Правила технической эксплуатации жилищного фонда

Окна и двери должны быть исправными и эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- изношенные герметизирующие и уплотняющие материалы остекления и притворов створок должны заменяться (не реже 1 раза в шесть лет);

- внутренние и наружные поверхности окон и входных дверей должны очищаться от загрязнения не менее 2 раз в год (весной и осенью);

- окраска деревянных оконных переплетов, дверных полотен и световых фонарей должна производиться не менее 1 раза в шесть лет;

- деревянные детали, соприкасающиеся с кирпичными и бетонными плоскостями, при замене и ремонте оконных и дверных блоков должны покрываться антисептиком.

Не допускается при эксплуатации:

- наличие зазоров в створах и притворах оконных створок и дверных полотен наружных дверей более 1 мм;

- промерзание филенок балконных дверей;

- скопление конденсата в межрамном пространстве (проникание атмосферной влаги через заполнения оконных проемов);

- отсутствие или загрязнение отверстий в оконных коробках для отвода наружу конденсата, образующегося в межрамном пространстве;

- уклон ниже нормативного или отсутствие заделки краев оконных сливов;

- установка входных дверных наружных блоков (стальных), оснащенных кодовыми ключами или звуковым оповещателем, без утепления в целях исключения образования конденсата.
7.1.9 Печи

При эксплуатации печей не допускается: наличие трещин, щелей вокруг разделки и выпадения кирпичей, плохой тяги, перегревания и разрушения топливной камеры и дымоходов, повреждений топочной арматуры и ослабление ее в кладке, разрушений боровов и оголовков труб, обледенения оголовков дымоходов газовых труб.

Печи должны эксплуатироваться с учетом следующих требований:

- перед началом отопительного сезона печи должны быть проверены и отремонтированы (неисправные печи и отопительные устройства к эксплуатации не допускаются);

- эксплуатация печей (отопительных устройств) допускается при выполнении требований норм пожарной безопасности по печному отоплению;

- неисправности печей, вызывающие нарушение противопожарных требований, должны устраняться немедленно;

- очистка сажи дымоходов и дымовых труб комнатных печей должна производиться перед началом и в течение отопительного сезона через каждые два месяца;

- следует проверять наличие тяги.

Не допускается:

- пользоваться неисправными печами и очагами;

- использовать вентиляционные каналы в качестве дымоходов;

- крепить к дымовым трубам антенны радиоприемников и телевизоров;

- устраивать отверстия для прочистки в дымовых трубах, проходящих в пределах чердака;

- хранить и сушить дрова, уголь и прочие горючие материалы на отопительных приборах, а также складировать топливо около топок печей;

- применять для растопки печей и очагов легковоспламеняющиеся жидкости;

- топить печь непрерывно более 3 ч;

- пользоваться временными печами без разрешения эксплуатационной организации.
7.1.10 Лестницы

При проведении всех видов ремонта лестниц должны выполняться противопожарные требования, при этом:

- двери, выходящие на лестничную клетку, в открытом положении не должны уменьшать ширину лестничных площадок и маршей;

- в лестничных клетках не допускается размещать газопроводы и трубопроводы с горючими жидкостями, встроенные шкафы, кроме шкафов для коммуникаций и пожарных кранов, электрические кабели и провода (за исключением электропроводки для освещения коридоров и лестничных клеток), встраивать помещения любого назначения, предусматривать выходы из грузовых лифтов, а также размещать оборудование, выступающее из плоскости стен на высоте до 2,2 м от поверхности проступей и площадок лестницы.

В процессе осмотра лестниц необходимо проверять состояние несущих конструкций и поверхностей лестничных площадок, ступеней и поручней, крепление маршей, перил и поручней, сопряжения маршей со стенами.

Основными дефектами, встречающимися при эксплуатации железобетонных лестниц и требующими устранения, являются: коррозия металлических косоуров, прогибы маршей, неплотное прилегание маршей к стенам, трещины и выбоины в лестничных маршах и ступенях, углубления от истирания в ступенях, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, разрушение и отслоение отделочного слоя и керамических плиток на лестничных площадках, повреждения перил.

Металлические элементы лестниц следует периодически окрашивать. Поврежденные коррозией места перед окраской необходимо очищать от ржавчины.

При обнаружении прогибов лестничных маршей и площадок необходимо организовать наблюдения за динамикой деформации. В случае, если деформация продолжает увеличиваться, необходимо применять меры, руководствуясь указаниями п. 10.2.3.

Усиление несущих элементов лестниц должно выполняться по проекту.

