Перспективы развития земельного законодательства в России

8Рекомендации к разработке Земельного Кодекса Российской Федерации (аспект сельскохозяйственных земель)

В задачи Кодекса должно входить также регламентирование и закрепление прав всех собственников и пользователей земельных участков и земельных долей. Не должно быть никаких попыток пересмотра проведенных земельных преобразований, так как это только усугубит правовой нигилизм в обществе. Также в Кодексе не должно входить мер, уже реализованных в ходе земельной реформы (например, меры по реорганизации колхозов, совхозов и иных сельскохозяйственных предприятий).

1. 
   Земли сельскохозяйственного назначения должны определяться не тем, что они кем-то предоставлены для целей сельскохозяйственного использования, а тем, что согласно государственному зонированию данная территория может быть использована для сельскохозяйственных целей.
   
2. 
   Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться в собственности граждан и юридических лиц. Собственность может быть личной, совместной (в том числе и долевой). Права собственников гарантируются государством, изъятие земель возможно только в установленном государством порядке. Не использование земель для сельскохозяйственного производства не является основанием для прекращения прав собственности, хотя может подвергаться административному взысканию (на усмотрение субъектов Федерации, так как интенсивность использования сельхозугодий в разных регионах разная).
   
3. 
   Пожизненное наследуемое владение, временное пользование как титулы на земли сельскохозяйственного назначения должны быть элиминированы. Кодекс должен содержать процедуры устранения этих титулов.
   
4. 
   Кодекс не должен содержать норм, связанных с предоставлением земель сельскохозяйственного назначения за исключением бесплатного предоставления участков из государственного запаса и выдела участка в счет земельной доли из коллективной собственности. В остальных случаях права на земельные участки возникают в ходе гражданско-правовых сделок.
   
5. 
   Собственность на земельные доли, сформировавшаяся в ходе земельных преобразований 1990-х годов, также находится под защитой государства. Собственники земельных долей могут продать, сдать в аренду, заложить, передать по наследству, подарить свои доли как работникам и пенсионерам предприятия, использующего эту долю, так и на стороне. Земельная доля, внесенная в паевой капитал предприятия, становится собственностью этого предприятия как юридического лица. Минимальный срок аренды земельной доли – 3 года. Сделки с земельными долями должны регистрироваться, как и сделки с земельными участками, однако для собственников долей эти сделки должны быть бесплатными (не облагаться сборами и пошлинами).
   
6. 
   Земельная доля, не переданная в аренду и не внесенная в паевой капитал предприятия, подлежит физическому выделению его собственнику, Кодекс должен предусмотреть процедуру выдела участка собственнику земельной доли.
   
7. 
   Кодекс должен дать закрытый перечень типов предприятий, в которых выдел земельной доли в натуре не производится (птицефабрики, тепличные комбинаты и т.п.). В этих случаях, тем не менее, должна происходить юридически оформленная передача прав собственности или пользования земельными долями предприятию.
   
8. 
   Любая форма пользования сельскохозяйственными землями и земельными долями подлежит документальному оформлению и регистрации. Незарегистрированное использование земель и земельных долей подлежит административному наказанию.
   
9. 
   Кодекс должен сохранить районные нормы бесплатного наделения землей и запасов и четко описать процедуру получения земель из этого запаса. Областные нормы верхней границы размера земельной собственности физического лица должны быть устранены.
   
10. 
    Купля-продажа сельскохозяйственных участков должна быть безусловным правом собственника. Однако возможно предоставление субъектам Федерации права устанавливать особые ограничения на земельный оборот (первоначальная продажа участка соседним сельскохозяйственным производителям, выкуп участков муниципальными органами и т.п.). Аренда земель сельхозначзначения иностранными гражданами и юридическими лицами должна подпадать под общий порядок регулирования аренды земель.
    
11. 
    Право регулировать режим частной собственности на земли сельхозназначения для иностранных граждан и юридических лиц можно предоставить субъектам Федерации.
    
12. 
    Кодекс должен в полной мере регулировать режим залога земель сельскохозяйственного назначения, включая процедуры принудительной продажи участков или трастового управления.
    
13. 
    Необходимо предусмотреть институт частных оценщиков земельной собственности и процедуры регулирования их деятельности.
    
14. 
    Необходимо исключить разный правовой режим для земель сельскохозяйственного назначения, в зависимости от правового статуса собственников – сельхозпредприятие или коллектив, фермер, население. В Кодексе необходимо оперировать понятиями собственник или арендатор земельного участка или земельной доли.
    
15. 
    Особенностью режима частной собственности на землю сельхозназначения должны быть хорошо регламентированные сервитуты (правовой режим, случаи обязательного предоставления сервитутных прав и т.д.)
    
16. 
    В структуре Кодекса режим регулирования земель сельхозназначения.
    
17. 
    В связи с перемещением компетенции по регистрации недвижимости в органы юстиции Кодекс должен пересмотреть компетенцию земельных органов. Основной функцией последних должно стать землеустройство, мониторинг земель, ведение кадастра. Финансирование земельных органов не должно быть связано с земельным налогом.