Госпожа Грац обращала ко мне умные вопросы о российских делах. Мы разговорились, и я обронил, что готовлю перевод книжки Кристофера Дэя "Места, где обитает душа"

средой для продажи товаров путем их

самопродажи - идеально подходит для

такого города, в котором мечтают, рекла­м

ируют, продают, управляют и все на

свете регистрируют, производя

при этом все меньшеи меньше.

Журнал Таймс, 13 декабря 1981 года.
Сражения по поводу скверно продуманных крупных проек­тов, будь то в городской или сельской местности, редко можно выиграть в опоре на обсуждение сущности дела. Почти никогда общественность не может убедить сторонников таких схем и деве-лоперов за их плечами в том, что предложение относительно по­стройки хайвэя, брутальной реконструкции городского района или атомной станции неуместно и ошибочно. Партнерство, существу­ющее между девелоперами и выборными чиновниками, когда оно уже закрепилось, как правило, слишком прочно, чтобы убеждение могло его перевесить. Сущностные аргументы перевешивают с чрезвычайным трудом и довольно редко.

Почти без исключений, когда такое сражение и удается вы­играть, это происходит силовым образом - вмешательство сильно­го лидера или решение суда, которое может и не быть оконча­тельной победой, но откладывает осуществление проекта на доста­точно долгий срок, чтобы был шанс, что вмешаются новые факто­ры и через них с проектом будет покончено. В отчаянной борьбе городские сообщества научились хвататься за любой доступный юридический крючок, чтобы нарушить чьи-то планы, угрожающие их существованию или благополучию. Часто законы об охране среды являются главным или вообще единственным оружием в борьбе, связанной с недвижимостью. Похоже, что только при гра­мотном использовании этих законов в большинстве случаев удает­ся добиться обсуждения долговременного воздействия проектных предложений на среду во всех его экологических, экономических и эстетических составляющих.

В конце 70-х годов Берлингтон, штат Вермонт, и Питсфилд, штат Массачузетс, выиграли значительные по охвату проблем баталии по поводу региональных моллов именно таким путем. Победа в обоих сражениях отнюдь не была вырвана у противника через сущностную дискуссию. Сработали правовые зацепки. Ли­деры Берлингтона учились на опыте Итаки тому, в чем оказалось невозможно заблокировать строительство молла в пригороде, и в свою очередь их осаждали телефонными звонками из других го­родов, чтобы перенять местный опыт. Берлингтон, наиболее про­цветающий город Вермонта, до конца использовал закон штата, принятый много лет назад по совершенно иному поводу. В Питс­филде все решило вмешательство губернатора, захотевшего вос­пользоваться юридической неточностью, чтобы помочь оппозиции.

Избиратели Вермонта известны аллергией на любую попытку ограничить права владельцев недвижимостью и в то же время они способны свирепо отстаивать красоту ландшафта, все еще богатого фермерскими владениями хорошего уровня и роскошью незанятых холмистых пейзажей. Десятилетием ранее, чем новая чума в виде региональных моллов стала угрожать всему и вся, уже была иная опасность - размножение дачных поселков с южном Вермонте: летние и зимние домики. Строители дач в 60-е годы проложили путь будущей практике бульдозерной планировке предпринимате­лей 70-х, использовавшейся при застройке субурбии и моллов с одинаковой охотой. В 1970 году вермонтцы, столкнувшись с раз­растанием дачных поселков, угрожавшим разрушить самый ха­рактер их земли, приняли один из наиболее широкообъемлющих и сильных законов об охране природы в США.

Акт 250, как он официально именуется, был направлен про­тив "беспорядочного нескоординированного и бесконтрольного использования земли и природы в штате Вермонт" и требовал -помимо стандартных строительных правил мест и штата - чтобы коммерческое освоение участка более десяти акров твердо соответ­ствовало десяти средовым критериям. Необходимо было в равной мере принять во внимание загрязнение воды и воздуха, автомо­бильное движение, нагрузку на муниципальную инфраструктуру, экономические последствия, эстетические требования и соответ­ствие локальным и региональным программам развития. Акт 250 привносит региональный контекст в процесс согласования проек­тов и в рассмотрение как предвидимых, так и непредвидимых ре­зультатов их внедрения. Для 1970 года это был подлинный про­рыв в мышлении о среде.

