Глава десятая
СНАРУЖИ И ВНУТРИ
(Берлингтон и Питсфилд)
Природа молла — служить упакованной
средой для продажи товаров путем их
самопродажи - идеально подходит для
такого города, в котором мечтают, реклам
ируют, продают, управляют и все на
свете регистрируют, производя
при этом все меньшеи меньше.
Журнал Таймс, 13 декабря 1981 года.
Сражения по поводу скверно продуманных крупных проектов, будь то в городской или сельской местности, редко можно выиграть в опоре на обсуждение сущности дела. Почти никогда общественность не может убедить сторонников таких схем и деве-лоперов за их плечами в том, что предложение относительно постройки хайвэя, брутальной реконструкции городского района или атомной станции неуместно и ошибочно. Партнерство, существующее между девелоперами и выборными чиновниками, когда оно уже закрепилось, как правило, слишком прочно, чтобы убеждение могло его перевесить. Сущностные аргументы перевешивают с чрезвычайным трудом и довольно редко.
Почти без исключений, когда такое сражение и удается выиграть, это происходит силовым образом - вмешательство сильного лидера или решение суда, которое может и не быть окончательной победой, но откладывает осуществление проекта на достаточно долгий срок, чтобы был шанс, что вмешаются новые факторы и через них с проектом будет покончено. В отчаянной борьбе городские сообщества научились хвататься за любой доступный юридический крючок, чтобы нарушить чьи-то планы, угрожающие их существованию или благополучию. Часто законы об охране среды являются главным или вообще единственным оружием в борьбе, связанной с недвижимостью. Похоже, что только при грамотном использовании этих законов в большинстве случаев удается добиться обсуждения долговременного воздействия проектных предложений на среду во всех его экологических, экономических и эстетических составляющих.
В конце 70-х годов Берлингтон, штат Вермонт, и Питсфилд, штат Массачузетс, выиграли значительные по охвату проблем баталии по поводу региональных моллов именно таким путем. Победа в обоих сражениях отнюдь не была вырвана у противника через сущностную дискуссию. Сработали правовые зацепки. Лидеры Берлингтона учились на опыте Итаки тому, в чем оказалось невозможно заблокировать строительство молла в пригороде, и в свою очередь их осаждали телефонными звонками из других городов, чтобы перенять местный опыт. Берлингтон, наиболее процветающий город Вермонта, до конца использовал закон штата, принятый много лет назад по совершенно иному поводу. В Питсфилде все решило вмешательство губернатора, захотевшего воспользоваться юридической неточностью, чтобы помочь оппозиции.
Избиратели Вермонта известны аллергией на любую попытку ограничить права владельцев недвижимостью и в то же время они способны свирепо отстаивать красоту ландшафта, все еще богатого фермерскими владениями хорошего уровня и роскошью незанятых холмистых пейзажей. Десятилетием ранее, чем новая чума в виде региональных моллов стала угрожать всему и вся, уже была иная опасность - размножение дачных поселков с южном Вермонте: летние и зимние домики. Строители дач в 60-е годы проложили путь будущей практике бульдозерной планировке предпринимателей 70-х, использовавшейся при застройке субурбии и моллов с одинаковой охотой. В 1970 году вермонтцы, столкнувшись с разрастанием дачных поселков, угрожавшим разрушить самый характер их земли, приняли один из наиболее широкообъемлющих и сильных законов об охране природы в США.
Акт 250, как он официально именуется, был направлен против "беспорядочного нескоординированного и бесконтрольного использования земли и природы в штате Вермонт" и требовал -помимо стандартных строительных правил мест и штата - чтобы коммерческое освоение участка более десяти акров твердо соответствовало десяти средовым критериям. Необходимо было в равной мере принять во внимание загрязнение воды и воздуха, автомобильное движение, нагрузку на муниципальную инфраструктуру, экономические последствия, эстетические требования и соответствие локальным и региональным программам развития. Акт 250 привносит региональный контекст в процесс согласования проектов и в рассмотрение как предвидимых, так и непредвидимых результатов их внедрения. Для 1970 года это был подлинный прорыв в мышлении о среде.
Закон содержит сильные формулировки и жесткие средовые стандарты, однако практически он и не остановил и даже не замедлил рост. За первые 13 лет его действия, только 2,5% из почти 2.500 заявок были отклонены на основании Акта 250. Однако воздействие этого закона намного существеннее, чем можно было бы судить по этим скромным цифрам. Невозможно подсчитать количество вредных или просто слабо продуманных проектов, относительно которых даже не пытались предпринять попытку осуществления, поскольку девелоперы знали заранее, что такого рода проекты будут безусловно отвергнуты. Нет сомнения и в том, что Акт 250 вынуждает потенциальных застройщиков заранее озаботиться о том, чтобы их замыслы уже на ранней стадии не противоречили сути закона.
Главное все же в том, что Акт 250 был всегда под рукой, если возникала необходимость к нему прибегнуть, и наконец в том, что закон признал де-юре, что состояние среды в штате составляет его потенциал и потому навредить этому окружению означает нанести ущерб экономике штата. Критики Акта 250 из числа лоббистов девелопинга, как водится, утверждали, что он являет собой препятствие для всяческого развития - стандартные претензии, звучащие всегда, если развитие любой формы ограничено в общественных интересах.
Сила воздержания
В 70-е годы Вермонт существовал недурно - его экономическая база выросла за десятилетие на 15%. Рост производственного сектора, снижение безработицы и рост персональных доходов были наивысшими за этот период среди всех штатов Новой Англии. Хотя здесь и были построены некоторые региональные торговые центры, Вермонт счастливо избежал крайностей этой формы развития. Города штата по сей день сохранили за собой основной объем розничной торговли, и Вермонт - одна из немногих территорий страны, где сохранился исторический, эволюционный рису-нок городского ядра, заполненного магазинами.
Исследования давно показали на прямую связь между эко-номическими потерями даунтаунов и разрастанием торговых мол-лов. Эти исследования четко увязывают жизнестойкость ряда да-унтаунов с отсутствием поблизости конкурента в лице региональ-ного молла. Томас Мюллер, старший научный сотрудник Инсти-тута Города в Вашингтоне, показал в отчете 1981 года, что в тече-ние прошедшего к тому времени десятилетия региональные моллы высасывали торговые операции из даунтауна по всей стране, и что городские центры потеряли в торговле существенно больше, чем это можно было бы объяснить спадом населения или доходов. "Большая часть ЦДР (центральных деловых районов) испытала драматические потери между 1972 и 1977 годами, - писал Мюллер. - Среди исключений мы находим города, в пригородах которых нет моллов, включая сюда Берлингтон, штат Вермонт, и Питсфилд, Массачузетс".
Для большинства американских городов масштаба Итаки понимание того, что внешние торговые центры разрушают их даун-таун, приходит слишком поздно. В случае Берлингтона тревога была пробуждена вовремя. Когда идея строительства молла заб-резжила на горизонте, Берлингтон был быстро растущей зоной с ясно очерченным будущим, поскольку электроника и хай-тек ком-пании вроде ИБМ и Диджитал Эквипмент учредили здесь свои новые предприятия. Экономическая активность цвела, привлечен-ная массой зеленых пространств, знаменитыми лыжными трасса-ми и прелестями летнего отдыха на природе.
В 1976 году уже известная нам по Итаке Пирамид Молл выбрала луг в 80 акров в близрасположенном Виллистоне (3.200 душ населения, 6 миль от Берлингтона) для строительства замкнутого молла с двумя универмагами, восемьюдесятью магазинами, двумя десятками учреждениями фаст-фуд и стоянкой на 2.600 машин. (Следует здесь заметить, что Пирамид по чистой случайности играет столь заметную роль в моих рассуждениях по поводу воздействия региональных торговых центров на даунтауны. Когда я только начала выискивать примеры по стране, я еще не представляла себе, где найдется то пространство, в которое захочется как следует погрузиться. По стране есть десятки компаний, возводящих моллы различной мощности на базе одной общей схемы, и многие из них, по понятным причинам, сосредоточивают свою деятельность на определенном регионе. Я наткнулась на информацию об Итаке, Берлингтоне и Питсфильде и, во вторую очередь, о Платсбурге, Саратоге и Олбани, штат Нью-Йорк, до того, как обнаружила, что во всех этих случаях действовал один и тот же девелопер. Пирамид владеет двумя десятками моллов, большинство из которых нанесли соседним даунтаунам жестокий урон. В целом, история городов, павших жертвой предложений со стороны Пирамид или напротив решительно сопротивлявшихся им, отразила с достаточной полнотой хронику разрушения города извне. Это история, которую я знаю и потому пересказываю именно ее. Пирамид - крупнейший девелопер торговых центров в Новой Англии, хотя, согласно статье в Бизнес/Нью Йорк от февраля 1985 года, она занимала лишь тридцать второе место в списке полусотни крупнейших девелоперов моллов в США. Служащие Пирамид отказались от интервью со мной, как, впрочем, и другие компании такого типа, ведущие себя аналогичным образом.)
Задуманный в Пирамид Виллистон Молл должен был стать крупнейшим в Вермонте - 11 акров под зданиями, 17 - под автостоянкой и еще резерв для дальнейшего роста. В сравнении с другими это среднее заведение, но оно превысило бы суммарную торговую площадь всего берлингтонского даунтауна. Предполагалось, что покупателями будут не только 38.000 жителей Берлингтона или 100.000 обитателей берлингтонской округи, но также приезжие со всего северного Вермонта и южной Канады. Берлингтон, этот классический малый город, центр своей округи, финансовая столица штата и традиционное место встреч, не мог не осознать масштаб угрозы.
Во главе со своим мэром, Гордоном Пакеттом, Берлингтон объявил войну планам Пирамид в опоре на Акт 250. С момента утверждения закона Виллистон Молл стал крупнейшим проектом, подлежавшим утверждению властями штата. Мэр Пакетт ссылался на прецедент Итаки. Он ссылался на пример Платсбурга, штат Нью-Йорк, города с двадцатью тысячами жителями по другую сторону озера Шамплен, напротив Берлингтона, где в начале 70-х даунтаун был практически уничтожен возведением молла по соседству. Он ссылался на пример Манчестера, штат Нью-Хэмпшир, от которого к тому времени осталась только тень в результате строительства моллов в пригородах. Он организовал выезд всей верхушки Берлингтона в Нью-Лондон, штат Коннектикут, где до пятидесяти миллионов из федеральных средств были затрачены на реконструкцию даунтауна, после чего открывшийся неподалеку молл почти его уничтожил. Несмотря на все улучшения, даунтаун Нью Лондона был почти пуст. Это обстоятельство живейшим образом задело берлингтонцев, которые как раз намеревались затратить значительные средства на реконструкцию да-унтауна в надежде на улучшение условий для бизнеса.
Хорошо информированная общественность как весомый фактор
За оглашением планов компании Пирамид последовали два года публичных слушаний. Эксперты, приглашаемые обеими сторонами спора, представляли детальные анализы всего на свете -от экономики и транспорта до влияния на местные школы. Каждая деталь процесса хорошо освещалась в местной печати, где предприимчивый молодой репортер Сэм Хеммингуэй (теперь он главный редактор) не жалел усилий для тщательности объяснений в Berlington Free Press. Газета способна "продавить" или заблокировать почти любой проект - в зависимости от того, какую степень детальности изложения она изберет. В постоянной рубрике газеты вниманию берлингтонцев были представлены вопросы, о которых они никогда не задумывались, ни одно утверждение де-велопера не принималось на веру, что выявило больше проблем, чем кто-либо мог предвидеть. И общественность и Комиссия по охране среды, имевшая полномочия одобрить или отказать Пирамид в разрешении на строительство по Акту 250. Тщательная фокусировка внимания на дилемме Берлингтона была, пожалуй, самым ранним и предельно тщательным исследованием перипетий борьбы не на жизнь а на смерть, которую ведут малые города против модных сверхкрупных схем развития, столь излюбленных политиками, дилерами недвижимости, учреждениями кредита и, разумеется, строительным комплексом.
История Берлингтона приобретала общенациональную огласку, и когда мэр Пакетт и его сотрудники начали отвечать на множество телефонных звонков из других городов, им стало ясно, что их прецедент может иметь последствия в масштабе страны. Наконец, в октябре 1978 года, Комиссия по охране среды отвергла прошение Пирамид о праве на реализацию ее проекта. Среди прочих обстоятельств комиссия нашла, что проект приведет к чрезмерной транспортной нагрузке, к неоправданной перегрузке инфраструктуры Берлингтона, что он не отвечает требованиям Акта 250, так как повлек бы за собой возросший спрос на развитие региональных хайвэев и не согласуется с местным или региональным планами развития.
Детальный отчет комиссии может служить учебным пособием по тщательному исследованию местных, региональных (в пределах штата) и национальных эффектов создания сверхкрупных моллов, равно как и скрытых экономических и экологических перегрузок, нести которые должно сообщество. Это своего рода настольная книга по процедурам оценки суперпроектов, которые должны были бы проводиться всегда, но осуществляются столь редко. В отчете перечислены 131 развязка дорог региона, где концентрация движения стала бы недопустимо высока, в нем предъявлено, как именно дополнительные местные затраты не будут перекрыты новыми налоговыми поступлениями, и в целом здесь были использованы экономические критерии оценки по Акту 250 в ранее невиданном объеме и полноте. Комиссия пришла к заключению, что 40% торгового потенциала даунтауна Берлингтона будут перекачены в молл, а в результате сокращения объема продаж сокращение налоговой базы Берлингтона составило бы от 10 до 14%. Следствия были слишком очевидны.
Два специальных аналитических расчета показали, что цена разбросанного нового строительства, неминуемо последовавшего бы за строительством молла, существенно выше прогнозируемых выгод, и что предложенная Пирамид схема вступает в конфликт с региональной программой развития. Особенно существенно, что комиссия придала равное значение новым затратам на обслуживание нового участка и экономическим потерям территории в ее тогдашнем состоянии.
Берлингтон обращает внимание на самое себя
Итак, Берлингтон отвел от себя внешнюю угрозу*, но в городе на этом отнюдь не успокоились. С новым запалом и новым чувством уверенности в своих силах город продолжил попытки вдохнуть новую жизнь в даунтаун. Были переложены тротуары, установлены скамьи, специалисты выполнили работы по ландшафтной архитектуре. В одно и то же время усовершенствовали автобусные маршруты и увеличили емкость автостоянок.
………………………………………………………………………………………………..
