Общее учение об обязательствах
жүктеу/скачать 3.69 Mb.
|
| Право на жилое помещение. Каждый, кто проживает в жилом помещении на законном основании, имеет определенное право на него. В таком понимании право на жилое помещение принадлежит не только нанимателю, но и проживающим с ним членам его семьи, поднанимателям, временным жильцам и т. п. Очевидно, однако, что право нанимателя и, например, право поднанимателя существенно отличаются одно от другого. Первое является основным, а второе зависимым, и потому прекращение договора найма прекращает поднаем, тогда как отпадение поднайма никакого влияния на жилищный наем не оказывает. Первое устойчиво, а второе преходяще: наниматель, соблюдающий все условия договора, по общему правилу, бессрочно сохраняет право пользования жилым помещением в отличие от поднанимателя, который по истечении определенного срока это право утрачивает. Первое полнообъемно, а второе обладает «усеченным» содержанием: у поднанимателя нет права на обмен жилого помещения, его раздел, дальнейшую сдачу в поднаем и т. п.
Независимое, устойчивое и полнообъемное в пределах данного вида жилищного обязательства субъективное право есть право на жилое помещение. Если же пользование жилым помещением на законном основании лишено перечисленных признаков, оно должно квалифицироваться как право проживания. Теоретическое обоснование права на жилое помещение или, по принятой тогда терминологии, права на жилплощадь впервые предложил в 1940 году С. И. Аскназий217, охарактеризовав его как особое право «на чужую вещь», оформляемое договором, но не зависящее от него в своем существовании. Впоследствии С. И. Аскназий отошел от указанной позиции, признав, что правомочия нанимателя всегда должны рассматриваться как элементы договорного правоотношения218. Но тут же он отмечал, что «рассмотрение правомочий съемщика жилого помещения как элемента двустороннего договорного отношения все же не исключает возможности пользоваться термином «право на жилое помещение», если понимать его только как термин, выражающий комплекс правомочий съемщика на пользование и распоряжение жилым помещением, предоставленным ему по договору или другому законному основанию»219. Тем не менее и в новом варианте концепция С. И. Аскназия вызвала возражения. И. Л. Брауде и А. И. Пергамент считают, что термин «право на жилплощадь» «отражает неправильный взгляд на полномочия съемщика как на вещное право на чужое имущество. Он не помогает практике, так как создает впечатление о наличии у съемщика каких-то прав на переданное ему по договору жилищного найма помещение, существующих независимо от заключенного договора. Этим самым невольно снижается значение договора в жилищных отношениях, в то время как договор должен быть признан одним из главных орудий в деле правильного использования жилищного фонда»220. Однако от признания права на жилое помещение особым вещным правомочием отказался и сам С. И. Аскназий. Выдвинутая же им новая конструкция не принижает роли договора, если учитывать, что право на жилое помещение возникает из законченного юридического состава, в подлежащих случаях включающего в себя и договор. Тот факт, что, несмотря на срочность договора, это право в принципе бессрочно, предопределен законом, а не концепцией С. И. Аскназия. Что же касается потребностей практики, то без специального выделения названного права она вообще не может обойтись, и при разрешении едва ли не любых жилищных споров (о выселении, обмене, разделе жилой площади и т. п.) прежде всего и выясняется, имеет ли проживающий в жилом помещении гражданин право на него или, несмотря на законность проживания, оно отсутствует. Именно практические потребности и сыграли главную, роль в том, что подвергаемое критике понятие права на жилое помещение — либо как само собой разумеющееся, либо в иной интерпретации — не сходит со страниц жилищно-правовой литературы и широко используется в судебных решениях по жилищным делам. По общему правилу ст. 301 ГК, право на жилое помещение принадлежит как самому нанимателю, так и наравне с ним проживающим с нанимателем членам семьи: супругу, детям, родителям, другим родственникам и нетрудоспособным иждивенцам. Однако супруг, дети, родители и другие родственники приобретают право на жилое помещение уже в силу самого факта совместного проживания с нанимателем, тогда как нетрудоспособные иждивенцы для