Алматы, 2012 Сейфуллин Ж. Т., Сейтхамзина Г. Ж. Қазақстанның жер кадастры

Елімізде жер заңын әрі қарай жетілдіру үшін, біздің ойымызша, жерге меншік құқығын бекітуге, қорғауға, жер нарығын әрі қарай дамытуға жерді және жер пайдалану құқығын кепілдікке, ипотекалық несиелеуге, бұл әрекеттерді жүргізу үшін кепілдік жүйесін қалыптастыруға, жерге құқықты мемлекеттік тіркеуді, олармен мәміле жасауды қамтамасыз етуге, жалға беру жер қатынастарын бекітуге, дамытуға, сондай-ақ басқа санаттағы жерлерге жеке меншікті еңгізу жөнінде дұрыс шешім қабылдауға бағытталған жөн. Сонымен қатар, жер заңдылық дамуы жер кадастрының, жер монитронгісінің жетілуін қамтамасыз етуі керек. Жер заңының ең бір маңызды міндеті азаматтар мен заңды тұлғалардың құжаттарын заңды түрде қамтамасыз ету және қорғау болып табылады.

Жер шаруалардың табиғи меншік және пайдалану объектісі болып табылады. Жеке меншіктегі жер учаскесі жерді уақытша ұзақ мерзімді және тұрақты пайдалану құқығы азаматтар мен заңды тұлғалардың мүлік құрамына кіріп, мемлекеттік тіркеуге алынады. Сөйтіп меншік құқығы немесе жерді пайдалану құқығы ресми түрде бекітіледі.

Республикада жер учаскелеріне жеке меншік құқық субъектілері азаматтар және мемлекеттік емес заңды тұлғалар болып табылады. Жер заңына сәйкес жер азаматтардың жеке меншігінде болып, жеке қосалқы шаруашылық, бау шаруашылығын және саяжай құрылысын жүргізу үшін беріледі. Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігіне құрылыс үшін берілген немесе өндірістік немесе өндірістік емес, соның ішінде тұрғын үйлерімен ғимараттары және олардың кешендері, арналуына сәйкес қызмет жасау үшін көзделінген жерлері қоса, құрылыстанған жер учаскелері болуы мүмкін. 1998ж. соңында мемлекеттік меншіктен жеке меншікке 28,9 мың жер учаскесі әр түрлі нысаналы арналуындағы өндірістік және өндірістік емес объектілермен құрылыстандыру /құрылыстанған/ үшін сатылды. Азаматтардың және мемлекеттік емес заңды тұлғалар меншігінде 380 мың га-ға жуық жер бар.

Құқықтық жағдайда кәзіргі уақытты республикамызда кіші, орта және ірі нарықты дамыту, өнеркәсіпке , көлікке , байланысқа қаржы-қаражат тарту мақсатымен жерлерді ауыл шаруашылық орналасуынан басқа сатып алу үшін барлық шектеулер алып тасталынған. Республикамызда ауыл шаруашылығы орналасқан 130,1 млн га /жер қорының 48,2 %/ жерлер шаруа қожалығын жүргізу үшін азаматтарға, ауыл шаруашылық өндірісі үшін мемлекеттік және ұлттық мемлекеттік емес заңды тұлғалардың тұрақты пайдалануына, сондай-ақ азаматтар мен заңды тұлғаларға, соның ішінде шетелдіктерге ауыл шаруашылық мақсаттары үшін уақытша пайдалануға берілуі мүмкін. Сонымен қатар, кәзіргі заң бойынша жерді тұрақты пайдалану құқығымен барлық мәмілелерді /сату, сатып алу, айырбастау, сыйлау, кепілдікке беру/ жүзеге асыруға рұқсат етілген.

Кәзір республикамызда жер нарығы қалыптасуында алғашқы нарық қалыптасуы жер учаскелерімен жасалынатын іс-әрекеттерден және жерді пайдалану құқығынан тұрады /бір жағынан мемлекеттік, екінші жағынан жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар/. 1998 ж. соңына мемлекеттік қатысуымен құны 6 млрд теңгеден астам, көлемі 17,4 мың га жер учаскелерін сату-сатып алу жөнінде 28,9 мың іс-әрекет жасалынған.