Закон содержит сильные формулировки и жесткие средовые стандарты, однако практически он и не остановил и даже не за­медлил рост. За первые 13 лет его действия, только 2,5% из почти 2.500 заявок были отклонены на основании Акта 250. Однако воз­действие этого закона намного существеннее, чем можно было бы судить по этим скромным цифрам. Невозможно подсчитать коли­чество вредных или просто слабо продуманных проектов, относи­тельно которых даже не пытались предпринять попытку осуще­ствления, поскольку девелоперы знали заранее, что такого рода проекты будут безусловно отвергнуты. Нет сомнения и в том, что Акт 250 вынуждает потенциальных застройщиков заранее озабо­титься о том, чтобы их замыслы уже на ранней стадии не проти­воречили сути закона.

Главное все же в том, что Акт 250 был всегда под рукой, ес­ли возникала необходимость к нему прибегнуть, и наконец в том, что закон признал де-юре, что состояние среды в штате составляет его потенциал и потому навредить этому окружению означает на­нести ущерб экономике штата. Критики Акта 250 из числа лоббис­тов девелопинга, как водится, утверждали, что он являет собой препятствие для всяческого развития - стандартные претензии, звучащие всегда, если развитие любой формы ограничено в обще­ственных интересах.
Сила воздержания
В 70-е годы Вермонт существовал недурно - его экономичес­кая база выросла за десятилетие на 15%. Рост производственного сектора, снижение безработицы и рост персональных доходов бы­ли наивысшими за этот период среди всех штатов Новой Англии. Хотя здесь и были построены некоторые региональные торговые центры, Вермонт счастливо избежал крайностей этой формы раз­вития. Города штата по сей день сохранили за собой основной объем розничной торговли, и Вермонт - одна из немногих терри­торий страны, где сохранился исторический, эволюционный рису-нок городского ядра, заполненного магазинами.

Исследования давно показали на прямую связь между эко-номическими потерями даунтаунов и разрастанием торговых мол-лов. Эти исследования четко увязывают жизнестойкость ряда да-унтаунов с отсутствием поблизости конкурента в лице региональ-ного молла. Томас Мюллер, старший научный сотрудник Инсти-тута Города в Вашингтоне, показал в отчете 1981 года, что в тече-ние прошедшего к тому времени десятилетия региональные моллы высасывали торговые операции из даунтауна по всей стране, и что городские центры потеряли в торговле существенно больше, чем это можно было бы объяснить спадом населения или доходов. "Большая часть ЦДР (центральных деловых районов) испытала драматические потери между 1972 и 1977 годами, - писал Мюл­лер. - Среди исключений мы находим города, в пригородах кото­рых нет моллов, включая сюда Берлингтон, штат Вермонт, и Пит­сфилд, Массачузетс".

Для большинства американских городов масштаба Итаки по­нимание того, что внешние торговые центры разрушают их даун-таун, приходит слишком поздно. В случае Берлингтона тревога была пробуждена вовремя. Когда идея строительства молла заб-резжила на горизонте, Берлингтон был быстро растущей зоной с ясно очерченным будущим, поскольку электроника и хай-тек ком-пании вроде ИБМ и Диджитал Эквипмент учредили здесь свои новые предприятия. Экономическая активность цвела, привлечен-ная массой зеленых пространств, знаменитыми лыжными трасса-ми и прелестями летнего отдыха на природе.

В 1976 году уже известная нам по Итаке Пирамид Молл выбрала луг в 80 акров в близрасположенном Виллистоне (3.200 душ населения, 6 миль от Берлингтона) для строительства зам­кнутого молла с двумя универмагами, восемьюдесятью магазина­ми, двумя десятками учреждениями фаст-фуд и стоянкой на 2.600 машин. (Следует здесь заметить, что Пирамид по чистой случай­ности играет столь заметную роль в моих рассуждениях по поводу воздействия региональных торговых центров на даунтауны. Когда я только начала выискивать примеры по стране, я еще не пред­ставляла себе, где найдется то пространство, в которое захочется как следует погрузиться. По стране есть десятки компаний, возво­дящих моллы различной мощности на базе одной общей схемы, и многие из них, по понятным причинам, сосредоточивают свою деятельность на определенном регионе. Я наткнулась на инфор­мацию об Итаке, Берлингтоне и Питсфильде и, во вторую оче­редь, о Платсбурге, Саратоге и Олбани, штат Нью-Йорк, до того, как обнаружила, что во всех этих случаях действовал один и тот же девелопер. Пирамид владеет двумя десятками моллов, боль­шинство из которых нанесли соседним даунтаунам жестокий урон. В целом, история городов, павших жертвой предложений со сто­роны Пирамид или напротив решительно сопротивлявшихся им, отразила с достаточной полнотой хронику разрушения города из­вне. Это история, которую я знаю и потому пересказываю именно ее. Пирамид - крупнейший девелопер торговых центров в Новой Англии, хотя, согласно статье в Бизнес/Нью Йорк от февраля 1985 года, она занимала лишь тридцать второе место в списке по­лусотни крупнейших девелоперов моллов в США. Служащие Пи­рамид отказались от интервью со мной, как, впрочем, и другие компании такого типа, ведущие себя аналогичным образом.)

