VІІІ. Оскарження результатів прилюдних торгів

Відповідно до ст. 41 Закону № 898-ІV реалізація предмета іпотеки, на який звертається стягнення за рішенням суду або за виконавчим написом нотаріуса, проводиться, якщо інше не передбачено рішенням суду, шляхом продажу на прилюдних торгах у межах процедури виконавчого провадження, передбаченої Законом № 606-ХІV, з дотриманням вимог цього Закону.

Судам при розгляді справ про визнання недійсними прилюдних торгів, проведених, зокрема, з метою реалізації предмета іпотеки, потрібно враховувати правову позицію Верховного Суду України, висловлену в постанові від 13 лютого 2013 р. у справі № 6-174цс12, яка полягає в такому.

Виходячи з аналізу правової природи процедури реалізації майна на прилюдних торгах, яка полягає в продажу майна, тобто в забезпеченні переходу права власності на майно боржника, на яке звернено стягнення, до покупця – учасника прилюдних торгів, та ураховуючи особливості, передбачені законодавством щодо проведення прилюдних торгів, складання за результатами їх проведення акта про проведення прилюдних торгів є оформленням договірних відносин купівлі-продажу майна на прилюдних торгах, а отже, є правочином.

Ураховуючи те, що відчуження майна з прилюдних торгів належить до угод купівлі-продажу, така угода може визнаватись недійсною в судовому порядку з підстав недодержання в момент її вчинення вимог, які встановлені частинами 1-3 та 6 ст. 203 ЦК (ч. 1 ст. 215 цього Кодексу).

При цьому підставою для визнання прилюдних торгів недійсними є порушення встановлених законодавством правил проведення торгів, визначених Тимчасовим положенням про порядок проведення прилюдних торгів з реалізації нерухомого майна (затверджено наказом Міністерства юстиції України від 27 жовтня 1999 року № 68/5; зареєстрований Міністерстві юстиції України 2 листопада 1999 року за № 745/4038).

Неоднаковим у судовій практиці є застосування в подібних правовідносинах ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV, зокрема складним виявилось питання дії цієї норми в часі. Так, Законом № 3795-VI ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV доповнено реченням такого змісту: «Якщо іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим частиною першою цієї статті, за результатами других прилюдних торгів призначається проведення у тому самому порядку третіх прилюдних торгів. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на третіх прилюдних торгах може бути зменшена не більш як на 50 відсотків початкової вартості майна». Прикінцевими положеннями Закону № 3795-VI передбачено, що він набирає чинності з дня, наступного за днем його опублікування (п. 1), а його дія не поширюється на кредитні договори, укладені до набрання ним чинності (п. 2). Закон № 3795-VI набрав чинності 16 жовтня 2011 р. У зв’язку з наведеним суди неоднозначно визначались стосовно поширення ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV у новій редакції на кредитні договори та договори іпотеки, укладені до 16 жовтня 2011 р.

Разом із тим необхідно мати на увазі, що оскільки в силу іпотеки право іпотекодержателя одержати задоволення за рахунок заставленого майна виникає не з моменту укладення ним договорів кредиту чи іпотеки, а у разі порушення боржником своїх зобов’язань, то з урахуванням норм ст. 2 ЦПК, ст. 54 Закону № 606-XIV на правовідносини з реалізації заставленого майна з прилюдних торгів, які виникли після 16 жовтня 2011 р., не поширюється норма п. 2 розд. «Прикінцеві положення» Закону № 3795-VI та застосовуються положення ч. 2 ст. 49 Закону № 898-ІV у редакції, яка була чинною на час вчинення відповідних виконавчих дій (постанова Верховного Суду України від 23 квітня 2014 р. у справі № 6-26цс14).

У судів виникають труднощі у застосуванні ч. 3 ст. 49 Закону № 898-ІV, згідно з якою, якщо іпотекодержатель не скористався правом придбання предмета іпотеки за результатами третіх прилюдних торгів, іпотека може бути припинена за рішенням суду. Потребує роз’яснення питання: припинення іпотеки за правилами зазначеної норми є правом суду чи його обов’язком? Під час його вирішення необхідно враховувати таке.