8-кесте - Мемлекеттің жер учаскелері және жерді пайдалану құқығын жеке меншікке сату.

Бұл жұмыстар әсіресе өте белсенді түрде Алматы қаласында /құны 1254 млн тенге, ауданы 241 га 2,1 мың жер учаскесі/, Алматы облысында /құны 600 млн тенге, ауданы 2,1 мың га 13,7 мың мәміле/, Шығыс Қазақстан облысында /құны 156 млн тенге, ауданы 1,8 мың га 2,7 мың іс-әрекеттер/ өткізілді.

Жер учаскелерін жеке меншікке сатумен қатар, мемлекеттік жергілікті органдар арқылы жерді тұрақты пайдалану құқығын сату жөнінде мәмілелер жасалды. Олардың саны 1998 ж. алғанда 3,2 мың құрды /ауданы–37,8 мың га, құны-1,4 млрд. теңге/

Мемлекет жеке меншікке 1,7 млн жер учаскесін жеке қосалқы шаруашылық пен саяжай құрылысы және 0,2 млн жер учаскесі тұрғын үйлерді салу және қызмет көрсету үшін тегін берді. Республикада жерді жалға беру қатынастары дами бастады. Мемлекет жалдық шарт негізінде жерді уақытша пайдалануға жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға 3,2 мың жер учаскесін берді /ауданы 190 мың га, құны 569,8 млн. тг/. Республикамызда нарықтың бір түрі ретінде жер аукциондары және конкурстар кең таралуда. 1998 ж. 1- қарашасына дейін алғанда 94 конкурс өткізіліп, 340 жер учаскесі 65,4 млн. тг.; 70 аукцион өткізіліп, 179 жер учаскесі 37,7 млн. теңгеге сатылды.

Алматы қаласында 1999 ж. 8 аукцион өткізіліп, 14,3 млн.теңгелік жер учаскелері сатылды. Тек осы бір жыл ішінде жер ресурстарын басқару жөніндегі қалалық агенттігі және 6 аудан агенттіктері жерге меншік туралы 12862 актсін жеке тұлғаларға және 735 актсін заңды тұлғаларға берді. Мемлекеттік мүлік және жекешелендіру департаментінің тапсырысы бойынша 400,5 млн.тг.жұмыстар орындалды, 629 меншік пәтер кооперативтерінің 304 жер құжаттары рәсімделді, 602 млн. тг мөлшерінде жер түсті.

Жер және жер пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға ипотекалық несиелендіру арқылы кірістіріле бастады, сөйтіп олар сату объектісімен қатар кепілдік затына айналды. Бірақ, бір қатар себептерге байланысты жерді пайдалану құқығын кепілдікпен несиелендіру іс-әрекеттер кең тарамай отыр. Мысалы, 1998 ж. ипотекалық несие сомасы 735 млн. теңге құрды. Екінші реттік жер нарығы жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалар арасындағы мәмлелермен құрылады. Ол жер учаскелерін сату-сатып алу жөніндегі іс-әрекеттер, олар сыйға тартуды және мұраға беруді рәсімдеу, жер үлесін немесе жерді пайдалану құқығын жарна ретінде шаруа серіктестерінің жарлықтық қорына немесе өндірістік кооперативтерінің мүлігіне пай ретінде беру, шартты жер үлесін немесе жерді пайдалану құқығын жалға беруден тұрады.

Жермен және жерді пайдалану құқығымен жасалынатын мәселелер Қазақстан Республикасы Президентінің "Жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу және олармен мәміле туралы" Жарлығына сәйкес мемлекеттік тіркеуден заңмен белгіленген тәртіпте өтеді.

Жер материалдық өндірістің негізі, нарық қатынастарының объектісі ретінде қаралады. Нарықтық экономика жүйесінде жерге жеке меншіктік жарияланып, жерді еркін сату, басқа іс-әрекеттер жүргізіліп, мемлекеттік жағынан нарық қатынастары ретеледі. Шет елдерде нарықтық жер қатынастар қоры, жер учаскелерінің әділ бағалары-жерді меншік иесіне беру арқылы жердің пайдаланылуын жақсартудың басты шарты-жер қорының негізі қалада, ауылдық жерде нысаналы арналуын және пайдалануын ескергендегі сұранысы, құндық көрсеткіштері қалыптасқан бағалар болып табылады. Жер нарығын дамытушы факторлар:

- заңның жер нарығының талаптарына сәйкестігі;

- жерлемен әрекеттер жүргізу түрлері, мәмілелерді рәсімдеу жөніндегі мәселелерді өңдеуі;

- базалық ставкалар /бастапқы бағалардың негізгі икемділігі, нарықтық сұранысты ескеру/;

- нысаналы арналуына байланысты жер учаскелерінің инвестициялық тұрғыдағы тартымдылығы /мысалы, а/ш жерлері орны, қашықтық, мекенделу, топырақ құналығы, жайылым, шабындық түрлері, олардың мәдени-техникалық күйі, ал қалалық жерлерде –орталық аудандарға жақындық, инфра-құрылымның жағдайы, көлік қызметі, экология, демалыс орындардың болуы, сауда, тұрмыс, медициналық объектілердің жақындығы/.

Республикамызда жер нарығының нашар дамуына

байланысты жер учаскелерін сатудың салыстыру әдісін қолдану үшін статистикалық негіз жоқ /бұл әдіс жерге нарықтық дұрыс сұранысты ескереді/. Осыған байланысты құндық көрсеткіштер /жер бағасы,жер төлемі/ келесі негізгі түрлерде болады:

• 
  жеке меншікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануға берген жер үшін төлем ставкасы түріндегі нормативтік бағалар;
  
• 
  заңға қайша келмейтін азаматтық-құқықтық мәмілелерді жүзеге асырудағы жерді пайдалану құқығының немесе жердің нарықтық /келісілген/ бағалары.
  

8-мамыр 1996 ж. №576 "Жеке меншікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануға берген жері үшін төлем ставкаларын бекіту туралы" қаулысымен, ал оларды анықтау тәртібі – 1-қазан 1996 ж. №1203 "Жеке меншікке сатылатын жер учаскелерінің немесе мемлекеттің пайдалануға беретін жерлерінің бағалық құнын анықтау тәртібін бекіту туралы" қаулысымен белгіленген. Жер төлемінің бекітілген ставкаларын іс жүзінде республикамыздың қала, облыстарында қолдану жолдары талданды, оларды дәлдеу керектігі айқындалды. Әсіресе, жерді бағалау әдістемесін жетілдіру барысында республикамыздың табиғи-экономикалық жағдайларының әр түрлілігін, әр санаттағы жерлердің нысаналы арналу ерекшеліктерін ескеру керек.

Ал жер учаскелерінің келісімді бағаларына келсек, олар жартылай басқарусыз қалыптасуда. Мұнда жерге мемлекеттің белгілеген базалық ставкалары бағдар болып, олардың деңгейі нарықтық сұранысқа сәйкес бейберекет бір мақстатта пайдалану үшін жер учаскесінің оңтайлылығы және халықтың төлеу қабілетімен анықталады. Жермен жасалынғана мәміле саны көбейген соң, жер учаскелерінің бағасы салыстырылады, дұрысы салыстыру негізімен анықтау әдісіне көшкен жөн. Бұл әдіс жердің нарықтық бағасының санаттар және нысаналы арналуы бойынша өзгеру бағытын байқауға мүмкіндік береді.

Республикамыздағы салық заңдарына сәйкес ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерге салынатын салық мөлшері жердің жаратылысты құнарлылығына /топырақтың бонитет балдарымен көрсетілген/ байланысты көлемінің бірлігімен есептелінеді. Мұндай әдісте ренталық факторлар кем ескерілгендіктен көптеген қайшылықтар туады /әзірше оны жер салығынан абсолюттық мөлшерінің төмендігі көп байқатпай жатыр/.

Әлемнің экономикалық тұрғыда дамыған көп елдерінде жерге салық салғанда оның құнын есептеуден шығарады /басқа да жылжымайтын мүлікке салық салу принципі бойынша/. Жер салығының ставкасы жердің нарықтық бағасына байланысты белгіленеді, ал жер нарығы жеткіліксіз ұсынған жағдайда – жердің бағалық /нормативтік/ бағасынан Қазақстан Республикасы "Жер заңына" сәйкес жер учаскелері және жерді пайдалану құқығы жылжымайтын мүлікке жатқызылып, жеке және заңды тұлғалардың мүлік құрамына кіреді. Сондықтан республикада басқа елдерде қолданылатын салық салу принципін жылжымайтын мүлікке салық салу/ толық пайдалануға негіз бар /жердің бағасын есептеумен жүргізіледі. Жер, әсіресе ауыл шаруашылық нарығы әзір жетерліктей дамымағандықтан, нарықтық бағасының қалыптаспағандығынан жер салығын есептеу бастапқы базасы ретінде жердің бағалану құны алынады.

