Общее учение об обязательствах
§ 2. Возникновение жилищных обязательств
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| § 2. Возникновение жилищных обязательств
Предоставление жилых помещений (ст. ст. 296— 299 ГК, пп. 16—17 Примерного устава ЖСК, пп. 1—2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., пп. 1—3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.212). В домах местных Советов жилые помещения предоставляются состоящим на учете лицам в порядке очередности. На учет ставятся все лица, у которых нет жилой площади или в пользовании которых находится площадь, явно не соответствующая (по метражу, состоянию и т. п.) их потребностям. В некоторых городах для постановки на учет введен ряд дополнительных условий: определенный срок проживания в данном городе, утрата жилого помещения в результате определенных причин (например, пребывания в армии) и т. п. В то же время отдельные категории граждан (например, генералы, адмиралы и офицеры, уволенные с военной службы по состоянию здоровья, возрасту или сокращению штатов, а также военнослужащие сверхсрочной службы, прослужившие в Вооруженных Силах до увольнения не менее 20 лет) имеют право на первоочередное получение жилой площади независимо от времени постановки их на учет. Кроме того, если в жилом помещении проживают на правах нанимателей лица офицерского или сержантского состава сверхсрочной службы» оно закрепляется за военным гарнизоном города, а при последующем освобождении может быть предоставлено лишь военнослужащему в соответствии с указанием начальника гарнизона. Постановка на учет сама по себе жилищного обязательства не порождает. Она имеет административно-правовое значение, обязывая исполком при распределении жилой площади соблюдать обусловленную учетом очередность. Поэтому и права, связанные с постановкой на учет, охраняются лишь в административном, но не в судебном порядке. Для гражданских правоотношений постановка на учет важна только как предпосылка появления в будущем тех юридических фактов, которые способны вызвать к жизни жилищное обязательство. То же самое следует сказать и относительно решения исполкома о предоставлении жилого помещения, которое принимается при участии представителей общественных организаций в лице комиссии по жилищным вопросам. Поскольку такое решение субъективных гражданских прав не порождает, сам исполком может его отменить, а заинтересованные лица вправе в административном порядке обжаловать неправильные действия исполкома. Однако принятое и в установленном порядке не отмененное решение создает новое административное правоотношение, уже гораздо более конкретное, чем возникающее из факта постановки на учет, и в значительно большей степени подготовляющее формирование жилищного обязательства. В силу этого правоотношения определенному лицу выдается ордер на занятие конкретного помещения, а тем самым появляется и жилищное обязательство: указанный в ордере гражданин имеет право требовать, а обозначенное в нем домоуправление обязано предоставить соответствующее помещение. Своеобразие возникшего обязательства состоит в том, что оно должно быть либо реализовано, либо прекращено. Его реализация предполагает заключение между указанным в ордере гражданином и домоуправлением договора жилищного найма. Если договор заключен, ранее возникшее жилищное обязательство, ограниченное лишь правом требовать конкретное помещение, трансформируется в обязательство, которое уже воплощает право пользования этим помещением. Но так как договор может быть заключен только при наличии ордера, то нужно признать, что в завершенном виде жилищное обязательство возникает из сложного юридического состава. В него входят ордер и договор, как имеющие гражданско-правовое действие, и не включаются постановка на учет и решение исполкома, которые сами по себе не вызывают каких-либо гражданско-правовых последствий, хотя и необходимы для их наступления213. Прекращение обязательства, обусловленного выдачей ордера, может произойти ввиду либо отказа гражданина от своих прав по ордеру, либо их отпадения вследствие признания ордера недействительным. Гражданин считается отказавшимся от своих прав, если прямо заявил об этом исполкому или не реализовал их путем заключения договора в пределах установленного в данном городе срока (3—10 дней), а наймодатель впоследствии площадь ему не предоставляет. Если же отказ от прав не последовал, для прекращения жилищного обязательства необходимо, чтобы ордер был признан недействительным. Поскольку ордер порождает жилищное (гражданское) обязательство, признать его недействительным может только суд и лишь по единственному основанию — ввиду нарушения установленного порядка, т. е. процедуры и условий выдачи ордера. При нарушении процедуры (например, ордер выдан не на основании решения исполкома) иск о признании ордера недействительным предъявляет исполком. При нарушении условий (например, ордер выдан на несвободное помещение) иск о признании ордера недействительным могут также предъявить лица, чьи права ущемляются (например, гражданин, проживающий в помещении, на занятие которого другому лицу выдан ордер). Последствия признания ордера недействительным зависят от того, был ли судебный спор возбужден до или после занятия жилого помещения. В первом случае дело ограничивается признанием ордера недействительным, и право на занятие жилого помещения отпадает. Во втором случае ввиду недействительности ордера прекращается и заключенный на его основе