приобретения такого права должны, помимо этого, вести с нанимателем общее хозяйство221. Если кто-либо из перечисленных лиц как член семьи включен в ордер или в заключенный с личным собственником дома договор, за ним признается право вселиться в помещение и равное с другими членами семьи, включая нанимателя, право пользования этим помещением. Иначе обстоит дело с последующим вселением тех же лиц, когда они в ордер (договор) не включены, но наниматель готов их к себе поселить (ст. 302 ГК). Такое вселение возможно лишь в установленном порядке (например, с соблюдением действующего в данном городе паспортного режима) и только с согласия всех проживающих с нанимателем совершеннолетних членов семьи, а в индивидуальном жилом фонде — также с согласия собственника дома. Однако не требуется согласия на вселение к родителям несовершеннолетних детей, а в индивидуальном жилом фонде, кроме того, без согласия собственника можно вселить супруга и нетрудоспособных детей, если наниматель занимает изолированное помещение. Вместе с тем вселившийся приобретает равное со всеми членами семьи право на жилое помещение только при условии, что между ним, нанимателем и совершеннолетними членами семьи не было иного соглашения (например, о вселении без права на жилую площадь или с правом лишь на ту комнату, в которой вселившийся будет проживать). Но когда проживание или вселение к нанимателю члена семьи порождает право на жилое помещение, это право не утрачивается и после разрыва семейных отношений. Однажды возникнув, оно может быть прекращено лишь на предусмотренных законом общих основаниях. Изложенные правила распространяются на все виды договорных жилищных обязательств. Отсюда следует, что в любом из них право на жилое помещение принадлежит как нанимателю, так и членам его семьи. Но условия существования этого права определены для жилищных обязательств отдельных видов по-разному. В домах местных Советов, ведомственных и индивидуальных жилых домах члены семьи имеют не только равное с нанимателем, но и независимое от его правомочий право на жилое помещение. Поэтому право каждого из них сохраняется даже при прекращении жилищного обязательства с нанимателем. Напротив, при установлении специальных жилищных обязательств в ведомственных домах или в служебных помещениях члены семьи, имея равное с нанимателем право на жилое помещение, сохраняют его до тех пор, пока наниматель не утрачивает трудовых отношений с наймодателем, в связи с которыми жилое помещение предоставлено. В этом смысле права членов семьи зависимы от прав наниматели. Но речь идет о зависимости не от жилищных прав, а от его трудовых отношений. Так, если наниматель не прекратил трудовых отношений, но утратил право на данное жилое помещение вследствие, например, переезда к супругу, члены семьи полностью сохраняют свои права. Но если наниматель до или даже после утраты права на жилое помещение прекратит трудовые отношения с наймодателем, это повлечет и утрату жилищных прав членами его семьи. И именно потому, что правомочия членов семьи в обязательствах такого рода зависят не от жилищных, а от трудовых отношений нанимателя, они подпадают под понятие права на жилое помещение, а не просто права на проживание в нем. Более того, как уже отмечалось, не всегда прекращение трудовых отношений с нанимателем оказывает влияние на жилищные права и самого нанимателя, и членов его семьи. Это происходит только в особо предусмотренных законом случаях. Когда же специальное жилищное обязательство превращается в общее, члены семьи, и без того имевшие равное с нанимателем право на жилое помещение, становятся обладателями этого права уже независимо от трудовых отношений нанимателя. По-иному решается вопрос о праве на жилое помещение в домах ЖСК (пп. 16, 19, 21, 24, 25 Примерного устава ЖСК и пп. 2—4, 7 постановления Пленума Верховного Суда СССР от .25 февраля 1967 г.). В принципе такое право принадлежит только самому члену кооператива, и если членство им утрачивается, это обусловливает и утрату жилищных прав совместно проживающими с ним членами его семьи. Тем не менее правомочиям членов семьи присущ некоторый элемент независимости, приближающий их к праву на жилое помещение. Во-первых, при вступлении в ЖСК гражданин указывает членов семьи, которые будут совместно с ним проживать и с учетом которых определяются масштабы допустимого участия пайщика