*Осенью 1988 года, десять лет спустя, новый проект Пирамид - тех же га-баритов, на том же месте, но по другому архитектурному проекту и с большим вниманием к организации ландшафта - поступил на рассмотрение. Но этот раз у Пирамид был партнер из числа жителей кондоминиума в близком Стоуве, и его прямолинейной заинтересованности противостояла притупленность внимания прежних чувств "антипирамидцев'. Средовые аргументы против строительства были не слабее, а даже сильнее первого раза, поскольку за десять лет вокруг много было построено. Оппозиция Берлингтона остается сильной, однако в Виллистоне с тех пор осело множество пришельцев, которым нравятся моллы как таковые, так что трудно сомневаться в том, чем на этот раз завершится процесс выдачи разрешения.
Пустовавшие склады вдоль набережной были перестроены под жилье,магазины и рестораны. Всячески способствовали использованию пустырей для строительства жилищ, включая субсидированные дома для малоимущих, чтобы уменьшить масштаб выселения, в результате чего восстановилось постоянное население даунтауна, утраченное давным давно. И жители и чиновники с равным энтузиазмом поддержали восстановление и приспособление под новые функции всего капитала исторически или художественно значимых сооружений, трактуя новые постройки как дополнение, но не как замену старому.
Даунтаун рекламировали в качестве "молла" и фактически чрезмерно в этом преуспели, в один прекрасный день закрыв четыре квартала Черч Стрит для движения машин и превратив его в торговый променад. Это, разумеется, удачное место для празд-ничных действий и прочих публичных событий, однако такая искусственная мера слишком уподобила центр города моллу, выделив в нем излишне четко очерченное торговое ядро. В эффекте этого деловая активность в постройках на периферии "молла" и за его чертой пострадала от некорректной конкуренции магазинов вдоль четырех кварталов, где концентрируется публика во время сходов. Как и Коммонс в Итаке, Берлингтон Черч Стрит Молл выигрывает скорее благодаря общей силе даунтауна, чем какой-то особой собственной привлекательности. Все дело в том, что такого рода променады могут иметь успех даже и тогда, когда они отнюдь не необходимы для общего процветания даунтауна. Опасность при этом в том, что реальное очарование даунтауна неоправданно приписывается променаду. Сколько бы раз я ни оказы-- валась на Черч Стрит, мне так и не удалось усмотреть каких-то принципиальных достоинств полностью перекрытой улицы сравнительно с теми, что можно иметь на улице с ограничениями для автомобильного движения. Оживление тротуаров - все эти кафе, возки торговцев, скамьи - вполне могли бы осуществиться при уширении тротуаров и двух полосах движения по всей ширине Черч Стрит. Само естество торговой улицы вступает в противоречие с претензией на садово-парковую среду.
В настоящее время хватает историй о том, как городские сообщества вновь открыли променады-моллы для автомобильного движения. В статье Нью Йорк Тайме от 13 декабря 1987 года, озаглавленной "Движение замещает моллы даунтауна", отмечалось, что в Юджин, штат Орегон, в Индепенденс, штат Миссури, Джексоне, штат Мичиган, и Шамплен, штат Иллинойс, "пешеходные моллы вновь обернулись проезжими улицами, а в ряде городов, включая Чикаго, Миннеаполис и Дикейтур, штат Иллинойс, изучают необходимость радикальной перепланировки центральных променадов".
Пешеходный молл был одной из ранних любимых игрушек планировщиков, предлагавшейся как быстрое решение проблем даунтауна, попавшего в состояние заторможенности, тогда как основные причины слабости даунтауна при этом не затрагивались вовсе. В июньском номере Уолл Стрит Джорнал за 1987 год Лори Гроссман отмечала, что большая часть таких променадов "не смогли обернуть вспять тренд упадка, а в некоторых случаях даже его усилили", добавив к этому, что большинство из имевших успех "обязаны этим близости к зонам привычного и особо интенсивного движения пешеходов, вроде Боулдера, штат Колорадо, рядом с университетом штата, или Берлингтона, штат Вермонт, рядом с его университетом". Многие города признали к настоящему времени, что пешеходный молл - своего рода проектная западня, и снова превращают их в нормальные улицы.
Поворот в Питсфилде
История Питсфилда привносит новый ракурс в рассмотрение внешней угрозы даунтаунам городов. Сага о Питсфилде не только обнажает всю совокупность опасностей извне на одной картинке, но и дает яркий пример того, как город в ощущении беды бросается к решению, которое скорее уничтожает даунтаун во имя его спасения - так называемое решение проблемы выразило реакцию столь же разрушительную, как и угроза извне. В отличие от Итаки, Корнинга или Берлингтона, Питсфилд иллюстрирует разрушительную мощь больших денег из федеральных программ, предназначенных на "перестройку" даунтауна. И, что может быть важнее всего, этот конфликт обнажает природу проектно-реконструктивных концепций, которые словно предназначены к тому, чтобы убить в будущем столько же центров городов, сколько их уже было уничтожено в прошлом.
