Госпожа Грац обращала ко мне умные вопросы о российских делах. Мы разговорились, и я обронил, что готовлю перевод книжки Кристофера Дэя "Места, где обитает душа"

вину за серьезное саморазрушение, обычно из-за

невежества, она ничтожна по сравнению с опусто

­шением, которые вносят гигантские структуры,

движимые жадностью, завистью и жаждой власти.

Совершенно очевидно, что люди, сорганизованные

в малых группах, способны гораздо лучше заботиться

о своем куске земли или иных ресурсах, чем аноним

­ные компании или правительства, страдающие манией

величия и уверяющие самих себя в том, что весь мир

является законно принадлежащим им рудником.

Е.Ф.Шумахер. Малое прекрасно (Small is Beautiful)
Ссудные учреждения, которые расстилают ковер перед реги­ональными моллами и национальные торговые сети, которые ими управляют, воплощают в себе мощь национального или междуна­родного корпоративного капитала по отношению к судьбам мест­ности. Национальные сети и ссудные учреждения - главные ви­новники гибельного кругооборота в городах, ничем не уступающие федеральным властям, банкам, страховым компаниям и девелопе-рам региональных моллов, о которых мы уже имели возможность говорить ранее. Инвестиционные средства столь подвижны, что именно национальные структуры держат в заложниках местную политику девелопинга. Капитал перетекает в места наименьшего сопротивления: туда, где реже осуществляется контроль за каче­ством среды, где гибче поведение управлений по зонированию территории, и чем ниже средний местный уровень заработков, тем лучше. Если сопротивление велико или нормативы завышены, всегда остается возможность передвинуться в менее взыскательные места. Для многих производств такой возможностью оказывается выход за рубеж. Более того, как правило первым эффектом слия­ния корпораций становится закрытие местных отделений или фабрик. Эта схема банкротского по сути коловращения инвести­ций/отказа в инвестициях оставила шрамы на теле всей страны.

В 50-е годы добротный деловой инстинкт вел менеджеров универмагов за своими покупателями и толкал к созданию приго­родных "филиалов". Но, как и многие другие тренды, набираю­щие размах сверх разумных пределов и в конечном счете пожира­ющие себя сами, пригородное разрастание универмагов вышло из-под контроля и стало разрушительным.

Поначалу, как мы подчеркивали в историях Итаки и Бер­лингтона, торговцы устремились прочь из города, как если бы тот был охвачен чумой, и у них тогда же сформировалось устойчивое отношение типа "гори этот город огнем", при котором нет гибкос­ти, необходимой для обращения тренда вспять. Сигналы о том, что публика наново открывает для себя привлекательность даун-тауна, напрочь игнорировались. Уже во вторую очередь торговые сети, вместо того, чтобы, как раньше, следовать за движением людей, начали попытку вести это движение за собой. Меньше чем за три десятилетия, торговые центры, начавшись с небольших "рядов", развились в гигантские торговые механизмы. Воздей­ствие на ландшафт оказалось грандиозным. Раймонд Тригер, ви­це-президент по развитию собственности в концерне "Мэйси", отмечал: "Ошибки в ведении торговли можно исправить быстро. Товары можно уценивать и еще уценивать, пока весь запас не бу­дет продан. Однако ошибки с размещением недвижимости убрать с лица Земли несопоставимо сложнее."

Региональные торговые центры создают для городов в их по­ле воздействия особый тип проблем. Национального или регио­нального масштаба девелоперы их строят, а местные "коллабо­рационисты" ими управляют - с минимальным чувством связи с местными соображениями. К тому же, арендаторы помещений, принадлежащих этим монстрам, перечисляют прибыли, получен­ные на месте, далеким штаб-квартирам.