в кооперативном жилищном строительстве. Названные пайщиком члены семьи включаются в решение ЖСК о выделении пайщику квартиры и в ордер, выдаваемый на этом основании исполкомом местного Совета. Тем самым они приобретают право на вселение в кооперативную квартиру, хотя бы против этого возражал пайщик, и не могут быть впоследствии выселены им по мотивам разрыва семейных связей. В таком же правовом положении оказываются и те члены семьи, которые, в установленном порядке были вселены пайщиком уже после занятия им кооперативной квартиры. Во-вторых, члены семьи пайщика утрачивают жилищные права только при таком прекращении членства в ЖСК, которое не обязывает кооператив принять в свой состав кого-либо из них. Эта обязанность отсутствует, если пайщик сам выбывает из ЖСК либо исключается из него за неподчинение уставу, невыполнение членских обязанностей, систематическое разрушение и порчу жилого помещения. Напротив, при исключении пайщика из ЖСК ввиду невозможности совместного с ним проживания кооператив обязан принять в свой состав любого изъявившего такое желание члена семьи из числа совместно проживающих с пайщиком и возвратить исключенному паенакопление после внесения пая вновь принятым членом. В случае смерти пайщика ЖСК несет аналогичную обязанность перед совместно проживавшими с пайщиком наследниками, причем с разрешения исполкома в ЖСК могут быть приняты несколько наследников, если имеется возможность выделить каждому из них изолированное жилое помещение. При отсутствии наследников, их отказе от дальнейшего проживания в квартире ЖСК или если они там вообще не проживали, право на вступление в кооператив приобретают совместно проживавшие с умершим члены его семьи, а внесенными ими суммами компенсируется пай, перешедший к другим лицам по наследству. Преимущественное право на вступление в ЖСК принадлежащее членам семьи пайщика, обеспечивается судебной защитой. И если оно будет реализовано, жилое помещение останется в пользовании членов семьи, несмотря на выбытие из ЖСК его первоначального члена. В-третьих, при определенных обстоятельствах возможен принудительный раздел пая между пайщиком и членами его семьи. Такое право предоставляется супругу пайщика при расторжении брака, если внесенный пай относится к общему супружескому имуществу, а каждому из супругов можно выделить в занимаемой квартире отдельную, хотя бы и не изолированную, комнату222. Тогда в ЖСК принимается также второй супруг с тем, что в случае несоответствия выделенной ему части квартиры размеру приходящегося на его долю пая между супругами производятся дополнительные денежные расчеты. Когда же раздел пая ввиду отсутствия необходимого числа комнат неосуществим, супруг, не являющийся пайщиком, вправе либо взыскать с другого супруга свою долю в деньгах и освободить жилое помещение, либо сохранить за собой в прежнем объеме право на проживание в кооперативной квартире. Из сказанного видно, что правомочия членов семьи, проживающих совместно с пайщиком в кооперативной квартире, не могут получить однозначной оценки — лишь как право проживания или только как право на жилое помещение. До тех пор, пока пайщик сохраняет членство в ЖСК, правомочия членов его семьи не выходят за пределы права проживания. Но это — особое право проживания, уступающее по устойчивости праву пайщика только в том смысле, что может быть прекращено вследствие выбытия пайщика из состава кооператива. После прекращения отношений членства между ЖСК и пайщиком, а в отношениях между разводящимися супругами и независимо от этого, право проживания либо прекращается, либо сохраняется у одних и преобразуется в право на жилое помещение у других членов семьи. Право проживания. От права на жилое помещение право проживания отличается тем, что производно (зависимо) от него, носит временный (срочный) характер, ограничено правомочиями, предоставленными обладателем права на жилое помещение, и возникает из поднайма или вселения временных жильцов. Поднаем (ст. ст. 320—322, 324 ГК, п. 5 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) устанавливается договором нанимателя жилого помещения с третьим лицом — поднанимателем. В поднаем может быть сдано жилое помещение целиком, если наниматель и все члены его семьи временно отсутствуют, сохраняя право на это помещение. Для сдачи в поднаем части помещения требуется, чтобы в результате вселения поднанимателя