Общее учение об обязательствах
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| Купля-продажа в кредит. Она регулируется ст. 252 ГК, постановлением Совета Министров СССР от 12 августа 1959 г.155, Инструкцией, утвержденной Советом Министров РСФСР 9 марта 1965 г.156.
Торговое обслуживание населения в кредит введено для продажи промышленных товаров длительного пользования (радиолы и радиоприемники, велосипеды, мотоциклы и т. п.) по перечню, утверждаемому министерством торговли союзной республики и дополняемому для каждой данной местности обл(край) исполкомом. Продажу товаров в кредит осуществляют специально выделенные государственные или кооперативные магазины. Покупателями по этому договору могут быть рабочие и служащие (а также военнослужащие офицерского и сержантского состава сверхсрочной службы), постоянно работающие в том же городе, где находится магазин, и постоянно прописанные в этом городе пенсионеры или обучающиеся в нем аспиранты. Лицам, занятым на временной работе, товары в кредит не продаются. При заключении договора покупатель должен представить справку с места работы о среднемесячной заработной плате, исчисленной исходя из его заработка за последние три месяца, либо справку о размере пенсии или стипендии. Одновременно составляется в двух экземплярах поручение-обязательство, подписываемое покупателем, а также заведующим и бухгалтером магазина. Один его экземпляр остается в магазине, а другой направляется по месту работы покупателя и служит основанием для расчетов за купленный товар. Неработающим пенсионерам соответствующий экземпляр выдается на руки, и расчеты с магазином они производят самостоятельно. В момент заключения договора товар передается покупателю, оплачивающему 20—25% его стоимости и становящемуся с того же времени его собственником. Остальная часть платежа, по общему правилу, вносится в течение 6, 12 или 24 месяцев в зависимости от стоимости и характера проданного товара. Размер оплаты определяется по ценам, действовавшим в момент заключения договора. Последующее изменение цен на объем расчетов не влияет. Помимо цены покупатель обязан уплатить за предоставленный ему кредит проценты в установленном размере. Размер же самого кредита не может превышать определенной суммы (например, двухмесячной заработной платы покупателя-при шестимесячном кредите), а его повторное предоставление, как и повторная выдача справки о заработной плате (пенсии, стипендии), возможны только после полного погашения прежнего кредита. Суммы, подлежащие уплате в виде очередного взноса, удерживаются в соответствии с поручением-обязательством организацией по месту работы покупателя из его заработной платы и перечисляются на счет магазина. При увольнении покупателя неполученная часть кредита должна быть с него удержана целиком, а если это невозможно, в магазин пересылается поручение-обязательство вместе со справкой об увольнении. Просрочка очередного платежа, практически возможная лишь со стороны уволенного покупателя или неработающего пенсионера, влечет начисление пени в размере 0,1 % от просроченной суммы за каждый день просрочки. При просрочке двух платежей магазин вправе взыскать? целиком непогашенную часть кредита. Купля-продажа жилых домов. Вводя особые правила для купли-продажи жилых домов, закон учитывает ряд обстоятельств. Прежде всего жилой дом — один из наиболее ценных материальных объектов права личной собственности. Поэтому должны быть приняты особые меры охраны интересов как продавца, так и покупателя дома. Они выражаются в установлении особой формы для сделок по поводу жилых домов. Согласно ст. 239 ГК договор купли-продажи жилого дома (его части), расположенного в городе или поселке городского типа, должен быть нотариально удостоверен, а если он находится сельской местности — оформлен письменно. Кроме того, поскольку дом неразрывно связан с земельным участком, а его отчуждение влечет передачу права пользования землей, договор купли-продажи жилого дома о части вступает в силу только после регистрации в исполкоме местного Совета. Регистрация служит также государственному учету жилых строений, принадлежащих гражданам. Закон учитывает, далее, назначение жилого дома, призванного обслуживать жилищные потребности собственника и членов его семьи, но не являться орудием извлечения нетрудовых доходов. Поэтому ст. 238 ГК устанавливает, что купля-продажа не должна приводить к сосредоточению в руках покупателя, совместно проживающих с ним его супруга и несовершеннолетних детей более одного дома или его части, так как семья в указанном составе для удовлетворения своих личных потребностей в жилье не может нуждаться в двух или нескольких домах, в двух или нескольких частях разных домов. Понятно, однако, что разные части одного дома могут быть куплены разными членами семьи того же состава, если при этом не превышены установленные максимальные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности (ст. 106 ГК). Кроме того, поскольку жилой дом и дача служат разным целям, обладание жилым домом не препятствует приобретению дачи, что прямо предусмотрено ст. 105 ГК Грузинской ССР и не противоречит смыслу гражданского законодательства других союзных республик157. Нельзя, наконец, не считаться и с тем, что в условиях еще встречающихся жилищных трудностей не исключена продажа домов для извлечения нетрудовых доходов, тем более значительных, чем чаще акты такой продажи совершаются. Да и самый факт частой продажи жилых домов обычно свидетельствует