В. Новинар 3 В. Новинар 3

Това писа неотдавна "форбс", цитирайки и проучване на Ройтерс. Интересът от чуждестранни купувачи към попадналата във финансов водовъртеж страна се е изострил, а според анализатори цените на имотите може да паднат с нови 20% през тази година. Пазарът на имоти в Гърция преживява много трудни времена още от

времето на фалита на „Лемън Брадърс" преди няколко години. Но в момента нещата се обръщат и имаме все повече запитвания, казва Пиърс Уилямс, директор на отдел за международни продажби в лондонската компания за луксозни имоти „Айлесфорд". Съвсем естествено е хората да очакват да получат добри възможности за изгодни покупки, допълва той.

Компанията е ориентирана главно във високия ценови сегмент - от 1 до над 10 милиона евро, и оперира основно на йонийския остров Корфу и по-малкия му съсед Паксос. Разположени точно срещу албанския бряг, те са най-близо до централноевропейските страни.

Но засилване на интереса и интензивно проучване на пазара може да се забележи в повечето крайбрежни райони и по гръцките острови.

„Айлесфорд" планират след предстоящите в неделя избори в Гърция да засилят маркетинговата си кампания. Тогава ще има по-ясна представа дали страната наистина ще тръгне към излизане от еврозоната.

Ако това се случи, стойността на гръцките активи, включително на недвижимата собственост, ще се срине. Домове, които сега струват милиони евро, ще могат да се купуват за половин цена, разсъждава Пиърс Уилямс.

В същото време офисът на „Бючамп Истейтс" на остров Миконос получава по три-четири запитвания по мейла всеки ден - колкото за цяла седмица само преди година. Хората са решили, че сега е времето да се купува, независимо че изчакват изборите. За

добро или за лошо, те са готови да действат, казва Рой Делдиму от гръцкия офис на „Айлесфорд" пред Ройтерс.

Apropertyingreece.com също отчита удвояване на запитванията в сравнение с миналата година, писа наскоро "Инвестор". „Купувачите осъзнават, че ако Гърция напусне еврозоната, те ще могат да живеят тук значително по-евтино", коментира управителят на сайта Спирос Манцос.

Според гръцки брокери купувачите на имоти в страната им ще имат достъп до евтина недвижимост и изгодни ваканции. В същото време имоти, купени от чужденци преди кризата, със сигурност ще изгубят от стойността си и излизането от инвестицията ще бъде болезнено за собствениците.

Но затова са „лешоядите". Те не са убийци, по-скоро са екип за почистване. А така или иначе, вятърът откъм гръцкото море носи мирис на развалено, на имоти, оценявани твърде високо във времето на ценовия балон, коментира "форбс".

Най-евтините апартаменти на Халкидики в момента започват от около 30 000 евро. Те са около 30 - 40 кв. м, предимно в по-стари кооперации, но са в доста прилично състояние, повечето са с готови бани и вградени кухни, а някои са дори обзаведени. За 50 000 - 60 000 евро има доста разнообразно предлагане на апартаменти с една спалня, които в някои случаи също са обзаведени, сочи справка на компанията „Лукс имоти". I По-скъпи са апартаментите ново строителство, I особено тези в непосредствена близост до морето.

При къщите цените са доста разнообразни. Започват от 60-70 хил. евро за малки къщи старо строителство. Разнообразно е предлагането на цени от 100 хил. до 250 хил. евро, както и по-луксозни варианти - над 500 000 евро и дори за няколко милиона, казаха от компанията.

България и Гърция може и да изглеждат в съвсем различно състояние на световната финансова карта. Но си приличат в едно - във времена на криза залагат на кътането на бели пари за черни дни и не се впускат в търсене на изгодни сделки.

На фона на засиления наплив отвън към имоти в Гърция, интересът от страна на българите през тази година е поотслабен. Това казаха от компанията „Лукс имоти", която работи активно на този пазар.

Според анализаторите купувачите изчакват да видят какво ще се случи на поредните избори в южната ни съседка и дали ще последва излизане на Гърция от Еврозоната. Това би довело до крах на икономиката и срив в цените на имотите.