Нарыққа көшу жағдайындағы алғашқы міндеттер жерлердің әр санаттары үшін жер құнының нормативтерін /төлем ставкалары/ әрі қарай жетілдіру, республика жерлерін бағалық /құндық/ аймақтау болып табылады.

1. 
   Қазақстан Республикасында жермен жасалынатын іс-әрекеттер қандай заңдармен реттеледі?
   
2. 
   Жер іс-әрекетінің түрлері.
   
3. 
   Жеке меншікке сатылатын жерлер үшін төлем ставкалары мемлекеттің қай қауылысымен бекітілген?
   
4. 
   Жерді тұрақты пайдалануға жер учаскелерін мемлекет кімге бере алады?
   
5. 
   Жерді уақытша пайдалануға жер учаскелерін мемлекет кімге бере алады?
   
6. 
   Жер учаскелері жеке меншікке қай жағдайда және кімге беріле алады?
   
7. 
   Жерді тұрақты пайдалану құқығы сатыла ма?
   
8. 
   Жер учаскелері жеке меншікке қай жағдайда тегін беріле алады?
   

Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралды. Ғылыми-техникалық процесс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Бірінші кезекте ол табиғи ресурстардың негізі-жерге қатысты. Жерді бағалауда оның өндірістің басты құралы ретіндегі, ауыл шаруашылығында пайдалануының белсенді рөлін ескеру керек. Бұл тұрғыда ол өндірістің ауыстырылмайтын өндіріс құралы болып табылады. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленген шегінде жер жеке меншіктік бола алады. Заңға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге, және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы.

Жерді пайдалану құқығын беру азаматтық құқылық актлер негізінде жүргізіледі. Сөйтіп жерді пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға еңгізілуінің мүмкіндігі кеңейтілді. Сонымен әр жер учаскесі бағалануы керек. Оның себебі, бір жағынан жер жылжымайтын мүлікке теңеледі, ал екініші жағынан – жер учаскелері капитал түріне айналады. Егер жерді тиімді,аялап пайдаланса және құндылығын асыру үшін қаржы, материалдық, еңбектік кірістерді көбейтсе, онда оның бағасы да өсетін болады.

Жер бағасы салық салудың жалға беру төлемін анықтаудың негізін қалап, бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне әсерін тигізеді. Осы жағдайлар кәзіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалау мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады. Сондықтан, жерлерді бағалауда экономикалық, әлеуметтік, экологиялық мәселелер ескерілу керек. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы, салалық /экологиялық/ күй-жайы, ландшафт, жер бедері, қызмет көрсету ауқымы орталықтан және өнім өткізу базарынан алыс-қашықтығы, шаруашылықтың орналасуы ескеріледі.

Жер – адамның өмір сүру ортасы, өсімдік және мал шаруашылығы өнімін өндірудің ең басты құралы, елді-мекендердің тұрағы және өнеркәсіптік құрылыстарды, байланыс көліктерін орналастыру негізі /базасы/, сондай-ақ табиғат байлығының қоймасы.

Мақсатқа байланысты жерді әр тұрғыдан бағалауға болады. Соған орай бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекеттің әр даму сатысында әр елде жерлерді бағалаудың әр түрлі жүйелері пайда болып дамыған. Кеңестік Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, республика аумағын табиғи – ауыл шаруашылық және топырақ-климаттық аумақтау, жерлерді экономикалық бағалау әдістерін зерттеу мен жер бағалық жұмыстарды орындау бойынша жұмыстар жүргізіледі. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық салаларын орналастыруда, жоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату бағаларын жіктеуде, жерлердің пайдалануын салыстырмалы талдауда пайдаланады.

