1 Жерге жеке меншік қатынастарының түсінігі

Қандай да болмасын халықтың тарихында оның жалпы болмысында жер мәселесі ерекше орын алады. «Жер-тағдыры — ел тағдыры» — дейді дана халкымыз. Халықтың бақыты да, байлығы мен болашағы да осы жерге байланысты. Олай болса, жер қай халық үшін де киелі, қасиетті ұғым. Қазақ үшінде солай. Қазақ жер қорғауды елдіктің белгісі деп түсінген. Сол үшін жанын пида етуді әрбір азаматтың қасиетті борышы деп ұғынған, және ұрпағын осы ұлы құндылықтарға тәрбиелеп отырған. Жер мәселесіне келгенде өте сақтық танытып, жер қорғауды әрбір азаматтың атамекенін қорғау — ұятын, арын, намысын қорғау деп білген. Бұл жолда, қазақтар білек күші мен қатар сөз күшінің құдіреттілігін де пайдаланған. Өткен тарихта жері мен елі үшін күрескен небір орақ ауыз ақындар, өткір тілді шешендер, ел қорғаған хандар мен батырлар болғаны олардың есімдері саналы ұрпақ жадында жатталып келгені белгілі. Бүгінде үрдіс өз жалғасын табуда.

Жер туралы заңымызға, еліміздің ең негізгі заңы Конституциямызға сәйкес жер мемлекеттік және жеке меншік болады және бірдей қорғалады. Дегенмен де, екі меншіктің құқықтық жағдайы бірдей емес, әр түрлі.

Қазақстан Республикасы Конституциясының 6-бабына және 2001 жылдың 24 қаңтарындағы «Жер туралы» заңға сәйкес Қазақстанда жер заңмен көзделген тәртіп пен шектерде жеке меншікте бола алады. Яғни, жер келесі тұлғалардың жеке меншігінде бола алады:

1. Қазақстан Республикасы азаматтарының. Оларға жер учаскелері мынадай төрт мақсатта беріледі:

- өзіндік қосалқы шаруашылық үшін;

- бағбандық үшін;

- саяжай құрылысы үшін;

- өндірістік және өндірістік емес құрылыс немесе құрылыс салу үшін, сонымен бірге, тұрғын үй ғимараты және осы ғимартты (құрылғы, құрылыс) қамтамасыз ететін жерді қоса алғанда. Мысалы, егер Қазақстан Республикасының азаматы тұрғын үйге және өндірістік және өндірістік емес сипаттағы өзге де құрылғы, құрылыстарға жеке меншік құқығы болса, онда ол азамат осы құрылғыларын, астындағы жер учаскесінің жеке меншік иесі болып табылады.

2. Шетел азаматтарының және азаматтығы жоқ тұлғалардың.

3. Мемлекеттік емес заңды тұлғалардың.

Аталған тұлғаларға жеке меншікке жер учаскелері бір жағдайда ғана беріледі, егер жер учаскесі өндірістік және өндірстік емес сипаттағы құрылыс, тұрғын үй үшін берілсе.

Бұдан басқа жер заңдарында жердің кейбір санаттары жеке меншік объектілері бола алмайды делінген. Бұл жердің мемлекет өмірінде саяси, стратегиялық және өзге сипаттағы қызметтерді атқаруымен байланысты. Оларға мыналар жатады:

Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер (Бұл жерлер тек Қазақстан Республикасы азаматтарының жеке меншікке және тек өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу және бағбандық, саяжай құрылысы үшін ғана беріледі. Өзге жағдайларда, бұл жерлер пайдалануға (жалға) ғана беріледі. Шетел тұлғалары үшін ауыл шаруашылық, мақсатындағы жерлерді жалға беру мерзімі 10 жылдан аспауы қажет;

Комиссия әкімнің шешімімен жергілікті өкілді органдар депутаттарынан, жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар өкілдерінен және сәулет және қала құрылысы органдар өкілдерінен құралады.

Жер учаскесін беру туралы өтініш, ол келіп түскен күннен бастап, үш ай мерзім ішінде қаралуы қажет.

Жер ресурстарын басқару жөніндегі агенттіктің жергілікті органдары жергілікті атқару органының тапсырмасы бойынша (елді-мекен жерлерінде сәулет және қала құрылысы органдарымен бірге) сұралып отырған жер учаскесінің арызда айтылған мақсатта қолданылу мүмкіндігін анықтайды.

