Тұрғын үйдің теориялық сипаттамасы

Ол құқықтың басқа салаларындағы (конституциялық, әкімшілік және т.б.) тұрғын үй ұғымынан біршама ерекшеленеді және осы құқықтық категориялардың тұрғын жай институтындағы аралас құқықтық конструкциядан шектеудің критерийлерін анықтауды талап етеді.

Келтірілген тұжырымдар тұрғын үй категориясын азаматтық құқықтың өзгеше объектісі ретінде, оның ішінде меншік құқығы, шектеулі заттық және міндеттемелік құқықтарды қосымша азаматтық-құқықтық талдау мәселесіне негізделеді. Осыған байланысты тұрғын үй категориясын азаматтық құқықтағы тұрғын ғимараттардан ажырату ретінде түсіну және оған жүйелі түрде ықпал жасау қажеттілігі туындайды, ал бұл қоғамдағы негізгі және пайдалы әлеуметтік-экономикалық функцияларының бірін атқарады.

Келтірілген тұжырымдар тұрғын үй ұғымын азаматтық құқықтың объектісі ретінде, оның азаматтық құқықтық қатынастардың объектілерімен арақатынасын, тұрғын үйді «тұрғын жай», «жылжымайтын мүлік» категорияларынан, азаматтық құқықтың басқа да аралас объектілерінен ажырату, тұрғын үйдің азаматтық құқық объектілерінің объект жүйесіндегі орнын анықтауды зерттеу өзектілігіне негізделеді.

Аталғандардан тұрғын үй ұғымын азаматтық құқық обьектісі ретіндегі түсінігін зерттеу, оның азаматтық құқықтық қатынастардың обьектілерімен оның қарым-қатынасын, тұрғын жай, жылжымайтын мүлік азаматтық құқықтың басқа да аралас обьектілерінен ажырату, азаматтық құқық обьектілерінің обьектісі жүйесіндегі орнын анықтау қажеттілігі туындайды.

Тұрғын үй ұғымын азаматтық-құқықтық талдау оған тән заңдық белгілерді анықтауды қарастырады.

Тұрғын үй белгілері тұрғын үйдің кез келген түріне тән заңдық белгілер болып табылады.

Цивилистикалық доктринада Е.А.Мичурин әдетте тұрғын үйдің төрт белгісін бөліп көрсетеді:

1) бұл нақты үй жайлар;

2) ол адамдардың тұруына арналған;

3) ғимараттар құрылыспен аяқталу керек;

4) тұрғын үй қорына жатқызылуы [1, 331б.].

Заңдық анықтамасынан тұрғын үйдің төрт белгісін табуға болады. Қазақстанның Республикасының азаматтық кодексінің жалпы бөлімінде егер кондоминиум объектiсiнiң құрамындағы пәтерлер және өзге де тұрғын үй-жайлар, сондай-ақ тұрғын емес үй-жайлар дара (бөлек) меншiкте болса, олар дербес жылжымайтын мүлiк объектiлерi (түрлерi) болып танылады делінген

( ҚР АК 117 бабы).

1) бөлме түріндегі жылжымайтын мүлік болуы;

2) мақсатты болуы;

3) тұрақты тұруға жарамды болуы тиіс.

Аталған белгілердің заңдық белгісі олар тұрғын үйге құқықтың пайда болуы мен тоқтауының шарттары болып табылатындығымен түсіндіріледі.

Аталған белгілердің біреуінің болмауы, бұндай заттардың меншік құқығының обьектісі және азаматтық құқықтық мәміленің пәні ретінде қарастырылмауына әкеп соқтырады.

Осы аталған белгілердің кейбіреуі тұрақты немесе уақытша жоғалған жағдайда тұрғын үй сәйкесәнше зат режиміне ие болады (жермен тұрақты байланысты жоғалтқан жағдайда тұрғын үйден басқа жылжитын немесе жылжымайтын).