Когда национальные сети вытесняют бизнес, находившийся в местных руках, все сообщество несет урон, подобно тому что про­исходит, когда местные предприятия ликвидируются при слиянии корпораций или когда одна поглощает другую. Профсоюзный обозреватель Нил Пирс отмечал в декабре 1981 года:

"В штаб-квартирах пытаются найти способы увеличения при­были отделений в пригородах, что неизбежно приводит к удвое­нию персонала. Затем начинают страдать все в городе: банковские счета, работа адвокатов, страхование, реклама, бухгалтерские ус­луги - все это выносится вовне. Утрачивается лидерство во всем - от искусств до развития в даунтаунах. При утрате рабочих мест и разрастанию объемов брошенной собственности налоги растут у всех без исключения. Бум на слияние корпораций 1981 года мож­но уподобить стреле, нацеленной в здоровье экономики, дееспо­собность властей и гражданское общество в каждом городе Аме­рики, где обнаруживаются предприятия, готовые к тому, что их перехватят извне".

Пирс отмечал также, что корпорации-приобретатели чаще всего трактуют свою новую собственность как дойную корову, перебрасывая изъятые средства для инвестиций в другие места и нередко закрывая потом ослабленные отделения. Конгломерат-покупатель может в этих целях установить для местных отделений нереальный охват рынка или меру прибыльности, закрывая их за то, что они не могут их выполнить. По контрасту с ними местные владельцы компаний готовы к тому, что тучные годы могут сме­няться тощими, и удовлетворяться более скромной прибылью.

Пирс цитировал отчет о перехвате собственности корпораци­ями, подготовленный антитрестовым подкомитетом комитета по малому бизнесу Палаты Представителей: "Слияния корпораций не создают новых производительных сил и редко расширяют рынок. Темп создания рабочих мест, роста производительности и иннова­ций снижаются после того, как поглощаются одна за другой неза­висимые компании. Усиление роли независимых предприятий в сфере экономики значительно лучше служи национальным инте­ресам, поскольку они наиболее производительны, в наиболыпе степени тяготеют к инновациям, и создают больше рабочих мест, чем кто-либо еще."

Ситуация выглядит еще хуже, если учесть некоторые допол­нительные обстоятельства. По мере того, как старые центры роз­ничной торговли оказываются в серьезной опасности или разоря­ются вконец, города в отчаянии обращаются к властям штатов и страны за поддержкой, запрашивая миллионы на поддержку раз­вития. Это в свою очередь увеличивает эффект домино в прогрес­сии упадка, за которую расплачиваются налогоплательщики.

Торговые сети, подпитывая разрастание региональных мол-лов того типа, с которым успешно боролся Берлингтон, ухудшили шанс на возрождение даунтауна как раз в тот период, когда тако­вое было наиболее логично. К началу 80-х годов менеджеры уни­вермагов готовы были обсуждать возможности в даунтауне только в тех случаях, когда город был готов на "стимулы" (крупные ка­питаловложения из публичных фондов) и имелись крупные сво­бодные участки (эффект политики "обновления"). Эти управленцы были готовы вернуться в даунтаун уже только при том усло­вии, что им будет позволено привнести туда привычный масштаб и стандартные проекты из субурбии.

Торговые сети продолжали оперировать, исходя из убежден­ности в том, что крупное автоматическим образом есть лучшее, полностью игнорируя контр-тренд. Покупатели уже стали возвра­щаться в малые магазины с оттенком персональности - традици­онно представленные на мейн стрит. Наиболее чувствительные девелоперы начали отдавать себе отчет в этой новой тенденции. Джеймс Рауз, приобретший репутацию в национальном масштабе созданием торговых центров, комментировал Отчет Мак Нейл-Лерера 1978 года таким образом: "Людям действительно нравится прямой, "через прилавок", контакт с людьми, которые сами вла­деют магазинами, в которых они работают. Им хотелось бы сбе­жать из складов расфасованной продукции, в которые преврати­лись многие магазины, и интимное, живое и характерное место торговли вызывает сильный отзвук в душе очень многих."

