Земельный кадастр: автоматизированные технологии кадастровых работ
Учет качества земель в условиях рыночных земельных отношений
жүктеу/скачать 0.91 Mb.
|
| Учет качества земель в условиях рыночных земельных отношений. Ведущее положение: принципиальное разделение государственного и рыночного секторов экономики, когда государство решает только те вопросы земельных отношений, которые не может решить земельный рынок.
К ним относятся: -Охрана земельных ресурсов; -Контроль использования земельных участков; -Регулирование земельных отношений; -Поддержка аграрного бизнеса в рациональном использовании емель; -Производство общественных товаров на селе: водоснабжение, электроснабжение, дорожное сообщение; -Обеспечение страхования и займов (ипотечное кредитование); -Организация дополняющих рынков: семеноводства, удобрений, кормовых добавок, преобразование застроенных территорий, мелиорации земель и т.д.; -Обеспечение информаций о земле, как общественным товаром; -Преодоление безработицы, инфляции и неравновесие на рынке земли; -Перераспределение доходов и обеспечение обязательными товарами: вакцинация, санитарные обработки, мусороудаление, обработка и т.д. Вышеуказанные задачи государственного сектора решаются специфически применительно к рынку земли, который относятся к сфере несовершенной конкуренции. Земля имеет ограниченное предложение, когда цены диктует не спрос. Земля, находящиеся в частной собственности, всегда содержит элементы общественного товара, являясь всеобщим национальным достоянием. В связи с этим, рынок земли более чем на половину регулируется государством. Здесь нет свободного рождения цен. Здесь стопроцентный контроль государства посредством регистрации земельных участков как недвижимости. Все это и обуславливает государственную сущность земельного кадастра. Какую же долю кадастровых работ должен брать на себя рынок? Это, прежде всего, учет качества земельных участков и независимая оценка земель. Но в этой доле не все относятся к рыночному сектору. Информация базового характера находится у государства. К ней относится: а) баллы бонитета почв; б) базовые ставки платы за землю; в) поправочные коэффициенты к ставкам платы за землю. Остальная информация о ценности земельных участков должна рождаться в рыночной среде при оценке независимыми экспертами. Главная задача государства – обеспечение налоговых поступлений. В связи с этим выдвигается на первый план необходимость сплошной (упрощенной) оценки земель посредством ценового зонирования. Из-за того, что ценность земель складывается из трех компонентов: естественных (природно-территориальных), капитальных (создаваемых через инвестиции) и коньюнктурных (рыночных) следует ввести понятие не только бонитировки почв незастроенных территорий (сельскохозяйственных) но и бонитировки грунта с улучшениями застроенных территорий (недвижимости). При этом, если ведущим показателем бонитировки почв является содержание гумуса, то для бонитировки грунта этот показатель – инвестиции. В связи с тем, что налоговые поступления с застроенных территорий преобладают, необходимо в срочном порядке провести бонитировку грунтов, исключив из состава пастбищ резервные территории застройки в черте населенных пунктов. В связи с вышеизложенным, детальные паспорты качества земельных участков (сельскохозяйственные и градостроительные) могут быть обьектами конкурентной среды. Это означает, что госбюджетные средства на составление паспортов могут использоваться как ДГП, так и независимыми фирмами оценки качества и улучшении земельных участков. А исходная информация для составления паспортов как государственный информационный ресурс, должна покупаться у органов ГЗК и ГГК, а также частично – у органов правового кадастра. Таким образом, паспорт земельных участков является и государственным и рыночным документом. Но главное его назначение - обеспечить информацией предпринимателей – владельцев для успешного ведения хозяйства. Однако далеко не все земли закреплены за предпринимателями. Вне предпринимательства находятся общественные земли, земли запаса и резерва. Чтобы не было, “белых пятен” на земельно-кадастровых картах, нужно вести учет в границах земельно-учетных кварталов. Для этого и необходима государственная земельно-кадастровая книга, базирующаяся на картах кадастрового деления территории и на схемах зонирования. Схемы зонирования по качеству и ценности, определяющие содержание соответствующих разделов ГЗКК могут быть следующими: -Схема бонитировочного зонирования незастроенных территорий. -Схема бонитировочного зонирования застроенных территорий. -Схема ценового зонирования. Каждая схема должна иметь соответствующую экспликацию. Пакет экспликаций – это ГЗКК. Кроме того, в книге должны быть таблицы базовых ставок платы за земельные участки и поправочных коэффициентов, а также таблица рыночных сделок с землей с перечнем рыночных цен купли-продажи, аренды, залога и т.д. В итоге разработки гипотезы отмечается следующее: -содержание паспорта сельскохозяйственных земельных участков; -характеристика угодий по классам земель; -характеристика пашни по качеству земель, определяющая их плодородие (другие угодья, характеризуются по желанию владельцев); -эрозионноопасные земли; -оценочная стоимость земель в разрезе угодий. Содержание Государственной земельно-кадастровой книги (сельского округа, района): -экспликация бонитировочного зонирования незастроенных территорий; -экспликация бонитировочного зонирования застроенных территорий; -экспликация ценового зонирования; -базовые ставки платы за земельные участки по категориям земель и угодьям; -поправочные коэффициенты к базовым ставкам; -рыночные сделки с земельными участками. К паспорту и ГЗКК прилагаются соответствующие кадастровые карты. Паспорты на земельные участки несельскохозяйственного назначения, разработанные в соответствие с регламентами градостроительного кадастра служат основой для соответствующего бонитировочного зонирования. Таким образом, анализ динамики бонитировочного зонирования (уточняемого ежегодно) позволит осуществлять государственной контроль за использованием земель. А ценовое зонирование будет служить основой налогообложения. жүктеу/скачать 0.91 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|