В момента нашенци се ориентират по-скоро към наемане на вили и апартаменти за летния сезон. Тази тенденция се наблюдава от няколко години насам, казват брокери.

Основният интерес на българите е насочен към Северна Гърция и най-вече към Халкидики, отбелязват от „Лукс имоти".

Предпочитанията на заможните купувачи са основно към втория ръкав на полуострова - Си-тония, който е по-слабо застроен и по-спокоен.

Най-голямо предлагане на имоти ново строителство там има в Никити, където могат да се намерят апартаменти с 1 спалня, не на първа линия, на цени от 50 000 евро. Ваканционните апартаменти в тази част на Гърция най-често тръгват от около 1000 евро на квадратен метър.

Българите като цяло търсят и самостоятелни къщи на първа линия с гледки към морето. За такива имоти обаче най-често се искат суми от около 500 000 евро нагоре. Характерно е, че те държат цени дори и в момента, независимо от кризата.

Активни купувачи в Гърция са руснаците. Напоследък са се активизирали сърбите, както и македонците, сочат данните на компанията.

Както често се случва и в България, офертните цени често са доста раздути. При сериозни преговори те биха могли да паднат и на 50% от първоначалната стойност. Но най-често продавачите са склонни на 5-10% отстъпка.

Брокери предупреждават, че в южната ни съседка има и доста незаконно построени къщи. Те може да се предлагат на изключително изгодни цени, но документацията им след това се урежда трудно, особено от чуждестранен собственик.

Защо българите се оглеждат за имот в Гърция? Причините са същите като тези, които ги влекат натам за туризъм - хубава атмосфера, добра храна, дълъг летен сезон, близост и възможност за пътуване с кола - в повечето случаи не много по-дълго, отколкото се пътува до нашето Черноморие. Освен това манталитетът и процедурата при 1 покупка на имот там много наподобяват тези в България, което прави сделката доста разбираема за нас като купувачи. Основният мотив за покупка е ваканционният, не толкова за инвестиция, т.е. купувачите търсят втори дом и място, където да прекарват ваканциите си, отбелязват от „Лукс имоти".

Прогнозите, че при неблагоприятно развитие на икономическата ситуация цените в Гърция може да се сринат, не са неоснователни. Само за първите три месеца на тази година апартаментите там са поевтинели с 9,8% на годишна база. Спадът в Атина е 9,9%, а в Солун -10,1 % - най-големият от началото на кризата досега.

През миналата година регистрираният от гръцката национална банка спад при жилищата е бил 5,4%.

В това е основната разлика между България и Гърция. В първото тримесечие у нас отбелязахме най-малкото поевтиняване на жилищата от началото на кризата, докато при съседите темпът на поевтиняване расте (виж сравнителната таблица на стр. 23).

Страниците подготви КРАСИМИР ЦИГУЛАРОВ
Снимка на четири колони - Ваканционни апартаменти в селището Никити на втория ръкав на Халкидики могат да се намерят и на цени от около 50 000 евро.


13.06.2012 г. , с. 22
Нов директор в AG Capital
Сергей Койнов - изпълнителен директор на Forton International, бе избран за член на съвета на директорите на AG Capital. Той ще отговаря за международната дейност на холдинга, запазвайки и настоящия си пост.

„За 5 години управляваната от Сергей Койнов Forton International се наложи като една от водещите консултантски и посреднически компании в България и осъществи

най-големите сделки в сферата на бизнес имотите. Затвърдиха се и отношенията с международните ни партньори, и то в период на криза. Forton стана стратегически партньор на Cushman&Wakefield, най-голямата непублична компания в сферата на бизнес имотите в света", коментира Христо Илиев, председател на борда на директорите на AG Capital.
снимка на една колона- Сергей Койнов


13.06.2012 г. , с. 23
НИКОС МАНОМЕНИДИС, генерален секретар на гръцката Асоциация на агентите по недвижима собственост и президент на Централноевропейската асоциация за недвижима собственост CEREAN:
Пазарът ще се възстанови, въпросът е кога
- Господин Маноменидис, как финансовата криза промени имотния пазар в Гърция?

