§ 5. Право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в границах населенных пунктов

Возникновение данного вида прав на землю было исторически обусловлено октябрьской революцией 1917 г., повлекшей уничтожение многообразия видов и форм собственности, существовавших в царской России, и заменой их новыми неизвестными ранее титулами. Еще до принятия декрета «О земле» в Крестьянском наказе о земле, положенном впоследствии в основу данного декрета, предусматривалось обращение всей земли во всенародное достояние и передача ее в пользование всех трудящихся, то есть лиц, способных ее обрабатывать своим трудом. В этом изначально и заключалось постоянство и бессрочность землепользования.

В Земельном кодексе РСФСР 1922 г. подробно регулировалось землепользование совхозов, сельскохозяйственных артелей и коммун, товариществ по общественной обработке земли. Данный нормативный акт регламентировал вопросы землепользования единоличных крестьянских хозяйств, был ориентирован на обеспечение устойчивости их землепользования. При этом все виды землепользования являлись производными от права исключительной государственной собственности на землю. В виде исключения ЗК РСФСР 1922 г. допускал трудовую аренду и вспомогательный наемный труд.

В Основах земельного законодательства Союза ССР и союзных республик 1968 г., а также принятом в соответствии с ними Земельном кодексе РСФСР 1970 г., закреплялся принцип бесплатного землепользования колхозов, совхозов, иных сельскохозяйственных предприятий, организаций, учреждений, промышленных, транспортных и других несельскохозяйственных предприятий, организаций и учреждений, а также граждан СССР. Земельные участки предоставлялись исполкомами местных Советов народных депутатов, Советами Министров союзных и автономных республик в соответствии с их компетенцией; по решению этих органов земельные участки могли быть изъяты в установленных случаях у землепользователей. Различалось бессрочное (постоянное) пользование (без заранее установленного срока, а за колхозами – навечно) и временное пользование (краткосрочное до трех лет и долгосрочное от трех до десяти лет). Как отмечалось в научной литературе тех лет, «связь института права землепользования с институтом права государственной собственности проявляется прежде всего в том, что землепользование всегда осуществляется на национализированной земле, поэтому право исключительной государственной собственности на землю является неотъемлемым условием всякого землепользования».¹

Земельное законодательство 90-х годов XX века, включая ЗК РСФСР 1991 г., уже предусматривает многообразие форм собственности на землю, регламентируя также вопросы возникновения и прекращения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Однако п. 1 Указа Президента РФ от 24 декабря 1993 г. «О приведении земельного законодательства Российской Федерации в соответствие с Конституцией Российской Федерации» признает недействующей статью 12 ЗК РСФСР 1991 г. «Бессрочное (постоянное) пользование земельными участками». Впоследствии был принят ряд федеральных законов, предусматривавших для определенных категорий юридических лиц именно данный вид прав на землю. Так, согласно ст. 39 Федерального закона от 13 января 1996 г. «Об образовании», земельные участки закреплялись за государственными и муниципальными образовательными учреждениями в бессрочное бесплатное пользование. Закон РФ от 30 марта 1999 г. «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» указывал, что земельные участки, занятые зданиями и сооружениями органов и учреждений государственной санитарно-эпидемиологической службы, безвозмездно предоставляются им в постоянное пользование в порядке, установленном законодательством Российской Федерации (п. 2 ст. 48). Согласно ст.28 Федерального закона от 31 марта 1999 г. № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации», земельные участки для строительства, эксплуатации и ремонта объектов систем газоснабжения передавались организациям - собственникам систем газоснабжения в постоянное или во временное пользование. Приведенный перечень таких федеральных законов не является исчерпывающим. Окончательно вопрос об основаниях и порядке возникновения права землепользования, а также его субъектах был решен ЗК РФ.

Его принципиальные новеллы заключаются в том, что вместо существовавшего ранее указания на конкретные категории юридических лиц - землепользователей, ЗК РФ закрепляет норму (п.1 ст. 20), в соответствии с которой земельные участки на праве землепользования предоставляются лишь государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. В п.2.3. ст.3 Закона РФ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» данный перечень дополнен государственными академиями наук и созданными ими учреждениями, что, впрочем, не имеет принципиального характера.