Тұрғын үй жылжымайтын мүліктің бір түрі болып табылады және жылжымайтын ұғымның жалпы талаптарына сай болу керек. Сәйкесінше, теңіз, өзен және әуе кемесінде, түрлі көлік құралдарында, олар үй тұрғынжайымен салыстырғанда жоғары жайлы жабдықталған болса да тұрғын бөлме режимін иелене алмайды.

Қазақстанның Азаматтық Кодексінің жалпы бөлімінде тұрғын үйге меншiк құқығы мен өзге де заттық құқықтарға арналған нормаларды қамтитын бап бар (194 бап). Сонымен бірге Қазақстан Республикасының «Тұрғын үй қатынастары туралы» Заңында «тұрғын үй» және «тұрғын үй (тұрғынжай)» түсініктері ажыратылады:

1. 
   тұрғынжай - тұрақты тұруға арналған және соған пайдаланылатын,
   

Тұрғын үй (тұрғынжай) - негiзiнен тұрғын үй-жайлардан, сондай-ақ тұрғын емес үй-жайлардан және жалпы мүлiк болып табылатын өзге де бөлiктерден тұратын құрылыс. Қазақстандық заңгерлердің пікірінше, «тұрғын үй» және «тұрғын үй (тұрғынжай)» терминдерін бұлай талқылау, олардың маңыздылықтарын теңестіреді. Осы жерде айта кететін бір жайт Тұрғын үй қатынастары туралы ҚР заңына ҚР 29.12.2014 № 270-V Заңымен енгізілген өзгертулер бойынша «тұрғын жай» деген сөздер «тұрғынжай» деген сөзбен ауыстырылды [2].

ҚР территориясындағы барлық тұрғын үй мемлекеттік тұрғын - үй қорын құрайды. Тұрғын үй заңында пайдаланылатын «тұрғын үй» термині, тұрғын үйдің заңды тәртіп ерекшелігін жылжымайтын мүлік ретінде анықтайды. Тұрғын үй нарығының мәселелеріне арналған ресейлік әдебиеттерде, «тұрғын үйдің» ерекшеліктерін және өзгешеліктерін көрсететін анықтамалар келесідей.

«Тұрғын үй - бұл пайдалану құқығындағы немесе меншік құқығындағы адамдардың ұзақ және уақытша тұруына арналған ғимарат, үй» [3, 6б.].

«Тұрғын үй- бұл адамның өмір сүруімен және оның жан ұясымен байланысты, жеке дербес және топтық қажеттіліктерді қамтамасыз етуші обьект» [4, 9б.].

«Тұрғын үй - бұл сәйкес заңдармен тұрғын-үй қорына кіретін, жылжымайтын мүлік обьектісі. Субъектіге иемденген мүлікті иемдену, пайдалану және билеу құқықығы беріледі. Яғни, иемденген мүлік субъектінің меншігі екенін растайтын, құқықпен қамтылады» [5, 15 б.].

«Тұрғын үй - бұл адамның (немесе жан ұяның) өміріне нақты тұрғын-үй қызметтерін ұснатын еңбек өнімі. Нарық экономикасында тұрғын үй – бұл адамдардың дамуына және өмір сүруіне жағдай жасайтын, тұтыну игілігі және капитал салу тәсілі болып табылатын тауар» [6, 16 б.].

Жеке тұрғын үйге қол жеткізу – әр отбасы үшін бірінші кезектегі қажеттілік: оны қамтамасыз етпей, қоғамның қандай да бір әлеуметтік басымдылықтары туралы сөз қозғай алмаймыз. Тұрғын үйге қол жеткізудің бірнеше жолы бар:

Тұрғын үйдің ерекше екі жақты мәні - зат және құқық объектілері сату-сатып алу нарықтық операциялардың шегін және мазмұнын кеңейтеді. Ол нарықтық операциялардың кең спектрін қосады- қозғалмайтын мүлік объектілерінің құқықтық статусын өзгерту операциялары (мысалға, жалға беру).

