)Лекция Жер нарығының құрылуы және ипотека

Нарықтық жерді қалыптастыру және дамыту Қазақстан жер реформасындағы және халықты жерге, тағы басқа қозғалмайтын мүліктерге жеке меншіктікті, жерді пайдалану құқықтарын жасауда негізгі бағыттың бірі болып есептеледі. “Жер жөнінде”, “Қозғалмайтын мүліктер ипотекасы жөнінде”, “Жылжымайтын мүліктерді мемлекеттік тіркеу және олармен келісім жасау жөнінде” 1995 жылғы Қазақстан Республикасы Президентінің жарлықтарына, сонымен бірге Қазақстан Республикасы кіметінің осы заңдарды іске асыру жөнінде қабылдаған қаулыларына сәйкес, нарықтық жер қатынасын қамтамасыз ететін, елімізде жерге байланысты заң шығарудың негізгі жүйелері құрыла бастады.

Жер елдің ұлттық байлығының маңызды элементі болып табылады және кез-келген қоғамның өмірінде ерекше орын алады.

Қазақстан Республикасының 1998 жылғы 31 науырызында қабылданған “Шаруа (фермерлік) шаруашылығы жөнінде” заңы тегін берілетін жер учаскелерін бөлу мен тәртібін, олардың көлемі және нормаларын, қолдану тәртібін, жерді пайдаланушылардың жерді қолдану құқығымен міндеттерін, т.б. нормаларды бекітті.

Нарық жағдайында жерді падалануға қолайлы жағдай тудыратын, жерге жеке меншіктік және жерге қатысты адамдар үшін жерді пайдалану құқықықтарына кепілдік беретін және оны қорғайтын факторлардың бірі жер учаскелеріне құқығы жөнінде құжаттарды дер кезінде дайындап тапсыру және оларды мемлекеттік тіркеуден өткізу болып саналады.

Жер жөнінде заң шығарудың маңызды мәселесі шығарылған заңның бекітілуі, заң жүзінде жабдықтау және жерге азаматтар мен заңды адамдардың құқықтарын қорғау болып саналады.

Жер шаруашылықтың табиғи көзі ретінде жеке меншік және жерді пайдалану объектісі болып есептеледі. Жеке меншіктік жер учаскесі, жерді тұрақты және ұзақ уақыт уақытша қолдануға құқықты және заңды адамдар мүлкіне жатады, сонымен бірге, мемлекеттік тіркеуден өтуі керек, бұл жерді пайдалануда немесе жеке меншіктікте ресми және заңды дәлел болады.

Жер шаруашылық жүргізудің табиғи объектісі ретінде жер иелігі және пайдалану объектісі болады. Жерге жеке меншікті пайдалану және иелену құқықтары жеке азаматтар мен заңды тұлғалардың мүліктері болғандықтан мемлекеттік тіреуден өту керек. Мемлекеттік тіркеу жерге жеке меншікті және пайдалану құқығын рәсімдейді және заңдылығын дєлелді қамтамасыз етеді.

Жер қатынастарын реформалардың дамуы, оның мемлекет тұрғысынан және заңдық органдармен реттелуі жер заңдылықтарын әрі қарай дамытуды қамтамасыз етеді.

Жер заңдылықтарының әрі қарай дамуы меншікті бекітуді және қорауды, жер нарығын әрі қарай дамытуды, жерді және жер пайдалану құқығын ипотекалық несиеге салуды, осы іс-әрекеттерді жүргізуге кепілдіктер жүйесін қалыптастырады, жермен мєміле жасауды мемлекеттік тіркеуді ќамтамасыз етеді, жерді жалѓа беру, жер қатынастарын дамытуды және бекітуді, жерге жеке меншік балансын ақылмен енгізуді қамтамасыз ету керек.

Жер және жерді пайдалану құқығы да ипотеттік несиелеу арқылы нарықтық қатынасқа кіреді, яғни тек сатып-алу объектісі ғана емес, сонымен бірге жердің нарықтық айналымына кірудің негізгі құралы ретінде кепілдікке беріледі.

Екіншілік жер нарығы келісім барысында қалыптасады, ол мемлекеттік емес заңды тұлғалар арасында жүргізіледі. Оның құрамына жер учаскелерін сатып-алу, оларды мұрагерлікке және сыйға беруді реттеу, шаруашылық бірлестіктің уставтық фонды не болмаса өндірістік кооператив мүлкіне пай ретінде жер бөлігін немесе жерді пайдалану құқығын беру, шартты жер бөлігін жалға беру т.б. келісімдер кіреді.

Жермен және жерді пайдалану құқығымен жүргізілетін келісімдер Қазақстан Республикасы Президентінің “Қозғалмайтын мүліктер және олармен жүргізілетін келісімдерді мемлекеттік тіркеу жөнінде” бұйрығына сәйкес, Қазақстан Республикасының заңында көрсетілген тәртіппен мемлекеттік тіркеуден өтеді.

Жердің нарықтық негізі сонымен бірге, қалада, ауылдық жерлерде жер учаскесіне деген сұраныс болып есептеледі. Мұнда мақсатқа сай қолданылуы, олардың бағалық көрсеткіштері, жиынтықтық бағасы есепке алынады. Жер нарығын дамытуда бірқатар шешуші факторлар әсер етеді:

а) жер нарықына қойылатын заңды талаптардың сәйкестігі, яғни заңдар мен нормативтік құжаттардың болуы;

б) келісімдер жасаудағы мәселелерді жан-жақты дайындау, жермен жүргізілетін жұмыстардың түрлері, олардың заң жүзіндегі жасалған негіздері;

в) алғашқы бағаның негізділігі мен дұрыстығы, нарықтық сұранысты есепке алуы;

г) пайдалану мақсатына байланысты ынталандыру жағынан жер учаскесінің тартымдылығы

Басқа мақсатта қолдануда қандай да болмасын жер учаскесінің инвестициялық тартымдылығы басқа факторлармен анықталады.

Республикада, жер нарықының дамымауына байланысты, әлі де болса жердің нарықтық сұранысын ескеретін саластырмалы сату әдісімен жер уческелерін бағалау үшін статистикалық база жоқ. Осыған орай, бағалық көрстекіштер (жердің құны, жер төлемі) келесі негізгі факторлармен анықталады:

- Жеке меншіктікке сатылатын немесе мемлекеттің пайдалануына берілетін жер ставка түріндегі нормативтік бағасымен;

- Заңға қайшы келмейтін азаматтық-құқықтық келісім жасағандағы жердің немесе жерді пайдаланудың нарықтық (келісімдік) бағасымен.

• 
  Географиялық тұрғыдан алғанда, бұл адамдардың тіршілік ету ортасының кеңістіктік негізі;
  
• 
  Саяси тұрғыдан алғанда, бұл мемлекет орналасқан аумақ
  
• 
  белгілі бір құқықтық жүйе қалыптасуда;
  
• 
  Экономикалық салада-бұл ауыл шаруашылығындағы өндірістің басты құралы және экономиканың барлық басқа салаларын орналастыру және дамыту үшін негіз.
  
• 
  
  
  жүктеу/скачать 147.21 Kb.
  
  Достарыңызбен бөлісу: