Система технического обслуживания, ремонта и реконструкции зданий

10.1.1.1 Требования об информировании потребителей жилищных и коммунальных услуг - нанимателей, собственников жилья в многоквартирных домах (далее - потребители) - базируются на принципах открытости, «прозрачности», полноте и доступности информации.

10.1.1.2 Собственник государственного жилищного фонда, уполномоченное им юридическое лицо (далее - уполномоченный собственника), управляющая организация обязаны предоставить потребителю следующую информацию^*:

- перечень исполнителей по отдельным видам услуг - управляющей организации (компании) и организации, обслуживающей данный жилищный фонд; предприятиями водо-, тепло- и энергоснабжения с указанием их адресов и телефонов;

- телефоны и адреса аварийно-ремонтной службы жилищного хозяйства и аварийно-диспетчерских служб коммунальных и специализированных предприятий.

10.1.1.3 Исполнитель (производитель работ) - организация, обслуживающая данный жилищный фонд, подрядная ремонтная организация - обязан предоставить потребителю следующую информацию:

- полное наименование, режим работы всех подразделений, служб и отделов^**, их адреса и телефоны;

- перечень обязательных жилищных и коммунальных услуг, предоставляемых исполнителем в счет установленной ежемесячной оплаты эксплуатационных расходов;

- порядок и условия выполнения дополнительных работ и услуг по заказам и за счет финансирования потребителями;

- установленные службой оказания жилищно-эксплуатационных и коммунальных услуг стандарты и/или нормативы предоставления жилищных и коммунальных услуг, имеющие в своем составе предельные сроки устранения аварий и неисправностей, периодичность выполнения различных видов работ и услуг;

- планируемые на календарный год и/или сезон года объемы работ по текущему ремонту и техническому обслуживанию данного жилого дома, секции, подъезда (размещается у входа в жилые дома в удобном для ознакомления месте);

- сроки и качественные (характер) изменения условий предоставления отдельных видов жилищных и коммунальных услуг и их продолжительность как в плановом порядке (подготовка жилья к сезонной эксплуатации), так и непредвиденные: отключения систем центрального отопления, холодного и горячего водоснабжения; отклонения в периодичности уборки и вывоза ТБО (информация размещается у входов в жилые дома и/или доставляется в абонентские почтовые ящики);

- размеры тарифов, установленных для населения по каждому виду жилищных и коммунальных услуг, порядок и форма (образец) оплаты, условия корректировки размера платежей при нарушении исполнителем договорных обязательств или стандартов и/или нормативов предоставления органам управления объектом кондоминиума;

- порядок, условия и форма обжалования нарушения (неисполнения) исполнителем своих обязательств;

- список должностных лиц, имеющих право доступа в жилое помещение потребителя с его разрешения (при документальном подтверждении личности должностного лица) для ликвидации аварий и неисправности, осмотра и технического обслуживания общего имущества (систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения) и конструктивных элементов жилого дома.

10.1.1.4 Контроль полноты и доступности информации, предоставляемой потребителям эксплуатирующей организацией собственником (уполномоченным собственника), управляющей организацией (компанией) и исполнителем, возлагается на местные исполнительные органы.

10.1.2.1 Процесс предоставления жилищных и коммунальных услуг потребителям в многоквартирных жилых домах осуществляется на основании договоров:

- собственника государственного или частного жилищного фонда и управляющей организации (компании) на предмет управления общим имуществом жилого дома и заключения договоров на предоставление жилищных и коммунальных услуг;

- управляющей организации (компании) и подрядных жилищных, коммунальных и специализированных организаций на предмет предоставления жилищных и коммунальных услуг;

- нанимателей жилых помещений в многоквартирном доме и наймодателя в лице органа местного самоуправления, собственника (уполномоченного собственника) — договор найма жилого помещения, регламентирующий порядок найма, обслуживания и предоставления коммунальных услуг;

- собственников квартир в многоквартирном доме и управляющей организации (компании) на предмет технического обслуживания жилья и предоставления коммунальных услуг.