Заделку трещин, углублений, выбоин и околов в железобетонных конструкциях лестниц следует производить систематически, по мере появления дефектов, с применением материалов, аналогичных материалу конструкций. Исправлять околы в валиках проступей рекомендуется путем применения готовых вставок или бетонирования на месте при помощи инвентарных форм и опалубки.

Замена поврежденных керамических плиток на лестничных площадках новыми рекомендуется производить при текущем ремонте.

Для защиты бетонных проступей лестничных ступеней от механических повреждений и истирания в отдельных случаях могут наклеиваться по предварительно выровненной поверхности поливинилхлоридные накладки на мастичных составах.

Ослабленное крепление лестничных ограждений должно быть устранено путем установки металлических клиньев.

Деревянные поручни, имеющие трещины и искривления, заменяют новыми. Мелкие повреждения (заусенцы, неровная поверхность) устраняют путем зачистки поверхности или замены отдельных частей вставками с последующей отделкой поручня.

Поврежденные участки поливинилхлоридного поручня вырезают и заменяют новыми такой же формы и такого же цвета.

Надлежит систематически проверять прочность крепления предохранительных решеток, ограждающих окон на уровне площадок лестничных клеток, у лифтовых шахт и в случае необходимости закреплять их.

В процессе эксплуатации зданий техническое состояние инженерных систем должно соответствовать требованиям действующих нормативных актов на инженерное оборудование зданий, а также настоящего нормативного документа.

Изменения в инженерных системах здания должны производиться только после получения соответствующего разрешения по разработанной проектной документации, утвержденной в установленном порядке, с последующим внесением изменений в исполнительную и эксплуатационную документацию.

В случаях необходимости плановых отключений внутренних инженерных систем для ремонта, испытаний, промывки и т.д. эксплуатационная организация должна не позднее чем за двое суток оповестить об этом собственников, пользователей и арендаторов помещений с указанием причин и сроков отключения, а также подрядную организацию, выполняющую работы.

Ежегодно должны осуществляться мероприятия, связанные с подготовкой к эксплуатации в осенне-зимний период внутренних систем теплоснабжения в соответствии с «Правилами подготовки и проведения осенне-зимнего периода энергоснабжающими организациями и потребителями тепловой энергии в Республике Казахстан».

Проверка надежности систем теплоснабжения потребителей тепловой энергии должна производиться в соответствии с действующими нормами не позднее 15 октября текущего года с оформлением акта готовности по утвержденной форме.

На основании акта проверки готовности к работе в осенне-зимний период потребителю тепловой энергии выдается паспорт по форме приложения, который подлежит регистрации в органе Государственного энергетического надзора.
7.2.2 Отопление

Система отопления зданий должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- контрольно-измерительные приборы, регулирующая и запорная арматура должны быть в исправном состоянии;

- тепловая изоляция трубопроводов в неотапливаемых помещениях должна быть неповрежденной.

Тепловые пункты должны обеспечивать необходимые расходы теплоносителя и установленный режим работы систем отопления и горячего водоснабжения.

Помещения тепловых пунктов должны иметь:

- освещение и параметры температурно-влажностного режима эксплуатации согласно проектной документации;

- исправную переговорную связь с объединенной диспетчерской системой или городской телефон;

- приямки, закрытые сверху решетками для обеспечения безопасной эксплуатации;

- приточно-вытяжную вентиляцию в исправном техническом состоянии (при ее наличии).

Тепловые пункты должны быть обеспечены схемами систем теплоснабжения (от ЦТП или магистральных сетей) и правилами по их использованию при испытаниях, наполнении, подпитке и спуске воды из систем отопления, а также исправной диспетчерской связью.

Тепловые пункты должны быть защищены от несанкционированного доступа посторонних лиц.

Системы теплоснабжения и тепловые пункты должны обслуживаться аттестованным в установленном порядке персоналом.

Обслуживающий персонал должен осуществлять контроль за работой систем отопления в течение отопительного сезона с занесением данных в журнал теплового узла, своевременно устранять неисправности и причины, вызывающие недогрев или перерасход тепловой энергии. Обнаруженные неисправности должны регистрироваться в сменном журнале с последующей отметкой даты их устранения, вида выполненных работ и фамилий работников, проводивших ремонт.

Система горячего водоснабжения должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- трубопроводы и их соединения, стояки, подводки к арматуре должны быть герметичны и не иметь утечек;

- водоразборная арматура, пожарные краны, запорно-регулирующая арматура оборудования и трубопроводов должны быть технически исправны;

- температура и качество воды, подаваемой потребителям, должны соответствовать проектным параметрам;

- уровень шума от работы системы горячего водоснабжения не должен превышать установленного санитарными нормами и правилами.