- Имотният пазар пострада сериозно в резултат на икономическата ситуация в страната. Политическата нестабилност, финансовата и фискалната несигурност дават допълнително негативно отражение и водят до забележимо намаление на стойността на собствеността.

Освен това на практика спря финансирането на покупката на имоти. Банките не дават никакви заеми. Така всички сделки трябва да се осъществяват със собствени средства. Те са ограничени, а и доста ценни за хората. Тази ситуация не позволява да има положително развитие на имотния пазар.

- Как се промениха цените в различните сегменти?

- Промяна имаше във всички сегменти на пазара. Но все пак луксозните имоти „пострадаха" най-много в кризата. Имаме случаи, в които подобни имоти се продават дори със 70% по-ниско от реалната им себестойност. Друг сегмент, където отражението бе силно, е индустриалният -складове, фабрики и т.н.

- Неотдавна "форбс" написа, че се засилва интереса към Гърция на „лешоядите", които търсят подценена собственост.

- Очевидно и добре известно е, че при икономическата ситуация, в която изпадна Гърция, се появяват възможности за „лешоядите". Но все пак няма инвеститор или финансов спекулант, който би направил сделка (независимо от цената), ако не вижда потенциална възможност в бъдеще - възстановяване на растежа, икономическо развитие и т.н.

От тази гледна точка написаното във "форбс" е потвърждение, че Гърция не само има потенциал, но и скоро отново ще бъде едно от най-привлекателните места за инвестиции в имоти.

- Кои са основните купувачи на имоти в страната ви в момента? Най-често се говори за хора от бившия Съветски съюз.

- Действително Гърция привлича инвеститори от Русия. Но и чужденци, които наистина се възхищават от страната и имат желание да придобият собственост. Географското разнообразие дава най-различни възможности за задоволяване на всяко желание за изключителен ваканционен имот край морето.

- В кои региони кризата се отрази най-силно?

- Може да се каже, че най-силно бе отражението в регионите с най-скъп или най-труден достъп (като изключим някои острови). Все пак на континенталното крайбрежие то не бе така силно.

- Забелязвате ли засилваща се тенденция гърци да инвестират в България в опит да съхранят парите си?

- Единствената причина, поради която гръцкият бизнес инвестира или се мести в България, са по-ниските разходи за труда, по-ниските данъци...

- Какви са вашите прогнози за възстановяването на пазара?

- Няма съмнение, че пазарът на имоти ще се възстанови. Въпросът е само кога. След предстоящите избори и формирането на ново правителство очакваме да имаме първите признаци за възстановяване.

Но вижте, икономическата ситуация в страната ми доказа отново, че във всяка криза се появяват и възможности. Тя улеснява гъвкавите търговски решения - както за стоки, така и за услуги. Нека погледнем само цените на храните при дискаунтърите.

Интересен пример при услугите, който се появява за първи път на гръцкия имотен пазар, са гъвкавите или виртуални офисни решения. Те позволяват да се намалят оперативните разходи, а услугите да бъдат по-ефективни. Само един пример. В момента е възможно български предприемач да има централа за бизнеса си или клон на фирмата на най-добрите места в Солун срещу само 49 евро на месец.

Точно обратният пример е турското правителство, което се опитва да превърне пустия остров Гьокчеада в рай. Островът, който е най-западната точка на Турция, допреди 10 години беше военна зона, забранена за туристи.

Да участват в преобразяването на острова, са поканени и българските предприемачи. „Кметството на Гьокчеада е отворено за всякакви инвестиции. Българите са наши приятели.

Вече има 1 11 фирми от България, които започват да строят хотели тук. Ние от своя страна правим всичко възможно да ги облекчим. Ако инвестицията е сериозна, ще дадем безвъзмездно общинска земя. Освобождаваме бизнесмените да плащат данъци пет години, държавата поема осигуровките на работниците, а токът и водата се плащат също на половин цена през този период", обяснява председателят на общинския съвет на Гьокчеада Бюлент Айлъ. Една от фирмите вече е сключила договор за строеж на хотел за 1500 легла и ще получи безплатно земя в близост до морето.

