Общее учение об обязательствах
§ 3. Элементы жилищного обязательства
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| § 3. Элементы жилищного обязательства
Субъекты. В этом обязательстве субъектами являются предоставляющий жилое помещение в пользование и его пользователь. В качестве предоставляющего помещение в пользование выступает наймодатель или ЖСК. ЖСК — кооперативная, т. е., социалистическая организация. Наймодателем же может быть и гражданин — не только собственник, но и арендатор строения. От того, какой жилой фонд наймодатель представляет, во многом зависит правовой режим возникшего обязательства. Если сданное внаем жилое помещение перейдет в собственность или оперативное управление другого лица, наниматель не лишается своих прав (ч. 2 ст. 288, ч. 2 ст. 295 ГК). В отношениях между гражданами такой факт вообще оставляет права нанимателя неприкосновенными (п. 17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если дом местного Совета передается ведомству, даже имеющему право на выселение лиц, прекративших с ним трудовые отношения, тот, кто уже проживал в передаваемом доме, сохранит те же права, которые принадлежали ему в доме местного Совета. Напротив, при передаче такими ведомствами своих домов местному Совету проживающие в них жильцы приобретают обычные права нанимателей в домах местных Советов, независимые от трудовых отношений с данным ведомством. Нанимателем по договору жилищного найма и членом ЖСК может быть только гражданин, но не юридическое лицо. Если юридическое лицо снимает часть жилого дома для собственных нужд, возникают отношения имущественного, а не жилищного найма. Когда же предприятие или учреждение по соглашению с индивидуальным собственником поселяет в предоставленной ему квартире или комнате своих работников для проживания, отношения собственника дома с юридическим лицом регулируются нормами об имущественном найме, а к его отношениям с жильцами применяются нормы жилищного Законодательства. Изменения могут произойти на стороне не только предоставляющего, но и получающего жилое помещение в пользование. Мы уже касались таких случаев, когда речь шла о вселении к нанимателю членов его семьи, а также о замене пайщика ЖСК. Кроме того, субъектный состав жилищного обязательства меняется вследствие замены выбывшего нанимателя и обмена жилых помещений. Замена нанимателя осуществляется по правилам ст. 315 ГК, рассчитанным на все виды жилищных обязательств, кроме установленных в служебных помещениях и специальных жилищных обязательств в ведомственных домах224. Поскольку члены семьи имеют равные с нанимателем жилищные права, особое выделение этой фигуры приобретает лишь тот практический смысл, что от его имени заключается договор жилищного найма и в непосредственных отношениях с ним наймодатель решает все связанные с пользованием жилым помещением вопросы. Тем не менее надобность в замене нанимателя другим членом семьи иногда возникает. Это происходит в случае выбытия, смерти или даже при жизни нанимателя, если семья признает почему-либо его оставление нецелесообразным. Тогда по требованию любого совершеннолетнего члена семьи, обладающего правом на жилое помещение и имеющего самостоятельный источник средств существования, наймодатель обязан признать его нанимателем, внеся соответствующие изменения в договор жилищного найма. Однако для предъявления такого требования необходимо согласие всех других совершеннолетних членов семьи, а при жизни первоначального нанимателя — также и его согласие. В случае возникновения спора по этому поводу с наймодателем или между совершеннолетними членами семьи он разрешается в судебном порядке. Обмен жилых помещений регулируется ст. ст. 325—327 ГК, Инструкцией Министерства коммунального хозяйства РСФСР от 9 января 1967 г. и п. 10 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964г. По своему юридическому содержанию обмен существенно отличается от замены нанимателя. Замена нанимателя, продолжающего проживать на той же площади, сама по себе не вносит каких-либо изменений в субъектный состав жилищного обязательства. Иной характер носит обмен, сущность которого состоит в том, что по соглашению, заключенному нанимателями жилых помещений, каждый из них передает свою площадь другому, получая в обмен на нее площадь контрагента. При этом каждая сторона становится участником жилищных правоотношений, в которых состоял с наймодателем до обмена ее контрагент. Иначе говоря, обмен представляет собой взаимный перенаем жилых помещений, и именно с учетом этого обстоятельства определяются его правила. Обмен возможен в пределах квартиры, дома, разных домов одного фонда (фонда местного Совета, ведомственного фонда), разных домов различных фондов (домов ведомственного фонда и фонда местного Совета), а также в пределах одного города или разных городов (междугородный обмен). Не допускается лишь обмен служебных помещений, а помещение, занимаемое по специальному жилищному обязательству в ведомственном доме, можно обменять только с лицом, состоящим в трудовых отношениях с тем же ведомством. Никаких других ограничений по видам жилищных обязательств, служащих основанием обмена, закон не устанавливает. Поэтому не исключен обмен помещения, занимаемого нанимателем в доме личного собственника, на площадь в доме ведомства или местного Совета225. На общих основаниях вправе произвести обмен и гражданин — аренда дома местного Совета. По числу субъектов обмен бывает прямым, когда он совершается между двумя нанимателями, и многосторонним (множественным), когда в нем участвуют три и большее число нанимателей. Материальным объектом Обмена, по общему правилу, должно являться отдельное помещение — квартира, комната, хотя бы и не изолированная. Обмен части комнаты допустим в исключительных случаях, например, когда это требуется для обеспечения совместного проживания супругов226. При обмене необходимо соблюдение ряда условий. Во-первых, должно быть получено согласие на обмен всех совершеннолетних членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, если за ними сохраняется право на площадь, а когда в обмен передается площадь подопечного, требуется согласие органа опеки. Обмен смежных комнат допускается только с согласия всех проживающих в них лиц независимо от того, обмениваются ли обе комнаты или одна из них. При отказе в согласии со стороны перечисленных лиц можно добиваться обмена в принудительном (судебном) порядке. Хотя п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г. и связывает принудительный обмен только с виновным поведением одного из проживающих в данной квартире или комнате, необходимость такого обмена вызывается также другими основаниями227. И суд должен удовлетворить требование об обмене, если он целесообразен (ввиду, например, ненормальных отношений, сложившихся между членами семьи) и не ухудшает жилищных условий лиц, отказывающих в согласии на его совершение. Во-вторых, должно быть получено согласие на обмен со стороны личного собственника дома, в котором наниматель проживает, причем это согласие имеет безусловное значение, и отказ собственника не подлежит судебному оспариванию. В ст. 325 ГК указываете также на необходимость согласия наймодателя при обмене жилого помещения, находящегося в доме ведомственного фонда. Но соответственно указаниям той же статьи в этом случае отказ в согласии на обмен может быть оспорен в судебном порядке, а основанием к отказу могут служить только обстоятельства, предусмотренные в ст. 326 ГК и в Инструкции от 9 января 1967 г. Вместе с тем и обмен жилого помещения в доме местного Совета, необходимость согласия которого вообще не предусмотрена, исключается по тем же основаниям. К ним относятся: а) предъявление иска к нанимателю о расторжении или изменении договора найма занимаемого им помещения; б) спекулятивный (например, обмен с доплатой) или фиктивный характер обмена (уступка под видом обмена права на жилое помещение); в) дом, в котором наниматель проживает, находится под угрозой обвала или подлежит сносу; г) иногородний обмен сопряжен с нарушением условий прописки в Москве, Ленинграде и курортных зонах или требует оформления, при котором обменные ордера должны выдаваться за пределами этих городов и зон. При отсутствии всех перечисленных оснований обмен осуществим путем предъявления судебного иска как в случае, если исполком отказывает в его оформлении, так и когда ведомство не дает на него согласия228. Отсюда следует, что, несмотря на различные формулировки, закон в принципе устанавливает одинаковый режим для права на обмен, которое принадлежит нанимателям в ведомственных домах и в домах местных Советов. В-третьих, для оформления обмена жилого помещения, находящегося в доме местного Совета или ведомства, подается специальное заявление с приложением к нему справки о том, какое помещение наниматель занимает и кто проживает в нем с правом и без права на жилую площадь. В самом заявлении или в приложении к нему свидетельствуется согласие на обмен совершеннолетних членов семьи, а также ведомства, если в его доме расположено хотя бы одно из обмениваемых помещений. Соглашение об обмене вступает в силу лишь после выдачи исполкомом местного Совета обменных ордеров. Обмен в пределах индивидуального жилого фонда считается совершенным, как только стороны оформят письменно соглашение о нем, а если письменная форма не соблюдена, — то после фактического переселения каждого из нанимателей на площадь контрагента. В-четвертых, в домах местных Советов и ведомств стороны обязаны до переселения передать соответствующим домоуправлениям под расписку обменные ордера, служащие единственным основанием для занятия полученных по обмену помещений. Если это требование не выполнено, поселение рассматривается как самоуправное и влечет за собой выселение без суда, в административном порядке. Стороны делают также надпись на договорах найма обмениваемых помещений о передаче контрагенту, всех прав и обязанностей, вытекающих из договора. Договор об обмене жилого помещения, являясь гражданско-правовой сделкой, может быть принудительно осуществлен и оспорен по основаниям, допускающим оспаривание сделок вообще. Бывает, что уже после получения обменных ордеров одна из сторон уклоняется от реализации обмена. Поскольку с момента выдачи ордера обменный договор считается совершенным, вторая сторона вправе добиваться принудительного переселения в судебном порядке. Кроме того, обменная сделка может страдать теми или иными пороками, обусловливающими ее недействительность. При таких обстоятельствах заинтересованные лица вправе обратиться в суд с требованием об аннулировании ордера, а если он уже реализован, то и с иском о выселении контрагентов, которым возвращается прежняя площадь, поскольку право на нее не утрачено. Иски предъявляют жилищные органы, когда обмен носит спекулятивный или фиктивный характер, отдельные граждане, когда обмен нарушает их законные интересы, или сами обменивающиеся стороны, когда обмен совершен под [Влиянием угрозы, насилия, обмана, заблуждения и т. п. Контрагенты, предъявляющие иски о признании обменной сделки недействительной, чаще всего ссылаются на то, что полученная ими в порядке обмена площадь имеет существенные недостатки. При разрешении таких дел суд должен установить, знал ли контрагент о недостатках. Например, по делу установлено, что истцы неоднократно бывали у А., видели, что комната, которую она занимала, находится в старом доме и что эта комната требует ремонта, но один из истцов настаивал на обмене, так как по семейным обстоятельствам не мог продолжать жить в прежней квартире. Ввиду этого суд не нашел оснований для удовлетворения иска о признании обменного договора недействительным. Когда же выявляется нарушение установленного порядка обмена или его противозаконность, заявленный иск об аннулировании обмена подлежит безусловному удовлетворению. Особые правила введены для обмена, одним из объектов которого является жилое помещение, находящееся в пользовании члена ЖСК (п. 19 Примерного устава ЖСК, п. 2 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 февраля 1967 г.). В этих случаях необходимо, чтобы контрагент пайщика был принят в члены ЖСК и исполком местного Совета разрешил обмен. Отказ ЖСК в приеме в кооператив контрагента пайщика не подлежит судебному обжалованию. Но если в ЖСК контрагента принимают, а исполком в разрешении на обмен отказывает, его действия могут быть оспорены в судебном порядке. Принимаемый в связи с обменом в кооператив новый член должен внести пай, который используется для возврата пая выбывающему из кооператива члену. И только когда оба совершающих обмен контрагента состоят членами одного и того же или разных ЖСК, стороны передают друг другу право на равные суммы пая, а разница в паенакоплениях вносится в кооператив одной из них и выплачивается кооперативом другой. Нетрудно заметить, что, включая элементы обмена, охарактеризованные действия не сводятся только к обмену в юридическом его понимании. Обмен означает взаимную уступку прав и обязанностей. Но для занятия на основе обмена помещения в кооперативном доме должно последовать принятие контрагента в члены ЖСК, кроме случаев, когда обмениваются помещения одного кооператива. Хотя такое принятие и обусловлено соглашением об обмене, однако право членства не уступается, а по решению общего собрания возникает непосредственно в лице нового пайщика. Только с учетом отмеченных обстоятельств и лишь в условном его значении термин «обмен» следует применять к соответствующим отношениям. Жилищные условия члена ЖСК могут быть улучшены, если он нуждается в этом, не только посредством обмена, но и путем использования предоставленного ему права на первоочередное получение квартиры, освободившейся в доме того же кооператива, с одновременным внесением дополнительной суммы пая (п. 19 Примерного устава ЖСК). Это право подлежит судебной защите, если для занятия освободившейся квартиры в кооператив принимаются посторонние лица. При предъявлении же притязания на нее несколькими членами ЖСК вопрос решается самим кооперативом (п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 28 января 1970 г.). Объект. Своеобразие жилищного обязательства воплощается в таком его материальном объекте, как жилое помещение. Сообразно со спецификой этого материального объекта определяются те действия сторон (по передаче помещения, его оплате, ремонту и т. п.), которые образуют юридический объект жилищного обязательства. Под жилым помещением понимают комнату, несколько комнат или квартиру. Не разрешается сдача в порядке жилищного найма нежилых помещений (складских, конторских и т. п.). Во всех домах, кроме домов индивидуального фонда, ст. 300 ГК запрещает также сдачу внаем части комнаты, неизолированного жилого помещения (смежной комнаты) или подсобных помещений (кухни, коридора, кладовой). Суд признал, например, недействительным выданный Г. одним из райисполкомов г. Петрозаводска ордер на заселение кухни в коммунальной квартире, а требование жильцов этой квартиры о выселении Г. — подлежащим удовлетворению. В ЖСК предметом обязательства, по общему правилу, может быть только отдельная квартира, выделенная в соответствии с размером пая и количеством членов семьи пайщика, но не превышающая по своим размерам 60 кв. м жилой площади (п. 16 Примерного устава ЖСК). И лишь при приеме в ЖСК нескольких наследников пайщика или разделе пая между разводящимися супругами предметом обязательства становится не квартира, а отдельная комната. Следует, однако, иметь в виду, что в прошлом допустимость предоставление нанимателю в домах государственного, кооперативного и общественного фонда также смежных, т. е. таких комнат, которые связаны с другими общим входом. Поскольку действующий закон исключает подобную возможность, сложившаяся ранее ненормальная ситуация должна быть ликвидирована сразу же, как только для этого появляются необходимые предпосылки. А они появляются во всех случаях освобождения смежной комнаты проживающими в ней лицами. При этих условиях смежная комната подлежит передаче нанимателю, с жилым помещением которого она связана общим входом (ч. 4 ст. 316 ГК). К передаче не прибегают, лишь когда освободившаяся смежная комната по существующим нормам является для нанимателя излишней и может быть без ухудшения жилищных условий всех проживающих в данной квартире лиц переоборудована в изолированную комнату (п. 9 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Для определения правового режима предмета жилищного обязательства существенное значение имеет норма жилой площади, применяемая в домах местных Советов и ведомственного фонда, кроме выделенных в них служебных помещений. Под нормой жилой площади понимается предельная ее величина, которая может приходиться на каждого члена семьи, имеющего право на жилое помещение. Она определяет не самое право, а его границы. И если размер жилой площади, на которой семья проживает, меньше нормы, это еще не дает ей права требовать увеличения площади, а при наличии прочих условий возможна лишь постановка такой семьи на учет для улучшения ее жилищных условий в порядке очередности. Сущность же нормы жилой площади состоит в том, что если наниматель и его семья проживают в помещении, не выходящем за пределы нормы, то нет излишков жилой площади и потому не может быть поставлен вопрос об их изъятии или оплате в повышенном размере. Норма жилой площади определяется республиканским законодательством. В РСФСР она составляет 9 кв. м на каждого члена семьи (ч. 5 ст. 316 ГК). При ее исчислении учитываются не только члены семьи, но и домработница, хотя она не обладает правом на площадь. Этот вывод основывается на правилах оплаты излишней жилой площади, которые из ее подсчета исключают норму, приходящуюся на домработницу. Некоторые лица обладают правом на дополнительную площадь229. К их числу относятся лица, страдающие заболеваниями, перечисленными в особом перечне; ответственные работники госорганов, партийных, профсоюзных, общественных и кооперативных организаций согласно установленному перечню; военнослужащие, начиная с полковника, в том числе и ушедшие в отставку по выслуге лет или уволенные в запас; Герои Советского Союза и Герои Социалистического Труда; заслуженные деятели науки, искусства и техники; народные и заслуженные артисты; авторы научных открытий, заслуженные изобретатели и рационализаторы, а также авторы изобретений и рационализаторских предложений, имеющих большое народнохозяйственное значение; научные работники, имеющие ученую степень доктора или кандидата наук либо ученое звание профессора, доцента или старшего научного сотрудника, а также писатели, композиторы, художники, скульпторы и архитекторы, являющиеся членами Союза советских писателей или соответствующих художественных союзов; медицинские и зубные врачи, занимающиеся частной практикой на дому; персональные пенсионеры и их семьи и др. Дополнительная площадь может составлять отдельную комнату любого размера, а при ее отсутствии 10 кв. м и для научных работников, художников, скульпторов, архитекторов, писателей, композиторов и некоторых других лиц — 20 кв. м. Лица, страдающие определенными заболеваниями, в зависимости от характера этих заболеваний имеют право в одних случаях на дополнительную площадь в виде отдельной комнаты, а в других — в виде 10 кв. м. Право на дополнительную площадь признается также за адвокатами по ходатайству в каждом отдельном случае президиума