Для уменьшения уровня шума от работы системы горячего водоснабжения необходимо:

- устранять причины шумообразования (производить балансировку насосов, двигателей, закреплять клапаны и прокладки в арматуре и т.д.);

- выполнять звукоизоляцию и виброизоляцию трубопроводов, насосных агрегатов, арматуры (путем установки прокладок, гибких вставок, амортизаторов) и помещений, в которых они установлены.

Теплообменники горячего водоснабжения в индивидуальном тепловом пункте должны быть укомплектованы контрольно-измерительными приборами и обязательно оборудованы регуляторами температуры для предотвращения повышения температуры подогреваемой воды.

Действие автоматических регуляторов температуры и давления следует проверять не реже 1 раза в месяц (в случае частого попадания в регуляторы посторонних предметов необходимо установить на подводящих трубопроводах фильтры).
7.2.4 Холодное водоснабжение и водоотведение

Система холодного водоснабжения в процессе эксплуатации должна обеспечивать бесперебойную подачу воды к санитарно-техническим приборам, водоразборной арматуре, технологическому оборудованию, пожарным кранам. Качество воды должно соответствовать требованиям санитарных норм и правил.

Система холодного водоснабжения при эксплуатации не должна создавать сверхнормативных шумов и вибрации.

Трубопроводы системы холодного водоснабжения и их соединения должны быть герметичны, защищены от конденсационной влаги и не иметь коррозии.

Помещение водомерного узла здания должно иметь освещение, параметры температурно-влажностного режима и приточно-вытяжную вентиляцию согласно проектной документации, поддерживаться в чистоте и быть доступным для осмотра и снятия показания водомера.

Запрещается вход в помещение водомерного узла посторонних лиц.

Система канализации должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- трубопроводы и их соединения должны быть герметичны;

- гидравлические затворы санитарных приборов не должны иметь дефектов;

- санитарные приборы, ревизии, прочистки и трапы, арматура должны быть технически исправны.

Не допускается эксплуатация систем канализации зданий в случаях:

- отсутствия или установленных негерметичных крышек ревизий и прочисток;

- отсутствия или неисправности вентиляции канализационной сети;

- ослаблений уплотнения стыков (раструбов) труб;

- наличия пробоин и трещин в трубопроводах и гидравлических затворах (сифонах);

- образование контруклонов трубопроводов;

- просадки канализационных трубопроводов и выпусков в дворовую канализационную сеть;

- образования конденсата на поверхности трубопроводов канализации;

- обмерзания оголовков канализационных вытяжек.

7.2.5 Внутренний водосток с кровли

Система внутреннего водостока с кровли должна обеспечивать бесперебойный отвод дождевых и талых вод. При осмотре систем внутренних водостоков особое внимание следует обращать на:

- плотность и качество примыкания гидроизоляционного ковра к водоприемной воронке;

- жесткость крепления водоприемных воронок к покрытиям;

- отсутствие засоренности решеток водоприемных воронок;

- состояние и герметичность стыков трубопроводов;

- надежность и правильность крепления стояков и отводных трубопроводов (в местах пересечения трубопроводами перекрытий должна быть установлена стальная гильза);

- состояние отводных лотков и отмостки у открытых выпусков.

Запрещается производить крепление какого-либо оборудования к водоприемным воронкам.

При намокании теплоизоляции в зоне водоприемной воронки (при бесчердачных крышах) теплоизоляцию надо вскрыть, высушить или заменить новой, гидроизоляционный ковер восстановить.

При приемке системы с внутренним водостоком в эксплуатацию в новом жилом доме или после капитального ремонта крыш необходимо проводить испытание внутренних водосточных сетей путем наполнения их водой до уровня наивысшей точки водоприемной воронки. Продолжительность испытания - 10мин, при этом утечка воды не допускается; результаты испытания оформляются актом.
7.2.6 Газоснабжение

Техническая эксплуатация систем газоснабжения зданий должна осуществляться эксплуатационными специализированными организациями газового хозяйства в соответствии с «Требованиями промышленной безопасности при использовании сжиженных углеводородных газов», утвержденными приказом Министра по чрезвычайным ситуациям Республики Казахстан от 18 сентября 2008 года, с соблюдением следующих требований:

- технические коридоры, подвалы зданий и другие помещения, где проложены газопроводы, должны быть доступны для обслуживания персоналом круглосуточно и защищены от несанкционированного доступа посторонних лиц;

- устройство систем газоснабжения, установка дополнительных и переустановка имеющихся газовых приборов, ремонт дымоходов от газового оборудования должны производиться только специализированными организациями в установленном порядке с разрешения органов надзора газового хозяйства.