Задуманный в Пирамид Виллистон Молл должен был стать крупнейшим в Вермонте - 11 акров под зданиями, 17 - под авто­стоянкой и еще резерв для дальнейшего роста. В сравнении с дру­гими это среднее заведение, но оно превысило бы суммарную тор­говую площадь всего берлингтонского даунтауна. Предполагалось, что покупателями будут не только 38.000 жителей Берлингтона или 100.000 обитателей берлингтонской округи, но также приез­жие со всего северного Вермонта и южной Канады. Берлингтон, этот классический малый город, центр своей округи, финансовая столица штата и традиционное место встреч, не мог не осознать масштаб угрозы.

Во главе со своим мэром, Гордоном Пакеттом, Берлингтон объявил войну планам Пирамид в опоре на Акт 250. С момента утверждения закона Виллистон Молл стал крупнейшим проектом, подлежавшим утверждению властями штата. Мэр Пакетт ссылал­ся на прецедент Итаки. Он ссылался на пример Платсбурга, штат Нью-Йорк, города с двадцатью тысячами жителями по другую сторону озера Шамплен, напротив Берлингтона, где в начале 70-х даунтаун был практически уничтожен возведением молла по соседству. Он ссылался на пример Манчестера, штат Нью-Хэмпшир, от которого к тому времени осталась только тень в ре­зультате строительства моллов в пригородах. Он организовал вы­езд всей верхушки Берлингтона в Нью-Лондон, штат Коннекти­кут, где до пятидесяти миллионов из федеральных средств были затрачены на реконструкцию даунтауна, после чего открывшийся неподалеку молл почти его уничтожил. Несмотря на все улучше­ния, даунтаун Нью Лондона был почти пуст. Это обстоятельство живейшим образом задело берлингтонцев, которые как раз наме­ревались затратить значительные средства на реконструкцию да-унтауна в надежде на улучшение условий для бизнеса.

История Берлингтона приобретала общенациональную оглас­ку, и когда мэр Пакетт и его сотрудники начали отвечать на мно­жество телефонных звонков из других городов, им стало ясно, что их прецедент может иметь последствия в масштабе страны. Нако­нец, в октябре 1978 года, Комиссия по охране среды отвергла прошение Пирамид о праве на реализацию ее проекта. Среди про­чих обстоятельств комиссия нашла, что проект приведет к чрез­мерной транспортной нагрузке, к неоправданной перегрузке ин­фраструктуры Берлингтона, что он не отвечает требованиям Акта 250, так как повлек бы за собой возросший спрос на развитие региональных хайвэев и не согласуется с местным или региональ­ным планами развития.

Детальный отчет комиссии может служить учебным пособием по тщательному исследованию местных, региональных (в преде­лах штата) и национальных эффектов создания сверхкрупных моллов, равно как и скрытых экономических и экологических перегрузок, нести которые должно сообщество. Это своего рода настольная книга по процедурам оценки суперпроектов, которые должны были бы проводиться всегда, но осуществляются столь редко. В отчете перечислены 131 развязка дорог региона, где кон­центрация движения стала бы недопустимо высока, в нем предъявлено, как именно дополнительные местные затраты не будут перекрыты новыми налоговыми поступлениями, и в целом здесь были использованы экономические критерии оценки по Акту 250 в ранее невиданном объеме и полноте. Комиссия пришла к заключению, что 40% торгового потенциала даунтауна Берлингто­на будут перекачены в молл, а в результате сокращения объема продаж сокращение налоговой базы Берлингтона составило бы от 10 до 14%. Следствия были слишком очевидны.

Два специальных аналитических расчета показали, что цена разбросанного нового строительства, неминуемо последовавшего бы за строительством молла, существенно выше прогнозируемых выгод, и что предложенная Пирамид схема вступает в конфликт с региональной программой развития. Особенно существенно, что комиссия придала равное значение новым затратам на обслужива­ние нового участка и экономическим потерям территории в ее тог­дашнем состоянии.