коллегии адвокатов, но в пределах норм, установленных исполкомом местного Совета. Если правом на дополнительную площадь обладает несколько членов семьи, ей выделяется дополнительно не более одной комнаты либо площадь в размере двух дополнительных норм. Научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы, живущие без семьи, приобретают право на дополнительную площадь при условии, что их основная площадь не достигает 28 кв. м. Право на дополнительную площадь, если оно не подтверждено бесспорными документами (например, дипломом об ученой степени), должно быть оформлено кар--точкой, которая выдается жилищными органами на основе специально представленных документов (например, о заболевании и др.). Площадь, выходящая за пределы основной и дополнительной нормы, которая причитается данной семье, квалифицируется как излишки. Например, семья в составе четырех человек, из которых три — научные работники, проживает вместе с домработницей в квартире метражом 100 кв. м. На такую семью приходится: по норме 45 кв. м (9x5) и, если нет дополнительной комнаты, — 40 кв. м дополнительной площади (20x2), а всего 95 кв. м. Следовательно, излишки составят 5 кв. м. Правовой режим, установленный для излишков, зависит от того, являются ли они внутрикомнатными или образуют отдельную изолированную комнату, а в последнем случае — от того, в доме какого фонда они образовались (ст. 316 ГК, п. 8 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г., п. 1 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965г.). Внутрикомнатные излишки изъятию не подлежат. Недопустимо их изъятие и путем переселения нанимателя. Так, Бакинский горисполком предъявил иск к А. о переселении в целях изъятия у нее излишков размером 21 кв. м. Суд отклонил этот иск, указав, что переселение по подобным основаниям законом не предусмотрено. Последствием образования внутрикомнатных излишков является их оплата в троекратном размере установленных ставок (п. 12 постановления ЦИК и СНК СССР от 4 июня 1926 г.230) за изъятием половины жилищной нормы (в РСФСР — 4,5 кв.м), которая оплачивается по обычным ставкам. Пенсионеры оплачивают в однократном размере 15 кв.м излишков. Напротив, частнопрактикующие врачи оплачивают в троекратном размере даже дополнительную площадь. Все прочие лица, имеющие право на дополнительную площадь, оплачивают ее в однократном размере в пределах 10 кв. м, а научные работники, художники, скульпторы, архитекторы, писатели и композиторы оплачивают в том же размере дополнительную площадь целиком. При образовании излишков в виде отдельной изолированной комнаты осуществима их ликвидация в установленном порядке. К ней нельзя прибегать, лишь когда по прямому указанию закона излишняя изолированная комната приравнивается к внутрикомнатным излишкам. Это относится прежде всего к комнатам, размер которых не достигает 9 кв. м. Аналогично решается тот же вопрос в случаях, когда изъятие изолированной комнаты вызвало бы одно из двух последствий: необходимость для лиц разного пола независимо от их возраста (кроме супругов) проживать в одной комнате или поселение супругов в двух разных комнатах. Например, супруги, их сын и дочь проживают, в квартире, состоящей из трех изолированных комнат (36, 10 и 10 кв.м). Излишки, следовательно, равны 20 кв. м и представлены двумя изолированными комнатами. Но при изъятии даже одной из них либо сын и дочь должны будут проживать в одной комнате, либо, во избежание этого, отцу пришлось бы поселиться с сыном, матери — с дочерью, и тогда супруги проживали бы в двух разных комнатах. Таким образом, ни одна из этих комнат изъятию не подлежит. Но при отсутствии перечисленных обстоятельств излишки в виде изолированной комнаты могут быть ликвидированы. В домах местных Советов это приводит к возложению на нанимателя альтернативного обязательства231; по его выбору либо передать излишнюю изолированную комнату любому избранному им лицу, либо сдать ее для заселения исполкомом местного Совета. Первый способ осуществим с момента образования излишков до истечения трех месяцев со дня письменного предупреждения нанимателя жилищными органами. Этот способ оформляется вселением избранного нанимателем лица и последующим совместным их обращением в исполком о выдаче ордера вселившемуся или получением ордера и последующим вселением. В обоих случаях отказ исполкома в выдаче ордера может быть оспорен в судебном порядке нанимателем и избранным им лицом сообща. Для нанимателя основанием иска служит тот факт, что отказом в выдаче ордера исполком лишает его права выбора одного из двух способов исполнения альтернативного обязательства. Для третьего лица таким основанием является нарушение исполкомом его права на занятие жилого помещения с согласия нанимателя, а если помещение уже им занято, то права пользования полученной площадью232. Поскольку особые обстоятельства (например, специальные условия паспортного режима) не исключают передачи площади избранному нанимателем лицу, суд должен признать за ним право на эту площадь. Второй способ также осуществим в течение всего указанного времени. Но если трехмесячный срок со дня письменного предупреждения истек, а выбор не произведен, обязательство нанимателя ликвидировать излишки перестает быть альтернативным и подлежит исполнению только путем передачи изолированной комнаты для ее заселения исполкому местного Совета. В противном случае эта комната может быть истребована в судебном порядке. В изъятие из изложенных общих правил для случаев образования излишков у нанимателя, проживающего с семьей в отдельной квартире, установлен иной порядок. Он вправе требовать взамен занимаемой предоставления ему другой квартиры меньшего метража. Если это требование не будет выполнено, то и наниматель освобождается от обязанности ликвидировать излишки одним из двух указанных способов. Если же он сам отказывается от надлежаще предоставленной квартиры, возрождается его обязательство по ликвидации излишков в общеустановленном порядке. В отличие от этого в домах ведомственного фонда обязательство нанимателя ликвидировать излишки в виде изолированной комнаты не строится как альтернативное. Излишки здесь ликвидируются только путем добровольной передачи или судебного их изъятия для заселения наймодателем. Но если жилое помещение получено нанимателем в ведомственном доме не в связи с трудовыми отношениями, а по иным основаниям (например, за счет помещений, выделенных ведомствами в распоряжение исполкома), образовавшиеся излишки подчиняются таким же правилам, как и в домах местных Советов233. В результате ликвидации излишков меняется объект жилищного обязательства, хотя обычно этому предшествует изменение его субъектного состава. Именно вследствие того, что кто-либо из членов семьи выбывает, число участников жилищного обязательства уменьшается и тем самым образуются излишки. Но объект жилищного обязательства меняется также в связи с переустройством жилого помещения, его разделом либо объединением двух или нескольких жилых помещений в объект единого обязательства. Переустройство (перепланировка) жилого помещения означает установку в нем перегородок, превращение смежной комнаты в изолированную и т. п. (ст. 317 ГК, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденные МКХ РСФСР 31 декабря 1968 г.; п. 2 постановления Пленума Верховного Суда РСФСР от 20 декабря 1965 г.). Этому не препятствуют договоры жилищного найма любых видов, проявляет ли соответствующую инициативу наймодатель или наниматель. От кого бы, однако, такая инициатива ни исходила и какой бы вид жилищного фонда она ни затрагивала, для переустройства требуется разрешение исполкома местного Совета, даваемое после утверждения проекта переустройства междуведомственной комиссией. Как акт административного надзора за сохранением жилого фонда решение исполкома по этому поводу не подлежит судебному оспариванию и может быть обжаловано лишь в административном порядке. Кроме того, переустройство по инициативе наймодателя требует согласия нанимателя и всех совершеннолетних членов его семьи, а если инициатором переустройства является наниматель, он должен получить согласие всех совершеннолетних членов своей семьи и наймодателя. Отказ в согласии на переустройство любого из перечисленных лиц может быть оспорен в суде, за исключением отказа наймодателя — личного собственника, вопреки воле которого переустройство вообще недопустимо. При разрешении подобных споров суды учитывают, что по прямому указанию закона переустройство жилого помещения может осуществляться только в целях повышения его благоустроенности. Отсюда вытекает, что, когда предполагается переустройство коммунальной квартиры, необходимо согласие всех проживающих в ней нанимателей и совершеннолетних членов их семей, а при отсутствии согласия любого из них окончательное решение принимает суд по иску заинтересованного лица. Примерный устав ЖСК не наделяет члена кооператива правом на переустройство (перепланировку) квартиры. Поэтому даже с санкции исполкома местного Совета переустройство может быть произведено только по разрешению ЖСК без права на судебное оспаривание его действий. Раздел жилого помещения (ст. 313 Г К, п. 3 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта. 1964 г.) влечет образование вместо единого двух или нескольких жилищных обязательств. Но так как все участники раздела являются субъектами исходного правоотношения, раздел юридически означает изменение этого правоотношения как по субъектному составу, так и по объекту. Исключен раздел служебного или такого помещения, которое предоставлено по специальному жилищному обязательству в ведомственном фонде. В домах личных собственников раздел может быть осуществлен только по соглашению