Ғылымдар бойынша ХХV республикалық студенттік ғылыми конференциясының
жүктеу/скачать 5.25 Mb. Pdf көрінісі
|
| Использованная литература
1. На волне истории Н.А. Назарбаев 2001 г. 2. Конструктивное общество Н.А. Назарбаева 2001 г. 3. Роман «Путь Абая» М. Ауэзова 2010 г. 4. Шамшырак, газета «Тарби» 2019 г. 5. www.akorda.com УДК 347.4 ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОСТИ Куандык А. – студентка группы ЮМ-20-1р2 Сартаева Ш.Ш. - ст. преподаватель Договор купли-продажи недвижимого имущества, являясь одним из важнейших и традиционных институтов гражданского права, признается также и важнейшим экономическим объектом для любого государства. Это обусловлено тем, что для развития экономики имущественные сделки являются важнейшей ее составляющей – особым объектом рыночного оборота. Институт сделок с недвижимостью исследуется многими цивилистами, и, по сей день не утратил своей актуальности. Кроме того, договор купли-продажи является одной из наиболее распространенных видов, в частности используемых в рыночной экономике в целом. Некоторые исследователи права не разграничивали сделки купли-продажи по предмету имущества на движимое и недвижимое, разделяя их на действия по уступке права и другие смежные договоры. Так, в период до юридически оформленного гражданского законодательства Советских республик, сделки с недвижимым имуществом не входили в состав договоров купли-продажи, а рассматривались как средство приобретения имущественных прав, при этом договоры купли-продажи распространялись только на движимое имущество. До этого времени в доктрине действовало определение относительно сделок купли-продажи, которое признавало договором купли-продажи такую сделку, в которой одна сторона обязывалась передать имущество другой за определенную денежную сумму. Еще одним из основных видов сделок были договоры поставок, которые в свою очередь подразумевали собой договор, в силу которого одна сторона обязывалась передать вещи определенного вида и в определенном количестве в определенное время, а другая обязывалась уплатить за это определенную сумму денег[1]. Наше национальное гражданское законодательство берет свое начало с момента принятия кодекса в 1968 году – Гражданский кодекс Казахской ССР. Вопросы, связанные с куплей-продажей недвижимости, регулировались в соответствии с общими принципами, предусмотренными главой 22 вышеназванного документа, и относились к отдельным видам обязательств [2]. Данное положение законодательства связано с тем, что Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. не содержал правовых норм, разделяющих имущество на движимое и недвижимое. Термин «недвижимость» использовался в правовой литературе дореволюционного и зарубежного законодательства [3]. Хотя в то же время недвижимость в виде «строения» регулировалась специальными нормами, требующими обязательного нотариального удостоверения и регистрации в муниципальной (коммунальной) службе [4]. Правовое регулирование общественных отношений по осуществлению сделок с недвижимостью в современном Казахстане осуществляется на общих основаниях, предусмотренных нормами Гражданского кодекса Республики Казахстан (далее - ГК). Вместе с тем, вопросы касающиеся сделок с отдельной категорией недвижимого имущества, в число которых входит в соответствии со ст.118 ГК земельные участки, здания, сооружения, многолетние насаждения и иное имущество, прочно связанное с землей, а также воздушные и морские суда, суда внутреннего водного плавания, суда плавания «река-море», космические объекты, линейная часть магистральных трубопроводов, регулируются и другими нормативными правовыми актами, например, земельным, лесным, водным, экологическим и др. законодательством [5]. Следует отметить, что в национальном законодательстве отсутствуют отдельные правовые нормы, регулирующие установление сделок с недвижимостью. Однако в статье 118 ГК для юридического оформления права собственности на недвижимое имущество установлена обязательная государственная регистрация прав собственности. 192 Исходя из этой нормы, возникает необходимость изучения вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Так, согласно статье 4 ЗРК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество», определено, что право собственности на недвижимость подлежат регистрации в правовом кадастре (ГБД РН). Кроме того, Правилами удостоверения нотариальных сделок, утвержденными приказом Министра юстиции РК от 31 января 2012 года № 31, предусмотрено обязательное удостоверение договоров об отчуждении имущества. При этом, в соответствии с п. 1 ст. 154 ГК, установлено, что сделки считаются совершенными в письменной форме, только после ее нотариального удостоверения, когда это требование прямо предусмотрено законодателем. В настоящее время при оформлении сделок у нотариуса, регистрацию права собственности можно произвести в тот же момент посредством автоматизированной информационной системы на портале электронного правительства, а в других случаях путем обращения в АО «НК «Правительство для граждан». Следовательно, в случае несоблюдения указанных требований, сделка о купле-продаже недвижимости будет признана недействительной. Необходимо отметить, что согласно ст.9 Закона государственную регистрацию необходимо произвести в течение шести месяцев со дня совершения сделки, в противном случае ранее административным законодательством была предусмотрена административно-правовая ответственность в виде штрафа, которая была отменена с 25 января 2021 года. Принятию позитивных поправок поспособствовало эффективное использование электронной регистрации. Вместе с тем, согласно ст. 155 ГК, сделки, которые подлежат обязательной государственной регистрации, считаются заключенными только с момента прохождения регистрации. В законодательстве России также содержатся нормы, требующие государственную регистрацию договоров продажи недвижимости, которые являются основанием для переходя прав собственности (ст.551 ГК РФ) [6]. Таким образом, гражданское законодательство РК и РФ в части регулирования договоров купли-продажи недвижимости схожи, с той лишь разницей, что в ГК РФ нормы о договорах купли продажи недвижимости урегулированы отдельными статьями (ст.549 ГК РФ). Правовое регулирование сделок с куплей-продажей недвижимостью должно соответствовать общим нормам, регламентированным главой 25 ГК. В соответствии с общими правилами, которые применяются к любым договорам купли-продажи, текст договора должен содержать два обязательных условия [7]. Первое, предмет договора: должен быть точно указан, объект недвижимости со всеми его характеристиками, местонахождением, правоустанавливающими документами, являющимся основанием для отчуждения одного из участников сделки. И следующее условие – стоимость объекта недвижимости, т.е. цена договора. В п. 1 ст. 406 ГК прямо указано, что за имущество уплачивается определенная сумма [8]. Отсутствие цены в договоре влечет к недействительности сделки. Кроме указанных условий, стороны-участники сделки вправе включить любые другие условия в текст договора по своему усмотрению. При этом, сторонами могут выступать любые лица. Общими основаниями для признания договора исполненным является факт передачи имущества, который фиксируется актом, но для наступления права собственности требуется юридическое оформление [9]. Таким образом, сделки, связанные с куплей-продажей недвижимого имущества должны быть совершены в письменной форме, нотариально заверены и зарегистрированы государством в правовом кадастре недвижимости. В противном случае, право собственности на недвижимое имущество не наступает [10]. Право собственности – это одно из гарантированных Конституцией РК прав, в связи с чем, значение роли сделок купли-продажи недвижимости только возрастает. Каждому из нас приходится сталкиваться с участием в таких сделках, особенно в нынешнее время, когда мир стремительно развивается в сторону рыночных отношений [11]. В этой связи особенности правового регулирования договора купли-продажи недвижимости значительным образом отличает его от других видов договора купли-продажи. Поэтому очень важно правильно подходить к форме и содержанию такого договора, о целесообразности предварительной договоренности между сторонами и о том, как оформить такую договоренность, о возможных рисках, которые необходимо предвидеть, и о других нюансах, которые не удастся обойти сторонам заключаемого договора. жүктеу/скачать 5.25 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|