*Осенью 1988 года, десять лет спустя, новый проект Пирамид - тех же га-баритов, на том же месте, но по другому архитектурному проекту и с боль­шим вниманием к организации ландшафта - поступил на рассмотрение. Но этот раз у Пирамид был партнер из числа жителей кондоминиума в близком Стоуве, и его прямолинейной заинтересованности противостояла притуплен­ность внимания прежних чувств "антипирамидцев'. Средовые аргументы про­тив строительства были не слабее, а даже сильнее первого раза, поскольку за десять лет вокруг много было построено. Оппозиция Берлингтона остается сильной, однако в Виллистоне с тех пор осело множество пришельцев, кото­рым нравятся моллы как таковые, так что трудно сомневаться в том, чем на этот раз завершится процесс выдачи разрешения.

Пустовавшие склады вдоль набережной были перестроены под жилье,магазины и рестораны. Всячески способствовали использованию пустырей для строительства жилищ, включая субсидированные дома для малоимущих, чтобы уменьшить масштаб выселения, в результате чего восстановилось постоянное население даунтауна, утраченное давным давно. И жители и чиновники с равным энту­зиазмом поддержали восстановление и приспособление под новые функции всего капитала исторически или художественно значи­мых сооружений, трактуя новые постройки как дополнение, но не как замену старому.

Даунтаун рекламировали в качестве "молла" и фактически чрезмерно в этом преуспели, в один прекрасный день закрыв че­тыре квартала Черч Стрит для движения машин и превратив его в торговый променад. Это, разумеется, удачное место для празд-ничных действий и прочих публичных событий, однако такая ис­кусственная мера слишком уподобила центр города моллу, выде­лив в нем излишне четко очерченное торговое ядро. В эффекте этого деловая активность в постройках на периферии "молла" и за его чертой пострадала от некорректной конкуренции магазинов вдоль четырех кварталов, где концентрируется публика во время сходов. Как и Коммонс в Итаке, Берлингтон Черч Стрит Молл выигрывает скорее благодаря общей силе даунтауна, чем какой-то особой собственной привлекательности. Все дело в том, что такого рода променады могут иметь успех даже и тогда, когда они от­нюдь не необходимы для общего процветания даунтауна. Опас­ность при этом в том, что реальное очарование даунтауна нео­правданно приписывается променаду. Сколько бы раз я ни оказы-- валась на Черч Стрит, мне так и не удалось усмотреть каких-то принципиальных достоинств полностью перекрытой улицы срав­нительно с теми, что можно иметь на улице с ограничениями для автомобильного движения. Оживление тротуаров - все эти кафе, возки торговцев, скамьи - вполне могли бы осуществиться при уширении тротуаров и двух полосах движения по всей ширине Черч Стрит. Само естество торговой улицы вступает в противоре­чие с претензией на садово-парковую среду.

В настоящее время хватает историй о том, как городские со­общества вновь открыли променады-моллы для автомобильного движения. В статье Нью Йорк Тайме от 13 декабря 1987 года, озаглавленной "Движение замещает моллы даунтауна", отмеча­лось, что в Юджин, штат Орегон, в Индепенденс, штат Миссури, Джексоне, штат Мичиган, и Шамплен, штат Иллинойс, "пешеход­ные моллы вновь обернулись проезжими улицами, а в ряде горо­дов, включая Чикаго, Миннеаполис и Дикейтур, штат Иллинойс, изучают необходимость радикальной перепланировки централь­ных променадов".

Пешеходный молл был одной из ранних любимых игрушек планировщиков, предлагавшейся как быстрое решение проблем даунтауна, попавшего в состояние заторможенности, тогда как основные причины слабости даунтауна при этом не затрагивались вовсе. В июньском номере Уолл Стрит Джорнал за 1987 год Лори Гроссман отмечала, что большая часть таких променадов "не смогли обернуть вспять тренд упадка, а в некоторых случаях даже его усилили", добавив к этому, что большинство из имевших ус­пех "обязаны этим близости к зонам привычного и особо интен­сивного движения пешеходов, вроде Боулдера, штат Колорадо, рядом с университетом штата, или Берлингтона, штат Вермонт, рядом с его университетом". Многие города признали к настоя­щему времени, что пешеходный молл - своего рода проектная западня, и снова превращают их в нормальные улицы.