Упоминание в числе землепользователей органов публичной власти выглядит достаточно странно, поскольку данные субъекты не осуществляют сами непосредственно хозяйствования на земле, а потому закрепление за ними конкретных земельных участков невозможно. Более того, в ст.5 ЗК РФ среди субъектов земельных отношений упоминаются Российская Федерация, субъекты РФ и муниципальные образования, а не их органы. Из этого следует два вывода. Во-первых, в разных статьях ЗК РФ законодатель воспринял различные и давно обсуждаемые в цивилистической литературе теории публичного образования как субъекта права. Поскольку обсуждение этих теорий как таковых выходит за рамки нашего исследования,¹ заметим лишь, что дискуссия ведется по вопросу о том, кто является субъектом гражданских прав – непосредственно публичное образование или его органы. В нашем случае разработчики ЗК РФ восприняли сразу обе концепции.

Во-вторых, вопрос о земельных правах органов государственной власти был достаточно подробно исследован в советской земельно-правовой литературе, уделявшей много внимания рассмотрению вопроса о юридической природе землепользования. Так, А.В. Карасс, В.К. Григорьев, А.М. Турубинер и ряд других авторов полагали, что право землепользования государственных предприятий, организаций, учреждений есть не что иное, как осуществление землепользования самим Советским государством. Этот вид землепользования назывался ими «непосредственным». Право же землепользования колхозов, иных кооперативных и общественных предприятий и организаций называлось «производным», то есть существовавшем отдельно от права государственной собственности. Против данной концепции советскими учеными были высказаны вполне убедительные возражения.

Отмечалось, что «постановка вопроса о разделении права землепользования на указанные виды искусственна и не основана на действовавшем во время формирования данной позиции и действующем сейчас законодательстве». Основы земельного законодательства и советские земельные кодексы исходили из единого понимания права землепользования, адресуя всем землепользователям одинаковые требования, права и обязанности.¹

Из этого следует, что ни в Советском Союзе, ни в современной России «непосредственно» государство не может осуществлять какое-либо землепользование ввиду отсутствия у него функций по непосредственной обработке (или застройке) земли. Данные функции могут выполнять государственные или муниципальные предприятия и учреждения, отдельно упомянутые в ст.20 ЗК РФ. Более того, исходя из действующей статьи 20 ЗК РФ получается, что Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования, являясь собственниками определенных земельных участков, предоставляют их сами себе в постоянное (бессрочное) пользование (предположение, что публичные собственники предоставляют на праве землепользования участки не сами себе, а друг другу, столь же лишено здравого смысла и никак не следует из текста п.1 ст.20 ЗК РФ). Таким образом получается, что публичный собственник и обладатель титула ограниченного вещного права совпадают. С точки зрения гражданского права такая ситуация выглядит совершенно абсурдно. Именно поэтому на практике известно значительное количество случаев государственной регистрации права федеральной, региональной или муниципальной собственности на земельные участки; случаи же государственной регистрации права землепользования соответствующих органов публичной власти на те же самые земельные участки нам неизвестны.

Итак, впервые на праве постоянного (бессрочного) пользования земельные участки на практике предоставляются всего трем категориям землепользователей: государственным и муниципальным учреждениям (включая академии наук); казенным предприятиям; центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий (выступающих в организационно-правовой форме фонда).

На наш взгляд, предоставление земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование нельзя рассматривать как одностороннюю сделку, как это иногда предлагается в юридической литературе,² поскольку в данном случае налицо совсем другое основание возникновения гражданских прав – не «договоры и иные сделки», а «акты государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей» (ст.8 ГК РФ).

Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется, однако впервые ни гражданам, ни юридическим лицам (кроме указанных выше) не предоставляется. Согласно п.2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», ненормативные акты полномочных органов о предоставлении земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования юридическим лицам, не указанным в п. 1 ст.20 ЗК РФ, и гражданам, являющимся индивидуальными предпринимателями, изданные после введения в действие ЗК РФ, должны признаваться недействительными в силу ст.13 ГК РФ либо не подлежащими применению в соответствии со ст.12 ГК РФ как противоречащие закону.

Для юридических лиц, не упомянутых в п.1 ст.20 ЗК РФ, Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» устанавливает обязанность переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком либо путем выкупа в собственность, либо путем заключения договора аренды в срок до 1 января 2012 г. В случае неисполнения данного предписания, виновные в соответствии со ст.7.34 КоАП РФ будут привлекаться к административной ответственности (за исключением, садовых, огородных, гаражных и иных подобных юридических лиц).

Объектом права постоянного (бессрочного) пользования может быть земельный участок из состава любой категории земель. Применительно к землям населенных пунктов заметим, что такой участок может быть изъят (или ограничен) в гражданском обороте, либо быть свободным в обороте. В этом состоит специфика права землепользования – на праве землевладения или праве частной собственности изъятые или ограниченные в обороте земельные участки, по общему правилу, никаким субъектам не предоставляются.