не о реальных потребностях продавца, а о его противозаконных устремлениях, Вследствие этого ст. 238 ГК запрещает семье в том же составе продавать жилой дом (или его часть) чаще, чем один раз в три года. Однако это правило не распространяется на обязательную продажу жилых домов сверх одного, сосредоточившихся у семьи на законных основаниях (ст. 107 ГК), а также на продажу в разное время различных частей одного дома. Иначе обстоит дело с правилами, регулирующими продажу дома на снос. При такой продаже дом утрачивает свое прежнее общественно-экономическое значение. Она поэтому должна быть поставлена под строгий контроль государства, ибо снос строения может нарушить планировку города (поселка) и привести к неоправданному сокращению жилищного фонда. Предотвращению подобных фактов служит правило, допускающее продажу домов на снос лишь с разрешения исполкома местного Совета и органов архитектурно-строительного надзора. Но поскольку продажа дома здесь не связана с передачей права пользования земельным участком, договор не нуждается ни в нотариальном удостоверении, ни в регистрации в местных органах власти. Купля-продажа жилых домов может совершаться в отношениях не только между гражданами, но и с участием гражданина на одной и организации на другой стороне. Тогда она приобретает новые юридические особенности, зависящие от того, выступает ли организация в качестве покупателя или продавца. Покупка организацией жилого дома у гражданина требует разрешения ее вышестоящего органа. При этом покупная цена строений, приобретаемых государственными учреждениями и предприятиями, не должна превышать страховой оценки; кооперативные и общественные организации приобретают указанные строения по цене, не превышающей инвентаризационной оценки, а в местностях, где инвентаризация не проведена,— по цене, не превышающей страховой оценки (постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 10 мая 1935 г. в редакции Указа Президиума Верховного Совета РСФСР от 16 декабря 1964 г.158). Несоблюдение этого правила влечет недействительность договора. Продажа организациями жилых домов гражданам регулируется особыми правилами, закрепленными Инструкцией Министерства финансов СССР от 10 января 1949 г.159, которая различает два вида продажи строений гражданам: 1) продажу, совершаемую исполкомами местных Советов, 2) продажу стройками, предприятиями и учреждениями жилых домов рабочим, инженерно-техническим работникам и служащим. Исполкомы местных Советов, обладающие маломерными домами, решив их продать, составляют список таких домов с указанием продажной цены и направляют его на утверждение облисполкома или Совета Министров автономной республики. После утверждения списков продажа производится, как правило, за наличный расчет. Но с разрешения органа, утверждающего списки, покупателю может быть предоставлена рассрочка платежей на 2—3 года. В последнем случае покупатель вносит наличными деньгами не менее 20% продажной цены дома и. выдает письменное обязательство о погашении остальной суммы в течение 2—3 лет равными ежемесячными платежами с уплатой 2% годовых. Право собственности возникает у гражданина лишь в момент завершения всех расчетов по приобретенному домовладению. До этого он не вправе продать дом. Кроме того, в случае неуплаты двух очередных взносов исполком может предъявить к покупателю иск о расторжении договора и возмещении убытков. Разрешая дела такого рода, суд обязан также определить сумму, подлежащую возврату покупателю, с учетом факта использования им строения в течение определенного времени. Преимущественное право на приобретение маломерных строений, продаваемых исполкомами местных Советов, имеют граждане, проживающие в этих домах в качестве нанимателей. Их право обеспечивается судебной защитой даже когда они желают приобрести лишь соответствующую часть жилого дома. Так, Даугавпилсский горисполком продал жилой дом гражданам 3. и Д., хотя 1/2 этого дома занимала гражданка В., которая не была уведомлена о том, что строение предназначено к продаже. При разрешении этого спора в суде было признано, что гражданка В. имела преимущественное право на покупку той части дома, в которой она фактически проживала, и потому может предъявить иск о передаче ей права собственности на соответствующую часть жилого строения. Аналогичным правилам подчиняется продажа домов, числящихся на балансе предприятий и учреждений, с той лишь особенностью, что в этом случае списки строений, подлежащих продаже, утверждаются не исполкомами, а министерствами или соответствующими ведомствами. Однако наряду с этим стройки, предприятия и учреждения могут возводить маломерные дома со специальной целью их последующей продажи. Такая продажа отличается рядом особенностей. Во-первых, покупателями здесь могут быть только рабочие, инженерно-технические работники и служащие организации продавца. Во-вторых, списки покупателей должны утверждаться начальником главка министерства или управляющим треста, и только при продаже домов за наличный расчет с разрешения министра список покупателей может быть утвержден руководителем предприятия, учреждения или стройки. В-третьих, такие дома обычно продаются в рассрочку платежа сроком не более чем на 10 лет с предоставлением для этих целей банковской ссуды покупателю, а право собственности у покупателя возникает лишь после погашения банковской ссуды и право заселения — после оплаты не менее 10% продажной цены. жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|