Відповідно до ст. 17 Закону № 898-ІV іпотека припиняється у разі: припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору; реалізації предмета іпотеки відповідно до цього Закону; набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки; визнання іпотечного договору недійсним; знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її; з інших підстав, передбачених цим Законом. Тобто такі підстави не є вичерпними. Разом із тим формулювання ч. 3 ст. 49 Закону № 898-ІV (іпотека може бути припинена за рішенням суду) свідчить про те, що законодавець мав на увазі саме право, а не обов’язок суду на припинення іпотеки за умови, якщо іпотекодержатель не скористався правом придбання предмета іпотеки за результатами третіх прилюдних торгів. Відповідним чином побудована й практика судів касаційної інстанції у вирішенні подібних спорів (рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 6 лютого 2013 р. – рішення № 29251566 в Єдиному державному реєстрі судових рішень України; постанова Вищого господарського суду України від 15 травня 2012 р. – рішення № 24053948 в Єдиному державному реєстрі судових рішень України).

Неоднакова практика у судів щодо вирішення спорів про звільнення майна, що є предметом іпотеки, з-під арешту, накладеного державним виконавцем у процесі здійснення виконавчого провадження.

Суди повинні мати на увазі таке.

Чинним законодавством не передбачено заборони накладення арешту на майно, що є предметом іпотеки. Разом із тим ст. 60 Закону № 606-ХІV обумовлено випадки, підстави й порядок зняття арешту з майна, у тому числі відповідно до ч. 5 цієї норми у всіх інших випадках незавершеного виконавчого провадження (конкретні випадки визначені в частинах 1-4 указаної статті) арешт із майна чи коштів може бути знятий за рішенням суду.

У силу положень ст. 54 Закону № 606-ХІV звернення стягнення на заставлене майно в порядку примусового виконання допускається за виконавчими документами для задоволення вимог стягувача – заставодержателя.

Згідно із ч. 4 цієї норми заставодержатель має право на звернення до суду з позовом про зняття арешту із заставленого майна у разі звернення стягнення на це майно для задоволення вимог стягувачів, які не є заставодержателями. При цьому встановлено, що для задоволення вимог стягувачів, які не є заставодержателями, стягнення на заставлене майно боржника може бути звернуто у разі: 1) виникнення права застави після винесення судом рішення про стягнення з боржника коштів; 2) якщо вартість предмета застави перевищує розмір заборгованості боржника заставодержателю (ч. 3 ст. 54 цього самого закону). Указані норми безпосередньо стосуються арешту як складової виконання рішення суду про задоволення вимог стягувачів, які не є іпотекодержателями.

Ураховуючи наведене вище, а також виходячи із суті іпотеки, визначення якої міститься в Законі № 898-ІV (ст. 1), відповідно до якого іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника в порядку, установленому цим Законом, позов про зняття арешту, накладеного державним виконавцем, підлягає задоволенню, крім випадків, визначених ч. 3 ст. 54 Закону № 606-ХІV.

Водночас законодавством не врегулювана можливість звільнення з-під арешту заставленого майна, накладеного для забезпечення позову. Зважаючи на ту обставину, що накладення арешту має своїм наслідком заборону відчуження арештованого майна, ним порушується право іпотекодержателя в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки. Зі змісту частин 6 та 7 ст. 3 Закону № 898-ІV убачається, що у разі, якщо належним чином зареєстрована іпотека виникла раніше накладення арешту для забезпечення реального виконання рішення суду щодо задоволення вимог стягувачів, відмінних від іпотекодержателя, суд повинен приймати рішення про звільнення з-під арешту іпотечного майна. При цьому не має підстав відмовляти у звільненні з-під арешту зазначеного майна у зв’язку з відсутністю факту реального порушення забезпеченого іпотекою зобов’язання боржником на момент пред’явлення відповідної вимоги. Факт порушення основного зобов’язання, забезпеченого іпотекою, виступає лише умовою реалізації гарантованих іпотекою прав іпотекодержателя й не пов’язується з його існуванням, а отже, і порушенням шляхом арешту та заборони відчуження предмета іпотеки.