Питсфилд, с его населением в 54.000 человек, - крупнейший город в красивом районе Беркшир западного Массачузетса. Его локализация среди зеленых холмов была и крупнейшим достоин­ством и источником главных проблем - красота ландшафта пре­вратила регион в излюбленное место летнего бегства для жителей соседних штатов. В сфере туризма занято чуть менее жителей Питсфилда, чем на заводе Дженерал Электрик, где работают семьтысяч человек.

Полуизоляция долго спасала Питсфилд от шоков ускорен­ных перемен и бурь строительства, однако, подобно сходным с ним местам, даунтаун Питсфилда впадал в тоску и беспросветное уныние. В дурном порыве 70-х годов Норт Стрит, изрядный отре­зок коммерческого стержня Питсфилда, была "обновлена" (читай уничтожена), следом чего остался отель Хилтон, раздавивший горизонт своим массивным телом, и некоторое число магазинов и офисов. Рядом, на месте разнообразия полезных построек, высят­ся мощные паркинги.

В середине 70-х Питсфилд пережил атаку со стороны Пира­мид компани, вполне сравнимую с берлинггонской, но с любо­пытными новыми акцентами. Предложение состояло в строитель­стве регионального молла в пяти милях к югу от Питсфилда, ря­дом с Леноксом - чрезвычайно живописным городком, где обита­ют президенты банков и люди сходных с ними доходов, не имею­щие ни малейшего желания видеть собственный покой нарушен­ный чем-то таким, что они сочли бы вполне подходящим для ме­нее значительных персон. Моллы могут служить недурным капи­таловложением, если они не возникли у вас на заднем дворе.

Как и в других американских городах, обитатели Питсфилда испытывали смешанные чувства по поводу своего городского цен­тра, относясь к нему и с некоторой гордостью и с толикой непри­язни. В даунтауне не было ничего особо выдающегося, но он по крайней мере вполне отвечал нуждам покупателей и продавцов. Питсфилдцы понимали однако, что если молл будет воздвигнут в пяти милях от города, то у их даунтауна никакого будущего нет. Естественно, что отцы Питсфилда сопротивлялись идее Ленокс Молла столь же энергично, что и граждане самого Ленокса, но по другим соображениям: они хотели сманить Пирамид внутрь соб­ственного даунтауна. Они хотели бы, чтобы Пирамид компани перестроила даунтаун, привлекши в него крупные сети универма­гов и тем - так они думали - спасла бы город. Таким образом, опыт Питсфилда распадается на две четко выраженные стадии: первая, знакомая нам борьбы с пригородным торговым центром, и вторая - так называемое решение проблемы, с помощью которого центр города должен был превратиться в пригородный молл.

Губернатор Массачузетса Майкл Дукакие, с одной стороны, проявил полное понимание долговременного негативного воздей­ствия регионального молла на городской центр, но с другой - не проявил должного понимания того, как даунтаун должен разви­ваться в нужном направлении. Нил Пирс писал в колонке обозре­вателя в октябре 1978 года, что "Дукакис раньше других осознал, что не только федеральные политики, но и власти отдельных шта­тов явно перестарались с поощрением выброса жилищного строи­тельства в пригородные и сельских территории с ущербом для старого города и его центра, оставляя позади наименее приспо­собленных горожан, нуждавшихся в месте работы в городских кварталах, впадающих в упадок." Дукакис понимал, что если не остановить проект Ленокс Молла, Питсфилд не сможет удержать за собой роль ядра розничной торговли в Беркшире и "на полвека окажется в числе наиболее угрожаемых зон."

Дукакис заблокировал проект Ленокс Молла необычным об­разом, установив тем самым прецедент: прямым решением он от­казал Пирамид в ключевом разрешении на "подрезку дуги", что на нормальном языке означало запрет на въезд и выезд автомоби­лей от Молла. Решительно покончив с планами Пирамид в отно­шении пригорода, Дукакис однако всячески поощрил компанию в переносе ее строительных мощностей в даунтаун Питсфилда.

Потерпев поражение в Леноксе, но все еще стремясь утвер­диться на рынке Беркшира, Пирамид выразила согласие удовлет-ворить просьбы лидеров Питсфилда о крупномасштабной рекон­струкции даунтауна. С благословения городских властей, компа­ния представила проект, который означал фактически полный снос центра города с превращением его площадки в чистой воды загородный молл. Историческая патина, живые улицы, многооб­разие, делающее город городом, - все это должно было исчезнуть. В своих попытках состязаться с пригородом, город был готов сам стать субурбией. Здания девятнадцатого века, подобные тем, на месте которых уже стоял Хилтон, должны были быть снесены, чтобы дать место пригородным по размаху паркингам. Тоскливые коробки без единого окна, которые так нравятся сетями универма­гов, должны были встать на месте архитектурного разнообразия и богатства декора прочно стоявших построек.