с собственником дома. В дома» ЖСК право на раздел предоставлено лишь в двух уже упоминавшихся случаях: при приеме в кооператив, нескольких проживавших вместе с умершим пайщиком наследников, если они настаивают на разделе пая соответственно числу изолированных помещений в квартире, а также при расторжении брака, если пай составляет общее имущество супругов и каждому из них может быть выделена отдельная, хотя бы и не изолированная, комната. В жилищных обязательствах всех других видов наниматель и совершеннолетние члены его семьи, обладающие самостоятельным источником средств к существованию, имеют право на раздел жилого помещения, и оно защищается в судебном порядке. При осуществлении членом семьи права на раздел ему должна быть выделена изолированная комната. Если для этого необходимы переустройство или перепланировка, то, соблюдая установленный порядок, можно предъявить требование о разделе, сопряженное с требованием о переустройстве (перепланировке). Поскольку каждый член семьи имеет равное с другими право на жилое помещение, то и раздел производится в равных долях, если иное не было оговорено при вселении новых членов семьи. Отступление от принципа равенства долей может быть вызвано лишь объективным несоответствием таким долям имеющихся на данной площади изолированных жилых помещений. Суд учитывает также сложившийся в семье порядок пользования жилым помещением (когда, например, сыну для проживания выделяется определенная комната) и разрешает вопрос о разделе хотя и с отступлением от равенства долей, но соответственно этому порядку. Объединение двух или нескольких жилых помещений в объект единого обязательства (ст. 314 ГК) — акт, прямо противоположный разделу. Он приводит к образованию на базе нескольких единого жилищного обязательства. Но так как прибегающие к нему лица уже состоят в жилищных правоотношениях, этот акт юридически означает изменение таких правоотношений по субъектному составу и объекту одновременно. Юридической предпосылкой объединения признается образование единой семьи лицами, проживающими в одной квартире и пользующимися жилыми помещениями по отдельным договорам. Если этой предпосылки нет, в объединении должно быть отказано, ибо в подобных случаях оно обычно используется для прикрытия незаконной передачи жилого помещения одним нанимателем другому. При наличии же указанной предпосылки у нанимателей возникает право на объединение. Статья 314 ГК закрепляет это право за участниками любых договоров жилищного найма, кроме заключаемых по поводу служебных помещений (ч. 3 ст. 297 ГК). Однако систематическое толкование норм жилищного законодательства приводит к выводу, что им не обладают и наниматели в домах личных собственников, а потому объединение здесь всегда требует согласия наймодателя. Следует также признать, что наниматель, проживающий в ведомственном доме по специальному жилищному обязательству, вправе объединиться лишь с нанимателем, обладающим таким же правом на жилое помещение234. .Но какие бы условия для права на объединение ни требовались, если у нанимателей такое право имеется, а наймодатель уклоняется от заключения единого договора, объединение может быть осуществлено в судебном порядке посредством иска, предъявленного к наймодателю. Для домов ЖСК объединение жилых помещений законом не предусмотрено. Практическая надобность в этом может возникнуть, только когда после раздела кооперативной квартиры между разведенными супругами они восстанавливают брачные отношения или когда принятые в ЖСК в связи со смертью пайщика несколько его наследников объединяются в единую семью. И если бы это произошло, то по заявлению заинтересованных лиц общее собрание ЖСК могло бы в установленном порядке оформить на одного из них членство в кооперативе и общую сумму пая. Но решение таких вопросов входит в исключительную компетенцию ЖСК и судебному оспариванию не подлежит. Как объединение нескольких жилых помещений в объект единого обязательства, так и раздел жилой площади могут явиться результатом обмена. Когда проживающие на общей площади обменивают ее на площадь в разных квартирах, обмен служит средством раздела. Но он выступает в качестве способа объединения, когда разные помещения меняются сообща на единую площадь (квартиру, комнату или несколько комнат в одной квартире). При оформлении таких сделок жилищные органы обязаны проверить их соответствие не только правилам об обмене, но и требованиям, которые предъявляются к разделу жилой площади или объединению жилых помещений. Форма. Жилищные обязательства в домах местных Советов или ведомств требуют письменного оформления (ч. 1 ст. 299 ГК). Они должны оформляться ордером, финансовым лицевым счетом, а также письменным договором (п. 1 Правил пользования жилым помещением). Последнее требование на практике зачастую не соблюдается, и дело ограничивается лишь тем, что