Жер бағалау жұмыстарын орындауда, әдістемелік мәселелерін дамытуда Қазақ ауыл шаруашылық экономикасы және ұйымдастыру ғылыми-зерттеу институты, "Казгипрозем", ҚазССР ҒА топырақтану институты, Қазақ мемлекеттік ауыл шаруашылық институты, Целиноград ауыл шаруашылық институты ұжымдары, сондай-ақ Николенко Г.С., Иванов А.И., БобровВ.А., Давлятшин И.Д.,Подольский Л.И. және т.б. айтарлықтай еңбек сіңірген.

Жерлерді бағалау, Қазақстан жер ресурстарын тиімді пайдалану /шаруашылықтардың табиғи экономикалық орналастырылу жағдайларын, олардың мамандандырылуын ескере отыра/ жолдарын және әдістерін зерттеу мәселелері ҚР ҰҒА академиктері Қалиев Г.А., Дүйсенбеков З.Д., Григорук В.В., ғылым докторлары Гендельман А.А., Сигарев М.И., Спектор М.И., Ткачук С.А., Сейфуллин Ж.Т. және т.б. ғылыми жұмыстарында келтірілген. Осы еңбектердің нәтижелері кәзіргі уақытта да пайдалануда. Мемлекеттік жерге орналастыру және жер қатынастарының ғылыми-өндірісінде орындалған жерді бағалау жұмыстары нәтижелері негізінде мемлекеттің пайдалануға берілген жерді сатып алу төлемінің базистік ставкалары ұсынылған. Олар жер салығының ставкасы негізіне алынған.

Кәзіргі кезде академик З.Д.Дүйсенбеков басшылығымен жер бағасын анықтау әдістері және республикамыздың әр аумағында әр түрлі санаттардағы жерлердің бағасы бойынша ұсыныстарды зерттеулер жетілдіру үстінде. Сонда да кәзіргі қолданыстағы әдістемелер жерді нарық айналымына түсуге мүмкіндік беріп отырған жоқ. Бұл әдістемелер тек ауыл шаруашылық арналуындағы жерлерді бағалауға бағытталған. Ал басқа санаттардағы жерлерге бұл әдістемені қолданудың реті келмейді. Л.И.Подольскийдің ойынша жерді бағалау әдісі, бағыты қоғамның даму деңгейіне, жер ресустарын жеке, заңды тұлғалардың, мемлекеттің пайдалану сипатына, олардың қажеттілігіне тәуелді. Сондықтан осы кезде әр түрлі мақсаттар үшін бір ыңғай жерді бағалау әдісі жоқ.

Жерді бағалау, оның халық шаруашылығындағы рөлі, әртүрлі санаттардағы жерлердің орналасуын нысаналы пайдалану тұрғысынан қарайық. Топыраққа қатысты ол құнарлық объектісі болып табылады /барлық басқа өндіріс құралдарында және еңбек заттарында ондай қасиет жоқ/. Топырақтарды зерттеу негізінде олардың сапалық сипаттамасы жасалынады, топтастырылады, бонитет шкаласы құрылады, бонитет баллы анықталады. Бұл - топырақтың табиғи қасиеттерін және сапасын бағалауға жатады.

Ауыл шаруашалығында пайдаланатын жайылым және шабындық түрлерінің өсімдік ресурстары мал шаруашылық өнімін өндіру үшін мал азықтық құндылық жағынан бағаланады. Жайылым және шабындық адам үшін мал шаруашылығының даму қоры болып келеді. Ерекше қорғалатын табиғи аумақтары жерлеріндегі және біршама орман аумақтарындағы өсімдік ресурстары басқа қызметті атқарғандықтан олардың нысаналық арналу жағынан /өсімдік әлемін сақтау/ бағаланады. Ірі көлемде алғанда экологиялық жүйені /климаттық, топырақтық, өсімдік және антропогендік факторлар/ бағалау туралы айтуға болады. Ауыл шаруашылығында жер өндірісінің басты құралы ретінде қаралады. Сондықтан жерді бағалау үшін ауыл шаруашылық алқаптары бірлігінің жалпы табысты шығындарды, пайдалы және капитализациялау коэффициенті /банктік пайыз+қауып-қатер/ арқылы жердің нормативтік бағасын есептеуге болады. Бұл әдісті зерттеуде, ауыл шаруашылық алқаптарын бағалауда проф. Л.И.Подольский қолданды.