Вкусы решительно менялись, привлекательность человечной мейн стрит явно росла, но национальные сети все еще цеплялись за схему, обреченную на вымирание, подобно динозавру. В начале 80-х годов сокращение свободных земель в пригороде, растущая конкуренция со стороны оживших даунтаунов, разрастание числа магазинов уцененных товаров и малых торговых центров в сосед­ствах - все это перестраивало рисунки отношений. Однако вместо приспособления, сети попытались ответить на вызов времени со­зданием еще более крупных центров. Кондиционированные само­достаточные крепости становятся все крупнее и крупнее.
Малое восстанавливает свою привлекательность
К концу 80-х годов и число и популярность малых магазинов внутри городских соседств явно росли*, поскольку людям нрави­лось ходить за покупками поблизости от дома. Возвращение "локализма" и покупок по соседству явно ускорилось ввиду стремления больших сетей наращивать торговую площадь, прихо­дящуюся на одного продавца. К чему ждать "вечно", пока удастся совершить покупку в большом магазине, когда продавец ждет вас за прилавком и готов к услугам, как только вы вошли? Газетные и журнальные полосы, посвященные финансам и бизнесу, уже были полны стонов национальных сетей, читателю было бы труд­но найти отсылку специалистов к смене вкусов покупателей.
………………………………………………………………………………………………….

* Я наблюдала за этим процессом в моем районе Монхэттена уже в 70-е годы, изумляясь тому, как много новооткрытых магазинов принадлежали но­вичкам в торговле, и как много среди последних было женщин.

Нередко бывает, что случайное наблюдение сообщает нам больше, чем сложная статистическая картина, и вот сугубо личное свидетельство, о котором мне поведал приятель, живущий в Бруклине, зимой 1981 года. Он, с женой и тремя детьми, живут в одном из тех очаровательных соседств Бруклина, застроенных роу-хаузами, что сумели сами себя восстановить в то время, когда специалисты считали возрождение города делом далекого будуще­го. Вместе с новыми, молодыми жителями пришли новые малые заведения и магазины, которыми заведовали новые предпринима­тели. Долгие годы мой друг шумно отмечал дни рождения детей в их пятиэтажном "браунстоуне", и все эти годы груда подарков появлялась в упаковке от A&S - Абрамс и Штраус, крупнейшего бруклинского универмага. В 1981 году ассортимент приносимых подарков испытал заметную метаморфозу. Не было ни одной упа­ковки A&S, хотя и этот универмаг и другие в даунтауне пережи­вали ренессанс. Все подарки были теперь в упаковке из новых магазинах, расположенных в тех соседствах, где жили гости. Большая часть этих магазинов принадлежала местным жителям и ими же управлялись. Большинство из них были новым прибавле­нием на местной торговой сцене, однако они уже стали заметны, и им явно принадлежало будущее. И действительно этот мой друг, занимавший заметную позицию в деле обращения недвижимости, сообщил, что менеджеры A&S ворчали, что их бизнес шел лучше, пока Бруклин пребывал в упадке.

И все же формула остается неизменной для менеджеров на­циональных сетей. Воспроизводить, воспроизводить и еще раз воспроизводить. Зачем пытаться совладать с проблемами поиска творческих путей ввязывания малых отделений в существующую ткань даунтауна? Куда проще начинать с нуля в чистом поле, подобно тому, как это происходило с "обновителями" города, жаждавшими начинать с опустошенных кварталов. Торговцы ни­чем не отличаются в этом от банкиров, которые тоже любят "надежный путь" ссужения денег, слепо следуя рисунку деятель­ности торговых сетей и отказывая в займе независимым предпри­нимателям, проекты которых имеют творческий характер.