договор, а потому занявший жилое помещение должен быть выселен (ст. 335 ГК). Правда, одновременно исполком обязывается предоставить ему прежнее, а если это невозможно, то другое жилое помещение. Другое жилое помещение предоставляется также лицам, у которых раньше вообще не было жилой площади и которые заняли ее по ордеру, выданному с соблюдением установленной процедуры, но с нарушением прав других граждан. Однако выполнение решения суда о выселении не ставится в зависимость от выполнения его же решения о том, чтобы выселяемому была предоставлена другая жилая площадь: данное обязательство в результате признания ордера недействительным отпадает, а вместе с ним отпадает и право пользования жилым помещением. Описанный порядок в принципе распространяется и на ведомственные дома. Особенности состоят в том, что, во-первых, если в данном городе не введен единый учет нуждающихся в жилой площади, его для своих работников обеспечивают сами предприятия и учреждения совместно с фабзавместкомами. Во-вторых, жилые помещения распределяются по совместному решению администрации и фабзавместкома, которые могут изменить очередность, приняв во внимание производственные достижения работника или, наоборот, факты совершения им антиобщественных поступков. В-третьих, принятое решение утверждается исполкомом, выдающим также ордер на занятие помещения, а если дом возведен за счет поощрительных фондов предприятия, исполком обязан выдать ордер на основе сообщенного решения, не утверждая его. Однако до тех пор, пока ордер не выдан, жилищные права у конкретных лиц не возникают, а потому администрация и фабзавместком вправе изменить принятое решение, и такие действия обжалуются лишь в порядке подчиненности. В административном порядке обжалуется также отказ исполкома в выдаче ордера, причем, когда решение администрации и фабзавместкома не нуждается в утверждении, но исполком считает его противозаконным, обязанность выдачи ордера отпадает, если это решение отменяется вышестоящим для данного предприятия или фабзавместкома органом. В противном случае, поселившись в отведенном ему помещении, гражданин приобретает право на него и может добиваться судебного признания своего права, а на основе такого признания — выдачи ордера. Выданный ордер реализуется путем заключения договора, и таким образом жилищное правоотношение приобретает завершенный вид. Поэтому отныне не отмена состоявшегося решения, а лишь судебное признание ордера недействительным способно упразднить возникшие юридические последствия. Если поводом к такому признанию служит тот факт, что администрация не согласовала своего решения с фабзавместкомом, с иском в »суд о признании ордера недействительным вправе обратиться профсоюзная организация. По-особому устанавливаются в ведомственных домах специальные жилищные обязательства. Обязательство признается специальным, если жилая площадь в ведомственном доме предоставлена в связи с трудовыми отношениями, а данное ведомство (предприятие или учреждение) включено в утвержденный Правительством СССР или союзной республики список, дающий наймодателю право прекратить жилищное обязательство ввиду прекращения трудовых отношений с нанимателем. Тем самым юридический состав, порождающий такое обязательство, расширяется по сравнению с основаниями жилищных обязательств, возникающих в других ведомственных домах: при самом предоставлении жилой площади обладание правом на нее ставится в зависимость от сохранения трудовых отношений. Поэтому не только недействительность ордера, но и прекращение трудовых отношений может повлечь судебное признание жилищных обязательств прекратившимися. В то же время, возникнув сперва как специальное, обязательство может впоследствии трансформироваться в общее. Это происходит не только вследствие исключения данного ведомства из утвержденного правительством списка, но и по причинам, предусмотренным в ч. 2 ст. 334 ГК: а) работник прекратил трудовые отношения не по собственному желанию и не из-за нарушения трудовой дисциплины или совершения преступления, а по иным причинам (например, по сокращению штатов); б) имея право на жилое помещение, вместе с уволенным работником проживают инвалиды войны, инвалиды труда I и II групп, пенсионеры по старости, персональные пенсионеры, члены семьи лиц, находящихся в Вооруженных Силах СССР, а также военнослужащих ,и партизан, погибших или пропавших без вести при защите СССР или при исполнении иных обязанностей военной службы214. И как только специальное жилищное обязательство преобразуется в общее, оно включается в сферу действия общих норм жилищного права, кроме изъятий, специально предусмотренных законом. Известное сходство имеется между основаниями установления специальных и таких жилищных обязательств, которые возникают при проживании в служебных жилых помещениях. Эти обязательства тоже зависят от трудовых правоотношений. Но они связаны и с рядом других условий. Во-первых, помещение должно быть признано служебным еще до предоставления работнику. Решение об этом принимает исполком независимо от принадлежности дома, но когда дом принадлежит ЖСК, то лишь с его согласия. Во-вторых, работник должен относиться к категории лиц, которые в силу характера трудовых отношений обязаны проживать по месту работы (коменданты, дворники, швейцары и т. п.) или могут быть поселены в служебном здании той организации, в которой они работают (например, квартира для директора, выделенная в здании школы, для главврача — в здании больницы