10.1.2.2 Собственник жилищного фонда (уполномоченный собственника) вправе возложить функции управления жилищным фондом на управляющую организацию (компанию) на основании соответствующего договора.

В соответствии с данным договором управляющая организация в пределах переданных ей собственником прав и полномочий осуществляет управление общим имуществом жилого дома (группы домов) и представляет интересы потребителей, заключает договоры с организациями, обслуживающими жилищный фонд, коммунальными ресурсо-снабжающими организациями и специализированными организациями на предоставление необходимых жилищных и/или коммунальных услуг.

Собственник жилищного фонда (уполномоченный собственника) обеспечивает финансирование комплекса обязательных работ по содержанию, ремонту и реконструкции жилищного фонда и контроль выполнения управленческих функций, а также обеспечивает необходимость и возможность выполнения дополнительных работ, финансируемых за счет средств потребителей.

10.1.2.3 Управляющая организация на основании и в соответствии с договорами с подрядными организациями-исполнителями контролирует и обеспечивает соблюдение последними установленных органами местного самоуправления стандартов и/или нормативов условий проживания и параметров качества жилищных и коммунальных услуг; отвечает перед потребителем за полноту, своевременность и качество услуг исполнителя, за возможные последствия нарушений стандартов и/или нормативов; информирует потребителя о порядке предоставления органам управления объектом кондоминиума; контролирует соблюдение потребителями правил пользования жилыми помещениями; обеспечивает своевременность и полную оплату услуг потребителями; регулирует размеры платежей в сторону их уменьшения при нарушении исполнителем (поставщиком) услуг параметров качества, установленных стандартами и/или нормативами предоставления ЖКУ и соответствующими договорами.

10.1.2.4 Наймодатель в лице собственника жилищного фонда (уполномоченного собственника) обязан предложить нанимателю жилья в многоквартирном доме заключить в письменной форме договор социального найма, который должен содержать:

- обязанность наймодателя предоставить нанимателю жилое помещение за плату во владение и пользование; предоставить или обеспечить предоставление ему за плату коммунальные услуги; выполнить работы (услуги) по содержанию, ремонту и реконструкции жилищного фонда в соответствии с приводимым в договоре перечнем обязательных работ в счет ежемесячных платежей;

- права, обязанности и ответственность нанимателя по пользованию жильем;

- условия оплаты, ее размер и порядок определения и изменения при нарушении обязательств исполнителем;

- порядок выявления и регистрации отклонений от установленных критериев качества жилищных и коммунальных услуг;

- условия и порядок приостановления или ограничения предоставления жилищных и коммунальных услуг нанимателю, а также его выселения при нарушении им обязательств по оплате услуг;

- порядок и сроки устранения аварий и неисправностей;

- перечень членов семьи нанимателя, совместно с ним проживающих;

- ответственность наймодателя и нанимателя за нарушение жилищного законодательства.

К договору социального найма должны прилагаться: технический паспорт жилого помещения, акт приема-передачи жилого помещения.

10.1.2.5 Наймодатель в лице юридического или физического лица, которому жилищный фонд принадлежит на праве собственности, либо уполномоченной им управляющей организации (компании) должен заключить с нанимателем договор социального найма, в который должны быть включены условия найма жилья и условия, приведенные в п. 10.1.2.4.

10.1.2.6 Управляющая организация либо организация, осуществляющая работы по содержанию, ремонту и реконструкции жилищного фонда, обязаны предложить собственнику квартиры в многоквартирном доме заключить в письменной форме договор технического обслуживания жилья и предоставления коммунальных услуг, который должен содержать:

- условия, приведенные в п. 10.1.2.4, за исключением условий найма;

- перечень обязательных работ по содержанию, ремонту и реконструкции общего имущества жилого дома, выполняемых в счет ежемесячной оплаты;

- акт проверки технического состояния жилого помещения.