Изюминкой Флэтбуш Авеню является бывший кинотеатр Флэтбуш Кингз, помесь Ар-Деко, "ренессанса" и барокко, с рос­кошным мраморным вестибюлем, разлетом лестниц, бронзой, ла­тунью и живописью маслом, которые могли бы составить конку­ренцию лучшим кинодворцам 20-х годов. Построенный в 1928 году как флагман киносети Лоув, это один из последних кино­дворцов до Депрессии, поставленных в Нью-Йорк, и он остается одним из первых в своем роде во всей стране, на удивление це­лый, нетронутый вандализмом, несмотря на то, что его двери зак­рылись для публики в 1978 году. С момента закрытия у кинотеат­ра была долгая и путаная история, но он стоит как скала, благо­даря усилиям выдающейся общественной организации Флэтбуш Девелопмент Корпорейшн. Несмотря на то, что Кингз оказался во владении городских властей из-за неуплаты налога, ФДК остается его хранителем по поручению города и она годами искала девелопера, который мог бы преобразовать его в нечто полезное.

Странность борьбы за спасение и новое использование Кингз в том, что в нее была вовлечена национальная сеть торговли иг­рушками, которая в какой-то момент почти уже дала себя угово­рить на роль ведущего арендатора. Проектом предполагалось изъять ряды партера и превратить его в торговый зал, с тем что огромные пышно декорированные балконы должны были быть превращены в ресторан и небольшие магазины, а на втором ярусе должен был разместиться небольшой кинотеатр. Этот проект был вполне реален, и игрушечники проявляли живой интерес. Но тор­говая сеть была тверда в своем желании встроить в первый уро­вень коробку площадью 4000 кв.м - точное подобие обычного молла, так, чтобы покупатель, попав внутрь, никогда бы не дога­дался, что он попал в старый кинотеатр. Заказчик не выразил ни малейшего интереса к тому, чтобы осмыслить возможность пре­вратить это место в удивительное приключение.

Следующее предположение относительно Флэтбуш Кингз заключалось в превращении его в конгломерат магазинов, ресто­ранов и мест развлечений, соединив его галереями с двумя уни­вермагами национальных сетей и одним местным.

* В 1972 году крупный торговый молл был открыт дальше по Флэтбуш Авеню, разрушив и без того хрупкую торговую улицу и по меньше мере на десятиле­тие - шанс на возрождение.

Решение вполне творческое, однако арендаторы возражали, давая согласие на долевое финансирование только в том случае, если национальные сети подпишут договора аренды на пятнадцать лет вперед. Одна соглашалась, другая заявила, что подумает, но без вовлечения обеих на идентичных условиях арендаторов не было.

Флэтбуш Кингз все еще пребывает в неопределенности - эта нереализованная возможность с огромным потенциалом воздей­ствия на значительную часть Бруклина. Уже несколько лет кряду я наблюдаю, как Кингз страдает от неиспользованности и нео­твратимого вандализма, но лишь недавно уяснила вполне две до­полнительные причины для его заброшенности, характерные для любых даунтаунов во множестве городов.

Первая - комплекс неполноценности, которым страдает Бруклин. Бруклинцы - при всей внешней бравуре и поверхност­ном оптимизме - борются с проблемой самоидентификации, по­рожденной существованием через мост от Манхэттена. Бруклинцы называют Манхэттен Городом, и даже знаки хайвея предупреж­дают водителей, направляющихся в Манхэттен, что они едут в "Город". Применительно к Флэтбуш Кингз этот манхэттенский комплекс выражается в том, что и жители и лидеры сообщества сомневаются в способности Бруклина содержать третий театр, наряду с Бруклинской академией музыки и Бруклинским коллед­жем. Третий театр для города на 2.3 миллиона обитателей! Лишь кто-то без всякой уверенности в том, что возможно строить репер­туар двух существующих театров и влиять на вкусы бруклинской публики, способен выдвигать сомнения в расширении меню раз­влечений на еще один центр в Флэтбуш Кингз.

В действительности, как показало аналитическое исследова­ние 1986 года, еще в 50-е и 60-е годы Бруклин был центром попу­лярной музыки, и лишь три театра во всем Нью Йорке могли предложить публике такую же гамму впечатлений: Бикон, Радио Сити и Фельт Форум.