Басқа жағдайларда жер-елді мекендерді орналастыру, өнеркәсіп байланыс, көлік объектілерін салуда базис болып табылады. Бұл жағдайда жердің нормативтік /базистік/ бағасы берілген мақсатқа, құрылыс объектінің құнына және оның табыстылығына, орналасуына, инфрақұрылымының біржақтығына, қоршаған ортаның экологиялық күй жайына тәуелді. Елді мекен жерлеріне бағалардың базалық ставкаларын үкімет белгілеген, оларды пайдалану айқындалған, факторларды ескеру үшін негізгі коэффициенттер бөлінген, базалық ставкаларды 2 есеге дейін көбейтуге немесе азайтуға жергілікті органдарға құқық берілген. Бұл тәртіпті ірі қалаларда қолданғанда жер учаскелеріне нарықтық сұраныстың ерекшелігі, қаланың әр ауданының көптеген жағдайлары ескерілмейді.

Алматы қаласы жер ресурстарын басқару жөніндегі мамандары ғалым-жаратылыстанушылармен бірге бір қатар факторларды ескере отырып, Алматы қаласының аумақтық бағалық аймақтау әдістемесін зерттеді. Осының нәтижесінде қаланың аумағы 17 бағалық аймақ және аймақшаларға бөлінді. Сөйтіп, жер учаскелерін сату, кепілдікке беру, салық салу, жалға беру төлемін белгілеуде жіктеп және шын мәнінде бағалауға мүмкіндік береді.

Республикамыздың жер қорында айрықша қорғалатын табиғи аумақ жерлер бар. Оларға биосфералық және табиғи қорықтар, ұлттық парктер, мәдени және демалу парктері, ботаникалық баулар, заказниктер жатады. Бұл жерлерде бағалану негізіне қорғалатын топырақ, өсімдік, жәндіктер әлемінің құндығын шарттастырушы факторлар, олардың қоршаған ортаға, адамның денсаулығына әсер етуі алынады. Бағалау салыстырмалы, сән, сапалық көрсеткіштер, сондай-ақ ақша түрінде жүргізіле алады. Әзірге бұл мәселе күрделілігіне және экологиялық-экономикалық дайындығы жоғары механизмнің жоқтығына байланысты жеткіліксіз зерттеліп отыр.

Орман қоры жерлері өндіріс құралы жағынан /ағаш, тілуматериалдар, шикізат/ және ерекше қорғалатын аумақ ретінде /демалыс орны, өсімдік және жәндіктерді, суды қорғау, климат және ауаға әсер ету/ бағаланады. Біздің ойымызша, мұнда учаскенің нысаналы арналуына, пайдалануына байланысты бағалық аймақтау керек.

Су қоры жерлерінің бағалануы бұл жерлердің арналуымен, мақсатына байланысты әр түрлі – сумен қамтамасыз ету, суару, суландыру, балықты сату мақсатында өсіру, демалыс, шикізат алу, қорғаныс, көл және өзен өсімдіктері мен жануарларын сақтау үшін су ресурстары болып табылады. Бұл - жерлердің пайдалану түрлілігіне байланысты.

Босалқы жерлер табиғат факторлары /топырақтардың бонитет балы, шабындақтар, жайлымдар түсімділіктері/, суландыру ғимараттардың, көл, өзен, жолдардың бар- жоқтығы орналасу тұрғыларынан бағалануы керек. Босалқы жерлер меншікке немесе пайдалануға берілгенде оның нысанасы және арналуын ескеру қажет. Сонымен қатар жер табиғат байлықтарының: мұнай, көмір, әр түрлі рудалар, су, құрылыс материалдарының қоймасы болып табылады. Бұл жерлерді бағалаудан басқа эколог, геолог, экономист, жерді үйлестіруші және т.б. мамандар алдында топырақ, өсімдік, өсімдік жамылғысы, барлық қоршаған орта, ландшафт, геологиялық құрылым және гидрогеологияға келтірілетін зияндармен байланысты аз зерттелген мәселелер тұрады.

Мысалы, жерді бағалау 3 түрде жүргізіледі:

1. Өнімділік бойынша – жерді өндіріс құралы ретінде;

2. Еңбек және өндіріс құралдарының шығындары бойынша – жерді еңбек заты ретінде;

3. Еңбек және құралдар шығындарының тиімділігі бойынша – жердің ауыл шаруашылық өндіріс құралы ретінде экономикалық құнарлығы ретінде.

Жерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері бірыңғай жүйе құрып, ондағы әр көрсеткіштің өз арнаулары болып, басқалармен қызметтік байланыста тұрады. Жерді бағалаудың көрсеткіштері белгілі сапада бір гектар көлемге есептелінеді. Бағалау бірлігін бөліктеу топырақтарды топтастыру және жерді бағалық аудандастыру жүйесімен қамтамасыз етіледі.

Жерлерді бағалау әр көрсеткіш бойынша бір ізділікте өзара байланысты үш сатылық жұмыстардан тұрады:

1. 
   Жер сапасының табиғи нышандарын бағалау;
   
2. 
   Бөлек ауыл шаруашылық дақылдарға, малдарға, алқаптарға қатысты жерлерді жекеше бағалау;
   
3. 
   Жерлерді жалпы бағалау – ауыл шаруашылық алқаптарды шаруашылықтар және жер массивтері бойынша жиынтықтап бағалау.
   

Ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың негізгі көрсеткіштері:

- Жерлердің өнімділігі. Жалпы бағалау көрсеткіші ретінде есептелінеді – 1 га жалпы өнімнің құны /Д.Ж.Қ. теңге/га/, ал жеке бағалауда натуралды түрде алынады – негізгі ауыл шаруашылық дақылдардың түсімділігі /ДТ,ц/га/, ауыл шаруашылық малдардың өнімділігі /МӨ,ц/га/ және олардың 1 га құндық түрі /МЖК, тенге/га/.

- Шығындардың өтеуленуі /ШӨ/. Натуралдық және құндық түрде көрсетілетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіш ретінде және шығындардың бірлігіне келетін өнім шығыны бойынша есептелінеді.

- Дифференциалды пайда /ДП/ - салыстырмалы жақсы жерлердегі қосымша өнім мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі.

Жерлерді жеке және жалпы бағалау көрсеткіші ретінде белгілі сападағы жерлердің аудан бірлігіне келетін нормадан артық пайданы көрсетеді.

мұнда ДП=ЖҚ-Ш-Пт;

ЖҚ - өнімдердің жалпы құны;

Ш - шығындар;

Пт - қажетті таза пайда.

Жерді бағалаудың құндық көрсеткіштерін есептеу кадастрлік бағаларда жүргізіледі. Аймақтық және ішкі шаруашылық бағалауды қосымша мақсаттарды шешу үшін сол аймақтың /шаруашылықтың/ есептік бағалары немесе орта нақтылы сату бағалары пайдаланылады. Жерлердің бағалық топтары бойынша шығындардың базистік көрсеткіштерін дифференциялауда алдын ала табиғи–шаруашылық аймақтар және мамандырылған әр шаруашылық бойынша анықталған тура шығындардың нормативтерін қолдануға негізделінген нормативтік әдісті пайдалануға болады. Оларды қолдану ауыл шауруашылық салаларындағы қолданатын технологияны ескертіп, тиісті түзеуді және кәзіргі құндақ ақшалық көрсеткіштерге аударуды талап етеді.

Жер бағалау ауданы /ЖБА/ табиғи ауыл шауруашылық аудандастырудың ең кіші бірлігі болып табылады. ЖБА шегінде жер бағалық ақпаратты қорытындалау мен өңдеу жүзеге асырылады және бағалау шкаласы жасалынады. ҚР аумағын жер бағалық аудандастыру және шаруашылықтарды тізімге алу, жерлерді бағалаудың 3-туры мағлұматтары бойынша жүргізілген. Мамандардың ойынша мұндай аудандас тәсілі ескірді, сондықтан оны жаңғырту керек. ЖБА жеткілікті мөлшерде статистикалық өңдеуге қажет бақылау бірліктерінен тұруы керек.

Объектілер /қожалықтар/ саны бірнеше рет өскенмен, бағалық есептеу үшін керекті ақпараттардың дұрыстығы және оларды жинақтау мүмкіндігі өте күмәнді. Себебі, жеке құрылымда, мемлекеттік кәсіпорындардағы сияқты қажетті көлемде есеп жүргізілмейді. Сондықтан ақпараттарды алу әдістерін өзгертіп, жерді бағалаудың басқа әдістерін тарту керек.