Нарықтық экономика жеке меншік құқығына сүйенеді, ал тұрғын үй осы меншіктің ең қол жетерлік объекітісі болып табылады. Сонымен қатар, тұрғын үй - меншіктің ерекше объектісі, яғни иемдену, пайдалану және билеу құқықтары басқа меншік түрлерінен ерекшеленеді. Бұл тұрғын үйді пайдалану басқа азаматтардың және/немесе заңды тұлғалардың мүддлеріне әсер тигізуімен байланысты. Сондықтан тұрғын үйді сатып алу және басқа да операциялар (кепіл, айырбастау, мұрагерлік, бөлігін анықтау және т.б.) басқа адамдардың, мемлекеттің, жергілікті билік органдардың мүдделерін есепке алатын нақты процедуралармен байланысты. Иелену және билік ету құқықтары адамда инициативаны дамытады және экономиканың ең ірі секторларының бірі- жылжымайтын мүлік аумағын дамытуға ынталандырады [7, 10 б.].

Тұрғын үй игілік ретінде келесі бағыттарда жүзеге асырылады:

• 
  тұтыну заты ретінде тікелей белгіленген қажеттіліктерді қанағаттанды
  

• 
  тауар ретінде тұрғын үй нарығында эквивалент құны үшін жүзеге
  

• 
  табыс көзі (рента) ретінде жалға берілуі мүмкін [8, 15 б.].
  

Тұрғын үй қажеттіліктері уақыт өткен сайын өзгеріп тұрады, және бұл өзгерістер үй ішінің жағдайымен байланысты болады.

Қоғамның даму процесінде тұрғын үй қажеттіліктерін жүзеге асырудың бірнеше негізгі әдістері қалыптасты. Олардың ішінде екі негізгі- үйді сатып алу және оны үйлестіру. Бірінші жағдайда, тұрғын-үй қажеттілігін қанағаттандыру осы тауарды сатып алу (үйді мүлік ретінде иелену және пайдалану), не үйді жалға беру (тек пайдалану) жолдарымен іске асады. Екінші жағдайда, тұрғын-үй мемлекеттің қаржы есебінен салынады және халыққа жеке меншік құқығынсыз пайдалануға беріледі.

Тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың таңдалған әдісіне байланысты тұрғын үй жүйесінің екі түрін ажыратады.

Тұрғын үй негізінен пайдалануға берілетін елдерде, тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың мемлекеттік әдісі басым. Ал үй сатып алынатын немесе жалға берілетін жерлерде, тұрғын үй қажеттіліктерін қанағаттандырудың жеке ұйымдастыру әдісі қалыптасқан. Осы екі негізгі институт ненің, қалай салынатынын және үйдің сатып алу процесінің қалай болатындығын анықтайды.

Жоғарыда айтылғандарды түйіндей келе, тұрғын үй - қоғам өмір сүруінің және дамуының негізгі шарты екендігін, тұрғын үйдің ерекшеліктерін көрсететін бірегей сипаттары бар екендігі туралы қорытынды жасауға болады.

2 Қазақстан Республикасының 1997 жылғы 16 сәуірдегі № 94-1 Тұрғын үй қатынастары туралы Қазақстан Республикасының Заңы.

3 Весельская Н.Р., Горячева Е.В. Жилищное право Республики Казахстан. - Караганда: Полиграфия. 2006.

4 Симионов Ю.Ф. Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов эк.вузов. - Р.-Д.: Изд.центр Март, 2004.

5 Адилов Ж. М. Управление устойчивым экономическим развитием производства (на примере производственной базы строительства): дис. ... д.э.н.: 08.00.05. -Алматы, 1998.

6 Кулумбетова Л.Б. Глобализация и рынок жилой недвижимости Казахстана // Проблемы современной экономики. -2007. - №4.

7 Шохан Р. Становление и развитие рынка жилья: дис. …канд.экон.наук.

– Караганда, 2010.