Облекченията изглеждат доста сериозни - един декар земя по крайбрежието на острова върви по 100 000 долара (180 000 турски лири), средната заплата в страната е 800 лири и осигуровките върху нея не са никак малки. А и местните дюлгери вземат около 2000 лири на месец.

Допреди година-две Гьокчеада беше любима дестинация за туристите, които търсят недокоснати от сънародниците ни места. Статистиката вече е потискаща за тях. Преди 4-5 години там са ходили по 2-3 хиляди души през лятото, а за миналата година на острова са стъпили 65 000 нашенци.

Кметът на Гьокчеада Южел Аталай твърди, че в момента трудно може да

се купи стара къща. Има две-три, които се продават, но повечето хора знаят, че имот на острова след време ще е чисто злато, допълва той. По-лесно е да се купи земя и да се строи. От общината обещават бързо да прокарат инфраструктура. В това отношение на острова не могат да се оплачат -токът се доставя по огромен кабел под вода от вътрешността на Турция, въпросът с питейната вода е решен след изграждането на 5 язовира.Те стигат без проблем за население от около 1 млн. души, твърди

председателят на общинския съвет Айлъ.

Българското присъствие на острова е твърде сериозно.

Още през 2000 г. в едно от селата тук - Ширинкьой, правителството на Турция построява 150 къщи за наши изселници. Сега там живеят около 300 български турци, напуснали страната ни по време на голямата екскурзия през 1989 г.

Един от парадоксите е, че в Ширинкьой ходят най-много туристи от София, Пловдив и Варна. Колите от Кърджали, Хасково и Шумен са на хора,

отишли да видят роднините си. Изселниците с удоволствие приемат българските туристи, а приятното чувство е взаимно. Туристите са доволни, че далеч от родината си лесно се разбират с хазяите и няма проблем да си поискат тиган, в който да си изпържат прясно уловената риба. Местните пък се радват да поговорят за България - страната, която са напуснали насила преди повече от 20 години.

„Не мога да си изкривя душата и да кажа, че съм простил затова, което преживяхме. Няма как да стане, защото си спомням как някаква служителка набързо ни прекръсти почти всички мъже в рода на Аврам, все едно сме евреи, а пък жените станаха на Ана Петрова. Какво е това? Хванахме си децата и тръгнахме", разказва 53-годишният Ахмед Конялъ. И през ум не му е минавало да се връща в България. Съпругата му Халиме се радва, че дъщеря й учи в Софийския университет психология. Образованието й е планирано внимателно, тъй като в момента в Турция има изискване всяка фирма с повече от 25 работници да назначи на заплата и психолог. Целта е нервните работници да се оплакват на специалист, а не да се карат или бият, пояснява Халиме.

За разлика от българското правителство турското има яснота как може да се развива един пустеещ район. Преди 12 години българските изселници са настанени в къщите, които трябва да платят след 20 години. Цената на една е приблизително 22 000 турски лири - около 20 000 лв.

Към имота влиза и 30 дка земя, която е засадена с маслинови дървета. Токът и електричеството на острова са поевтини, отколкото във вътрешността на страната.

Голяма част от изселниците се занимават с животновъдство. 32-годишният Мюмюн, също изселник, гледа 500 овце. .Държавата много ни помага и има политика към животновъдите. Всяка година получавам по 15 лири за едно животно като субсидия. Млякото ми го изкупуват на 1 лира, а за килограм живо месо вземам 25 турски лири", казва Мюмюн. Животните пасат по баирите на острова без собствениците да плащат и стотинка. За сметка на това продуктите, които се произвеждат в Гьокчеада, са едни от най-скъпите, тъй като там няма никакви замърсители -заводи или друго вредно производство. Освен мляко и кашкавал изключително много се търсят мащерката и медът, добит тук.

ДИЯН МОРКИН Гьокчеада - София
Самотраки.

Пътуването до острова определено е приятно, но и леко изморително приключение. Намира се на 580 км от София и на 260 км от ГКПП Капитан Андреево. След границата с Турция се продължава по единствения път по посока Одрин. После тръгвате по пътя Одрин - Хавса, а от Хавса - за Узункюпрю. След като преминете планината, се разкрива изключителна гледка- заливът Сарос. Там пътят заобикаля морето. После продължавате към Гелиболу и след това към Чанакка-ле. След десетина километра се стига до Кабатепе, откъдето се взема фериботът за острова. Пътува се между час и половина и два часа. Цената за

лека кола е около 20 лири, ако в нея има четирима пътници.