Следует четко отличать право землепользования от иных видов ограниченных вещных прав на недвижимое имущество, предусмотренных ст.216 ГК РФ. Например, на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления субъектам не могут принадлежать земельные участки. На праве постоянного (бессрочного) пользования и праве пожизненного наследуемого владения субъектам не могут принадлежать иные, кроме земли, объекты недвижимого имущества. Определенного рода компромисс в этом вопросе представляет сервитут, который может обременять как земельный участок, так и иные объекты недвижимого имущества. В этой связи трудно согласиться с высказываемым в научной литературе мнением, что к числу вещных прав граждан на землю относится право оперативного управления земельным участком.¹ Такое суждение противоречит ЗК РФ и неприемлемо даже теоретически, поскольку соответствующий объем прав на землю предоставляется субъектам в рамках права постоянного (бессрочного) пользования.

Вообще, вопрос выявления юридической природы права землепользования и отграничения его от смежных правовых категорий заслуживает отдельного рассмотрения. Начнем с того, что следует различать правомочие «пользования» частного или публичного собственника и право постоянного (бессрочного) пользования как самостоятельный вид ограниченных вещных прав. Необходимо также отличать право постоянного (бессрочного) пользования от различных видов «пользования», упоминаемых ЗК РФ в контексте реализации своих прав субъектами земельных отношений. Так, ЗК РФ упоминает обладателей сервитута - лиц, имеющих право ограниченного пользования чужими земельными участками; в п.12 ст.85 ЗК РФ упоминаются «земельные участки общего пользования»; п.4 ст.90 ЗК РФ содержит отсылочную норму к Кодексу внутреннего водного транспорта Российской Федерации относительно порядка выделения береговой полосы и пользования ею.

Согласно ст.271 ГК РФ, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Следовательно, если рассматривать предусмотренное данной статьей «право пользования» как «право постоянного (бессрочного) пользования» (поскольку все иные виды прав на землю «пользованием» не называются; договор безвозмездного срочного пользования в данной статье не упоминается, равно как и сервитут – право ограниченного пользования чужим земельным участком), то получается, что ГК РФ предусматривает возможность возникновения права постоянного (бессрочного) пользования по основаниям, не предусмотренным (и, соответственно, противоречащим) ЗК РФ. Более того, п.3 ст.268 ГК РФ указывает, что в случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства, то есть может возникнуть, например, у вновь образованного юридического лица. Думается, что такие «уточнения» правил ЗК РФ вступают в противоречия со ст.20 ЗК РФ, а в силу п.1 ст.2 ЗК РФ нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, должны соответствовать ЗК РФ. Именно это противоречие обусловило принятие Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 марта 2005 г. № 11, указавшего, что если право собственности на здание, строение или иную недвижимость перешло после введения в действие ЗК РФ к лицу, которое в силу п. 1 ст. 20 ЗК РФ не может обладать земельным участком на праве постоянного (бессрочного) пользования, такому лицу надлежит по своему выбору переоформить названное право на право аренды земельного участка или приобрести его в собственность. Аналогичной позиции необходимо придерживаться, когда право собственности на недвижимость перешло в силу договоров мены, дарения, других сделок, а также в связи с реорганизацией юридического лица в порядке правопреемства.

Однако еще более интересный вариант «пользования» земельным участком предусмотрен п.4 ст.3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Согласно данной статье, граждане РФ, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 г. № 1305-I «О собственности в СССР», но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными ст. 36 ЗК РФ. Таким образом, законодатель предполагает наличие некоей родовой конструкции права постоянного (бессрочного) пользования, в рамках которой существует особая группа граждан – «фактических землепользователей» со льготным правовым режимом.

Наконец, есть еще одна странность правового регулирования права постоянного (бессрочного) пользования как вида ограниченных вещных прав. Дело в том, что законодатель не видит особой разницы между вещными и обязательственными правами, объединяя их в одну родовую категорию. В данном случае речь идет о том, что в ст.5 ЗК РФ формулируется определение: «землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования». Между тем, разница между вещными и обязательственными правами очевидна¹ и не нуждается в дополнительных доказательствах. Поэтому, на наш взгляд, редакция этой норма не удачна.

Есть и ряд иных вопросов, продолжающих оставаться дискуссионными.

1. ЗК РФ устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения и субъектов права землепользования. Так, в предусмотренный ст.20 ЗК РФ перечень попали только казенные предприятия, а государственные и муниципальные унитарные предприятия, основанные на праве хозяйственного ведения, вынуждены арендовать соответствующие земельные участки. Едва ли подобный подход можно считать логичным. Кроме того, являясь сторонниками многообразия ограниченных вещных прав на земельные участки, мы не можем согласиться и с обоснованностью позиции законодателя о постепенном сокращении количества граждан – землепользователей посредством установления им сроков «дачной амнистии» до 1 марта 2015 г.

На наш взгляд, за гражданами следовало бы признать (на их выбор) право на приватизацию своего земельного участка без каких-либо сроков (как это сделано относительно переоформления садоводческими, огородническими и дачными некоммерческими объединениями граждан, а также гаражными потребительскими кооперативами права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками) либо право на сохранение участка (и его государственную регистрацию) на праве землепользования.

2. Предусмотренная ЗК РФ и Законом о введении его в действие обязательность приватизации земельного участка гражданами и юридическими лицами вызывает ряд сомнений в плане ее соответствия Конституции РФ.

Это обусловило направление запроса в Конституционный Суд РФ от Законодательного Собрания Нижегородской области, в котором оспаривалась конституционность абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». По мнению заявителя, имелась неопределенность в вопросе о соответствии статьям 35 (часть 2) и 55 (части 2 и 3) Конституции содержащегося в нем положения, согласно которому юридические лица, за исключением указанных в п. 1 ст. 20 ЗК РФ (государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий), обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность по своему желанию до 1 января 2004 г. в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ. Тем самым, считал заявитель, введены необоснованные ограничения права пользования и владения имуществом и конституционной свободы договора.

В запросе утверждалось, что установление обязанности указанных в оспариваемом положении юридических лиц переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком равнозначно национализации, поскольку при этом не предусматривается судебный порядок прекращения данного права. Кроме того, из конституционных принципов равенства и справедливости вытекает требование определенности, ясности, недвусмысленности правовой нормы, поскольку иное не может обеспечить ее единообразное применение, не исключает неограниченное усмотрение в правоприменительной практике, и, следовательно, приводит к произволу.

Конституционный Суд РФ разъяснил, что устанавливая для юридических лиц предельный срок, в течение которого они обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды земельных участков либо приобрести земельные участки в собственность, законодатель был вправе определить сферу действия новой нормы во времени и по кругу лиц, что не может рассматриваться как нарушение конституционных прав граждан. При этом в соответствии со ст. 20 ЗК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, возникшее у юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется за правообладателями (п. 3), которые не вправе распоряжаться этими земельными участками (п. 4). Положение абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», предусматривая возможность изменения титулов прав на землю, не содержит какого-либо основания для изъятия соответствующих земельных участков, а потому не может рассматриваться как допускающее внесудебный порядок лишения имущества. В равной мере оно не может рассматриваться как допускающее национализацию, поскольку не предполагает обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности юридических лиц, а, напротив, предоставляет возможность приватизации земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно п. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора; понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена данным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Конституционный Суд РФ отметил, что права владения, пользования и распоряжения имуществом и вытекающая из статей 8, 34 и 35 Конституции Российской Федерации свобода договоров участников гражданского оборота, включая определение оснований и порядка их возникновения, изменения и прекращения, а также соответствующий объем защиты и правомерных ограничений, как следует из статей 71 (пункт «в») и 76 (часть 1) Конституции Российской Федерации, регулируются законом, а свобода гражданско-правовых договоров в ее конституционно-правовом смысле предполагает соблюдение принципов равенства и согласования воли сторон.

Указание в п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» на возможность для юридического лица по своему желанию приобрести земельный участок в собственность или использовать его на правах арендатора (после соответствующего переоформления), при том, что в соответствии с п. 3 ст. 20 ЗК РФ за ним сохраняется право постоянного (бессрочного) пользования этим участком, свидетельствует о предоставлении права выбора самому юридическому лицу и отсутствии какого-либо произвольного ограничения свободы в заключении договора.

Таким образом, неопределенность в вопросе о соответствии Конституции Российской Федерации положения абз. 1 п. 2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» отсутствует, в связи с чем запрос Законодательного Собрания Нижегородской области не был принят Конституционным Судом к рассмотрению.¹

Не смотря на однозначную и подробно аргументированную позицию Конституционного Суда РФ, ряд вопросов остался без ответа. Во-первых, в ходе развития земельной реформы сохранение права постоянного (бессрочного) пользования на неопределенный срок уже не предусматривается, поскольку законодатель здесь занял жесткую позицию, установив административную ответственность за непереоформление права землепользования юридическими лицами, не указанными в ст.20 ЗК РФ (ст.7.34 КоАП РФ).