Вторая проблема, характерная для Бруклина, но с более ши­рокими следствиями, связана с особенностями ньюйоркского кру­га девелоперов, для которых Манхэттен - единственное место, с которым имеет смысл работать. Им легче что-то построить в Хью­стоне или в Нью Джерси, чем пересечь мост в другую часть горо­да. Если дельцы из Манхэттена и переезжают через реку по одно­му из мостов, то для учреждения филиала или осуществления части манхэттенского проекта, обеспеченного льготами властей и субсидиями. В этом смысле крупные ньюйоркские девелоперы для Нью-Йорка значат то же, что национальные девелопинговые ком­пании для Америки.

Менеджеры национальных сетей, менеджеры ссудных уч­реждений и большие девелоперы в этих ситуациях вели себя ни­чуть не иначе - ни лучше, ни хуже, чем правительственные чиновники и планировщики. Куда безопаснее инвестировать в схе­матические проектные формы, чем находить верный ответ на но­вые творческие предложения.

Участок, который он имел в виду в 1966 году, примыкает к знаменитому Фанейль Холл, от него до набережной, на которую тогда обращали мало внимания, короткая пешая прогулка, а в другую сторону - самая гуща бостонского делового и правитель­ственного центра. На этом участке стояли три длинных, по 170м, здания из кирпича и гранита (архитектор Александр Пэррис), построенные в 1826 году тщанием тогдашнего мэра Бостона Джо-зайя Куинси, позднее Президента Гарварда. К 50-м годам эти сильно разрушенные постройки, как и многие другие историчес­кие здания, стояли пустыми, и над ними нависла угроза сноса под флагом обновления.

Яростные протесты общественности предотвратили снос. Бос­тонским чиновникам нравился замысел Томпсона, но этого было недостаточно. Экспертиза специалистов доказывала, что проект финансово неосуществим. Синдром "смерти даунтауна" все еще царил нераздельно, равно как и первое правило маркетинга мол-лов, по которому предполагалось учреждение хотя бы одного "якорного" универмага.

В начале 70-х годов Томпсон направился к девелоперу мол-лов Джеймсу Раузу, который сумел не потерять веры в силу и привлекательность городов и, осознав суть проекта, поддержал его. Арендаторы были исполнены скепсиса, тем более что спад в национальной экономике способствовал этому. У Рауза был со­лидный список работ. Он был уже одним из наиболее успешных создателей пригородных торговых центров и приобрел широкую известность как строитель нового города Коламбиа, в штате Мэриленд. Успех и достоинства Каламбиа-сити дело спорное, и я принадлежу к числу его сторонников. Однако совершенно очевид-но, что по стандартам девелопинга это было подлинное достиже-ние. Рауз, иначе говоря, был вполне солидным партнером, однако стоило ему выдвинуть программу, резко отличавшуюся от обще-принятой схемы, и даже ему пришлось тяжело в поисках ссудного учреждения. Большую часть средств Рауз собрал в Нью-Йорке, и ему пришлось обойти дюжину бостонских учреждений, чтобы добрать еще несколько миллионов.

