Основные понятия оценки стоимости предприятия (бизнеса), цели и принципы
жүктеу/скачать 2.09 Mb.
|
| Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного мультипликатора.
Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как правило, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и достоверной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях. Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на 1 следующие моменты: • если объект был продан за меньший для стандартного срока экспозиции период, это I свидетельствует о том, что цена была занижена. Если же объект находился на рынке I дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была • завышена.И в том и в другом случае сделка не является типичной для данного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве сравнимой; • если сделка заключена между головной и дочерней компаниями, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом. Метод сравнения продаж; предусматривает: 1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элементам сравнения. Применяются следующие единицы сравнения: • Ж • цена за 1 га —. для больших массивов сельскохозяйственного назначения, В промышленного и жилищного строительства; » цена за 1 м2 — в деловых центрах И городов, для офисов; В • цена за 1 лот — стандартные по форме и размеру участки в районах жилой, дачной V 155 застройки; [ цена за фронтальный метр — при коммерческом использовании в городах (общая 1 площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице I или шоссе); I цена за единицу плотности — коэффициент отношения площади застройки и площади I земельного участка; I цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах — это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках — место парковки одного автомобиля. Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимости являются: переданные имущественные права, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи, местоположение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, 1 права на прибрежную полосу и воду, экологические условия и т. д. Для различных видов I недвижимости, тахих как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравнения может-варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки. 2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной стоимости. жүктеу/скачать 2.09 Mb. Достарыңызбен бөлісу:
|