Эксплуатация систем газоснабжения зданий включает:

- осмотры технического состояния внутридомовых систем газоснабжения и принятие мер по устранению выявленных неисправностей;

- содержание в технически исправном состоянии вентиляционных каналов и дымоходов от газового оборудования, обеспечение их герметичности и наличия тяги;

- содержание в технически исправном состоянии помещений, где установлено газовое оборудование;

- обеспечение надежной герметизации газовых вводов здания;

- проведение в зимнее время года осмотров дымоходов (не реже 1 раза в месяц) на отсутствие увлажнения и обмерзания с целью предотвращения закупорки устьев дымоходов;

- проверку систем электроснабжения в подвалах и других помещениях, где имеются газопроводы и оборудование, работающее на газе, на соответствие нормативным требованиям;

- проведение предприятием газового хозяйства ежегодных ревизий систем газоснабжения и газовых приборов;

- контроль за соблюдением пользователями газовых приборов правил их эксплуатации.

Техническое обслуживание систем газоснабжения зданий специализированными организациями газового хозяйства осуществляется в соответствии с действующими нормативными документами.

После каждого ремонта дымоходы и вентиляционные каналы должны проверяться и прочищаться независимо от срока предыдущей их проверки.

7.2.7 Электроснабжение

Электроустановки зданий в процессе эксплуатации должны соответствовать требованиям проектной документации, ГОСТов и «Правилам устройства и безопасной эксплуатации электроустановок», утвержденным приказом министра по ЧС от 08.02.2006 года № 35.

Электрооборудование зданий, средства автоматизации, элементы молниезащиты, противопожарные устройства, внутридомовые электросети и иные устройства должны эксплуатироваться в соответствии с «Правилами технической эксплуатации электроустановок потребителем» и соответствующими инструкциями и обеспечивать:

- безаварийную работу силовых и осветительных установок и средств автоматизации;

- запроектированные значения освещенности вспомогательных помещений здания;

- бесперебойную работу систем автоматического управления электрооборудования (насосов, освещения подъездов и лестничных клеток и т.п.).

Эксплуатация помещений электрощитовой и вводно-распределительных устройств должна осуществляться с соблюдением следующих требований:

- на окнах помещения электрощитовой должны быть металлические решетки, дверь должна быть исправна, выполнена из металлических конструкций и закрыта на замок, ключ от которого должен выдаваться обслуживающему персоналу под расписку;

- помещения должны быть оборудованы естественной вентиляцией и электрическим освещением;

- температура в помещениях должна поддерживаться не ниже +5⁰С.

Электрооборудование или участок сети в случае выявления неисправности (дефектов), угрожающей целостности электрооборудования или системы внешнего электроснабжения, безопасности людей, пожарной безопасности, должны немедленно отключаться (до устранения неисправности).

Сведения об авариях, связанных с отключением питающих линий, о поражениях людей электрическим током и неисправностях в работе оборудования, принадлежащего энергоснабжающей организации, находящегося в помещении и на территории эксплуатационной организации, должны немедленно передаваться в энергоснабжающую организацию.

Все работы по устранению неисправностей оборудования должны записываться в специальном оперативном журнале.

При подготовке зданий к эксплуатации в осенне-зимний период должно проверяться состояние и соответствие проектной документации групповых и распределительных щитков, электропроводки, осветительной арматуры, выключателей, автоматических выключателей, электросчетчиков дежурного освещения, заземляющей или зануляющей проводки.

Ответственность за техническое состояние и эксплуатацию электрической проводки и электрооборудования в жилых помещениях, а также за технику безопасности при использовании электрической энергии возлагается на собственников и нанимателей жилых помещений.
7.2.8 Вентиляция

Система вентиляции должна эксплуатироваться с соблюдением следующих требований:

- вентиляционные каналы и воздуховоды должны быть в технически исправном состоянии;

- к вытяжным и приточным устройствам должен быть обеспечен свободный доступ обслуживающего персонала;

- вытяжные шахты вентиляции с естественным побуждением, устраиваемые на каждую секцию здания, должны иметь зонты, дефлекторы и предохранительные решетки;

- снизу общей сборной шахты (при отсутствии зонта или дефлектора) должен устанавливаться поддон. Поддон, выполненный из черного металла, должен иметь антикоррозионное покрытие и быть герметичен, а под поддон должен быть уложен пергамин или другой водостойкий материал;