Успех этого проекта приобрел легендарный характер, и кон-цепция "праздничного торга" стала схемой развития 80-х годов. Десятью годами после его открытия в год 200-летня (1976), Фа-нейль Холл Маркетплейс, обретший известность как Куинвси Маркет, с пятнадцатью миллионами посетителей ежегодно, стал -как писал Колин Кэмпбелл в Нью Йорк Таймс - "символом бежс-тонского возрождения и его магнитом, моделью городского воз­рождения, оказавшей воздействие повсюду."
Питсбург делает то же
В Питсбурге развертывался аналогичный процесс, но там роль девелопера пришлась на долю одной из наиболее успешных организаций охраны исторического наследия в стране. Питсбургс:-кий фонд (Pittsburgh History and Landmark Foundation - PHLF), начав свою деятельность в середине 60-х годов, имел уже на своем счету ряд успешно реализованных программ, когда президент PHLF Артур Зиглер предпринял попытку трансформации желвез-нодорожного вокзала Питсбург-Озеро Эри, постройки 1901 года , с его роскошно орнаментированными интерьерами и десятью гекта-рами примыкающей к нему земли, в многофункциональный ком-мерческий центр. "Ближайший к Питсбургу модный торговый центр был в Манхэттене, - иронизирует Зиглер, объясняя исход­ные позиции проекта, - а последний турист появился в Питсбурге в 1946 году." Исследование рынка, осуществленное "специалист­ами", завершилось заключением, что Питсбург не тот город, что вокзал неверно расположен в городе, и что PHLF не годился на роль девелопера неправильно ориентированного проекта. Затем в заключении утверждалось, что если первую стадию удастся сдиви-нуть с места, то возможно изыскать поддержку в размере 50.000 долларов и, в лучшем случае, полная реализация будет приносить примерно 300.000 долларов ежегодно.

Зиглер предлагал программу городского обновления того ти­па, с каким банкиры никогда не сталкивались: сохранение, а не разрушение, предполагающее в первую очередь использование существующих пяти зданий на участке, без переселения и без сноса и без приобретения новых земельных участков. Более того это изначально должно было стать одной из наиболее масштабных программ переадаптации, предпринятых некоммерческой органи­зацией. При всем почтении к репутации PHLF местные структуры отказали в займе для реализации первой стадии проекта, смета которой составила около 70 миллионов долларов. Они считали, что объект находится не на той стороне реки, старые здания ма­лопригодны для чего-либо, а окрестная зона ни разу не включа­лась в генеральные планы города за последние сто лет. Когда Зиглер пытался объяснить, что программу необходимо осуществ­лять небольшими порциями, он словно говорил на иностранном языке. "Пусть проект растет сам собой, как это всегда происходи­ло с городом" - говорил он. Он стремился рассчитывать прежде всего на местное население, и только во вторую очередь - на ту­ристов, что «было существенным нововведением, поскольку по всей стране размножились программы т.н. ревитализации, ориентиро­ванные в первую очередь на заезжего туриста.

В концe концов проект оторвался от земли с помощью пяти миллионов -росткового" гранта от Фонда Аллегени, учрежденного семейством Скейф, и двухмиллионной инвестиции осуществлен­ной ресторатором из Детройта Чарлзом Мьюером. Возник ресто­ран на 500 мест в эффектном главном зале вокзала с его стеклян­ным сводом, витражами в арочных окнах и мраморной лестницей, что всегда считалось одним из лучших среди сохранившихся в Америке интерьеров в стиле короля Эдуарда. Промышленная по­стройка прошлого века преобразована в блок офисов, склад нача­ла века замят магазинами И ресторанчиками, сияющий вагон-ресторан в стиле Ар-Деко (спасенный со свалки) занят школой поваров, трехэтажное конторское здание восстановлено и исполь­зуется по прежнему назначению, возник замечательный музей под открытым воздухом с коллекциями промышленных, строительных и железнодорожных экспонатов. Увы, там же оказался и баналь­ной архитектуры отель на 300 номеров, "здоровенный ящик и крупная глупость"*, как признает Зиглер. В целом, с первого дня функционирования Стейшн Скуэр, как стали называть комплекс, оказался чрезвычайно успешным. Вместо трехсот тысяч, которые прогнозировали "специалисты" по маркетингу в оптимистическом варианте, один только центральный ресторан принес 3 миллиона прибыли за первый год работы.

Может быть, наиболее существенным, как справедливо ут­верждает Зиглер, стало то, что "мы изменили представления пит-сбуржцев об их собственном рынке.

* С тех пор отель был перестроен и есть донные, что уровень заполненности номеров в нем наивысший в городе.