Жер учаскесіне құқық беруден бас тарту жергілікті атқару органының шешімімен рәсімделеді. Шешімнің көшірмесі шешім қабылданғаннан кейін жеті күндік мерзім ішінде өтінушіге беріледі.

Жер учаскесіне құқықтық куәландыратын құжаттар уәкілетті органдармен беріледі. Оларға мыналар жатады:

- жер учаскесіне жеке меншік және тұрақты жер пайдалану кезінде жер учаскесіне меншік құқығы және тұрақты жер пайдалану құқығы актісі; )

- уақытша арқылы жер пайдалану кезінде – жер учаскесін жалдау туралы келісім шарт .

- уақытша ақысыз жер пайдалану кезінде — уақытша ақысыз жер пайдалану туралы келісім-шарт.

«Жер туралы» заңның 35-бабы 2-тармағына сәйкес, жер Қазақстан Республикасы азаматтарының жеке меншігіне ақысыз түрде келесідей мөлшерде беріледі:

1) ауыл шаруашылығы жерлерінде жеке үй шаруашылығын (үй жа нындағы және далалық жерлердегі үлестерді қоса алғанда) жүргізу үшін — суарылмайтын жерлерден 0,25 гектар және суарылатын жерлерден 0,15 гектар;

2) жеке тұрғын үй құрылысы үшін — 0,10 гектар;

3) бау-бақша, сондай-ақ саяжай құрылысы үшін — 0,12 гектар. Жоғарыда аталғандармен қатар жер заңында жеке меншікке, сондай – ақ тауарлық ауыл шаруашылық өндірісін жүргізу үшін ұзақ мерзімді жер пайдалануға берілетін жер учаскелерінің шекті (жоғарғы) мөлшері туралы айтылғандығын атап өткен жөн. Олар жергілікті жағдайларды және ерекшеліктерді ескере отырып жергілікті өкілді және атқару органдарының бірлескен шешімімен белгіленеді.

Бұл мемлекттік меншіктегі жер учаскесін мерзімсіз (тұрақты) және белгілі бір мерзім (уақытша) ішінде ақылы және (немесе) ақысыз негізде, тұлғаның иелену және пайдалану құқығы.

Жер пайдалану құқығы меншік құқығынан туындайды. Ол заттық құқық болып табылады. Жерге жеке меншік құқығынан жер пайдалану құқығын айыра білу қажет. Жер пайдалану құқығы туралы сөз қозғаған кезде мемелкеттік меншіктегі жер учаскесі туралы мәселе орын алады, яғни меншік иесі болып мемлекет қалады. Жеке меншік кезінде меншік иесі болып пайдасына жер учаскесі берілген тұлға табылады.

Жер туралы жаңа заң бойынша тұрақты жер пайдалану құқығы тек қана мемлекеттік заңды тұлғаларға беріледі. Олардың тізімі «Жер туралы» заңның 27-бабында мазмұндалған.

Мемлекеттік емес заңды тұлғалардың және азаматтардың пайдалануына мемлекеттік жер тек уақытша беріледі, дәлірек айтсақ 5 жылға дейін (қысқа мерзімді) немесе 5 жылдан 49 жылға дейін (ұзақ мерзімді). Бұрынғы «Жер туралы» жарлық бойынша шаруа (фермер) қожалықтарына, кооперативтерге, өзгеде мемлекеттік емес ауыл шаруашылық және орман шаруашылығы ұйымдарына жер тұрақты пайдалануға берілген. Жаңа заң бойынша бұл тұлғалар заңмен белгіленген жер учаскелерінің нормасы шегінде жоғарғы мерзімге жалдау шарты негізінде ұзақ мерзімді жер пайдаланушылар болып табылады, яғни олар 49 жыл бойы жер пайдаланушылар болып табылады.

Шаруа (фермер) қожалығын жүргізу үшін жер пайдалануда болуы мүмкін жер учаскелерінің шекті (жоғарғы) мөлшері қожалықтың әрбір мүшесі үшін он бес орташа аудандық жер үлесінен аспайтын мөлшермен белгіленеді.