Бағаланатын объекттің топырақ жамылғылары ондаған топырақ түрлерінен тұрады, сондықтан жұмысты жеңілдету үшін ақпаратты жинау және өңдеу топырақтардың агроөндірістік топтары бойынша жүргізіледі. Табиғи мал азақтық алқаптар жерлерін топтастыруда геоботаникалық зерттеу мағлұматтарын қорытындылау, жерлерді мемлекеттік есепке алу, жерге орналастыруда жер кадастрын жүргізу мақсатымен 1987 ж. КСРО мемагроөндірісі жасаған "Шабындықтар мен жайылымдарды бүкіл одақтық топтастыруды" қолданады.

Жоспарлақ экономика кезінде жерді /жер учаскесін/ бағалау нәтижелері /а.-ш. экономикалық бағалау/ негізінде сатып алу бағаны дифференциалдау мемлекеттік жоспарларды, тапсырмаларды ғылыми негіздеу, ауыл шаруашылық кәсіпорындардың шаруашылық қызметін салыстырмалы талдау мақсаттарында қолданады. Жер учаскелері, ғимараттар, үйлер, басқа жылжымайтын мүліктерді бағалау аз көлемде, қарапайым әдіс бойынша жүргізіледі, оның үстіне жер учаскесі жылжымайтын мүлікке жатпайтын. Және олар ауыл шаруашылық жерлер сияқты бағаланды / жер мемлекеттік меншік болғандықтан нарықтық экономикада жылжымайтын мүліктің бәрі тауар ретінде қаралып, бағаланады/.

Кәзірге уақытта республикамызда меншік құқығы мемлекеттен жеке өндірушілерге көшіп жатыр, пәтерлер, өндірістік ғимараттар, әлеуметтік-тұрмыстық арналуындағы объектілер жекешелендірілуімен қатар, сол объектілермен бірге жер учаскелері де жеке меншікке аударылып жатыр. Сөйтіп, жылжымайтын мүлік, капитал нарығының негізі қалануда. Сондықтан жылжымайтын мүліктің әлемдегі зерттелген бағалау әдістерін білген жөн.

• 
  сатылған заттарды салыстыру;
  
• 
  шығындық;
  
• 
  кірісті капиталдандыру.
  

Жерді бағалау, оның дәлдігін жоғарылату үшін жерлерді және жер үстіндегі барлық ғимараттарды бағалауға, жазуға, жылда бір қалыпқа түсіруге мүмкіндік беретін мемлекеттік жер кадастр жүйесі керек. Ол үшін біріншіден жер учаскелері шекараларын, аудандарын дәл анықтайтын кадастрлік карталар толық түрде болуы керек, екіншіден жер учаскелері туралы мемлекеттік инвентаризациялау жүргізілуі қажет /орналасу, меншік, топтастыру, нысаналы пайдалану, көлем, пішін және т.б. сипаттамалар/. Бағалаушы меншік нарығын талдап, жылда әр жер учаскесінің бағасын анықтайды.

Көлік желісінің дамуы қаланың дамуына және жер учаскесінің бағасына әсер етеді. Жолдар желісінің кеңеюі және көліктің дамуы орталықтан алыс орналасқан жер учаскелеріне сұранысты көбейтеді. Орталық және шет жер учаскелері арасында баға айырымы азаяды.

Күту принципі, пайданы капиталдандыру бойынша бағалау әдісі негізіне жатады, меншіктің нарық бағасына болашақ пайданы сол кездегі бағасына тең болатындығымен түсіндіреді. Сауда-саттықта пайдалану үшін бөлінген игерілмей жатқан жерлердің бағасы болашақта сауда-саттықтан түсетін күтлііп отырған таза пайданың капиталдандырылған шамасын көрсетеді. Сол сияқты тұрғын үйлерді салу үшін берілген, бірақ әзірше игерілмеген жерлердің бағасы сол жер учаскесін пайдаланудан алынатын болашақ жалға беру төлемінің капиталдандырылған шамасын көрсетеді.

Мұнда: Б_ж-жер бағасы;

ЖП_к- күтілетін жалпы пайда;

Ш_к- күтілетін шығындар;