Много лет власти Питсфилда безуспешно искали девелопера для одиннадцати акров даунтауна, расчищенных под "обновле­ние". Однако 11 акров были ничто для Пирамид, привыкшей со­оружать мегамоллы. Пирамид предложила замкнутый объем пло­щадью 22 акра: 62.000 квадратных метров торговых залов (пять универмагов и восемьдесят магазинов) и три тысячи мест автосто­янки, т.е. больше, чем в бостонском аэропорте Логан. Для этой цели предполагалось снести 25.000 квадратных метров или ровно половину имевшихся торговых площадей, при чем никто и не обещал, что выселенные торговые предприятия найдут себе место в новой программе.
Разрушение города с федеральной помощью
Самое время привнести еще один сюжет в эту историю. Про­ект молла мог стать реальностью при условии получения феде­рального гранта объемом 14.200.000 долларов, что было эквива­лентно половине совокупных продаж во всем Питсфилде. По иро­нии судьбы деньги появлялись в рамках федеральной программы поддержки обновления городов. Созданная в 1977 году администрацией Картера, программа ЮДАГ (Urban Development Action Grant) должна была стимулировать частные инвестиции в про­граммы развития городских центров, чего нельзя было ожидать без федеральной поддержки. Подобно ее предшественницам, вроде Обновления Города, Образцового Города и прочим, официально заявленные цели ЮДАГ были и знакомы и восхитительны: под­толкнуть частные инвестиции в город, убрать уродство и грязь, создать новые рабочие места и расширить базу налогообложения. Средства ЮДАГ можно было использовать для расчистки участ­ков, приобретения участков и для ссуд частным девелоперам. Принципиальным отличием ЮДАГ от предшествовавших про­грамм было требование гарантированного объема частных инвес­тиций по проекту, претендующему на получение гранта. Это тре­бование было введено для того, чтобы уменьшить вероятность того, что акры расчищенной городской земли будут простаивать годами до того, как проект сможет тронуться с места, - явный признак учета ошибок прежних правительственных программ.

ЮДАГ присуждала грант городу, который затем мог обра­тить его в заем для девелопера при процентной ставке ниже ры­ночной. Девелопер должен теперь выплачивать заем не федераль­ному правительству, а городу, что тем самым делает его косвен­ным грантом конкретному городскому сообществу. Мэры городов пришли от этой программы в понятный восторг, так как их при­влекало то, что город сначала должен получить выгоду от реали­зации проекта строительства, а затем - еще и от выплат займа в городскую казну. Заметно, что программа ЮДАГ, краеугольный камень градостроительной политики администраций Картера и Рейгана, предпочитала проекты, наиболее сходные с прежними схемами "обновления" городов в логике сноса и замещения. Не­высказанной прямо целью программы было явным образом про­талкивание проектов столь крупных, что иначе они не могли стар­товать. Рычаг частных инвестиций стал главным критерием полу­чения гранта, тогда как сущность проектного предложения име­ла вторичный характер.

Редакционная статья Уолл Стрит Джорнал в 1987 году кон­статировала: "У текущей программы ЮДАГ нет никакого сущнос­тного оправдания. Она вручает деньги, собранные правительством у налогоплательщиков, в руки крупных девелоперов, строящих отели, комплексы офисов, кондоминиумы и моллы. Чтобы полу­чить грант ЮДАГ, муниципалитеты должны доказать, что проект не может быть осуществлен без федеральной субсидии, тогда как исследование Департамента Жилищ и Градостроительства в 1982 году надежно показало, что добрая половина проектов ЮДАГ великолепно была бы реализована и без федеральных денег."