Сондықтан да жер реформасының тетігі болып табылатын меншіктің түрлері тең дәрежеде сақталуы бүгінгі әлеуметтік тәжірибе мен қоғамдық қатынастардың даму деңгейінен туындап отыр.

Қазақстандағы жерге жеке меншік қатынастарының құқықтық реттелуі еліміздің экономикалық көтеріліміне негіз болады.

1 Жерге жеке меншік қатынастарының түсінігі.

1.1 Жерге жеке меншік қатынастарының туындауы.

Жер құқығы, жоғарыда аталып өткендей жерге меншік құқығы жерді табиғи ресурс ретінде пайдалану, оны басқару мен қорғау қатынастарын реттейтін құқықтық нормалар жиынтығын құрайтын Қазақстан Республикасының құқығының дербес саласы.

Жер –бұл адам мен қоғам үшін тек экономикалық қажеттілік емес, ол табиғаттың басқа да объектілері мен байланыса түсе отырып, экологиялық мәнге ие болады.жердің барлық табиғи ресурстарды біріктіре отырып, оларға табиғи ортаны жасуы бекеремес. Бұл оның менщік объектісі ретіндегі, соынмен қатар пайдалану және қорғау объектісі, яғни табиғи ресурс ретіндегі құқықтық жағдайына әсер етеді.

Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 21-бабының 1-тармағы меншік құқығының мазмұнын ашады, ол жерге мемлекеттік меншіктің мазмұнының түсінігі мен жерге жеке меншік құқығынын мазмұнын қамтиды және меншік иесіне өзучаскесіне катысты иелену, пайдалану және билік ету құқықтары тиесілі екендігін көздейді [1].

ҚР Жер кодексіне сәйкес, жер учаскесінің меншік иесі Жер кодексінде және ҚР өзге де заң актілерінде көзделген негіздерде, шарттар мен шектерде меншік құқығын жүзеге асыра алады.

Жеке және мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жеке меншік құқығындағы жер учаскесін иелену, пайдалану және оған билік етудің түсінігі ҚР ЖК 12-бабының 28,31,32-тармақтарында көзделген жер учаскесін иелену, пайдалану және билік етудің түсінігімен ашылады. Және де айта кететін бір жайт, бұлар жер учаскесіне жеке меншік құқығының түсінігімен тығыз байланысты. Жерді иелену, нақтырақ айтқанда, жер учаскесін иелену құқығы бұл жерді (жер учаскесін) меншік иесінің жерді іс жүзінде иеледі жүзеге асырудың заңмен қамтамасыз етілген мүмкіндігі. Жеке меншігі құқығындағы жер учаскесін жер пайдалану құқығын жер учаскесін нысаналы мақсаты бойынша пайдалану іс жүзінде пайдалану деп түсінген жөн (ҚР ЖК 64-бабы). ҚР Жер кодексінің 12-бабының 30-тармағында берілген анықтама жер учаскелеріне жеке меншік құқығына қатысы жоқ, себебі, бұл анықтама мемлекеттік меншіктегі жер учаскелерін көздейді.

Жеке меншіктегі жер учаскесіне билік ету — бұл жердің жеке меншік иесінің өз жер учаскесіне катысты Қазақстан Республикасының заң актілерінде тыйым салынбаған мәмілелер жасауға құқығы.

Жер кодексінде меншік иесінін жер учаскесіне қатысты құқықтарының үш түрі көзделген:

1) жеке меншік құқығын іске асыру құқығы (25-бап);

2) жер учаскесіне құқык шектері (42-бап);

3) жер учаскелерінің меншік иелерінің құқықтары (64-бап).

Жекеменшік құқығын іске асыру құқығы. Егер Жер кодексінде және Қазақстан Республикасының өзге де заң актілерінде өзгеше көзделмесе, жер учаскесінің меншік иесі мемлекеттік органдардың қандай да бір рұқсатын алмай, жер учаскесін өз қалауынша иелену, пайдалану және оған билік ету құқығын жүзеге асырады.

Меншік иесі өзінің жер учаскесіне қатысты оның нысаналы мақсатын өзгертпей, Қазақстан Республикасының заң актілерінде тыйым салынбаған кез келген мәмілелерді жасасуға құқылы.