- антикоррозийная окраска вытяжных шахт, труб, поддона и дефлекторов должна производиться не реже 1 раза в три года;

- каналы и шахты в неотапливаемых помещениях, на стенках которых во время сильных морозов выпадает конденсат, должны быть дополнительно утеплены эффективным биостойким и несгораемым утеплителем;

- пылеуборка и дезинфекция чердачных помещений должна производиться не реже 1 раза в год, а вентиляционных каналов - не реже 1 раза в три года;

- неплотности в вентиляционных шахтах и каналах, неисправности зонта над шахтой, а также засоры в каналах должны устраняться в сжатые сроки;

- техническое обслуживание систем противопожарной защиты должно проводиться согласно действующим техническим нормам.

Теплые чердаки, используемые в качестве камеры статического разрежения вентиляционных систем, должны быть герметичны и иметь:

- герметичные ограждающие конструкции (стены, перекрытия, покрытия) без трещин в конструкциях и неисправностей стыковых соединений;

- входные двери в чердачное помещение с устройством контроля или автоматического открывания и закрывания из диспетчерского пункта (при их наличии);

- постоянно закрытые межсекционные двери с запорами или с фальцевыми защелками.

Не допускается в подсобных (жилых) помещениях заклеивать вытяжные вентиляционные решетки или закрывать их предметами домашнего обихода.

Мусоропроводы должны эксплуатироваться в соответствии с санитарными нормами и правилами и с учетом следующих требований:

- профилактическая очистка от грязи бункера и приемных клапанов должна проводиться не реже 1 раза в месяц;

- засоры стволов мусоропроводов должны устраняться немедленно;

- переносные мусоросборники внутри и снаружи должны очищаться ежедневно;

- мусороприемные камеры должны ежедневно очищаться от мусора и промываться или вывозиться в соответствии с графиками;

- вентиляция мусоропроводов должна проверяться ежемесячно;

- помещение камеры и ее оборудование, ствол, загрузочные клапаны должны подвергаться дезинфекции и дератизации.

Запрещается:

- загружать в мусоропровод крупногабаритные предметы, требующие усилий при их загрузке в ковш клапана, горящие и тлеющие предметы, взрывоопасные и легко воспламеняющиеся вещества и жидкости;

- загромождать проезд к камере мусоропровода, а также к контейнерам.
7.2.10 Лифты

Лифты должны обеспечивать безаварийное и безопасное перемещение пассажиров и грузов в зданиях в течение всего срока эксплуатации (за исключением остановок для проведения технического обслуживания и ремонта).

Все работы по содержанию, обслуживанию и техническому надзору за лифтами должны производиться специализированной организацией в соответствии с «Правилами устройства и безопасной эксплуатации лифтов» (ПУБЭЛ) и инструкциями по эксплуатации заводов-изготовителей.

За работой лифта должен быть организован диспетчерский контроль, который должен обеспечивать:

- световую и звуковую сигнализацию из кабины и машинного помещения о вызове оператора (диспетчера) на двустороннюю переговорную связь;

- двустороннюю переговорную связь между диспетчерским пунктом и кабиной лифта, а также машинным отделением;

- световую сигнализацию о наличии в кабине пассажира (для пассажирских лифтов с ручным закрыванием дверей кабины);

- световую или звуковую сигнализацию о нажатии кнопки «Стоп» в кабине пассажирского лифта;

- световую сигнализацию об открытии дверей шахты, машинного и блочного помещений.

Исправность оборудования и средств диспетчерского контроля проверяется с пульта управления и из кабины с посадочной площадки лифта.

В кабине лифта должна быть вывешена табличка с указанием:

- наименования лифта (по назначению);

- грузоподъемности (с указанием допустимого числа пассажиров);

- регистрационного номера;

- номера телефона для связи с обслуживающим персоналом или с аварийной службой.

Подход к машинному помещению лифта должен быть свободным и освещенным.

На двери машинного помещения должна быть надпись: «Машинное помещение лифта. Посторонним вход запрещен».

Специализированная организация по техническому обслуживанию и ремонту лифтов обязана:

- регулярно производить осмотры, составлять графики технического обслуживания и ремонта лифтового оборудования и согласовывать их с заказчиком;

- проводить техническое обслуживание и все виды ремонтов лифтов в соответствии с ПУБЭЛ;

- производить аварийный ремонт лифтов, возникший в результате нарушения правил эксплуатации со стороны заказчика или умышленной порчи лифтов.