, в мае были готовы идти на уступки и снижали цены.

По мнению Сергея Винтаева, руководителя департамента оценки компании “Спектр недвижимости”, платежеспособный спрос выбрал квартиры на вторичном рынке еще к концу 2006 г., когда проблемы с новостройками спровоцировали резкий отток покупателей в сегмент готового жилья. Свою лепту внесло и активное развитие ипотеки, увеличив спрос на вторичное жилье, добавляет Чемпинская. По данным АН “Самарская площадь”, соотношение ипотечных сделок и покупок за живые деньги составляло в 2006 г. 70% к 30%. Сейчас ипотечные покупатели не так активны. Они ждут новых ипотечных программ с более выгодными для заемщиков условиями, говорит Александр Завелевич, начальник аналитического отдела АН “Самарская площадь”, прогнозируя, что они появятся к осени и тогда “рынок ипотеки снова всколыхнется”.

Риэлторы еще надеются, что затишье на рынке обусловлено в первую очередь сезонным фактором. По словам опрошенных “Ведомостями” экспертов, рынок вторичного жилья ежегодно застывает с марта по сентябрь. Покупатели активизируются по завершении сезона отпусков, тогда же начинают подниматься и цены. Кстати сказать, и предложений на рынке сейчас немного.

Говоря о сезонном затишье, риэлторы остерегаются давать прогнозы на будущее. “Осенью, когда люди вернутся из отпусков и начнут решать свои квартирные проблемы, цены снова начнут расти — это уже традиционное явление”, — уверяет, однако, Чемпинская.

Пока что платежеспособный спрос не спешит восстанавливаться. В прошлом году цены на квартиры выросли в среднем на 70%, отдельные объекты, как, например, однокомнатные хрущевки, подорожали вдвое, вспоминает Галина Мыльникова, директор представительства “Московское” компании “Центр недвижимости”. “В связи с этим покупательная способность населения была практически исчерпана, — считает Винтаев. — Доходы людей просто не успевают за ростом рынка”.

“Цены на квартиры достигли уровня, который потенциальные покупатели не смогли принять — скорее психологически, чем материально. Спрос на жилую недвижимость превратился в отложенный. Сейчас потребители находятся в состоянии растерянного ожидания”, — дает свою оценку Мыльникова.

Однако сегодняшнюю ситуацию не стоит расценивать как стабилизацию рынка, предостерегают аналитики. По словам директора подразделения жилой недвижимости риэлторско-строительного центра “Мабис” Никиты Петухова, судьба вторичного рынка во многом будет зависеть от того, как сложится положение дел на рынке новостроек.

Мыльникова добавляет, что в настоящее время с высоких трибун ведутся разговоры о всеобъемлющем грядущем снижении цен на жилье. “Искусственное вмешательство в развитие рынка опасно. На каком-то этапе оно может исчерпать кредит доверия населения — если прогнозируемого снижения стоимости жилья не будет. Не исключено, что за этим последует новый взрыв цен”, — говорит она.

Самарские риэлторы предпочитают не верить в удешевление квартир, считая, что осенью жилье подорожает. Многие из них советуют клиентам решать квартирный вопрос летом, когда спрос утих и можно найти выгодные варианты.

За март — май 2007 г. структура покупательских предпочтений осталась неизменной. Больше всего востребованы хрущевки, построенные после 1975 г., говорит Чемпинская. На более старое жилье спроса нет. “Сейчас вторичные квартиры чаще всего покупают через ипотеку, а банки не дают кредит на квартиру в доме, построенном до 1975 г., — его невозможно застраховать в страховой компании”, — объясняет она.

Петухов говорит, что появляющиеся сейчас запросы клиентов у риэлторов в основном касаются квартир экономкласса. “Учитывая то, каким дорогим стало за последние годы даже традиционно дешевое жилье, сейчас покупатели чаще всего интересуются недорогими квартирами в спальных районах города — Промышленном, Советском, частично Кировском”, — соглашается Винтаев. Востребован и такой отдаленный район города, как Безымянка.

По словам Мыльниковой, стандартные квартиры экономкласса берет так называемый средний класс, который стремится улучшить свои жилищные условия, в том числе и при помощи обмена, — именно такие клиенты становятся наиболее частыми участниками операций с недвижимостью. Завелевич добавляет, что сейчас на вторичном рынке отмечается увеличение спроса и на элитные квартиры, но в этом сегменте в Самаре всегда мало предложений. “В городе можно по пальцам пересчитать дома с элитными квартирами, да и то они не будут соответствовать этому определению на все 100%”, — замечает риэлтор. Петухов говорит, что в этом году впервые цены на элитное жилье в центральных районах Самары превысили $1 млн.