Питсфилд, с его населением в 54.000 человек, - крупнейший город в красивом районе Беркшир западного Массачузетса. Его локализация среди зеленых холмов была и крупнейшим достоинством и источником главных проблем - красота ландшафта превратила регион в излюбленное место летнего бегства для жителей соседних штатов. В сфере туризма занято чуть менее жителей Питсфилда, чем на заводе Дженерал Электрик, где работают семьтысяч человек.
В то же время Питсфилд представляет собой достаточно изолированное сообщество, удаленное от основных центров коммерции и культуры - до Олбани час езды, до Нью-Йорка и до Бостона три часа пути. Здесь всего одна газета, нет местной телевизионной станции, а культурная жизнь носит преимущественно сезонный характер, будучи зависимой от художественного фестиваля Танглвуд и аналогичных. В Новой Англии все еще сильная традиция некуда не спешить с переменами.
Полуизоляция долго спасала Питсфилд от шоков ускоренных перемен и бурь строительства, однако, подобно сходным с ним местам, даунтаун Питсфилда впадал в тоску и беспросветное уныние. В дурном порыве 70-х годов Норт Стрит, изрядный отрезок коммерческого стержня Питсфилда, была "обновлена" (читай уничтожена), следом чего остался отель Хилтон, раздавивший горизонт своим массивным телом, и некоторое число магазинов и офисов. Рядом, на месте разнообразия полезных построек, высятся мощные паркинги.
Исторически Питсфилд вырос как железнодорожный узел между Бостоном и Чикаго и он оставался достаточно привлекательным местом для того, чтобы ряд банков и страховых компаний Новой Англии поддерживали здесь свои отделения. В 80-е годы некоторые девелоперы проявили к Питсфилду интерес ввиду его роли центрального города Графства и солидной деловой активности. Не сталкиваясь с сильной конкуренцией извне, даунта-ун Питсфилда застыл в неизменности.
В середине 70-х Питсфилд пережил атаку со стороны Пирамид компани, вполне сравнимую с берлинггонской, но с любопытными новыми акцентами. Предложение состояло в строительстве регионального молла в пяти милях к югу от Питсфилда, рядом с Леноксом - чрезвычайно живописным городком, где обитают президенты банков и люди сходных с ними доходов, не имеющие ни малейшего желания видеть собственный покой нарушенный чем-то таким, что они сочли бы вполне подходящим для менее значительных персон. Моллы могут служить недурным капиталовложением, если они не возникли у вас на заднем дворе.
Как и в других американских городах, обитатели Питсфилда испытывали смешанные чувства по поводу своего городского центра, относясь к нему и с некоторой гордостью и с толикой неприязни. В даунтауне не было ничего особо выдающегося, но он по крайней мере вполне отвечал нуждам покупателей и продавцов. Питсфилдцы понимали однако, что если молл будет воздвигнут в пяти милях от города, то у их даунтауна никакого будущего нет. Естественно, что отцы Питсфилда сопротивлялись идее Ленокс Молла столь же энергично, что и граждане самого Ленокса, но по другим соображениям: они хотели сманить Пирамид внутрь собственного даунтауна. Они хотели бы, чтобы Пирамид компани перестроила даунтаун, привлекши в него крупные сети универмагов и тем - так они думали - спасла бы город. Таким образом, опыт Питсфилда распадается на две четко выраженные стадии: первая, знакомая нам борьбы с пригородным торговым центром, и вторая - так называемое решение проблемы, с помощью которого центр города должен был превратиться в пригородный молл.
Губернатор Массачузетса Майкл Дукакие, с одной стороны, проявил полное понимание долговременного негативного воздействия регионального молла на городской центр, но с другой - не проявил должного понимания того, как даунтаун должен развиваться в нужном направлении. Нил Пирс писал в колонке обозревателя в октябре 1978 года, что "Дукакис раньше других осознал, что не только федеральные политики, но и власти отдельных штатов явно перестарались с поощрением выброса жилищного строительства в пригородные и сельских территории с ущербом для старого города и его центра, оставляя позади наименее приспособленных горожан, нуждавшихся в месте работы в городских кварталах, впадающих в упадок." Дукакис понимал, что если не остановить проект Ленокс Молла, Питсфилд не сможет удержать за собой роль ядра розничной торговли в Беркшире и "на полвека окажется в числе наиболее угрожаемых зон."
Дукакис заблокировал проект Ленокс Молла необычным образом, установив тем самым прецедент: прямым решением он отказал Пирамид в ключевом разрешении на "подрезку дуги", что на нормальном языке означало запрет на въезд и выезд автомобилей от Молла. Решительно покончив с планами Пирамид в отношении пригорода, Дукакис однако всячески поощрил компанию в переносе ее строительных мощностей в даунтаун Питсфилда.