Эта новая программа всего лишь еще раз демонстрирует стремление властей к поддержке дорогих проектов в стиле Шар­лотт Стрит, тогда как у программ типа Банана-Келли оставался лишь малый шанс проскользнуть сквозь ячеи фильтров. У инициаторов действительно новаторских проектов не было возможности привлечь к себе внимание операторов таких фильтрационных се­тей. Напротив, сеть гостиниц или аналогичная корпорация обре­тали шанс на успех своего предложения по поводу некоего про­жекта со "смешанными функциями", всего лишь воспроизводя схему любого успешно осуществленного проекта где бы то ни бы­ло. Господствующая позиция для девелоперов, действующих в национальном масштабе, была зарезервирована правилами игры, оставляя ничтожно мало места для попыток действовать в мест­ных интересах. Не удивительно, что абсолютное большинство грантов ЮДАГ направлялись на сооружение моллов, залов собра­ний и отелей и гаражей при них*, что слишком часто оказывало на окружение более чем негативное воздействие. Даже с учетом того, что все же несколько некрупных и удачных проектов можно отнести на счет ЮДАГ, в целом программа всячески поощряла реализацию неуместных, схематичных и чаще всего выпадающих из масштаба города проектов, даже если те и возникали по мест­ной инициативе. Поощряется в целом разрушительная практика поддержки именно таких локальных затей, которые могли претен­довать на получение крупных вливаний из федерального бюджета, вместо того, чтобы поддержать решения, тщательно скоординиро­ванные с масштабом и спецификой проблем конкретного города. "Надежность" - любимый лозумг всякой бюрократии, и здесь она предпочитала не рисковать при выборе возможностей.

Сначала соорганизовались торговцы, понимавшие, что их бизнес оказался перед смертельной угрозой. Затем последовал бунт налогоплательщиков. Проведенные независимыми эксперта­ми подсчеты опровергали официальную смету (8.5 миллиона дол­ларов в городских облигациях и еще 4.7 миллиона затрат на мо­дернизацию дорожных покрытий и паркингов), согласно которой городской налог должен был вырасти только на один доллар двадцать семь центов. Частным образом выполненный расчет выя­вил неизбежный скачок на пять-шесть долларов.

* Нередко за счет ЮДАГ финансировалось строительство многоэтажных га­ражей или иных элементов инфраструктуры, с которыми девелоперы не жела­ли связываться.

Различные гражданские группы, из которых каждая преследовала собственный интерес, сумели объединить усилия под общим знаменем и убе­дить правительство отказать соискателю в гранте ЮДАГ. После этого городские власти, поумневшие после битвы с Пирамид, на­чали искать других девелоперов, которые захотели бы предста­вить более скромное и разумное предложение, которое предусмат­ривало бы включение в программу и существующей застройки и существующих предприятий.

Как и во множестве других побед в тяжелой борьбе с нера­зумными проектами, битва с моллом в Питсфилде была выиграна прежде всего рядовыми горожанами - учителями, врачами, до­машними хозяйками. Большинство до того никогда не принимали участия в гражданских акциях. Ни у кого из них не было архи­тектурно-планировочного или иного специального опыта. Честно говоря, многие даже не слишком ясно отдавали себе отчет в том, что собственно плохо в том, с чем они ведут страстную борьбу. Однако чисто интуитивно они понимали, что речь идет о самом существовании их городского сообщества. Они как-то осознавали, что то, что им внушалось, было неверным путем развития и что это обойдется им куда дороже, чем то, в чем их уверяли эксперты.

Сохранение исторического наследия, как мы уже знаем, ста­ло наиболее популярным инструментом гражданских кампаний 70-х годов против попыток разом переделать все и вся. Однако этот факт отнюдь не уменьшает значение установки на сбережение

истории как самоценность. Напротив, за два десятка лет охрани­тельное движение пробудило в стране осознание материальной и эстетической ценности того, что было бездумно истреблено в раз­гар "обновления" и внедрило новое понимание важности суще­ствующей предметной основы нашего окружения. Среди девелопе­ров нашлось немало таких, кто при этом недурно заработал на том, что обучились понимать те самые ценности, за которые боро­лись охранители. Целые отрасли производства и ремесла были фактически созданы заново в ответ на запрос возраставшего числа любителей старины. Конечно, сохранение выдающихся и более чем полезных старых построек - достойная цель сама по себе, однако редко, когда охранители борются только за это. Более ши­рокий пласт содержания, обычно вовлекаемый в конфликты, включает сохранение самого города, свойственного ему человечес­кого масштаба, многообразия экономических связей и разнообра­зия элементов застройки.

Борясь за сохранение оказавшегося под угрозой, люди волей-неволей начали задумываться над тем, собственно что они не хо­тят потерять. Сосредоточивая внимание на микроэлементе (конкретное здание или группа зданий), они начали постигать и макроконтекст - объемлющее городское сообщество в его соци­альной и экономической связности. Чтобы спасти нечто конкрет­ное, требовалось уяснить себе, как оно вписывается в общий кон­текст, если только объект внимания не представляет собой оче­видное произведение искусства, что бывает не столь уж часто. Охранители Питсфилда, возражая против молла в даунтауне, говорили отнюдь не только о сохранении истории, но также о масштабе, контексте, городской ткани, многообразии и варьируе-мости. Они и те, кто их поддержал, заставили остальных переос­мыслить наново, чем является и чем не является город.