10.1.2.7 Во всех договорах, упомянутых в пп. 10.1.2.4-10.1.2.6, должны гарантироваться соблюдение критериев качества обслуживания, устанавливаться размер оплаты услуг в соответствии с ценами и тарифами, определенными стандартами и/или нормативами потребления эксплуатирующей организацией, утвержденными органами местного самоуправления.

10.1.2.8 Договор с потребителем считается заключенным с момента его подписания сторонами или фактического начала пользования жилищными и коммунальными услугами.

10.1.2.9 В случае если договор исполнителя с потребителем не заключен, то их права и обязанности определяются в соответствии с действующим законодательством.

10.1.3.1 Для каждого вида работ по содержанию, ремонту и реконструкции жилищного фонда должна применяться (а при отсутствии — разрабатываться вновь) типовая технология выполнения работ.

10.1.3.2 Технология выполнения работ должна включать в себя:

- состав операций;

- последовательность выполнения операций;

- применяемые материалы, инструмент, приспособления, оснастку, механизмы.

10.1.3.3 Технология выполнения работ должна предусматривать применение наиболее эффективных и экономичных методов и способов выполнения работ, базирующихся на использовании:

- современных долговечных и экологически чистых материалов, срок службы которых должен быть не менее 15-20 лет;

- машин, механизмов, электрифицированного инструмента, обеспечивающих минимизацию затрат ручного труда с учетом производства работ в условиях эксплуатируемого дома.

10.1.3.4 Технологию работ по механизированной уборке территорий целесообразно оформлять в виде маршрутно-технологической карты.

10.1.3.5 При привязке типовой технологической документации к конкретным условиям содержания и ремонта жилищного фонда необходимо уточнение состава и объемов работ, применяемых материалов и средств механизации, калькуляции трудовых затрат, графиков выполнения работ.

10.1.3.6 Технологическая документация на работы по содержанию, ремонту и реконструкции жилищного фонда, проводимые специализированными коммунальными организациями, должна согласовываться с управляющей организацией и/или организацией, обслуживающей жилищный фонд.

10.1.4.1 Подготовка жилищного фонда к сезонной эксплуатации включает в себя комплекс мероприятий по обеспечению нормативных требований к комфортности проживания, повышению надежности функционирования инженерного оборудования (внутридомового и источников энергообеспечения) в течение отопительного сезона.

10.1.4.2 План-график подготовки жилищного фонда и его инженерного оборудования к эксплуатации в отопительный период составляется собственником (уполномоченным собственника) или организацией по обслуживанию жилищного фонда на основе результатов весеннего осмотра и недостатков, выявленных в прошедший отопительный период.

Контроль за ходом работ по подготовке к сезонной эксплуатации возлагается на органы местного самоуправления и собственников жилищного фонда (уполномоченных собственников).

10.1.4.3 Организация, обслуживающая жилищный фонд, обязана перед началом отопительного сезона проводить разъяснительную работу среди нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах по требованиям к подготовке квартир к отопительному сезону (установка уплотняющих прокладок в притворах оконных и дверных проемов, замена разбитых стекол и т.д.).
10.1.5 Требования к организации текущего ремонта

10.1.5.1 Периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах двух - пяти лет в зависимости от вида жилых зданий по материалам основных конструкций, их физического износа и местных природно-климатических условий:

- полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации – 3-5 лет;

- со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями; деревянные со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации - 2-3 года.

10.1.5.2 Собственник жилищного фонда (уполномоченный собственника), управляющая организация разрабатывают краткосрочные и долгосрочные программы постановки жилых зданий на текущий ремонт, состав и наполнение которых определяются нормативной минимальной продолжительностью эксплуатации элементов жилых зданий и корректируются в зависимости от финансовых возможностей собственника жилищного фонда. Программы должны быть увязаны с программами капитального ремонта.

При подготовке программ следует предусматривать постановку на ремонт группы близлежащих жилых домов.

10.1.5.3 Средние затраты на текущий ремонт жилищного фонда должны планироваться в пределах 0,4 - 0,55 % восстановительной стоимости жилых домов в расчете на год (с учетом соотношения составляющих частей комплекса работ по техническому обслуживанию и текущему ремонту жилищного фонда как 0,8:1 - 0,9:1).

10.1.5.4 Текущий ремонт должен производиться без прекращения обслуживания здания, в том числе тепло-, водо-, энергообеспечения.

10.1.5.5 В зданиях, намеченных в течение ближайших пяти лет к производству капитального ремонта или подлежащих сносу, а также при невозможности поддержания в рабочем состоянии основных конструкций и инженерных систем в ходе технического обслуживания, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими техническую и экологическую безопасность проживания.

10.1.5.6 Основанием для определения потребности в текущем ремонте жилищного фонда, установления или уточнения его объемов служат результаты плановых общих технических осмотров жилых домов.

10.1.5.7 На основании актов весеннего технического осмотра на каждое здание, планируемое к производству текущего ремонта, составляются описи ремонтных работ. В опись ремонтных работ включают:

- выявленные в процессе технических осмотров дефекты и неисправности, которые должны быть устранены в ходе проведения текущего ремонта в следующем календарном году;

- работы по предписанию территориальных органов Государственной жилищной инспекции, других органов государственного надзора, а также работы по заявкам нанимателей и собственников, не имеющие срочного характера, которые возможно выполнить в процессе производства текущего ремонта.

В описи ремонтных работ зданий, планируемых к производству во 2-м и 3-м кварталах следующего года, должны включаться работы, связанные непосредственно с подготовкой зданий к сезонной эксплуатации.

По результатам весенних осмотров должны уточняться объемы работ для зданий, ремонт которых выполняется во втором-третьем кварталах текущего года.

Опись ремонтных работ, составленная и согласованная в установленном порядке, является основой для составления сметы к договору на выполнение текущего ремонта жилищного фонда силами подрядной организации или расцененной описи работ для выполнения их хозяйственным способом.

10.1.5.8 По данным результатов планового осеннего осмотра уточняются ранее составленные описи ремонтных работ и сметы (расцененные описи) на производство текущего ремонта.

10.1.5.9 Конструктивные элементы жилого здания и элементы внешнего благоустройства, минимальная продолжительность эксплуатации которых с момента ввода в эксплуатацию после нового строительства, последнего текущего или капитального ремонта равна или превышает продолжительность, установленную действующими нормативными документами (в том числе соответствующими техническими регламентами), должны быть отремонтированы с восстановлением их эксплуатационных показателей или заменены. Удельный вес заменяемых элементов жилых зданий в процессе текущего ремонта не должен превышать уровня:

- кровельные покрытия - 50 %;

- покрытия полов - 20 %;

- остальные конструкции и инженерное оборудование - 15 % их общего объема в жилом здании.

Элементы здания и внешнего благоустройства, срок службы которых соизмерим с периодичностью текущего ремонта, могут быть заменены полностью.

10.1.5.10 В случаях, когда все эксплуатационные показатели элементов здания и внешнего благоустройства не могут быть приведены к проектным по причине превышения объемов их замены (по сравнению с указанными в п. 10.1.5.9) или из-за недостаточности финансовых ресурсов, обязательным должно являться восстановление работоспособности конструкций и инженерных систем как основного условия экологической и технической безопасности проживания. В таких случаях данные здания должны находиться под особым вниманием, тщательно обследоваться при очередных осмотрах и в обязательном порядке включаться в план-программу капитального ремонта.

10.1.5.11 Собственник (уполномоченный собственника); управляющая организация обязаны обеспечить контроль за ходом и качеством выполнения работ по текущему ремонту, привлекая при необходимости для этих целей представителей территориального органа Государственной жилищной инспекции и специалистов-экспертов.