Ауыл шаруашылығы максатындағы жер учаскелерінің меншік иелері аталған құқықтарды ҚР Жер кодексінің ережелерін ескере отырып жүзеге асырады.

Жер учаскесіне меншік құқығы басқа адамға мәміле жасалған кездегі барлық ауыртпалықтарымен беріледі.

Жер учаскесінің меншік иесі оның нысаналы мақсатын өзгертпей, жер учаскесін уақытша пайдалану туралы шарттың негізінде оны уақытша пайдалануға беруге құқылы. Жер учаскесін уақытша пайдалану туралы шарт жалдау шарты (жалға алушымен) немесе ақысыз пайдалану туралы шарт (ақысыз пайдаланушымен) нысанында жасалады (ҚР ЖК 25-бабы).

Жер учаскесіне құқық шектері. Егер Қазақстан Республикасының заң актілерінде өзгеше белгіленбесе, жер учаскесіне құқық осы учаске шекарасындағы топырақтың үстіңгі қабатына, тұйық су айдындарына, екпелерге қолданылады.

Жер учаскесі меншік иесінің топырақ астындағы жер қойнауын пайдалануы жер учаскесінің нысаналы мақсатына сәйкес және жер қойнауы саласындағы қатынастарды реттейтін Қазақстан Республикасының заң актілеріне сәйкес жүзеге асырылады.

Кең тараған пайдалы қазбаларды өндіруге және жеке қажетке жер асты суларын алуға жер койнауын пайдалану құқығын табыстау қойнауында кең тараған пайдалы қазбалар және жер асты сулары бар жер учаскелерін жеке меншікке немесе жер пайдалануға берумен бір мезгілде жүргізіледі (ҚР ЖК 42-бабы).

Жер учаскелерінің меншік иелерінің құқықтары. ҚР Жер кодексінің 64-65-баптарында қарастырылған жер учаскелері меншік иелерінің құқықтары жер учаскелері меншік иелері мен жер пайдаланушылардың кешенді құқықтары болып табылады, олар «Жер учаскелері меншік иелері мен жер пайдаланушылардың жер учаскелерін пайдалану кезіндегі құқықтары мен міндеттері» тарауында қарастырылады.

Шаруа қожалығын және тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін жер учаскесіне жеке меншік құқығының табысталуына мүдделі азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жер учаскесіне жеке меншік құқығын жер учаскесінің ҚР Жер кодексінің 10 және 11 -баптарына сәйкес анықталған кадастрлық (бағалау) құнына сәйкес сатып алуға және оның кадастрлық (бағалау) құнына қарай айқындалатын жеңілдікті бағамен сатып алуына болады.

Бұл ретте әкімшілік-аумақтық бірліктер бойынша жер учаскелеріне жеңілдікті бағының нақты мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді.

Жер учаскесіне жеке меншік құқығын сатып алу ақысын толық төлеген тұлғаның ҚР ЖК 24-бабының 2-тармағының 1-тармақшасына сәйкес жер учаскесімен ҚР заңдарында тыйым салынбаған мәмілелердің кез келген түрін жасауға; аталған баптың 2-тармағының 2-тармақшасына сәйкес жер учаскесіне жеке меншік құқығы: мемлекеттік тіркелген кезден 10 жыл өткеннен кейін, жер учаскесімен ҚР заңдарында тыйым салынбаған мәмілелердің кез келген 1 түрін жасасуға құқығы бар. Бұл шектеу жер учаскесін кепілге салуға таралмайды.

Жер учаскелерін сатып алған кезде сатып алу сомасын төлеу жер учаскесіне жеке меншік құқығын сатып алатын тұлғаның жазбаша өтініші бойынша он жылға дейін төлеу мерзімін ұзарту арқылы жүргізілуі мүмкін.

Жер учаскелерін төлеу мерзімін ұзарту арқылы алған тұлғаларға учаскенің бағасын толық төлегенге дейін мәміле (сату, жалға немесе ақысыз пайдалануға беру, шаруашылық жүргізуші субъектілердің жарғылық капиталына салым немесе жарна ретінде беру) жасасуға тыйым салынады. Жеңілдікті бағамен төлеу мерзімі ұзартылып сатылған жер учаскесімен мәміле жасасуға, оның сатып алу бағасы толық төленгеннен кейін он жыл өткен соң құқық беріледі.

Аталған тұлғалардың жер учаскесін кепілге беруіне оның сатып алу бағасынын кемінде елу процентін төлеген жағдайда рұқсат етіледі. Бұл ретте жер учаскесінің сатып алу бағасы төленген бөлігі ғана кепіл нысанасы бола алады.

Жер учаскесіне қатысты меншік құқығын жүзеге асырудың бір түрі болып ҚР Жер кодексінің 76-бабында көзделген жер учаскесін кепілге беру табылады, бұл бапка сәйкес жер учаскесін кепілге беруге жылжымайтын мүлік (жер) ипотекасы туралы ережелер қолданылады.

Ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскесінің меншік иесі болып табылатын азамат Қазақстан Республикасының азаматтығынан шыққан кезде жер учаскесі мемлекет меншігіне қайтарылуға тиіс не жер учаскесіне құқық 10 жылға дейін жалдау шартымен уақытша жер пайдалану құқығына бір жыл ішінде кайта ресімделуге тиіс. Жер учаскесі мемлекет меншігіне қайтарылған кезде, жер учаскесінің сатып алу бағасы меншік иесіне осы учаскені мемлекеттен сатып алған баға бойынша, жер учаскелерін сатудан түскен каражат есебінен төленеді.

Жергілікті атқарушы орган жер учаскесін сатып алудан бас тартқан жағдайда, ол учаске оның рұқсатымен Қазақстан Республикасының азаматына сатылуы мүмкін (ҚР ЖК 24-бабы).
1.2 Жер мен жер учаскелеріне меншік құқығынын субъектілері
Қазақстан Республикасы Жер кодексінің 20-бабының 2-тармағына сәйкес, республика аумағындағы жерге мемлекеттік меншік құқығының субъектісі болып Қазақстан Республикасы табылады. Жеке меншік құқығының субъектілері болып ҚР Жер кодексінде белгіленген негіздерде, шарттар мен шектерде азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар табылады. Бұл ретте, егер ҚР Жер кодексінде өзгеше белгіленбесе, азаматтар деп Қазақстан Республикасының азаматтары, сондай-ақ шетелдіктер мен азаматтығы жоқ адамдар ұғынылады.

ҚР ЖК 23-бабының 4-тармағына сәйкес жер учаскелеріне, яғни, үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды), олардың мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, өндірістік және өндірістік емес, соның ішінде, тұрғын үйлерді (құрылыстарды, ғимараттарды) және олардың кешендерін салуға берілген (берілетін) немесе олар салынған жер учаскелеріне жеке меншік субъектілері болып шетел азаматтары мен азаматтығы жоқ адамдар және шетелдіқ мемлекеттік емес заңды тұлғалар болуы мүмкін.

Қазақстан Республикасының аумағында өз қызметін жүзеге асырушы азаматтардың әртүрлі бірлестіктері — кооперативтер, қоғамдар, корпорациялар және басқа да ұйымдар мемлекеттік жер учаскесінің де, жеке меншіктегі жер учаскесінің де субъектілері болып табылмайды.

Олардың жер пайдалануы заңмен көзделген шектерде азаматтардың мемлекеттік немесе жеке меншігіне негізделеді.

Қазақстан Республикасында мемлекеттік және жеке меншік танылып, теңдей қорғалады. Алайда, жерге жеке меншік алғашқы рет 1995 жылғы Конституцияның 6-бабында бекітілді. Конституцияның бұл нормасынын негізінде жер учаскесіне жеке меншік заң шығару тәртібінде белгіленіп, одан әрі дамыды. Сондықтан, мынадай қорытындыға келуге болады: азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың жер учаскелеріне жеке меншігі Қазақстан Республикасының мемлекеттік меншігінен туындайды, және ол тек аталған тұлғалардың мүдделеріне ғана емес, нарықтық экономиканың мүдделеріне де жауап береді.

Мемлекеттік меншік құқығы артықшылықтық мәнге ие, себебі, Қазақстан Республикасының аумағында жер қорын басқаруды мемлекет — Қазақстан Республикасының өзі және оның атынан мемлекеттік органдар жүзеге асырады. Ал Қазақстан Республикасының жер қоры жерге мемлекеттік меншік құқығының материалдық негізі болып табылады.

Қазақстан Республикасының жеріне меншік құқығының мұндай екі түрлі субъектілерінің болуы олардың арасында бәсекелестік тудырмайды, керісінше, олар қоғамиың игілігі үшін өзара байланыска түседі.

Меншіктің субъектілері мен объектілерің меншік иелерінің өз құқықтарын жүзеге асыруының көлемі мен шектерін, оларды қорғаудың кепілдіктерін ҚР Жер кодексі мен басқа да заң актілері анықтайды.

Кондоминиум — жылжымайтын мүлікке меншіктін (өзге де құқықтың) ерекше нысаны, бұл ретте жылжымайтын мүліктің жекелеген бөліктері жеке және (немесе) заңды тұлғалардың бөлек (дербес) меншігінде (өзге де құқықта) болады, ал жылжымайтын мүліктің бөлек меншікке жатпайтын бөліктері, оның ішінде жер учаскесі де, оларға ортақ үлестік меншік құқығымен (өзге де ортақ құқыкпен) тиесілі болады және бөлек (дербес) меншігіндегі (өзге де ортак құқықтағы) жылжымайтын мүлік бөліктеріне құқықтардан ажыратылмайды(ҚРЖК 12-бабының 18-тармағы).

Бірнеше пәтері және (немесе) кісі тұрмайтын үй-жайлары бар үйдің жанындағы және кондоминиумның басқа да объектілеріндегі жер учаскесіне құқық мәселесі ҚР Жер кодексінің 62-бабында көзделген. Аталған бапқа сәйкес, көп пәтерлі үйді немесе кондоминумның объектісін орналастыру, пайдалану, күтіп-ұстау үшін қажетті жер учаскесі кондоминиум объектісінің құрамындағы үй-жайлардың меншік иелерінің ортақ үлестік меншігіне белгіленген тәртіппен өтеді.

Егер Жер кодексімен өзгеше белгіленбесе, өздеріне үй-жайлар шаруашылық жүргізу құқығымен немесе оралымды басқару құқығымен тиесілі болатын кондоминиум қатысушылары — мемлекеттік жер пайдаланушылар жер учаскелеріне ортақ тұрақты жер пайдалану құқығын белгіленген тәртіппен алады.

Қазақстан Республикасының аумағында жер учаскелері меншік құқығымен немесе тұрақты жер пайдалану құқығымен тиесілі бола алмайтын кондоминиум қатысушыларының жер учаскесіне құқығы Жер кодексінің 6-бабының 7-тармағына сәйкес айқындалады.

Кондоминиум объектісінің құрамына кіретін жер учаскесін бөлісуге кондоминиумға барлық қатысушылардың жазбаша келісімімен, санитарлық-гигиеналық, экологиялық, өртке қарсы, құрылыс және басқа да нормалар сақталған жағдайда жол беріледі.

Үй-жайдың әрбір меншік иесінің (өзге де құқық иесінің) ортақ мүліктегі үлесі оған тиесілі үй-жайға бөлек (дербес) меншіктен (өзге де заттық құқықтан) ажыратылмайды. Егер кондоминиум қатысушыларының келісімінде өзгеше белгіленбесе, үлестің мөлшері бөлек меншіктегі тұрғын үй-жайдың пайдалы алаңы мен тұрғын емес үй-жай алаңының осы кондоминиум объектісіндегі барлық тұрғын үй-жайлардың пайдалы көлемінің және барлық кісі тұрмайтын үй-жайлар аландарының жиынтығына қатынасымен айқындалады. Мұндай үлесті нақтылы бөліп шығаруға болмайды (мінсіз үлес).

Үйдің іргетасынан тыс (шегінен тыс) орналасқан жер учаскесін пайдалану тәртібі кондоминиум қатысушыларының келісімімен, қоғамдық мүдделерді, санитарлық-гигиеналық, экологиялық, өртке қарсы, қала құрылысы және баска да нормаларының сақталуы шартымен айқындалады.

Үй іргетасынан тыс (шегінен тыс) орналаскан жер учаскесін пайдалану тәртібі кондоминиумға қатысушылардың келісімімен қоғамдык мүдделерді, санитарлық-гигиеналық, экологиялық, өртке қарсы, қала құрылысы және басқа да нормаларының сақталуы шартымен айқындалады.