Потерпев поражение в Леноксе, но все еще стремясь утвердиться на рынке Беркшира, Пирамид выразила согласие удовлет-ворить просьбы лидеров Питсфилда о крупномасштабной реконструкции даунтауна. С благословения городских властей, компания представила проект, который означал фактически полный снос центра города с превращением его площадки в чистой воды загородный молл. Историческая патина, живые улицы, многообразие, делающее город городом, - все это должно было исчезнуть. В своих попытках состязаться с пригородом, город был готов сам стать субурбией. Здания девятнадцатого века, подобные тем, на месте которых уже стоял Хилтон, должны были быть снесены, чтобы дать место пригородным по размаху паркингам. Тоскливые коробки без единого окна, которые так нравятся сетями универмагов, должны были встать на месте архитектурного разнообразия и богатства декора прочно стоявших построек.
Много лет власти Питсфилда безуспешно искали девелопера для одиннадцати акров даунтауна, расчищенных под "обновление". Однако 11 акров были ничто для Пирамид, привыкшей сооружать мегамоллы. Пирамид предложила замкнутый объем площадью 22 акра: 62.000 квадратных метров торговых залов (пять универмагов и восемьдесят магазинов) и три тысячи мест автостоянки, т.е. больше, чем в бостонском аэропорте Логан. Для этой цели предполагалось снести 25.000 квадратных метров или ровно половину имевшихся торговых площадей, при чем никто и не обещал, что выселенные торговые предприятия найдут себе место в новой программе.
Разрушение города с федеральной помощью
Самое время привнести еще один сюжет в эту историю. Проект молла мог стать реальностью при условии получения федерального гранта объемом 14.200.000 долларов, что было эквивалентно половине совокупных продаж во всем Питсфилде. По иронии судьбы деньги появлялись в рамках федеральной программы поддержки обновления городов. Созданная в 1977 году администрацией Картера, программа ЮДАГ (Urban Development Action Grant) должна была стимулировать частные инвестиции в программы развития городских центров, чего нельзя было ожидать без федеральной поддержки. Подобно ее предшественницам, вроде Обновления Города, Образцового Города и прочим, официально заявленные цели ЮДАГ были и знакомы и восхитительны: подтолкнуть частные инвестиции в город, убрать уродство и грязь, создать новые рабочие места и расширить базу налогообложения. Средства ЮДАГ можно было использовать для расчистки участков, приобретения участков и для ссуд частным девелоперам. Принципиальным отличием ЮДАГ от предшествовавших программ было требование гарантированного объема частных инвестиций по проекту, претендующему на получение гранта. Это требование было введено для того, чтобы уменьшить вероятность того, что акры расчищенной городской земли будут простаивать годами до того, как проект сможет тронуться с места, - явный признак учета ошибок прежних правительственных программ.
ЮДАГ присуждала грант городу, который затем мог обратить его в заем для девелопера при процентной ставке ниже рыночной. Девелопер должен теперь выплачивать заем не федеральному правительству, а городу, что тем самым делает его косвенным грантом конкретному городскому сообществу. Мэры городов пришли от этой программы в понятный восторг, так как их привлекало то, что город сначала должен получить выгоду от реализации проекта строительства, а затем - еще и от выплат займа в городскую казну. Заметно, что программа ЮДАГ, краеугольный камень градостроительной политики администраций Картера и Рейгана, предпочитала проекты, наиболее сходные с прежними схемами "обновления" городов в логике сноса и замещения. Невысказанной прямо целью программы было явным образом проталкивание проектов столь крупных, что иначе они не могли стартовать. Рычаг частных инвестиций стал главным критерием получения гранта, тогда как сущность проектного предложения имела вторичный характер.
Редакционная статья Уолл Стрит Джорнал в 1987 году констатировала: "У текущей программы ЮДАГ нет никакого сущностного оправдания. Она вручает деньги, собранные правительством у налогоплательщиков, в руки крупных девелоперов, строящих отели, комплексы офисов, кондоминиумы и моллы. Чтобы получить грант ЮДАГ, муниципалитеты должны доказать, что проект не может быть осуществлен без федеральной субсидии, тогда как исследование Департамента Жилищ и Градостроительства в 1982 году надежно показало, что добрая половина проектов ЮДАГ великолепно была бы реализована и без федеральных денег."
Эта новая программа всего лишь еще раз демонстрирует стремление властей к поддержке дорогих проектов в стиле Шарлотт Стрит, тогда как у программ типа Банана-Келли оставался лишь малый шанс проскользнуть сквозь ячеи фильтров. У инициаторов действительно новаторских проектов не было возможности привлечь к себе внимание операторов таких фильтрационных сетей. Напротив, сеть гостиниц или аналогичная корпорация обретали шанс на успех своего предложения по поводу некоего прожекта со "смешанными функциями", всего лишь воспроизводя схему любого успешно осуществленного проекта где бы то ни было. Господствующая позиция для девелоперов, действующих в национальном масштабе, была зарезервирована правилами игры, оставляя ничтожно мало места для попыток действовать в местных интересах. Не удивительно, что абсолютное большинство грантов ЮДАГ направлялись на сооружение моллов, залов собраний и отелей и гаражей при них*, что слишком часто оказывало на окружение более чем негативное воздействие. Даже с учетом того, что все же несколько некрупных и удачных проектов можно отнести на счет ЮДАГ, в целом программа всячески поощряла реализацию неуместных, схематичных и чаще всего выпадающих из масштаба города проектов, даже если те и возникали по местной инициативе. Поощряется в целом разрушительная практика поддержки именно таких локальных затей, которые могли претендовать на получение крупных вливаний из федерального бюджета, вместо того, чтобы поддержать решения, тщательно скоординированные с масштабом и спецификой проблем конкретного города. "Надежность" - любимый лозумг всякой бюрократии, и здесь она предпочитала не рисковать при выборе возможностей.
Наступление "интуитивистов"
Если бы Пирамид выдвинула программу сколько-нибудь разумных пропорций, если бы ее проект не требовал сноса столь большой части даунтауна, дорогого сердцу питсфилдцев, если бы она поэтому не породила битву за сохранение исторических ценностей и если бы, наконец, вся затея не была бы столь финансово зависима от гранта ЮДАГ, девелоперу вне всякого сомнения удалось бы всадить пригородный молл в самый центр города.' Однако сам размах предложения нес в себе зародыш поражения - в своих амбициях Пирамид зашла слидпком далеко.
Сначала соорганизовались торговцы, понимавшие, что их бизнес оказался перед смертельной угрозой. Затем последовал бунт налогоплательщиков. Проведенные независимыми экспертами подсчеты опровергали официальную смету (8.5 миллиона долларов в городских облигациях и еще 4.7 миллиона затрат на модернизацию дорожных покрытий и паркингов), согласно которой городской налог должен был вырасти только на один доллар двадцать семь центов. Частным образом выполненный расчет выявил неизбежный скачок на пять-шесть долларов.
………………………………………………………………………………………………… .
* Нередко за счет ЮДАГ финансировалось строительство многоэтажных гаражей или иных элементов инфраструктуры, с которыми девелоперы не желали связываться.
Различные гражданские группы, из которых каждая преследовала собственный интерес, сумели объединить усилия под общим знаменем и убедить правительство отказать соискателю в гранте ЮДАГ. После этого городские власти, поумневшие после битвы с Пирамид, начали искать других девелоперов, которые захотели бы представить более скромное и разумное предложение, которое предусматривало бы включение в программу и существующей застройки и существующих предприятий.
Как и во множестве других побед в тяжелой борьбе с неразумными проектами, битва с моллом в Питсфилде была выиграна прежде всего рядовыми горожанами - учителями, врачами, домашними хозяйками. Большинство до того никогда не принимали участия в гражданских акциях. Ни у кого из них не было архитектурно-планировочного или иного специального опыта. Честно говоря, многие даже не слишком ясно отдавали себе отчет в том, что собственно плохо в том, с чем они ведут страстную борьбу. Однако чисто интуитивно они понимали, что речь идет о самом существовании их городского сообщества. Они как-то осознавали, что то, что им внушалось, было неверным путем развития и что это обойдется им куда дороже, чем то, в чем их уверяли эксперты.
В ходе свалки по поводу проектных схем лоббисты концепций девелоперов любят упрощать, обвиняя оппонентов в том, что те против всяческих перемен и что если уступить голосам оппонентов, то всякому прогрессу настанет конец. Этот аргумент, резкий и сущностно фальшивый, неплохо служит цели лоббистов -дело должно быть сделано! Девелоперы всегда плачутся на трудности на пути "что-то наконец сделать", что грубейшим образом смещает акценты. Есть действительно законное право граждан возражать против грандиозных проектов, и их оппоненты хотят, чтобы все привходящие обстоятельства были исследованы в полноте и честно. Они хотят, чтобы решения принимались на основании оценки сути предложений, а не в опоре на политические игры, расклад сил и денежный интерес. Почти всегда любому решению противостоит менее разрушительная по своим следствиям альтернатива, и настоящей ошибкой является уверенность в оправданности перемен любой ценой.
Сохранение истории шире
по содержанию, чем принято думать
Жители Питсфилда боролись с идеей молла в даунтауне по всей гамме связанных с ним вопросов, но из них сюжет сохранения исторических зданий, обрекавшихся проектом на снос, был наиболее наглядным.
Сохранение исторического наследия, как мы уже знаем, стало наиболее популярным инструментом гражданских кампаний 70-х годов против попыток разом переделать все и вся. Однако этот факт отнюдь не уменьшает значение установки на сбережение
истории как самоценность. Напротив, за два десятка лет охранительное движение пробудило в стране осознание материальной и эстетической ценности того, что было бездумно истреблено в разгар "обновления" и внедрило новое понимание важности существующей предметной основы нашего окружения. Среди девелоперов нашлось немало таких, кто при этом недурно заработал на том, что обучились понимать те самые ценности, за которые боролись охранители. Целые отрасли производства и ремесла были фактически созданы заново в ответ на запрос возраставшего числа любителей старины. Конечно, сохранение выдающихся и более чем полезных старых построек - достойная цель сама по себе, однако редко, когда охранители борются только за это. Более широкий пласт содержания, обычно вовлекаемый в конфликты, включает сохранение самого города, свойственного ему человеческого масштаба, многообразия экономических связей и разнообразия элементов застройки.