Мы развеяли легенды, будто никто здесь не выбирается на ужин в город по вечерам, что никто не остается здесь на ночь, и что никто не захочет оказаться вече­ром на вокзале." (Бруклин мог бы многому научиться у Питсбур­га). Стейшн Скуэр стала не только первым подлинным проектом оживления города, но вызвала волну подражаний в других частях Питсбурга. Как единственный инвестор PHLF получил возмож­ность вложить средства в солидный оборотный фонд для реконст­рукции жилья для семей с низкими доходами, подпитки программ обучения и других проектов реконструкции. При этом Стейшн Скуэр, хотя и реализованная некоммерческой организацией, в полноте выплачивает налоги в городскую казну.
Обычный девелопер и обучение по случаю
Излюбленный мной пример убедительной разовой инвести­ции находится в Лос Анжелесе, причем наиболее привлекательно в нем не столько содержание, сколько локализация. Даунтаун Лос Анжелеса, изначальный даунтаун, возникший до того, как нача­лось расползание хайвэев во все стороны, остается, как ни стран­но, чуть ли не секретом для всех. В нем не меньше, а может и больше местных привлекательных черт, чем в даунтаунах извест­ных городов, вроде Атланты, Лоуисвиля или Сан-Диего. Стерж­нем этой территории является Бродвей, главная торговая улица испаноязычной общины, полная народа и звенящая латинскими ритмами музыки, доносящейся из магазинов и лавок. Помимо Бродвея, есть полные пешеходов улицы, с их магазинами и ла­вочками, конторами и предприятиями разного размера, действу­ющими кинотеатрами и гостиничными номерами или жильем гос­тиничного типа. Там есть ювелирный квартал и Маленький То­кио, мастерские художников и галереи в зоне старых складов, многообразие архитектурных стилей. Этот старый даунтаун лежит всего в трехстах шагов от массива металлостеклянных новехонь­ких сооружений, обращенных вовнутрь себя, в интерьер, граничат с зоной фривеев, но психологически бесконечно удален от него. Многие из лосанжелесцев ни разу в жизни не были в этом даун-тауне, и только недавно авангардная группа художников, любите­лей мансардных квартир и вольных охотников за недвижимостью, по пятам которых всегда следуют главные силы, начала открывать территорию наново.

В 1977 году девелопер Уэйн Раткович приобрел Овьет Бил-динг, постройки 1927 года, рядом с Першинг Скуэр, единствен­ным оазисом зелени в даунтауне и некогда центром делового ядра ЭлЭй - пока послевоенное полицентрическое разрастание не при­вело к почти полной заброшенности даунтауна. Раткович говорит, что Овьет Билдинг был продан ему по цене "автостоянки" (400.000 долларов за 1 гектар). По пути к месту для первичного ознакомления с ним Раткович штудировал эти цифры и решил сделать покупку немедленно: "не нужно быть гением, чтобы по­нять, что такое отношение чисел способно работать."

Тем более приятой неожиданностью для него было увидеть подписные витражи Лалика на дверцах лифтов, великолепную геометрию металлических решеток, английские дубовые двери и мраморные полы и элегантную квартиру в пентхаузе на кровле, где раньше жил сам Овьет. Раткович решил реставрировать зда­ние для сдачи под офисы и предпринял поиск банковской ссуды.

"Многие в руководстве здешних банков помнили это здание с детских лет, - говорит Раткович, - помнили шарм его орнамен­тировки. Им очень нравилось, что я хочу его реставрировать, они желали мне удачи и приглашали прийти поговорить о дальнейшем финансировании, когда все будет окончено и арендаторы въедут на место."

До этого времени Раткович работал в чужой фирме, и это был первый проект для его собственной, новоучрежденной. Его опыт сводился к работе с промышленным строительством и в час­тности с реноваций крупных и малых фабричных построек. По­добно Раузу, для которого Фанейль Холл Маркет был первым проектом реновации исторического памятника, Ратковичу при­шлось начинать с Овьет Билдинг. В конечном счете ему удалось найти деньги, но - как со вздохом вспоминает Раткович - "это потребовало долгих уговоров."