10.1.5.12 После завершения текущего ремонта жилого дома производится приемка работ комиссией в составе: представителей собственника жилищного фонда (уполномоченного собственника); управляющей организации либо организации, обслуживающей жилищный фонд; подрядной организации и территориального органа Государственной жилищной инспекции. В случае необходимости к приемке могут быть привлечены независимые специалисты или эксперты.

10.1.5.13 При наличии в жилом доме (группе домов) либо микрорайоне органа общественного самоуправления представитель его в обязательном порядке входит в состав комиссии по приемке текущего ремонта дома (группы домов).

10.1.5.14 Документальное оформление приемки выполненных работ рекомендуется производить по акту приемки дома с приложением расшифровки объемов и видов работ.

10.1.5.15 Отдельные виды работ (ремонт кровли, герметизация стыков, наружное благоустройство, ремонт фасада), которые не могут быть выполнены вследствие неблагоприятных погодных условий, переносятся на более благоприятный для качественного выполнения этих работ период.

10.1.6.1 Удовлетворение индивидуальных заказов нанимателей и собственников жилых помещений в многоквартирных жилых домах (далее - потребителей) должно обеспечиваться реализацией права потребителя заказывать дополнительные работы и услуги по ремонту жилых помещений, оплачиваемые за счет средств потребителя.

Потребители самостоятельно определяют виды и состав дополнительных работ и услуг с учетом характеристики и особенностей жилья и установленных обязанностей по его сохранности (рекомендуемый перечень приведен в приложении «Е»).

Выполнение таких работ и услуг оформляется договором потребителя с исполнителем, в котором приводятся предмет договора, условия и сроки его исполнения, порядок расчетов, права, обязанности и ответственность сторон.

Приемка выполненных работ, подтверждение объемов работ и оговоренного в договоре уровня качества оформляются актом с подписью потребителя или иным документом, являющимся неотъемлемой частью договора.

В случае заказа на выполнение разовых (технологически несложных) работ и услуг они могут оформляться иным образом, например квитанцией, счетом и др.

10.1.6.2 Деятельность исполнителя по заказам потребителя должна осуществляться с соблюдением стандартов и технологических регламентов на производство соответствующих работ.

10.1.6.3 Выполнение заказов потребителей по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах должно предусматривать:

- со стороны собственника жилищного фонда (уполномоченного собственника), управляющей организации - обеспечение благоприятных условий оформления потребителем необходимой разрешительной и рабочей (проектной) документации, а также объективного контроля выполненных работ;

- со стороны потребителей - обязательное исполнение условий, порядка подготовки и проведения работ, а также соблюдение санитарных норм и условий договора на выполнение работ.

10.1.6.4 Переоборудование и перепланировка жилых и подсобных помещений в квартирах (далее - переоборудование и перепланировка квартир) многоквартирных домов могут осуществляться в целях повышения уровня благоустройства и комфортности проживания.

Переоборудование квартир включает в себя:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или плит на твердом топливе;

- перенос электрических сетей, нагревательных, сантехнических и газовых приборов;

- устройство новых и переоснащение существующих туалетов и ванных комнат;

- устройство новых вентиляционных каналов;

- прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов и устройств для установки душевых кабин, гидромассажных ванн, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка квартир включает в себя:

- перенос и разборку перегородок;

- перенос и устройство дверных проемов;

- разукрупнение многокомнатных квартир;

- расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и наоборот;

- объединение малокомнатных квартир;

- устройство или ликвидацию дополнительных кухонь и санузлов;

- ликвидацию темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения;

- устройство новых или изменение планировки существующих тамбуров.

10.1.6.5 Переоборудование и перепланировка нежилых помещений могут осуществляться с целью повышения их потребительских качеств путем:

- устройства естественного освещения самостоятельного входа;

- выделения в пределах существующей площади помещения для санузла и его оборудования;

- устройства вентиляции и т.д.