Борясь за сохранение оказавшегося под угрозой, люди волей-неволей начали задумываться над тем, собственно что они не хотят потерять. Сосредоточивая внимание на микроэлементе (конкретное здание или группа зданий), они начали постигать и макроконтекст - объемлющее городское сообщество в его социальной и экономической связности. Чтобы спасти нечто конкретное, требовалось уяснить себе, как оно вписывается в общий контекст, если только объект внимания не представляет собой очевидное произведение искусства, что бывает не столь уж часто. Охранители Питсфилда, возражая против молла в даунтауне, говорили отнюдь не только о сохранении истории, но также о масштабе, контексте, городской ткани, многообразии и варьируе-мости. Они и те, кто их поддержал, заставили остальных переосмыслить наново, чем является и чем не является город.
Ядром конфликта в Питсфилде стало будущее пяти исторических зданий на Норт Стрит и их связанности с примыкающими кварталами, выходящими на городскую площадь. В действительности было недостаточно остановить строительство регионального молла вне города. Теперь столь же важно было предотвратить возможность того, что такой молл заменит собой городской центр. Чтобы вдохнуть в город новую энергию, следовало сохранить да-унтаун в его исторической функции, не позволив ему пройти фазу субурбанизации внутри городской черты. Горожане, сражавшиеся с идеей молла, отдавали себе отчет в этом принципиальном различии. Они понимали, что сохранению подлежит не только предметная ткань, но рисунки владения и схемы предложения выбора. Успех возрожденного даунтауна полностью зависит от того, удастся ли вернуть сюда людей, успевших утратить привычку здесь появляться. С какой, однако, стати эти люди должны были бы проезжать мимо пригородных торговых центров, чтобы поощрять своим явлением аналогичные магазины в ситуации, когда привычный молл по случайности оказался бы в центре города?
После победы над моллом Питсфилд сосредоточил внимание на обновлении даунтауна путем поправок, дозированных в малых объемах, и за счет поиска многообразия путей развития, не ограничиваясь розничной торговлей. Штаб-квартира сети игрушечных магазинов переехала в Питсфилд из близрасположенного Ли и выстроила четырехэтажный офис на 7.500 кв.м площадей на двух из тех одиннадцати пустовавших акров городской земли, что и наполовину не устраивало Пирамид компани. Рядом местный де-велопер возвел пятиэтажное здание офисов с рабочей площадью 11.200 кв.м. Сам город построил паркинг на 1.000 автомобилей. Был нанят специальный менеджер даунтауна для координации деятельности и специальных событий, способных привлечь людей к активному и пассивному участию. Владельцы недвижимости и торговцы всячески поощрялись в обновлении фасадов и витрин, и четверо местных архитекторов добровольно предоставляли консультации для всех заинтересованных. Некоторые из старых магазинов закрылись, но открылись новые. Перемены, к лучшему и не слишком, продолжались непрестанно. Идя сегодня по Норт Стрит, видишь старые и новехонькие магазины, а принадлежность торговцев разным поколениям явственно способствовала увеличению разнообразия предложения. Десятью годами спустя гораздо заметнее увеличение числа художников и ремесленников - много лавочек, шоу и представлений. Самое главное в том, что даунтаун Питсфилда не имитирует пригородное инородное тело в своем центре, подчеркивая собственный традиционный характер. Часть площадей резерва все еще пустуют, пустует и место выгоревшего здания, что прямо вызывает к воображению тех, кто заполнит пустырь. Для продолжения роста и развития хватает места*.
Секрет успеха подлинного возрождения и экономического развития лежит не столько в конечном результате, сколько в процессе: постадийные изменения, а не мгновенная метаморфоза, скромные по объему местные инвестиции, а не массовый впрыск федеральных средств. В этом подлинный урок Итаки, Корнинга, Берлингтона и Питсфилда.
……………………………………………………………………………………………………..
* Пирамид компани все же построила региональный молл к северу от Питсфилда. К весне 1988 года молл был достроен, сдан арендаторам и заполнен товаром. Однако открыться ему так и не давали, поскольку компания получила разрешение на стройку и вела строительство до того, как были поданы бумаги на согласование в Комиссию по охране среды. Ряд проблем, включая тот факт, что подъездной путь должен быть проложен через мокрую низину, водоснабжение недостаточно, а канализационная сеть должна была быть уложена поверх водоносного слоя, предстояло решить до того, как разрешение на открытие могло быть выдано. Раньше осени этого никак не могло случиться. Жители Питсфилда на этот раз далеки от беспокойства - даунтаун полон уверенности в своих силах и, как отмечают знатоки, молл расположен к северу от Питсфилда, тогда кок "солидные кошельки живут в основном к югу от города, так что, чтобы попасть к моллу они должны проехать через нас, что маловероятно."
Достарыңызбен бөлісу: |