Підстави припинення іпотеки наведені у ст. 17 Закону № 898-ІV. Відповідно до цієї норми права іпотека припиняється у разі:

- припинення основного зобов’язання або закінчення строку дії іпотечного договору;

- реалізації предмета іпотеки;

- набуття іпотекодержателем права власності на предмет іпотеки;

- визнання іпотечного договору недійсним;

- знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її. Якщо предметом іпотечного договору є земельна ділянка і розташована на ній будівля (споруда), у разі знищення (втрати) будівлі (споруди) іпотека земельної ділянки не припиняється;

- з інших підстав, передбачених цим Законом.

Наступні іпотеки припиняються внаслідок звернення стягнення за попередньою іпотекою.

Відповідно до ч. 5 ст. 3 Закону № 898-ІV іпотека є дійсною до припинення основного зобов’язання або до закінчення строку дії іпотечного договору.

У судовій практиці трапляються випадки, коли закінчення строку договору, з якого виникає забезпечене іпотекою зобов’язання, зіставляють із підставами для припинення права іпотеки. Разом із тим слід ураховувати, що відповідно до ст. 599 ЦК зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. У кредитора за договором залишається право вимоги до боржника, а боржник не звільняється від обов’язку розрахуватися з кредитором, відповідне право вимоги залишається навіть після спливу строку договору.

Також виникають питання щодо правомірності припинення іпотеки у зв’язку з розірванням договору, з якого виникає зобов’язання, яке забезпечене іпотекою, за рішенням суду.

Відповідно до ч. 2 ст. 653 ЦК у разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Якщо договір розривається в судовому порядку, зобов’язання припиняється з моменту набрання рішенням суду про розірвання договору законної сили.

Зважаючи на зазначені правові норми, за загальним правилом розірвання договору припиняє його дію на майбутнє і не скасовує сам факт укладення та дії договору включно до моменту його розірвання, а також залишає в дії окремі його умови щодо зобов’язань сторін, спеціально передбачені для застосування на випадок порушення зобов’язань і після розірвання договору, виходячи з характеру цього договору, за яким кредитор повністю виконав умови договору до його розірвання.

Таким чином, розірвання договору не є підставою для припинення іпотеки, якою може бути забезпечене виконання зобов’язання, що виникло до набрання законної сили рішенням суду про розірвання договору. Ця позиція підтверджується практикою суду касаційної інстанцій (рішення Вищого спеціалізованого суду України з розгляду цивільних і кримінальних справ від 30 січня 2013 р. у справі № 6-46353св12; від 9 жовтня 2013 р. у справі № 6-26181св13).

Непоодинокі випадки звернень до суду з позовами про визнання припиненими (або розірвання) договорів іпотеки та/або поруки у зв’язку зі збільшенням відсоткової ставки за кредитним договором без згоди майнового поручителя (відповідно за договором поруки – поручителя), на забезпечення виконання якого були укладені спірні договори, унаслідок чого відбулося збільшення обсягу відповідальності.

Розглядаючи такі позови, потрібно враховувати, що норми ст. 559 ЦК щодо припинення поруки не поширюються на відносини майнової поруки, оскільки іпотека за правовою природою є заставою та регулюється нормами параграфу 6 (статті 572-593) гл. 49 ЦК та спеціальним законом. Підстави припинення іпотеки, істотні умови договору іпотеки й порядок внесення змін і доповнень до іпотечного договору регулюється статтями 17, 18, 19 Закону № 898-ІV. Такий висновок зроблений суддями Судової палати у господарських справах Верховного Суду України за результатами розгляду справи № 3-44гс12, в якій зазначено, що касаційний суд дійшов обґрунтованого висновку про відсутність підстав для застосування ст. 559 ЦК до договору іпотеки та припинення договору іпотеки за ст. 17 Закону № 898-ІV.

Потрібно мати на увазі, що застосування такої підстави припинення іпотеки, як знищення (втрати) переданої в іпотеку будівлі (споруди), якщо іпотекодавець не відновив її, передбачає повне знищення майна, тобто втрата предмета іпотеки та неможливість його подальшого використання за цільовим призначенням.