Ядром конфликта в Питсфилде стало будущее пяти истори­ческих зданий на Норт Стрит и их связанности с примыкающими кварталами, выходящими на городскую площадь. В действитель­ности было недостаточно остановить строительство регионального молла вне города. Теперь столь же важно было предотвратить возможность того, что такой молл заменит собой городской центр. Чтобы вдохнуть в город новую энергию, следовало сохранить да-унтаун в его исторической функции, не позволив ему пройти фазу субурбанизации внутри городской черты. Горожане, сражавшие­ся с идеей молла, отдавали себе отчет в этом принципиальном различии. Они понимали, что сохранению подлежит не только предметная ткань, но рисунки владения и схемы предложения выбора. Успех возрожденного даунтауна полностью зависит от того, удастся ли вернуть сюда людей, успевших утратить привыч­ку здесь появляться. С какой, однако, стати эти люди должны были бы проезжать мимо пригородных торговых центров, чтобы поощрять своим явлением аналогичные магазины в ситуации, ког­да привычный молл по случайности оказался бы в центре города?

После победы над моллом Питсфилд сосредоточил внимание на обновлении даунтауна путем поправок, дозированных в малых объемах, и за счет поиска многообразия путей развития, не огра­ничиваясь розничной торговлей. Штаб-квартира сети игрушечных магазинов переехала в Питсфилд из близрасположенного Ли и выстроила четырехэтажный офис на 7.500 кв.м площадей на двух из тех одиннадцати пустовавших акров городской земли, что и наполовину не устраивало Пирамид компани. Рядом местный де-велопер возвел пятиэтажное здание офисов с рабочей площадью 11.200 кв.м. Сам город построил паркинг на 1.000 автомобилей. Был нанят специальный менеджер даунтауна для координации деятельности и специальных событий, способных привлечь людей к активному и пассивному участию. Владельцы недвижимости и торговцы всячески поощрялись в обновлении фасадов и витрин, и четверо местных архитекторов добровольно предоставляли кон­сультации для всех заинтересованных. Некоторые из старых мага­зинов закрылись, но открылись новые. Перемены, к лучшему и не слишком, продолжались непрестанно. Идя сегодня по Норт Стрит, видишь старые и новехонькие магазины, а принадлежность торговцев разным поколениям явственно способствовала увеличе­нию разнообразия предложения. Десятью годами спустя гораздо заметнее увеличение числа художников и ремесленников - много лавочек, шоу и представлений. Самое главное в том, что даунтаун Питсфилда не имитирует пригородное инородное тело в своем центре, подчеркивая собственный традиционный характер. Часть площадей резерва все еще пустуют, пустует и место выгоревшего здания, что прямо вызывает к воображению тех, кто заполнит пустырь. Для продолжения роста и развития хватает места*.

Секрет успеха подлинного возрождения и экономического развития лежит не столько в конечном результате, сколько в про­цессе: постадийные изменения, а не мгновенная метаморфоза, скромные по объему местные инвестиции, а не массовый впрыск федеральных средств. В этом подлинный урок Итаки, Корнинга, Берлингтона и Питсфилда.
……………………………………………………………………………………………………..

* Пирамид компани все же построила региональный молл к северу от Питс­филда. К весне 1988 года молл был достроен, сдан арендаторам и заполнен товаром. Однако открыться ему так и не давали, поскольку компания получи­ла разрешение на стройку и вела строительство до того, как были поданы бумаги на согласование в Комиссию по охране среды. Ряд проблем, включая тот факт, что подъездной путь должен быть проложен через мокрую низину, водоснабжение недостаточно, а канализационная сеть должна была быть уложена поверх водоносного слоя, предстояло решить до того, как разреше­ние на открытие могло быть выдано. Раньше осени этого никак не могло слу­читься. Жители Питсфилда на этот раз далеки от беспокойства - даунтаун полон уверенности в своих силах и, как отмечают знатоки, молл расположен к северу от Питсфилда, тогда кок "солидные кошельки живут в основном к югу от города, так что, чтобы попасть к моллу они должны проехать через нас, что маловероятно."