на каждого проживающего приходилась площадь в размере не менее установленной нормы (в РСФСР — 9 кв. м). Обязательной предпосылкой действительности договора поднайма является согласие на его заключение наймодателя и всех совершеннолетних членов семьи нанимателя. При сдаче во временное пользование третьих лиц жилого помещения в квартире ЖСК возникают наемные, а не поднаемные отношения, ибо сам сдающий не является нанимателем — он пользуется помещением в силу членства, а не договора жилищного найма. Однако правила ГК, установленные для поднайма, распространяются и на эти отношения с тем, что их возникновение предполагает согласие не наймодателя, а правления ЖСК (ч. 2 ст. 298 ГК). И только в служебных помещениях договор поднайма заключен быть не может. Поднаем — договор возмездный и срочный. Взимаемая с поднанимателя квартирная плата не должна превышать той, которую за сданное в поднаем помещение вносит сам наниматель, а в ЖСК — возмещаемых наймодателем за то же помещение эксплуатационных расходов (ст. 305 ГК). Повышение квартирной платы до двукратного размера допускается, только когда наряду с жилым помещением поднаниматель пользуется предметами домашней обстановки. Извлекаемые нанимателем посредством поднайма нетрудовые доходы подлежат взысканию в пользу государства. А если нетрудовые доходы извлекаются путем систематической сдачи в поднаем изолированной комнаты, она может быть изъята у нанимателя по правилам ст. 5 ГК, запрещающей осуществление права вопреки его назначению в нашем обществе. Срок при поднайме существен потому, что за поднанимателем не признается право возобновить договор по его истечении. И если не состоится соглашение о пролонгации договора, наниматель с наступлением обусловленного срока вправе в судебном порядке выселить поднанимателя, Такое же право наниматель имеет и по бессрочному договору, но должен предупредить поднанимателя о его прекращении за три месяца. Поднаниматель состоит в правоотношениях только с нанимателем, которые, однако, производим от отношений последнего с наймодателем. Поэтому наниматель отвечает перед наймодателем за действия поднанимателя, и независимо от истечения срока поднайма он прекращается одновременно с прекращением жилищного найма. Временные жильцы (ст. ст. 323—324 ГК, п. 6 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.) отличаются от поднанимателей тем, что они вселяются в жилое помещение не только для временного, но и безвозмездного проживания (как гости, знакомые и т. п.). Право на их вселение вытекает из всех видов жилищных обязательств, включая обязательства, связанные со служебными помещениями. Оно может быть по взаимному согласию осуществлено как нанимателем (членом ЖСК), так и проживающими с ним совершеннолетними членами семьи. Согласия наймодателя (правления ЖСК) на его осуществление не требуется. Но если временные жильцы вселяются на срок свыше полутора месяцев, необходимо соблюсти то же, что и при поднайме, условие о размере жилой площади, приходящейся на каждого проживающего. Указанный срок важен, однако, не для содержания правомочий временных жильцов, а только для определения условий их вселения. Наниматель и совершеннолетние члены его семьи могут в любое время потребовать, чтобы временный жилец освободил помещение, и вправе выселить его в судебном порядке. Лишь такие временные жильцы, как поселившиеся к своим подопечным опекуны и попечители, выселяются после прекращения опеки или попечительства. Принадлежащее поднанимателям и временным жильцам право на проживание, сколько бы оно ни продолжалось, не может перерасти в право на жилое помещение. Исключение сделано для двух случаев: а) за опекунами и попечителями, назначенными к престарелым или инвалидам и поселившимся на их площадь, эта площадь может быть закреплена исполкомом после прекращения опеки (попечительства), если они добросовестно выполняли свои обязанности; б) исполком обязан закрепить освобожденное нанимателем жилое помещение за поднанимателями или временными жильцами, если ими являются инвалиды Отечественной войны, семьи военнослужащих и партизан, погибших или пропавших без вести на фронтах Отечественной войны, и если перечисленные лица поселились на данную площадь до 1 января 1948 г. (постановление Совета Министров СССР от 15 августа 1948 г.223). жүктеу/скачать 3.69 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|