Үй (құрылыс, ғимарат) жанындағы жер учаскесі, бұл жер учаскесі үйдің (құрылыстың, ғимараттың) қаңқасынан тыс орналасатын және оны пайдалану кондоминиум объектісінің құрамына кіретін жер учаскесін пайдалану талаптарына, сондай-ақ санитарлық-гигиеналық, экологиялық, өртке қарсы, құрылыс және басқа нормаларға қайшы келмейтін жағдайларда, кісі тұрмайтын үй-жайлардың жұмыс істеуінің технологиялық қажеттерін қамтамасыз ету керек болған кездерде кондоминиум қатысушыларының бөлек меншігіне берілуі мүмкін.

Пәтерге (үй-жайға) меншік құқығының басқа тұлғаға ауысуы жер учаскесіне (жер учаскелеріне) құқықтағы тиісті үлестің пәтерді (үй жайды) алушыға ауысуына ұласады.

Ортақ меншіктегі басқару және оны пайдалану, бүкіл үйді (үй жайды, құрылысты, ғимаратты) және үй жанындағы жер учаскесін (жер учаскелерін) тиісінше күтіп-ұстау үшін кондоминиумға қатысушылар Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес кондоминиум объектісін басқару нысанын тандап алады.

Кондоминиумға қатысушылардың ортақ меншігіндегі (ортақ жер пайдаланудағы) жер учаскесіне құқықты сату, сондай-ақ жер үшін ақы төлеу Қазақстан Республикасының заңдарында көзделген тәртіппен және жағдайларда жүзеге асырылады.

Гараж, саяжай және басқа тұтыну кооперативтерінде қатысушылардың ортақ меншіктегі жер учаскелеріне құқықтарына кондоминиум туралы нормалар қолданылады.

ҚР Жер кодексінің 102-бабының 2-тармағына сәйкес, өзіндік қосалқы шаруашылыққа, бағбандыққа және саяжай құрылысына арналған жеручаскелерінің меншік иесі болып табылатын азаматтар ортақ мүдделері үшін Қазақстан Республикасының заң актілерінде құқықтық жағдай белгіленетін жай серіктестіктерге, бағбандық немесе өзге де тұтыну кооперативтеріне бірігуге құқылы.

Бағбандыққа немесе саяжай құрылысына арналған жер учаскелері азаматтардың бөлек меншігінде болып, ал жер учаскелерінің меншік иелерінің ортақ қажеттерін қанағаттандыруға арналған жер учаскелері мен басқа да мүлік олардың ортақ үлестік меншігінде болған жағдайда меншік иелері арасындағы ортақ мүлікке байланысты қатынастарға кондоминиум туралы нормалар колданылады.

Осы кезге дейін жер учаскелерінің нормалары 1995 жылғы 22-желтоқсанда қабылданған ҚР Президентінің «Жер туралы» Жарлығымен және 1996 жылғы 8-сәуірде қабылданған ҚР Үкіметінің № 401 «Азаматтар мен заңды тұлғаларға жер учаскелерін табыстау бойынша нормаларды бекіту туралы» қаулысымен реттелген (ҚР ПҮАЖ, 1996 ж., № 150, 124 6.).

Қазіргі кезде жер учаскелерінің нормалары 2003 жылғы 20-шілдеде қабылданған ҚР Жер кодексінің 50-бабында көзделген.

Осы бапқа сәйкес, азаматтар мен занды тұлғаларға ауыл шаруашылығынан басқа мақсаттар үшін берілетін жер учаскелерінің мөлшері қызметтің осы түрлеріне жер бөліп берудің Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген тәртіппен бекітілген нормалар бойынша не сәулет қала құрылысы және (немесе) құрылыс құжаттарына сәйкес айқындалады.

Жер учаскелері ҚР азаматтарына жеке меншікке мынадай мөлшерде тегін беріледі:

1) ауылдық жерлерде өзіндік қосалқы шаруашылық (үй маңындағы және егістік телімдерді қоса алғанда) жүргізу үшін — суарылмайтын жерде 0,25 гектар және суармалы жерде 0,15 гектар;

2) жеке тұрғын үй құрылысы үшін — 0,10 гектар;

3) бағбандық, сондай-ақ саяжай құрылысы үшін — 0,12 гектар. Жер учаскелерінің аталған мақсаттар үшін қайталап тегін беруге жол берілмейді.