10.1.6.6 Вопросы переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах находятся в компетенции органов местного самоуправления городов и иных поселений (далее - органы местного самоуправления).

10.1.6.7 Переоборудование и перепланировка в многоквартирных домах жилищного фонда, осуществляемые в плановом порядке при модернизации и реконструкции жилищного фонда, производятся за счет средств, предназначенных на капитальный ремонт и реконструкцию жилищного фонда.

10.1.6.8 Капитальный ремонт в целях переоборудования и перепланировки встроенных нежилых помещений в жилых домах может осуществляться за счет собственных средств заявителя по согласованию с собственником многоквартирного дома (уполномоченным собственника).

10.1.6.9 Переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений в многоквартирных домах допускаются после получения разрешения органов местного самоуправления на основании проектов, разработанных организациями или индивидуальными предпринимателями, имеющими государственную лицензию на проектирование, согласованных и утвержденных в установленном порядке органами местного самоуправления.

10.1.6.10 Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений различных форм собственности должны разрабатываться и согласовываться с соблюдением действующих нормативных и правовых актов.

10.1.6.11 Проекты на переоборудование и перепланировку квартир и нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, до представления на согласование органу местного самоуправления подлежат согласованию в органах государственного контроля использования и охраны памятников архитектуры, истории и культуры.

10.1.6.12 Не допускаются переоборудование и перепланировка квартир и нежилых помещений:

- ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций жилого дома, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов и не отвечающие противопожарным требованиям к жилым зданиям;

- ухудшающие условия проживания всех или отдельных жильцов дома или квартиры;

- для использования квартир под нежилые цели без предварительного перевода их в состав нежилого фонда в установленном законодательством порядке.

10.1.6.13 Организация работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений в эксплуатируемых домах должна осуществляться с учетом требований действующего законодательства и «Правил пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории», утвержденных постановлением Правительства РК.

10.1.6.14 Контроль за осуществлением переоборудования и перепланировки квартир и нежилых помещений, правильностью выполнения скрытых работ и за качеством используемых материалов возлагается на орган местного самоуправления (уполномоченную им организацию) и территориальные органы Государственной жилищной инспекции.

10.1.6.15 Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений осуществляется уполномоченным органом местного самоуправления.

Приемка выполненных работ по переоборудованию и перепланировке квартир и нежилых помещений, расположенных в домах, представляющих историческую, научную, художественную или иную культурную ценность, осуществляется с участием представителей органа местного самоуправления по государственному контролю использования и охраны зданий - памятников архитектуры, истории и культуры.

10.1.6.16 Изменения в количественных и качественных характеристиках квартир и нежилых помещений, полученные в результате их переоборудования или перепланировки, а также право собственности на вновь созданные при этом помещения должны быть зарегистрированы в государственных учреждениях юстиции в установленном порядке.

10.1.6.17 Физические или юридические лица, допустившие самовольное переустройство квартир и нежилых помещений, обязаны по требованию собственника или уполномоченного им представителя привести помещение (оборудование) в исходное состояние.

В случае невыполнения этого требования указанные работы производятся силами организации, обслуживающей жилищный фонд, а стоимость работ взыскивается с виновных в установленном действующим законодательством порядке.

10.1.6.18 Аварийное состояние жилого дома, его части, отдельных конструкций или элементов инженерного оборудования общего имущества дома, вызванное по вине потребителя вследствие несоблюдения требований проектной документации на работы по переоборудованию и/или перепланировке, устраняется организацией, обслуживающей жилищный фонд, с последующей компенсацией затрат потребителем в установленном действующим законодательством порядке.

10.1.6.19 Виновные лица по случаям, изложенным в пп. 10.1.6.14 - 10.1.6.18, привлекаются к ответственности в соответствии с нормами жилищного законодательства и законодательства об административных правонарушениях.