Во-вторых, установление исключений из принципа свободы договора может аргументироваться реализацией публичных целей и интересов. Но в чем заключается публичный интерес применительно к массовой ликвидации права землепользования, разработчики ЗК РФ никогда внятно не объясняли. Какие здесь могут быть цели «защиты конституционного строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обороны и безопасности» – не известно. Как справедливо отмечалось в научной литературе, «в случае «переоформления» на аренду речь идет о том, что имеющееся у лица бессрочное и безусловное право пользования заменяется на аренду, которая означает прямо противоположное: право пользования участком, ограниченное сроком и условиями договора. Исключение этих прав понуждает граждан менять статус земельного участка, ограничивая тем самым право на выбор статуса, по которому земельный участок будет принадлежать гражданину».¹

По нашему мнению, возложение обязанности на субъектов земельных отношений по вступлению в договорные арендные отношения – это умаление основных прав человека и гражданина, гарантированных Конституцией России, а ЗК РФ в этой части следует охарактеризовать как законодательный акт, нарушающий конституционные права граждан и юридических лиц на землю. Представляется, что данная норма направлена на пополнение бюджетов всех уровней, однако она является вариантом экстенсивного, а не интенсивного пути решения земельных и тесно связанных с ними градостроительных и финансовых вопросов. После единовременного наполнения бюджетов всех уровней произойдет частичный отток финансовых средств, что вновь поставит перед органами власти всех уровней необходимость разработки механизма вовлечения, в первую очередь, земель населенных пунктов в хозяйственный оборот, принятия Правил землепользования и застройки и т.д.

3. В судебной практике продолжает оставаться актуальным вопрос о возможности распоряжения землепользователем предоставленным ему земельным участком. Так, между МУП «Бобровский рынок» и индивидуальным предпринимателем Г. был заключен договор на аренду торгового места. Постановлением главы администрации Бобровского городского поселения от 29 сентября 2005 г. прекращено право бессрочного (постоянного) пользования МУПа земельным участком под торговой площадкой. Распоряжение землей под торговыми местами осуществляет от имени муниципального образования Комитет по управлению муниципальным имуществом. В связи с тем, что МУП не обладает правом распоряжения торговыми местами на земельном участке, суд удовлетворил требования Комитета, действующего от имени муниципального образования - собственника земельного участка об освобождении предпринимателем торгового места, исходя из положений п. 4 ст. 20 ЗК РФ, в силу которого лица, обладающие участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться ими.¹

4. Наименование рассматриваемого права – «ограниченное вещное право постоянного (бессрочного) пользования» не соответствует своему содержанию даже формально. Во-первых, для его правообладателя такое право в большинстве случаев не является ни «постоянным», ни «бессрочным». Если мы возьмем землепользователей, не указанных в ст.20 ЗК РФ, то для них «конечность» их прав очевидна – в срок до 1 января 2012 г. они обязаны под угрозой административных санкций переоформить данное право в собственность или аренду. Для лиц, поименованных в ст.20 ЗК РФ оно тоже не вечно. Так, согласно ст.61 ГК РФ, юридическое лицо (в том числе государственное или муниципальное предприятие и учреждение) может быть ликвидировано в связи с истечением срока, на который оно создано либо по причине достижения цели, ради которой оно создавалось. Отличается и объем прав землепользователей и арендаторов – прав у арендаторов значительно больше. Так, арендатор вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Землепользователи подобной возможности лишены, и мы находим эту ситуацию не логичной.

5. Право постоянного (бессрочного) пользования – это принадлежащее гражданам и юридическим лицам ограниченное вещное право на недвижимое имущество – земельный участок, находящийся, как правило, в неразграниченной государственной собственности, и предоставленный для осуществления строительства либо целей, не связанных со строительством в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием.

Мы являемся сторонниками необходимости сохранения и укрепления системы ограниченных вещных прав на земельные участки. Как справедливо отмечал А.А. Иванов, «собственность и аренда не удовлетворяют многих интересов, которые имеют обладатели земельных участков. Негативное отношение Земельного кодекса к вещным правам владения и пользования чужими земельными участками должно быть отвергнуто. ГК РФ должен предусматривать возможность возникновения таких прав на будущее время и четко регулировать их содержание. Что касается фискальных интересов государства, то они могут быть достигнуты не только повсеместным введением арендных отношений, но и рационализацией налогообложения».¹