в соответствии с ордером наймодатель фактически предоставляет, а наниматель фактически занимает выделенное ему жилое помещение. Такие действия отнюдь не составляют односторонних сделок наймодателя и нанимателя235. Каждая из односторонних сделок, даже если они взаимосвязаны, совершается самостоятельно и порождает определенные юридические последствия независимо от другой. Между тем наниматель не мог бы поселиться в жилое помещение, если бы оно не было предоставлено, как и наймодатель предоставляет помещение лишь по требованию нанимателя, желающего в нем поселиться. Поэтому фактическое вселение, не сопровождаемое письменным договором, есть тоже договор, не облеченный, однако, в требуемую форму. Поскольку же письменная форма в этом случае не составляет условия действительности договора, а факт его заключения с очевидностью вытекает из занятия жилого помещения и открытия нанимателю финансового лицевого счета, существование договора не может быть поставлено ни под какое сомнение. К жилищным обязательствам в домах личных собственников какие-либо особые требования относительно их оформления не предъявляются. Здесь действуют общие правила о форме сделок. Но так как при вселении нанимателя соблюдаются условия паспортной прописки, то имеются и письменные доказательства заключения договора. В домах ЖСК, где право на жилое помещение возникает не из договора, а из членства, договор с пайщиком вообще не заключается. Удостоверению его прав служит список членов ЖСК, утвержденный исполкомом местного Совета, решение общего собрания о распределении жилых помещений и ордер, выданный исполкомом на этом основании. Срок. В договоре жилищного найма срок его действия определяется соглашением сторон, когда в качестве наймодателя выступает гражданин (ч. 2 ст. 299 ГК). При этом различаются юридические последствия годичного и более продолжительного срока (ч. 2 ст. 328 ГК, пп. 16—17 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.). Если договор заключен на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, то, как только он истечет, наимодатель вправе требовать, чтобы помещение было освобождено. Когда же договорный срок превышает годичный период, наниматель, добросовестно выполнявший свои обязанности, сохраняет право на жилое помещение и управомочен требовать возобновления договора на новый срок. Это право отпадает, лишь если будет установлено, что помещение необходимо для личного пользования собственника (ввиду, например, болезни) или членов его семьи, даже не проживавших с ним ранее, но нуждающихся в жилой площади. Те же правила применяются к договорам, заключенным на срок не свыше года с обязательством освободить помещение, если впоследствии стороны возобновили действие договора и в результате общий срок пользования жилым помещением превысил один год. Они распространяются и на договоры, заключенные без указания срока, с тем, что, помимо возникшей у собственника или членов его семьи нуждаемости в сдаваемой жилой площади, необходимо предупредить нанимателя за три месяца о прекращении договора. Ha тех же основаниях и лишь по истечении срока договора, а при отсутствии срока — с предупреждением за три месяца нанимателя вправе выселить новый собственник. Вместе с тем в выселении нанимателя должно быть отказано, если суд установит, что собственник добивается его выселения для продажи дома или для сдачи жилого помещения внаем другому лицу. И только когда наниматель был вселен в комнату, занимаемую самим собственником или членами его семьи, иск о выселении удовлетворяется независимо от срока проживания. В домах местных Советов и ведомственных домах, даже когда помещение предоставляется по специальному жилищному обязательству, письменный договор заключается сроком на 5 лет, а относительно служебных помещений — на все время работы нанимателя (ч.1 ст. 299ГК). Тем самым вопрос о возобновлении договора найма служебного помещения вообще не возникает. В остальных случаях наниматель имеет право возобновить договор, но оно может быть оспорено по суду со ссылкой на систематическое невыполнение нанимателем своих обязанностей (ч. 1 ст. 328 ГК). Понятно также, что для возобновления договора как основания специального жилищного обязательства, установленного в ведомственном доме, необходимо, чтобы наниматель сохранил трудовые отношения с данным ведомством. При отпадении трудовых отношений, если специальное жилищное обязательство не трансформировалось в общее, наймодатель не только не обязан возобновлять договор, но и не связан сроком его действия. Вследствие того, что с членами ЖСК договоры вовсе не заключаются, здесь не может быть речи и о сроке договора. Право членства в принципе бессрочно и прекращается в связи со смертью пайщика, его выходом или исключением из кооператива в установленном порядке. жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|