и т. п.). Категории соответствующих работников определяются законодательством Союза ССР или постановлениями Советов Министров союзных республик. В-третьих, ордер, именуемый специальным, должен быть выдан на занятие помещения именно как служебного. Он выдается по представлению организации, заселяющей служебное помещение, и с его держателем заключается договор: Если отсутствует хотя бы одно из перечисленных условий, жилищное обязательство либо вовсе не возникает (например, при поселении в здание школы не работающего в ней гражданина), либо приобретает характер обязательства, устанавливаемого соответственно в домах местных Советов или в ведомственных домах. Когда же все условия налицо, возникает своеобразное обязательство, отличающееся от жилищных обязательств других видов. В частности, наниматель служебного помещения не пользуется правом на его бронирование при своем длительном отсутствии, на изменение договора путем раздела, объединения жилых помещений и др., на сдачу помещения в поднаем, его обмен и т. п. Но и жилищное обязательство по поводу служебного помещения трансформируется в общее, если появляются основания, предусмотренные ч. 2 ст. 334 и ч. 3 ст. 339 ГК: а) смерть работника, получившего служебное помещение, где продолжают проживать члены его семьи; б) освобождение работника от должности, в связи с которой служебное помещение было предоставлено, если он не прекратил трудовых отношений с той же организацией (например, переход дворника на работу техника-смотрителя в том же домоуправлении); в) наличие в составе совместно проживающих с работником членов семьи тех же лиц, которые перечислялись при характеристике условий преобразования в общее специального жилищного обязательства в ведомственных домах. Как и во всех рассмотренных случаях, в домах ЖСК жилищные обязательства также возникают в силу сложного юридического состава. Но по своим элементам он весьма своеобразен: его образуют не ордер и договор, а членство в ЖСК, решение ЖСК о предоставлении жилой площади и ордер на ее занятие. Членство в ЖСК дает право требовать предоставления жилой площади, соответствующей размеру пая, после сдачи построенного дома в эксплуатацию и при условии внесения части пая в установленном размере с последующим погашением другой его части в установленные сроки. Возникшее из членства правоотношение является жилищным. Но так как его предмет в виде конкретной квартиры еще не определен, возможные споры рассматриваются не судом, а общим собранием ЖСК, в исключительную компетенцию которого входит распределение жилых помещений между пайщиками. После принятия решения ЖСК о предоставлении конкретной квартиры конкретизируется и самое жилищное обязательство. Но и в этом случае дает о себе знать исключительная компетенция ЖСК в распределении жилых помещений: если принятое общим собранием решение не изменено, но ЖСК не выполняет своей обязанности предоставить пайщику уже выделенную квартиру, она может быть истребована по суду; напротив, при изменении в установленном порядке ранее принятого решения спор может быть урегулирован не судом, а только общим собранием ЖСК. В соответствии с решением ЖСК исполком выдает ордер на квартиру. Отказ в его выдаче может быть вполне законным, как, например, в случаях, когда члены семьи пайщика, согласившиеся поселиться в кооперативном доме и учтенные при выделении ему квартиры, впоследствии возражают против включения их в ордер, намереваясь остаться проживать на прежней площади215, Встречаются, однако, и случаи незаконного отказа в выдаче ордера, например, по тем мотивам, что не включенные в него члены семьи пайщика, которые и впредь остаются проживать на площади местного Совета, не желают в связи с переселением пайщика переехать на предоставляемую им исполкомом площадь меньшего размера. Так как после принятия соответствующего решения ЖСК у пайщика уже возникло право требовать конкретную квартиру, отказ в выдаче ордера может быть оспорен в суде с привлечением ЖСК в качестве ответчика и исполкома как третьего лица на стороне ответчика. Но не следует думать, что тем самым ордер вовсе не включается в юридический состав, порождающий жилищные обязательства в ЖСК216. Возникнув с момента принятия в члены ЖСК, они трансформируются с наступлением каждого нового входящего в сложный состав юридического факта. Определенная трансформация вызывается и выдачей ордера, ибо теперь уже ЖСК не вправе изменить свое решение о предоставлении квартиры, а его решение об исключении из кооператива может быть обжаловано в суде, и в случае удовлетворения иска пайщик считается восстановленным как в членстве, так и в праве пользования жилой площадью (п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). Поскольку, таким образом, выдача ордера не формальный момент, а юридический акт, обогащающий субъективные права пайщика, он включается в тот юридический состав, который необходим для возникновения в полном объеме жилищного обязательства в ЖСК. И лишь для установления жилищного обязательства в индивидуальном жилом фонде требуется не сложный состав, а единичный юридический факт — договор собственника дома с нанимателем. Этому договору не только не предшествует, но и не может предшествовать административный акт. А если бы он был издан в виде, например, ордера на квартиру в индивидуальном жилом доме, то ни к чему не обязывал бы собственника и как противозаконный не имел бы юридической силы. жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|