При българските изселници в Ширинкьой може да се наеме нещо като апартамент срещу 80 турски лири -две стаи с по две легла и обща баня. Селото е на 1,5 км от плажната ивица.

В Гьокчеада няма никакви дискотеки или шумни забавления. Вече има няколко хотела, но все още най-предпочитан вариант е стая в къща със спане и закуска. Цената варира от 20 до 40 лири на легло.

Алкохолът на острова е много скъп. В магазин бутилка ракия е 40 турски лири, а бирата е 4-5 лири. В заведенията цените са още по-солени.
Снимка на пет колони - - 32-годишният Мюмюн е роден в Кърджали и там има много приятели. Сега гледа 500 овце на острова.
Снимка на две колони - 64-годишният Лятиф Акар е купил къщата си от грък и я е направил на семеен хотел.
Снимка на две колони- Гьокчеада е най-западната точка на Турция. От това място се вижда и гръцкият остров


13.06.2012 г. , с. 25
Реколта от дивиденти
Фондовете за инвестиции в имоти дават между 0,5 ст. и 25 ст. на акция
Достатъчно е да погледнете котировките на българските акции и да разберете, че дори без дългова криза капиталовият ни пазар е в задънена улица. За последната година индексът на най-големите български публични компании - СОФИКС, е загубил почти 30%.

Но една група от дружества в малка или по-голяма степен просперира. Това са акционерните дружества -със специална инвестиционна цел - популярно наричани АДСИЦ-ове. Те инвестират главно в недвижими имоти - земеделска земя, ваканционни, жилищни и офис имоти.

За последната година индексът, който следи техните цени - BGREIT, е увеличил с над 40% стойността си

На какво се дължи това? Основно на две включени в него акции - тези на „Еларг фонд за земеделска земя" и „Адванс Терафонд", които са поскъпнали съответно със 192% и 14%.

Но освен капиталова печалба, акциите на дружествата носят и дивидент на инвеститорите. Това е така, защото по закон те са длъжни да разпределят над 90% от печалбата си на своите акционери. Така че ако има печалба, ще има и дивидент.

Вече минаха акционерните събрания на повечето АДСИЦ-ове, така че дивидентите са приети. До края на юни ще се проведат общите събрания и на „Агроенерджи Инвест", „Софарма Имоти" и „Софарма Бил-дингс", на които най-вероятно дивидентите също ще бъдат приети. Размерът на дивидентите е между 0,5 ст. и 25 стотинки.

От какво печелят фондовете? Основната част инвестират в земеделска земя, която отдават под аренда. Освен това те окрупняват парцели в по-големи масиви, които след това продават на доста по-висока цена,отколкото са отделните парчета.

Случаят с „Еларг" е малко по-различен. В края на м.г. съветът на директорите на дружеството предложи то да бъде ликвидирано, като неговите акционери си разпределят активите му. Новината доведе до бързо поскъпване на книжата, защото по първоначални оценки неговите акционери щяха да вземат между 1 и 1,50 лв. за акция, при положение че на свободния пазар те вървяха по 0,68 лева.

Планът беше приет, а в началото на май ликвидационният дял беше преизчислен на над 2,40 лева. В момента акциите се търгуват по 1,87 лв. и има мегдан за поскъпване. Но все пак ликвидацията ще приключи догодина, така че има време до осребряване на печалбата.

Водещ по дивидент е „Адванс Терафонд", който дава по 25 ст. на акция, фондът е

най-големият частен собственик на земя в България. Към края на април притежава 284 227 дка, 81 % от които са отдадени под наем или аренда. През м.г. компанията има печалба от 21,457 млн. лв., като разпредели 99,6% от нея за дивиденти.

Как акционерите могат да получат дивидентите си? Ако имат открити подсметки в инвестиционен посредник, парите ще бъдат преведени директно там. В останалите случаи могат да се вземат от клоновете на банка, която е определена за тази дейност.