И при этом даже сам Раткович недооценивал успех предпри­ятия, в которое он собирался ввязаться: "я думал о недорогих работах, чем-то большем, чем покраска, но во всяком случае пре­дельно ограниченном." Он подготовил один этаж, и его сняли в аренду столь мгновенно, что он видоизменил программу и присту­пил к тщательной полномасштабной реставраций всех архитектур­ных красот здания. И вновь заселение арендаторами осуществи­лось с необычайной быстротой. Они были разными, но, по словам Ратковича, в большинстве это были новорожденные адвокатские конторы, с молодыми партнерами во главе, и им отнюдь не каза­лось обязательным устраиваться в одном из новейших "монументов" города.

Любопытно, что покупка Овьет Билдинг Ратковичем после­довала прямо вслед за шумным успехом реновации отеля Билтмор архитекторами-девелоперами Филлис Ламберт и Джин Саммерс. В 1979 году это было очередное творческое предприятие, которое заранее было приговорено к провалу кругом профессиональных инвесторов. Ламберт, убедившая своего отца, Сэмюэля Бронфма-на заказать Мису ван дер Роэ проект Сигрэм Билдинг в Нью-

Йорке*, и Саммерс, ранее работавший ассистентом Миса ван дер Роэ, восстановили строгий снаружи отель, построенный в 1923 году в красном кирпиче, с его роскошными интерьерами в испанс­ком и итальянском духе. При этом они несколько умерили перво­начальную чрезмерность за счет приглушенных цветов стен и вве­дения в интерьер вандерроэвской мебели, что придало памятнику прошлого оттенок включенности в современность. И отель и его ресторан немедленно стали "хитами" - в 1986 году Билтмор был перекуплен, и его вновь отреставрировали, на этот раз с полным восстановлением первоначального декора двадцатых годов.

Раткович говорит, что "спекулянты недвижимостью отнес­лись к Билтмору как к чистому исключению, так как это была гостиница", и это не привело к минимальным сдвигам на рынке реконструкции офисов. Они также считали, что ресторан привле­кал к себе только постояльцев отеля, подчеркивает Раткович. Со­ответственно, когда Раткович и Бауэрс объявили о планах устро­ить на первом этаже Овьетт Билдинг новый дорогой ресторан, финансовые круги сочли их еще большими безумцами, чем когда они начинали реставрацию офисов наверху. На первом этаже был когда-то магазин модной мужской одежды, и изящные деревянные панели облицовки, равно как и гардеробы оставались на месте. Интерьер, мебель и прочий декор были восстановлены под новый ресторан, однако специалисты предупреждали, что ничего хоро­шего не получится, так как ресторан будет полностью зависим от плотности потока посетителей во время ленча, т.е. обеденного пе­рерыва в окрестных конторах. "Этот ресторан был чисто пред­принимательским риском, так как никто в ЭлЭй не пробовал ра­ботать с одним только уровнем уличного партера", - замечает Раткович. Ресторан "Рекс" стал немедленным "хитом", и по сей день он считается одним из лучших ресторанов в ЭлЭй. Его доход по вечерам в три раза превосходит доход от времени ленча и дос­тигает максимума в субботы!

По словам Ратковича, Овьет Билдинг "многое повернул не в одной голове и пробудил воодушевление у немалого числа лю­дей". Старые здания даунтауна стали привлекать к себе больше внимания, и рынок недвижимости немедленно на это отреагиро­вал. Раткович взялся за другие исторические постройки, и теперь найти источник финансирования стало проще, хотя, как говорит Раткович, вовсе не потому, что финансисты признали экономичес­кий и эстетический потенциал новых объектов, а в силу большего доверия к нему самому после успеха с Овьет Билдинг.

* Филлис Ламберт, наследница капиталов знаменитой компании по производ­ству виски, основала Музей Современной Архитектуры в Монреале, открытый в 1988 году и сразу ставший главным центром исследований новейшей архи­тектуры в мире. - прим.пер.