Ауылдық елді мекендердің аумағында бос жер болған жағдайда жеке тұрғын үй құрылысы үшін және өзіндік қосалқы шаруашылық жүргізу үшін жер учаскелері осы аталған мақсаттар үшін көзделген жер учаскелерінің нормалары шегінде біртұтас алап болып беріледі.

ҚР Жер кодексінің 50-бабының 2-тармағында санамаланған, жеке меншікте болуы мүмкін жер учаскелерінің ең жоғарғы мөлшері жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге қарай облыстық (республикалық маңызы бар қалалардың және астананың) өкілді және атқарушы органдардың бірлескен шешімдерімен белгіленеді.

Қазақстан Республикасының Үкіметі облыстық (республикалық маңызы бар қалалардың және астананың) өкілді және атқарушы органдардың бірлескен ұсынысы негізінде ауыл шаруашылығына арналған жер учаскелерінің бір әкімшілік ауданның (қаланың) аумағындағы ең жоғарғы мөлшерін белгілейді, олар:

жеке меншік құқығымен Қазақстан Республикасының азаматында шаруа (фермер) қожалығын жүргізу үшін, Қазақстан Республикасының мемлекеттік емес занды тұлғасында және оған аффилиирленген тұлғаларда тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін болуы мүмкін;

уақытша жер пайдалану құқығымен шетелдіктерде, азаматтығы жоқ адамдарда және шетелдік заңды тұлғаларда тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін болуы мүмкін.

Жер кодексінің бұл нормасын орындау мақсатында ҚР Үкіметі 2003 жылғы 22-қазанда № 1071 «Бір әкімшілік ауданның (қаланың) аумағындағы жеке меншік құқығымен Қазақстан Республикасының азаматында шаруа (фермер) қожалығын жүргізу үшін, Қазақстан Республикасының мемлекеттік емес заңды тұлғасында және оған аффилиирленген тұлғаларда тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін болуы мүмкін, сонымен қатар уақытша жер пайдалану құқығымен шетелдік заңды тұлғаларда тауарлы ауыл шаруашылығы өндірісін жүргізу үшін болуы мүмкін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің ең жоғарғы мөлшерін бекіту турлы» қаулы қабылдады [2].

ҚР Жер кодексінің 50-бабының 5-тармағында көзделгендей, ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерін ұтымды пайдалану мақсатында жергілікті өкілді және атқарушы органдардың бірлескен шешімдерімен суармалы жерлерді пайдалану ерекшеліктері ескеріле отырып, суармалы жерлердегі ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерінің ең аз мөлшері белгіленуі мүмкін. ҚР Үкіметінің жоғарыда аталған 1996 жылғы 8-сәуірдегі № 40 каулысында ҚР азаматтарына жеке меншікке берілуі мүмкін жер учаскелерінің мөлшері көзделген:

1) ауылдық жерлерде өзіндік қосалқы шаруашылық (үй маңындағы және егістік телімдерді коса алғанда) жүргізу үшін — суарылмайтын жерде 0,25 гектар және суармалы жерде 0,15 гектар;

2) жеке тұрғын үй құрылысы үшін — 0,1 гектар;

3) бағбандық, сондай-ақ саяжай құрылысы үшін — 0,12 гектар. Бұл Ереже «Жер туралы» жарлықтың 24-бабында және «Жер туралы» заңның 43-бабында (Ерлі-зайыптылардың жер учаскесіне ортақ меншігі) көзделген жеке меншікке берілетін жер учаскелерінің құқықтық режимін белгіледі. Сол себепті, жоғарыда аталған жер учаскелерін азаматтардың жеке меншігіне беру, атап өткеніміздей, ерлі-зайыптылардың жер учаскесіне ортақ меншігі, мемлекеттік қордағы жерлерді мемлекеттік басқарудың негізінде пайда болатын бұл ортақ меншіктің туындауының заңды негіздерінің бірі ретінде саналады. Бұл жерге жеке меншік құқығы режимін жер туралы заңнаманың құқықтық реттеуінің алғашқы негізі болып табылады.