Жауапкершілігі шектеулі серіктестігі
Месторасположение объекта оценки на карте
жүктеу/скачать 1.92 Mb.
|
- Бұл бет үшін навигация:
- 3 расчетная часть отчета
| Месторасположение объекта оценки на карте
Объект оценки Описание основных характеристик оцениваемого объекта
Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки. Заключение о наилучшем использовании отражает мнение оценщика в отношении наиболее эффективного использования объекта оценки, исходя из анализа состояния рынка. В соответствии с Международными стандартами оценки, наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, которое физически возможно, имеет надлежащее оправдание, юридически допустимо и финансово осуществимо, и при котором оценка этого имущества дает максимальную величину стоимости. Как видно из приведенного выше определения наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям: допустимость с точки зрения законодательства; физическая возможность; финансовая оправданность; максимальная эффективность (оптимальный вариант использования). На дату оценки наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта оценки признается его текущее использование. 3 расчетная часть отчетаМетодология оценкиСуществует три основных подхода оценки практически любого актива: затратный, доходный и сравнительный. Затратный подход основан на определении стоимости воссоздания точной копии или равноценной замены объекта как нового в текущих ценах и определении потери стоимости в связи с физическим износом, функциональным и экономическим устареванием. Другими словами, затратный подход показывает восстановительную стоимость объекта за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Сравнительный подход основан на определении рыночной стоимости объекта, аналогичного оцениваемому (в том состоянии, как он есть). Данный подход включает сбор данных о рынке продаж и предложений по объектам недвижимости, сходных с оцениваемым. Цены на объекты аналоги затем корректируются с учетом параметров, по которым объекты отличаются друг от друга. После корректировки цен их можно использовать для определения рыночной стоимости оцениваемой собственности. Доходный подход основан на определении рыночной стоимости исходя из дохода, который может быть получен от эксплуатации объекта в будущем. Краткое изложение сущности методов трех подходов и обоснование выбора подходов и методов, примененных в данном отчете. Методология оценки затратным подходом. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества, в том числе недвижимых памятников культурного наследия, сооружений, передающих устройств и т.п. Для определения рыночной стоимости других объектов оценки затратный подход применяется в случае, если их замещение или воспроизведение физически возможно и (или) экономически целесообразно. Применение затратного подхода для проведения оценки земельных участков, которые содержат земельное улучшение, состоит в определении остаточной стоимости воспроизводства/замещения объекта оценки. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения объекта оценки состоит из остаточной стоимости воспроизводства/замещения земельных улучшений и рыночной стоимости земельного участка (прав, связанных с земельным участком) во время его существующего использования. Остаточная стоимость воспроизводства/замещения земельных улучшений определяется как разница между стоимостью полного воспроизводства/замещения и накопленным износом. Стоимость полного воспроизводства, как правило, определяется при оценке объекта, замещение которого невозможно, а также в случае соответствия существующего использования объекта оценки его наиболее эффективному использованию. Стоимость замещения определяется при оценке объекта, который построен (строится) по типовому проекту, или при условии экономической целесообразности восстановления объекта оценки в его первоначальном виде. Методы затратного подхода: метод поэлементного расчета – определение стоимости полного воспроизводства или стоимости замещения на основе использования сборников единых районных единичных расценок, сметных норм и правил, сметных норм и расценок и других нормативов; метод укрупненных обобщенных показателей стоимости – определение полной стоимости замещения на основе использования сборников укрупненных показателей стоимости строительства, нормативы которых установлены в национальной валюте; метод удельных показателей – способ определения полной восстановительной стоимости или стоимости замещения недвижимого имущества, на основе унифицированных показателей потребительской полезности или единицы мощности; индексный метод – способ корректировки балансовой стоимости объекта на соответствующий тренд - произведение индексов изменения стоимости строительства в течение хронологического возраста недвижимости. Затратный подход применяется для проведения оценки недвижимого имущества, рынок купли-продажи или аренды которого является ограниченным, а также при оценке специализированного недвижимого имущества. Так как объект оценки не является специализированным и имеется достаточное количество предложений по продаже аналогичных объектов, в данном отчете затратный подход не применялся. Методология оценки доходным подходом. Доходный подход применяется при оценке рыночной стоимости объектов недвижимости, которые покупаются и продаются в связи с их способностью приносить доходы. Методы доходного подхода: 1) метод дисконтированных денежных потоков - определение стоимости исходя из условий изменения и неравномерного поступления денежных потоков в зависимости от степени риска, связанного с использованием объекта оценки в коммерческих целях; 2) метод прямой капитализации дохода - определение стоимости исходя из условий сохранения стабильного использования объекта оценки при равномерной величине дохода в неограниченные периоды времени. Доходный подход основывается на принципе ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода, анализируется возможность генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации имущества (например, от сдачи в аренду) или дохода от продаж. Основными недостатками доходного подхода являются: - большая неопределенность результатов из-за высокой субъективности получения коэффициента капитализации и ставок дисконтирования расчетными методами – результаты сильно меняются даже при незначительном изменении ставки дисконтирования; - большая неопределенность результатов из-за использования в расчетах прогнозов – достоверно не могут быть предсказаны ни будущие процентные ставки, ни арендная плата, ни расходы, другими словами, невозможно составить точный прогноз на большой промежуток времени; - как следствие – создание иллюзии реальности и точности полученных результатов. Несмотря на существующий развитый рынок аренды, он продолжает, в основном, оставаться нелегальным. Договора аренды, в подавляющем количестве случаев нигде не регистрируются, а оплата производится в виде не облагаемой налогом наличной суммы. Это обстоятельство не позволяет специалистам Оценщика собрать достаточное количество достоверной информации о размере арендной платы и ставок аренды по объектам-аналогам. Использовать же информацию, не имеющую документального подтверждения и обоснования, Оценщик посчитал невозможным. жүктеу/скачать 1.92 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||